경제
신속통합기획 주택재개발사업 보상과 보상시점이 궁금합니다
구청에서 아버지 소유의 토지가 신속통합기획 후보지?로 선정되었다는 서류를 받았습니다
지정이 이미 된 건 아니고 현재 계획 중인 거 같습니다
이 경우 만약, 지정 된다면, 지정된 '이후에'
1. 어떤 형태로 보상을 받게 되나요?
2. 보상 시점은 대략 언제쯤인가요?
특히 2번이 궁금합니다
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 보상 형태(무엇을 받게 되나요?)
신통기획 후보지라고 해도 보상 방식은 기본적으로 일반 재개발과 크게 다르지 않습니다. 다만 투기 방지와 원주민 보호를 위해 기준이 더 엄격하게 적용됩니다.
- 아파트 입주권(가장 일반적): 감정평가 결과에 따라 새 아파트를 분양받을 수 있는 권리가 부여됩니다. 만약 소유하신 토지의 감정가격이 새 아파트 분양가보다 높으면 그 차액(청산금)을 돌려받고, 반대로 낮으면 추가로 분담금을 내게 됩니다.
- 현금 보상(청산): 분양을 원하지 않거나, 법에서 정한 '권리산정기준일' 이후에 지분 쪼개기 등의 행위가 있었던 경우에는 현금으로 보상받게 됩니다. 이는 강제로 청산되는 방식입니다.
2. 보상 시점(언제쯤 받을 수 있나요?)
이주비 지급이나 현금 보상은 사업의 마지막 단계인 ‘관리처분계획 인가’가 난 직후 이루어집니다.
- 현재 ‘후보지’는 아직 정식 구역 지정 전 단계입니다.
- 서울시는 최근 인허가 통합 심의와 절차 간소화를 통해, 과거엔 13~18년 걸리던 전체 사업 기간을 최대 6.5년까지 단축해 2031년까지 31만 호 착공을 목표로 하고 있습니다.
- 구체적으로 예상해 보면,
1. 구역 지정까지는 신통기획이 적용된 경우 후보지 선정 후 약 2년 내외가 소요됩니다(기존에는 평균 5년).
2. 보상 확정은 조합 설립과 사업시행 인가를 거쳐 관리처분 인가가 나는 시점인데, 후보지 선정일 기준 빠르면 4~5년, 평균적으로는 6년 정도가 걸릴 것으로 예상됩니다.
3. 실제 보상금 지급 및 이주비 대출 등은 관리처분인가 이후, 이주가 시작될 때 집행됩니다.
■ 요약
2026년 서울시 정책에 따르면 신통기획을 통해 행정 절차가 과거보다 1~2년가량 빨라진 건 사실입니다. 하지만 보상금이나 이주비 지급은 결국 건물을 철거하고 이사해야 하는 ‘이주 단계(관리처분인가 이후)’에 이뤄집니다. 즉, 지금 후보지 단계라면 보상까지는 최소 5년 이상의 시간을 염두에 두시는 것이 좋습니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
1번 질문 : 가장 일반적인 형태는 입주권입니다. 나중에 지어질 신축 아파트의 분양권을 받는 것으로 아버님 토지의 가치가 분양가보다 낮으면 차액으 내고 높으면 돈을 돌려받습니다. 입주권을 원하지 않는다면 아파트를 받지 않고 현재 가치만큼의 현금으로 보상받고 나가는 방식도 있습니다. 신통기획 호보지는 권리산정기준일 이후에 지분을 쪼개거나 집을 산 경우 내 의사와 상관없이 현금 청산 대상이 될 수 있는점 알아두시길 바랍니다.
2번 질문: 재개발 단계가 많아 지정 직후에 바로 보상금이 나오지 않습니다. 신통기획으로 속도를 높여도 보통 관리처분계획인가 이후가 되어야 보상이 진행되고 구청 서류를 받은 후보지 단계에서 보상까지는 아무리 빨라도 대략 5~7년 이상이 걸립니다. 정비구역 지정 > 조합설립 > 사업시행인가 > 관리처분인가 이 시점에서 보상 확정이 되기 때문입니다. 일반적으로 재개발이 10년 이상이 걸리는데 신통기획은 절차를 통합해 이 기간을 2~3년 정도로 단축하는 것이 현재 목표로 알고있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 재개발에 확정이 되게 되면 주민들 동의율에 따라 사업 절차가 진행이 되고 토지소유자일 경우 조합원이 될 확률이 높습니다. 우선 감정평가를 실시를 해서 토지 가치를 평가를 받고 향후 조합원 분양 신청을 하게 되면 조합원분양가가 클 경우 분담금 내고 반대로 토지가치가 더 클 경우 환급을 받는 구조라 보시면 되고 조합원이 되지 않고 토지 감정평가금액으로 현금청산을 신청하셔도 되고, 또한 토지평가액 + 조합원프리이멈을 해서 다른 사람에게 매도를 해도 됩니다.
가장 최선은 조합원이 되어 조합원 분양 신청을 해서 로얄동/로얄층을 배정을 받은 상태에서 매도를 하는 것이 가장 베스트이긴 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
지정 이후에는 정비사업 절차에 따라 감정평가를 기반으로 현금청산 또는 분양권·입주권 같은 권리가 형성되는 구조로 흘러가며, 구체 보상은 사업 방식과 권리산정 기준에 따라 달라집니다.
시점은 후보지 선정 직후가 아니라 정비구역 지정, 조합 설립, 사업시행인가, 관리처분 등 단계가 진행된 뒤라 통상 수년 단위로 보셔야 하고, 현재는 후보지 단계라 2~3년 내 현금 지급 같은 기대는 위험합니다1. 어떤 형태로 보상을 받게 되나요?
2. 보상 시점은 대략 언제쯤인가요?
특히 2번이 궁금합니다
=>신속통합기획은 재개발 진행방법 중 한가지 유형이라고 할 수 있습니다. 이러한 경우 조합원으로서 권리행사 대상이지, 보상대상이 되지 않습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
지금은 정비구역 지정 전 단계라서 아직 보상이나 수용 절차는 시작되지 않습니다
,1번 (보상 형태)
대부분은 조합원 분양권
원하면 또는 요건 해당 시 현금청산
,2번 (보상 시점)
관리처분인가 이후
실제 돈을 받는 시점은 통상적으로 정비구역 지정 후 4~7년 뒤입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
신속통합기획 후보지 선정 단계면 공식 지정 전이므로 보상 논의까지 시간이 걸립니다.
보상 형태는 현금보상, 대체 토지, 분양권 크게 3가지로 구분되며 보통 보상 시점으로는 사업 진행 속도에 따라 다르지만 5~7년 정도 걸린다고 보시면 되겠습니다.
감사합니다.