답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다..1. 부동산 불패 신화가 이어지는 이유 - 성공 경험이 남긴 학습 효과 수십 년 동안 우리나라 집값은 여러 번 위기를 겪었지만, 결국엔 항상 전보다 더 오르곤 했습니다. 이런 경험을 지켜본 사람들은 '집값이 잠깐 떨어질 수는 있어도 결국엔 가장 크게 오르는 건 부동산'이라는 믿음을 갖게 됐죠. - 실물 자산에 대한 선호 주식이나 코인처럼 눈에 보이지 않는 자산은 변동폭이 크다 보니 불안하게 느껴집니다. 하지만 부동산은 실제로 내 눈앞에 있는 재산이에요. 특히 물가가 오르고 돈값이 떨어질 때, 부동산이 내 자산을 지켜줄 든든한 방패처럼 여겨집니다. - 수도권 쏠림과 희소성 일자리, 교육, 생활 인프라 등이 서울과 수도권에 몰려 있다 보니, 많은 사람이 이곳에 살고 싶어합니다. 그런데 땅은 한정돼 있으니, 항상 수요가 공급보다 많은 희소성이 집값을 더욱 떠받치는 요인이 됩니다.2. 역대 정부 정책이 잘 안 먹히는 이유 - 시장 심리에 밀림 정부가 꺼내든 강한 규제를 시장에선 '앞으로 더 오르나 보다'라고 받아들이는 경우가 많았어요. 그래서 규제가 강화될수록 '지금 안 사면 평생 못 산다'는 불안감이 퍼지면서 오히려 매수 열기를 부추기는 꼴이 됐습니다. - 규제의 역효과(매물 잠김) 다주택자에게 세금을 높이면 집을 팔 거라 기대했지만, 실제로는 버티거나 가족에게 증여하는 경우가 많았습니다. 이러다 보니 거래에 나온 매물이 더 줄고, 적은 거래에도 가격이 크게 뛰는 악순환이 반복됐죠. - 유동성과 금리라는 큰 그림 정부 정책은 국내에 맞춰 짜지만, 금리나 시중의 자금은 세계 경제에 더 큰 영향을 받습니다. 돈이 많이 풀리고 금리가 낮을 땐 아무리 규제를 세게 해도, 결국 넘치는 돈이 부동산으로 몰리는 걸 막기 힘들었습니다. - 정책의 일관성 부족 정권이 바뀔 때마다 규제 정책이 오락가락했으니, 시장 참가자들은 정책을 신뢰하기 어렵고, '조금만 참으면 풀릴 거야'라는 생각에 굳이 움직이지 않으려 한 것도 문제였습니다.결국 우리 사회의 부동산 문제는 단순히 공급 부족이나 투기 때문에 생긴다고 보기 어렵습니다. 많은 국민의 자산이 부동산에 묶여 있고, 집을 마련하는 일이 신분 상승이나 노후 대비의 거의 유일한 방법처럼 여겨지기 때문이죠. 이런 구조적인 배경과 심리가 맞물려 정부의 정책도 쉽사리 시장을 통제하지 못하는 현실이 만들어진 겁니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반 (허위신고)실제 거래금액이 3억 원임에도 3억 1천만 원으로 신고한다면, ‘부동산거래신고법’ 제3조를 위반하게 됩니다.- 과태료 부과: 실제 거래가격과 신고가격 차이가 10% 미만이라도, 허위 신고가 적발되면 해당 부동산 취득가액의 최대 10%가 과태료로 부과될 수 있습니다. 즉, 3억 원 기준 최대 3,000만 원의 과태료가 나올 수 있어, 결코 가볍게 넘길 수 없는 문제입니다.- 신고 포상금 제도: 최근 ‘신고포상금’ 제도가 활성화되어 있어, 만약 매수인이 마음을 바꿔 신고하게 되면 과태료 감면과 포상금까지 챙길 수 있습니다. 반면 매도인에게 불이익만 남게 되는 구조입니다.2. 소득세법 제91조 (비과세 및 감면 배제)가장 크게 우려해야 할 부분은 바로 세금 혜택 박탈입니다.- 비과세 취소: 1세대 1주택자라 양도소득세 비과세 대상이었다고 해도, 허위 계약서 작성 사실이 드러나면 비과세 혜택이 완전히 없어집니다.- 추가 세금 및 가산세: 원래 내야 할 양도소득세와 ‘업계약 차액(1,000만 원)’ 중 더 적은 금액을 추징당합니다. 여기에 부정 과소신고 가산세(40%)와 납부 지연에 따른 가산세까지 붙으면, 세 부담이 눈덩이처럼 커질 수 있습니다.3. 공인중개사법 위반 (초과 수수료 우회)분양사무소나 중개업소에서 ‘광고비’ 등의 명목으로 추가 비용을 요구하는 것도 법을 피하기 힘듭니다.- 실질 과세 원칙: 법원에서는 비용 명칭과 상관없이, 실질이 중개 대가라면 법적 중개보수 한도를 넘는 것으로 간주합니다.- 반환 어려움: 한도를 넘어선 금액 약정은 그 초과분이 무효입니다. 1,000만 원을 돌려받기 쉽지 않을 뿐만 아니라, 불법 행위에 연루되어 세무조사 대상이 되기 쉽습니다.4. 형사처벌 위험부당 이득 취득이나 탈세를 목적으로 고의로 거짓 신고를 한 경우, 단순 과태료만으로 끝나지 않을 수도 있습니다.- 조세범 처벌법 적용: 고의적 탈세로 인정되면 2년 이하의 징역 또는 탈루 세액의 2배 이하 벌금 등 무거운 처벌을 받을 수 있습니다.결국 이 방식은 매수인에게는 양도세 절감 효과가 있을 수 있으나, 매도인 입장에서는 '과태료 + 비과세 혜택 박탈 + 가산세'라는 삼중고를 떠안게 되는 아주 위험한 선택입니다. 오히려 현금영수증을 발행해 준다는 말 자체가 세무당국에 증거를 남기는 일이 될 수 있으니, 절대 수용하지 않으시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 보상 형태(무엇을 받게 되나요?)신통기획 후보지라고 해도 보상 방식은 기본적으로 일반 재개발과 크게 다르지 않습니다. 다만 투기 방지와 원주민 보호를 위해 기준이 더 엄격하게 적용됩니다. - 아파트 입주권(가장 일반적): 감정평가 결과에 따라 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리가 부여됩니다. 만약 소유하신 토지의 감정가격이 새 아파트 분양가보다 높으면 그 차액(청산금)을 돌려받고, 반대로 낮으면 추가로 분담금을 내게 됩니다. - 현금 보상(청산): 분양을 원하지 않거나, 법에서 정한 '권리산정기준일' 이후에 지분 쪼개기 등의 행위가 있었던 경우에는 현금으로 보상받게 됩니다. 이는 강제로 청산되는 방식입니다.2. 보상 시점(언제쯤 받을 수 있나요?)이주비 지급이나 현금 보상은 사업의 마지막 단계인 ‘관리처분계획 인가’가 난 직후 이루어집니다. - 현재 ‘후보지’는 아직 정식 구역 지정 전 단계입니다. - 서울시는 최근 인허가 통합 심의와 절차 간소화를 통해, 과거엔 13~18년 걸리던 전체 사업 기간을 최대 6.5년까지 단축해 2031년까지 31만 호 착공을 목표로 하고 있습니다. - 구체적으로 예상해 보면, 1. 구역 지정까지는 신통기획이 적용된 경우 후보지 선정 후 약 2년 내외가 소요됩니다(기존에는 평균 5년). 2. 보상 확정은 조합 설립과 사업시행 인가를 거쳐 관리처분 인가가 나는 시점인데, 후보지 선정일 기준 빠르면 4~5년, 평균적으로는 6년 정도가 걸릴 것으로 예상됩니다. 3. 실제 보상금 지급 및 이주비 대출 등은 관리처분인가 이후, 이주가 시작될 때 집행됩니다.■ 요약2026년 서울시 정책에 따르면 신통기획을 통해 행정 절차가 과거보다 1~2년가량 빨라진 건 사실입니다. 하지만 보상금이나 이주비 지급은 결국 건물을 철거하고 이사해야 하는 ‘이주 단계(관리처분인가 이후)’에 이뤄집니다. 즉, 지금 후보지 단계라면 보상까지는 최소 5년 이상의 시간을 염두에 두시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 서류로 꼭 확인해야 할 부분 등기부등본만 보는 데 그치지 말고, 숨은 채무와 건물 용도까지 꼼꼼히 살펴봐야 합니다. - 미납 국세·지방세 확인: 집주인이 세금을 내지 않았다면, 만약 경매가 진행될 경우 세금이 보증금보다 먼저 회수됩니다. 계약 전에 납세증명서를 요구하거나, 미납 세금 내역을 열람할 수 있게 동의를 받아두세요. - 건축물대장 확인: 상가용 건물을 주거용으로 불법 개조한 일명 ‘근생빌라’인지 반드시 확인해야 합니다. 위반건축물로 등록되어 있을 경우 전세대출이나 보증보험이 불가할 수 있습니다. - 다가구 주택 확정일자 현황: 나보다 먼저 들어온 세입자들의 보증금 총액을 확인해 두세요. 내 보증금이 순위에서 밀리면 반환받지 못할 위험이 커집니다.(feat. 전입세대열람원)2. 임대인(집주인) 신원 철저 확인 - 신분증 대조: 등기부등본상의 소유자와 실제 계약자의 신분증을 꼭 확인하세요. - 계좌명 확인: 계약금과 잔금은 반드시 집주인 본인 명의 계좌로 송금해야 확실한 법적 증거가 됩니다.3. 필수 특약 사항 명시 말로 주고받는 약속은 나중에 법적 효력이 약하니, 중요한 사항은 꼭 계약서에 넣으세요. - 대항력 유지 특약: “임차인이 대항력을 갖출 때(전입신고 다음 날 0시까지) 임대인은 저당권 추가 설정이나 권리변경을 하지 않는다. 위반 시 계약은 무효로 하고 배액을 배상한다.” - 보증보험 관련 특약: “전세보증보험 가입이 불가능할 경우 이 계약은 무효로 하며, 임대인은 계약금을 즉시 돌려준다.” - 세금 체납 확인 특약: “임대인은 국세 또는 지방세 체납이 없음을 고지하며, 잔금일 전까지 체납 사실이 확인될 경우 계약을 해제할 수 있다.”4. 집 상태 꼼꼼히 확인 - 시설물 점검: 누수, 결로, 곰팡이, 수압 등 문제가 있는지 직접 확인하고, 고장 난 부분이 있다면 반드시 잔금 지급 전까지 수리하도록 계약서에 명시하세요. 사진이나 동영상으로 기록을 남겨두는 것도 좋습니다.가장 중요한 점은 이사 당일 반드시 전입신고와 확정일자를 받아 놓는 것입니다. 이 두 가지가 보증금을 지키는 최소한의 안전장치입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 변제 우선순위는 어떻게 정해지나요?보증금은 ‘기존 금액’과 ‘증액 금액’으로 나누어 각각 우선순위가 달라집니다.- 1순위(2억 2천만 원): 기존에 대항력과 확정일자를 받으셨으니, 새로 생긴 근저당권보다 앞섭니다. 이 부분은 안전하게 보호받으실 수 있습니다.- 2순위(근저당권): 살고 있는 도중 새로 설정된 근저당권은, 증액분보다 우선순위가 높게 적용됩니다.- 3순위(증액분 1,100만 원): 19일에 새롭게 받으신 확정일자는 그날부터 효력이 생기므로, 근저당권보다는 뒤에 배당받게 됩니다.- 만약 집이 경매로 넘어가면, 낙찰대금에서 2억 2천만 원이 먼저 배당되고, 그다음 근저당권자가 가져가게 됩니다. 만일 이때 남은 금액이 있다면 그제서야 증액분 1,100만 원이 배당됩니다.2. 기존 확정일자도 그대로 효력이 있나요?기존에 받으셨던 2억 2천만 원에 대한 확정일자는 유효합니다.- 새로 받는 확정일자는 증액된 1,100만 원에만 따로 적용된다는 점 기억해 주세요.- 이번 재계약서를 쓰실 때 기존 계약서를 반드시 보관하셔야 합니다. 기존(2억 2천만 원 확정일자 찍힌) 계약서와 증액된 재계약서를 모두 함께 보관해야 전체 보증금이 안전하게 보호됩니다.3. 확정일자 받는 데 시간 많이 걸리나요? 당일 처리가 되나요?주민센터에 방문하시면 확정일자는 바로, 당일에 받을 수 있습니다.- 대기 인원이 없으면 서류 확인과 날인까지 5~10분 정도면 끝납니다.- 준비물은 신분증과 새로 작성하신 임대차계약서 원본입니다.- 확정일자를 받은 뒤에는 바로 은행에 가셔서 업무를 보셔도 무방합니다. (주민센터 직인이 찍힌 계약서를 가져가시면 됩니다.)■ 추가로 더 안전하게 하려면?이미 근저당이 설정된 상태에서 보증금을 올리시는 거라면, 재계약서 특약에 “임대인은 잔금일이나 확정일자 부여일까지 등기상 권리관계를 유지하고 추가 대출을 받지 않는다”는 문구를 꼭 넣으시는 게 좋습니다.또, 등기부등본을 다시 떼어 근저당의 채권최고액이 얼마인지 확인하고, 보증금과 대출을 합한 금액이 집값의 70~80%를 넘지 않는지도 꼭 체크해 주세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 지방 부동산 시장 활성화를 위한 주요 정책지방은 공급 과잉과 수요 부족이 동시에 나타나고 있어서, 정부는 '구매 혜택'을 확대해 수요를 늘리는 데 초점을 맞추고 있습니다.1. 세제 혜택 (가장 강력한 카드)다주택자에 대한 징벌적 세금을 완화해 지방 주택 구매를 유도하고 있습니다.- 지방 준공 후 미분양 주택, 주택 수 산정 제외: 지방 미분양 아파트를 사면 기존에 주택이 있어도 새로 산 집을 주택 수에 넣지 않습니다. 이렇게 하면 1주택자 혜택(종합부동산세, 양도소득세 비과세 등)을 그대로 유지할 수 있습니다.- 한시적 적용(향후 2년): 전용면적 85㎡ 이하, 취득가액 6억 원 이하의 지방 미분양 주택을 사는 경우 취득세 감면 등 추가 혜택도 마련했습니다.2. 금융 지원과 규제 완화- 기업구조조정 리츠(CR리츠) 도입: 여러 기업이 자금을 모아 지방 미분양 주택을 대량 매입한 뒤 임대에 활용하고, 시장이 회복되면 매각할 수 있도록 하는 제도입니다. 취득세 감면 등 세제 지원을 함께 제공합니다.- 대출 규제 완화: 지방에서는 수도권보다 LTV(주택담보대출비율) 같은 대출 규제를 완화해 실수요자와 투자자의 진입 허들을 낮췄습니다.3. 공공 매입 및 공급 조절- LH의 매입: 민간에서 소화가 어려운 악성 미분양(특히 준공 후 미분양)은 LH 등이 직접 매입해 공공임대주택으로 사용하고, 이 과정을 통해 건설사의 자금난도 덜어줍니다.- 인허가 조절: 아파트 신규 분양이 한꺼번에 쏟아지지 않게 건설 인허가 속도를 조절해 지나친 공급이 나오지 않도록 하고 있습니다.■ 요약: 정부의 핵심 전략정부는 "수도권은 규제 유지, 지방은 규제 완화 및 인센티브 제공"이라는 큰 방향을 유지하고 있습니다. '지방의 미분양 주택을 사더라도 세금 부담을 주지 않겠다'는 신호를 다주택자에게 보내며, 시장 정상화를 꾀하고 있는 셈입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전·월세 시장을 안정시키기 위해 정부는 임대사업자에게 취득세, 재산세, 종합부동산세(종부세) 등 여러 세금을 감면해 주고 있습니다. 다만, '공공지원민간임대'나 '장기일반민간임대(10년)' 등 등록 유형에 따라 혜택 내용이 다를 수 있습니다.1. 취득세 감면 - 대상: 공동주택(아파트는 제외)이나 주거용 오피스텔을 처음 분양받는 경우 - 혜택: - 전용면적 60㎡ 이하: 취득세 85%~100% 면제 - 전용면적 60㎡~85㎡ 이하: 20채 이상 등록하면 50% 감면 2. 재산세 감면 - 대상: 임대 목적의 주택이 2세대 이상인 경우 - 혜택: - 40㎡ 이하: 100% 면제 - 40㎡~60㎡: 75% 감면 - 60㎡~85㎡: 50% 감면 3. 종합부동산세(종부세) 합산 배제 - 일정 조건(공시가격 기준 수도권 6억, 비수도권 3억 이하 등)을 충족하는 임대주택은 종부세 대상에서 빠져, 절세 효과가 큽니다.4. 양도소득세 혜택 - 10년 이상 임대하면 장기보유특별공제율이 크게 올라, 양도세 부담을 줄일 수 있습니다.■ 임대사업자가 반드시 지켜야 할 의무 혜택이 큰 만큼 의무도 엄격하게 관리됩니다. 의무를 위반하면, 감면받은 세금을 다시 내거나 과태료 등 강한 제재를 받을 수 있습니다.- 임대의무기간 준수: (장기일반 기준) 최소 10년 동안 팔지 않고 임대해야 합니다. - 임대료 증액 제한: 재계약 시 임대료는 기존의 5% 이내로만 올릴 수 있습니다. - 표준임대차계약서 사용 및 신고: 계약을 맺을 때 표준계약서를 써야 하고, 반드시 관할 시·군·구에 신고해야 합니다. ■ 최근 변화: '소형 주택' 혜택 강화 최근에는 빌라, 오피스텔 등 비아파트 주택을 활성화하기 위해, 신축 소형 주택(60㎡ 이하)을 구입해 임대사업자로 등록하면 취득세, 종부세, 재산세 산정 시 주택 수에서 빠지는 파격적인 혜택도 한시적으로 적용 중이에요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 실거주가 꼭 필요한가요?지금 당장 1주택자에게 실거주를 법적으로 강제하는 규정은 없습니다. 다만, 세금 혜택을 받으려면 실거주 여부가 중요한 조건이 됩니다.- 양도소득세 비과세: 나중에 집을 팔 때 세금을 내지 않으려면 규제지역에서는 보통 2년 이상 직접 거주한 기록이 필요합니다. 정책이 강화되면 이 '실거주 요건'을 더 엄격하게 확인할 가능성이 높아집니다.- 실거주를 하지 않을 때: 임대만 주는 집은 '거주 목적'이 낮다고 판단해 1주택자에게 제공되는 여러 세금 혜택을 축소하거나 제외할 수 있다는 논의가 정치권에서 나온 적은 있습니다. 하지만, 아직까지 실거주를 법으로 강제하기는 쉽지 않은 상황입니다.2. 보유세가 얼마나 오를까요?정책의 큰 방향은 "실제로 거주하는 1주택자는 보호하고, 여러 채를 가진 사람이나 투기 목적은 규제하겠다" 입니다.- 보유세 완화: 이재명 전 대표도 1가구 1주택자는 재산세나 종합부동산세 부담을 줄여주거나 면제 범위를 넓히자는 입장을 밝혔었습니다. 그래서 앞으로도 1주택자 보유세가 갑자기 오를 가능성은 크지 않습니다.- 변수는 토지세(기본소득 토지세): 만약 모든 땅에 세금을 부과하는 새로운 방식이 생기더라도, 정부에서는 국민에게 돌려주는 '기본소득'이 더 많게 하겠다는 취지입니다. 즉, 실제로 내는 돈보다 받는 돈이 더 많아질 수도 있다는 계산입니다.요약하자면,질문자님처럼 1주택을 가지고 있고 원룸에 거주하는 경우라면, 정책상으로는 '보호 대상'에 해당할 가능성이 높습니다. 그래서 보유세가 갑자기 오를 걱정은 크게 하지 않으셔도 돼요. 다만, 나중에 집을 팔 계획이 있으시다면 양도세 혜택을 받으려면 직접 거주한 기간을 채워두는 게 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 하방 압력의 강도: '역자산 효과'와 'DSR의 족쇄'최근 가계부채가 국내총생산(GDP)의 100%에 거의 육박하면서, 그동안 부채가 자산 가격을 끌어올리던 선순환 구조가 사실상 끊어졌습니다. 그래서 요즘 부동산 시장의 하방 압력은 과거보다 훨씬 뚜렷하고, 체감적으로도 강하게 다가옵니다.첫 번째로, 소비가 줄면서 나타나는 역자산 효과가 있습니다. 한국은행에 따르면, 가계부채가 과도하게 늘어나면 해마다 민간 소비가 위축되고, 그 여파로 경기 전반이 침체됩니다. 부동산 수요 역시 이런 흐름에서 자유롭지 않죠.두 번째는 대출 규제, 특히 스트레스 DSR(총부채원리금상환비율) 강화입니다. 소득이 크게 늘지 않는 상황에서 대출 한도마저 줄어들면, 빚을 갚기 위해 어쩔 수 없이 부동산 등 자산을 내놓는 사람들이 많아집니다. 만약 금리 인하가 기대만큼 빠르게 이뤄지지 않는다면, 대출에 의존하던 가계의 실질 소득은 오히려 뒷걸음질치며 시장에 더 큰 하방 압력으로 작용할 수밖에 없습니다.2. 급매물 쏟아질 시점: 2026년 상반기 vs. 하반기시장에서 급매물이 늘기 시작하는 시점은 단순히 '빚이 많아질 때'가 아니라, '이자나 원금 상환이 도저히 버거워지는 순간'입니다.- 2026년 상반기: 전세가격 하락, 임계 가구의 항복 이 때쯤이면 전세 가격 하락이나 전세보증금 반환 부담을 이기기 어려운 다주택자들이 매물을 내놓을 확률이 큽니다. 특히 2026년 5월 무렵에는 양도소득세 등 각종 세금 혜택이나 정책 시한과 맞물리면서, 이른바 '탈출 매물'이 집중적으로 나올 가능성도 거론됩니다.- 2026년 하반기: 금리 인하 기대의 배신 미국과 한국이 기준금리를 내린다고 해도, 은행에서 실제 적용하는 금리가 충분히 낮아지지 않는다면, 기대에 찬물을 끼얹는 실망 매물이 시장을 흔들 수 있습니다. 즉, '금리만 떨어지면 팔겠다'며 버티던 대기 매도자들이 기대와 달리 상황이 나아지지 않자 하나둘 내놓기 시작하는 시점이 될 수 있죠.3. 시장의 변수: 공급 부족과 지역 양극화하지만 전국적으로 급매물이 쏟아질 것이라고 단정하긴 어렵습니다. 특히 2026년은 서울을 중심으로 신규 입주 물량 부족, 이른바 '공급 쇼크'가 예고되어 있습니다. 신축 아파트 공급이 턱없이 부족한 서울 등 인기 지역은 전세가격이 매매가격을 받쳐주며, 부채 압력이 있더라도 하락폭이 제한될 수 있습니다. 반면, 공급이 많거나 일자리 문제가 심각한 수도권 외곽과 지방은 부채 부담이 직격탄이 되어, 초양극화 현상이 더 심해질 수밖에 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.첫째, '무갭' 매물에 대한 위험입니다. 최근 매매가는 1억 6,510만 원인데 보증금이 1억 6,500만 원(A조건)이라면, 사실상 집주인은 자기 돈 10만 원만 들여 집을 산 셈이죠. 집값이 조금만 내려가도 보증금을 온전히 돌려받기 어렵기 때문에, '깡통전세'가 될 가능성이 거의 확실하다고 볼 수 있습니다. B조건도 마찬가지로, 매매가 대비 보증금 비율이 86%에 이르러 결코 안전하다고 보기 어렵습니다.둘째, '보증보험 일부 가입'에 숨겨진 위험입니다. 임대사업자가 일부 금액만 보증보험에 가입했다는 건, 법에서 정한 최소 금액만 보장된다는 의미입니다. 만약 문제가 생기면 보험사에서 그 가입한 금액만큼만 보장해줄 뿐, 나머지는 돌려받지 못할 수 있다는 겁니다. 중개인이 "불안하면 본인이 보증보험을 추가로 가입하라"고 말하는 것도 현재 상태로는 전액이 보호되지 않는다는 뜻이고, 보증금이 매매가에 너무 바짝 붙어 있으면 보험사에서 추가 가입 자체를 거절하는 경우도 꽤 흔합니다.셋째, 주변 시세와 실제 거래가의 차이입니다. 주변 빌라 시세가 3~4억 원대라고 해도, 이 매물의 직전 실거래가가 1억 6,510만 원이라면 금융기관이나 법원은 이 금액을 기준으로 실제 가치를 판단합니다. 시세가 높다는 말만 듣고 안심하는 건 위험할 수 있다는 점 꼭 기억하셔야 합니다.결론적으로,이 매물은 전형적인 위험 매물의 특징을 모두 갖추고 있습니다. 근저당이 없어서 1순위 임차인이 된다 해도, 경매에 넘어가 낙찰가가 보증금보다 낮으면 돈을 다 돌려받지 못할 수도 있습니다. 가능하다면 이런 계약은 피하는 게 제일 좋고, 만약 꼭 진행해야 한다면 보증금 전액에 대해 보증보험 가입이 실제로 가능한지 보험사에 직접 확인하고 확답을 받은 뒤에 결정하셔야 합니다.