답변 내역

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.월세 재계약 시기가 다가오면서 계약서 작성과 수수료 문제로 고민이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 임대인과 임차인 양측 모두 계약 만료 전까지 별다른 의사 표시가 없었다면 계약은 자동으로 갱신되므로 반드시 계약서를 다시 쓰실 필요는 없으며 부동산을 통해 재계약서를 작성하시더라도 수수료 부담주체도 법적으로 정해진 바가 없어 상호 협의를 통해 결정하실 수 있습니다.주택의 경우 임대인이 임대차 기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간에 임차인에게 갱신거절의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 아니하면 그 기간이 끝난 때에 전 임대차와 동일한 조건으로 다시 임대차한 것으로 간주됩니다. 이를 묵시적 갱신이라고 부르며 이 경우에는 기존 계약서가 그대로 법적 효력을 유지하므로 새로운 계약서를 작성하지 않으셔도 무방합니다.다만 보증금이나 월세 등 계약 조건에 변동이 생겨 합의 하에 재계약을 진행하시는 상황이라면 향후 분쟁을 예방하기 위해 계약서를 새로 작성하시거나 기존 계약서의 여백에 변경 사항을 기재하고 서명하시는 것이 안전합니다. 이때 계약서를 다시 쓰기 위해 공인중개사무소를 방문하여 계약서 작성을 의뢰하실 수 있습니다. 이때 실무적으로는 수고비 명목으로 소정의 비용 정도만 지불하는 것이 관례이나 이는 공인중개사와의 협의에 따라 달라질 수 있으므로 사전에 미리 논의해 보시는 것을 권장해 드립니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.근무하시게될 건물마다 달라서 단정지어서 얘기하기 힘듭니다만, 대략적인 상황을 말씀드리겠습니다.만약 회사 건물에 주차자리가 정해져있지않거나 자체 주차장이 부족하다면, 자차 이용은 힘드실 수 있습니다.그리고 출퇴근시간에 주변에 교통 트래픽이 꽤 심한 편입니다.출퇴근차량과 수많은 일반버스, 광역버스가 뒤엉키기 때문입니다.판교 공영주차장은 굉장히 일찍오시지 않는이상 오전에 거의 항상 꽉차있습니다.주차 후 신분당선이나 광역버스로 서울 출근하시는 분들도 계시기 때문입니다.그래서 처음 일주일정도는 대중교통으로 출퇴근 하시면서, 회사 건물 내 주차장이 넉넉한지 파악해보신 후결정하시는게 좋지않을까 싶습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.주말농장을 운영하기 위해 지방의 토지를 알아보고 계시다니 자연과 함께하는 여유로운 시간을 기대하며 설레는 마음과 동시에 신중함도 크시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 토지의 가치는 변수로 결정됩니다. 다만 초보자의 입장에서 토지의 적정 가격을 판단하시기 위해서는 국토교통부의 실거래가 공개시스템을 통한 주변 시세 파악과 개별공시지가를 기준으로 삼으시는 것이 가장 객관적이고 안전한 방법이 될 것으로 보여집니다.토지의 시세는 정찰제가 아니기 때문에 해당 토지와 면적 및 용도지역이 유사한 인근 토지들이 최근 얼마에 거래되었는지 국토교통부 실거래가 공개시스템을 통해 꼼꼼히 비교해 보시는 것이 좋습니다. 또한 정부에서 매년 산정하여 고시하는 개별공시지가를 부동산공시가격알리미 등 공공 포털에서 확인하시면 토지 가치를 서로 대략적으로 비교하는데에 도움이 되실 수 있습니다.일반적으로 실제 매매 가격은 공시지가보다 높게 형성되는 경향이 있기때문에 가격을 참고하시기보다는 토지간의 개별공시지가 차이를 통해 시세 비교를 해보시는게 좋고, 공시지가가는 비슷한데 호가가 차이가 많이난다면, 그에 상응하는 주변 호재 등 이유가 있을 가능성이 높으므로 그 부분을 중개사에게 물어보시기 바랍니다.마지막으로, 도로에 접해있다는 것은 인접해 있다는 점은 토지의 활용도와 가치를 높이는 매우 중요한 요소이지만 해당 도로가 지적도상 국가나 지자체가 소유한 정식 도로인지 아니면 개인 소유의 사도인지 토지이용계획확인원과 지적도를 통해 반드시 짚어보셔야 향후 통행권 관련 분쟁을 예방하실 수 있습니다. 즉, 개발행위허가 및 통행에 문제없는 도로인지를 반드시 판단해보아야 합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.자신의 건물 주소에 알 수 없는 사업장이 검색되어 많이 당황스럽고 신경 쓰이시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 건물 소유주께서 포털 사이트 측에 직접 정정 요청을 하여 해당 정보를 삭제하실 수 있으며 이러한 현상은 주로 과거 임차인이 주소 이전을 누락했을때 주로 발생하며, 간혹 제3자가 임의로 주소를 도용했을 때 발생할 수도 있습니다네이버 지도와 같은 포털 사이트에 실제 존재하지 않는 사업자가 노출되는 가장 흔한 원인은 과거 그곳에서 영업하던 임차인이 폐업이나 이전을 하면서 포털 사이트의 사업장 정보 변경을 누락했기 때문인 경우가 많습니다. 혹은 온라인 쇼핑몰 등 물리적 공간이 크게 필요 없는 사업을 영위하는 자가 임대차 계약 없이 타인의 상가주택 주소를 무단으로 사용하여 사업자등록을 하고 이를 바탕으로 지도에 등록했을 여지도 존재합니다.이를 해결하기 위해서는 우선 포털 사이트 지도의 정보 수정 제안 또는 잘못된 정보 신고 기능을 통해 해당 사업자가 현재 건물에 존재하지 않는다는 사실을 알리고 삭제를 요청하실 수 있습니다.나아가 온라인 지도 상의 노출 문제를 넘어 관할 세무서에도 해당 주소로 알 수 없는 사업자등록이 되어 있는지 점검해 보시기를 적극적으로 권장해 드립니다. 만약 실제 건물주와 임대차 계약을 맺지 않은 무단 사업자가 등록되어 있다면 소유주께서는 관할 세무서에 신분증과 건물 소유 증빙 서류를 지참하시어 해당 사업장에 대한 사업자등록 말소를 요청하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.친구분과 공동으로 거주할 집을 구하시며 신경 쓰실 일이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 공동임차 계약 시 가장 핵심적으로 챙기셔야 할 부분은 특약사항에 보증금 반환 비율을 명확히 기재하는 것과 계약자 전원이 대항력 요건을 갖추는 것 그리고 일부가 퇴거시 의무 승계방식 정리라고 생각합니다.우선 계약서 특약사항에 두 사람의 보증금 부담 비율을 명시하고 계약 종료 시 임대인이 각자의 계좌로 보증금을 분할하여 반환한다는 내용을 포함하시기를 권장해 드립니다. 이러한 내용이 없다면 임대인이 일방에게만 보증금을 반환하더라도 법적 책임을 묻기 어려워 임차인 간 분쟁이 발생할 수 있습니다. 또한 거주 중 한 사람이 부득이하게 먼저 퇴거할 경우를 대비하여 남은 임차인의 권리와 의무 승계 방식을 미리 협의해 특약에 남겨두시는 것이 좋습니다. 일방의 의사만으로는 중도 해지가 어려울 가능성이 높기 때문입니다.마지막으로 잔금을 치르고 입주하신 직후에는 친구분과 함께 두 분 모두 관할 주민센터에서 전입신고를 마치고 확정일자를 받으시길 바랍니다. 중간에 전출을 가는 등 예상치 못한 변수가 생길 수 있으므로 가급적 두 분 모두 요건을 유지하시는 것이 소중한 보증금을 안전하게 지키는 데 훨씬 유리할 것으로 생각됩니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.친구분께서 어려운 경기 탓에 식당 폐업을 고민하고 계시다니 곁에서 지켜보시는 질문자님께서도 마음이 많이 무거우시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 30평 규모 식당의 철거 비용은 현장의 구체적인 상황과 폐기물의 양에 따라 편차가 매우 크기 때문에 일률적으로 산정하기 어려우며 현재 정부에서 지원하는 폐업 지원금 제도를 적극적으로 활용하시는 것이 비용 부담을 줄이는 데 가장 실질적인 도움이 될 것으로 보입니다.일반적으로 상업 시설의 철거 비용은 단순한 면적 기준보다는 내부 인테리어의 재질, 철거해야 할 주방 집기 및 설비의 종류와 양, 건물 내 엘리베이터 유무와 같은 작업 환경, 그리고 최종적인 폐기물 처리 비용 등에 따라 종합적으로 책정됩니다.특히 식당의 경우 주방의 방수 시설이나 닥트, 도시가스 배관 등 특수한 철거 항목이 포함되어 일반적인 상가보다 비용이 추가로 발생할 수 있으므로 정확한 예산을 파악하기 위해서는 여러 철거 전문 업체에 방문 견적을 요청하시어 비교해 보시는 것이 합리적일 수 있습니다.비용 부담과 관련하여 정부 및 지자체에서는 폐업하는 자영업자를 돕기 위한 다양한 제도를 운영하고 있으므로 이를 꼼꼼히 확인해 보시기를 권장해 드립니다. 소상공인시장진흥공단에서 지원하는 희망리턴패키지 원스톱 폐업지원을 신청하실 경우 철거 및 원상복구 비용을 평당 일정 금액 한도 내에서 실비로 지원받으실 수 있으니 친구분께서 해당 요건을 충족하시는지 관할 기관을 통해 우선적으로 점검해 보시는 것이 좋을 것 같습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.최근 전세 사기 피해 사례가 빈번하게 발생하고 있어 계약을 앞두고 걱정이 많으시겠습니다. 결론부터 말씀드리면 전세 계약 시 가장 핵심적으로 챙기셔야 할 부분은 등기부등본을 통한 권리관계 확인과 꼼꼼한 특약 작성, 그리고 대항력 확보 및 전세보증금 반환보증보험 가입이라고 판단됩니다.계약 전에는 반드시 등기부등본을 열람하여 실소유자와 계약자가 일치하는지, 선순위 근저당권 등 제한물권이 과도하게 설정되어 있지는 않은지 확인하시고 모든 거래 대금은 소유자 명의의 계좌로 직접 입금하시는 것이 안전합니다.아울러 계약서 작성 시에는 전입신고 및 확정일자 효력이 발생할 때까지 임대인이 주택에 새로운 근저당권을 설정하지 않는다는 내용이나 대출 불가 시 계약금을 반환한다는 내용을 특약사항에 명시하여 예상치 못한 피해를 예방하는게 좋습니다.잔금을 치르고 입주하신 직후에는 지체 없이 전입신고를 하고 확정일자를 받으셔야 제3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력과 우선변제권을 확보하실 수 있습니다.마지막으로 임대인이 보증금을 돌려주지 못할 상황에 대비하여 주택도시보증공사 등이 취급하는 전세보증금 반환보증보험에 가입해 두시는 것이 소중한 자산을 지키는 가장 현실적이고 강력한 방어 수단이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.요즘같은 시기에는 인수창업을 노리시는것이 안전한 방법입니다.매출을 예상할 필요 없이 현재의 매출현황을 매물주에게 요구해볼 수 있고, 권리금을 기준으로 수익률을 계산할 수 있기때문에 수익률 측면에서 접근하실 수 있습니다. 물론 과거의 매출이 미래의 매출을 보장하는것은 아니지만, 큰 목돈이 들어가는 신규창업보다는 어느정도 가늠할 수 있는 수준의 리스크로 창업이 가능하다는 장점이 있습니다.a급,b급,c급 어디든 매물은 찾기 나름이고, 가격도 매물주 사정 나름입니다.누군가는 팔게되고, 가격도 급하면 싸집니다.신규창업 하나할 돈으로 인수창업하면 2개,3개 운영도 가능하기 때문에, 입지적 리스크나 지역적 리스크를 분산하는것도 가능합니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.보내주신 중간관리비 정산서 이미지를 확인해 보니, 왜 20만 원가량이 청구되었는지 그리고 어떤 부분에서 의사소통의 오해가 생겼는지 명확히 파악이 됩니다. 첫 자취라 낯선 서류와 금액에 많이 놀라셨겠지만, 부당한 청구가 아닌것으로 보이니 우선 안심하셔도 좋습니다.결론부터 말씀드리면 청구된 205,920원은 장기수선충당금만 청구된 것이 아니라, 질문자님께서 이사하시기 전까지 사용하신 약 한 달 반 치의 '관리비 및 공과금 총액'입니다.장기수선충당금 혹은 오피스텔과 같은 집합건물에서 징수하는 수선적립금은 외벽 도색이나 승강기 교체 등 건물의 주요 시설을 수리하고 가치를 보존하기 위해 매월 일정액을 걷어 적립하는 자금입니다.이러한 자금은 건물의 소유권을 가진 자에게 혜택이 돌아가는 성격이므로 법률상 주택의 소유자인 임대인이 최종적인 납부 책임을 지는 것이 원칙입니다. 실무적인 편의상 매월 세입자의 관리비 고지서에 해당 금액이 합산되어 청구되더라도 이는 임차인이 임대인을 대신하여 일시적으로 낸 것에 불과합니다. 따라서 임대차 계약이 종료되어 퇴거하실 때 세입자는 그동안 본인이 매월 대신 납부해 온 충당금을 임대인에게 청구하여 정산받을 수 있습니다.1. 청구 금액(20만 원)의 정체• 정산 기간의 차이: 평소 한 달에 13~15만 원 정도 나오셨다고 하셨는데, 이번 정산서의 기간을 보면 2026년 4월 1일부터 5월 14일까지(약 1.5개월)로 책정되어 있습니다.즉, 한 달 치가 아닌 한 달 반 동안의 전기, 수도, 일반 관리비 등이 모두 합산되었기 때문에 금액이 평소보다 많이 나온 것입니다.• 실제 장기수선충당금: 첨부해주신 내역서의 중간 우측 하단을 보시면, 총액 205,920원 중에서 실제 '장기수선충당금'으로 청구된 금액은 10,420원에 불과합니다. 누군가 "20만 원을 내야 한다"라고 말한 것을 "장기수선충당금을 20만 원 내야 한다"라고 오해하셨을 가능성이 매우 높습니다.2. 세입자의 올바른 대처 방법• 중간관리비 납부: 이 205,920원은 질문자님께서 실제로 거주하며 사용하신 공과금과 기본 관리비이므로, 명시된 계좌로 정상적으로 납부하시거나 이사 당일 부동산을 통해 정산하시는 것이 맞습니다.• 장기수선충당금 반환 청구: 이전 답변에서 설명해 드린 바와 같이, 이번 달에 청구된 10,420원을 포함하여 그동안 거주하시면서 매달 관리비에 포함되어 대납하셨던 '장기수선충당금'의 총합은 집주인이 내야 할 돈을 대신 내주신 것입니다.따라서 이사 당일 관리사무소에 방문하시어 "입주일로부터 퇴실일까지의 장기수선충당금 납부 확인서"를 발급해 달라고 요청하시기 바랍니다. 그리고 해당 확인서에 찍힌 총액을 집주인에게 제시하셔서, 그동안 대신 내셨던 장기수선충당금을 보증금 반환 시 함께 온전히 돌려받으시기 바랍니다.

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.부동산 용어의 미묘한 차이로 인해 공부하시면서 답답함과 궁금증이 크셨을 것으로 생각됩니다. 결론부터 말씀드리면 전세금은 임차인이 해당 주택을 빌려 쓰는 대가로 임대인에게 맡기는 전체 보증금의 총액을 의미하며, 전세계약금은 그 전체 전세금 중에서 계약 체결을 증명하고 서로의 이행을 구속하기 위해 가장 먼저 지급하는 일부 금액을 뜻합니다.전세금은 계약 기간 동안 세입자가 목적물을 정상적으로 사용하고 수익하기 위해 집주인에게 예치하는 전체 목돈을 말하며, 계약이 정상적으로 만료되면 전액 돌려받게 되는 가장 큰 개념의 자금입니다. 즉 전세금은 거주라는 목적을 달성하기 위한 전체 담보금의 성격을 지니며 추후 돌려받아야 할 채권의 총액이 됩니다.반면 전세계약금은 이 거대한 전세금이라는 총액 중 보통 5퍼센트에서 10퍼센트 정도를 떼어내어 계약서를 작성하는 당일에 가장 먼저 지급하는 초기 자금입니다. 이는 단순히 금액의 일부를 먼저 내는 것을 넘어 양 당사자가 이 계약을 함부로 파기하지 않겠다는 강력한 법적 약속의 증표로 작용합니다.계약금이 교부된 상태에서 세입자가 일방적으로 계약을 무효로 하고 싶다면 자신이 낸 계약금을 포기해야 하며, 반대로 집주인이 계약을 파기하려면 자신이 받은 계약금의 배액을 상환해야만 적법하게 계약을 해제할 수 있습니다. 결과적으로 전세계약금은 향후 지급될 중도금이나 잔금과 합쳐져 최종적인 전세금 총액을 구성하는 일부분이 되며 계약 초기 단계에서는 거래의 안전성을 확보하는 해약금의 기능을 담당한다고 이해하실 수 있습니다.