경제
구축 빌라 매도 시 분양 사무소에 관련하여 질문합니다.
현재 구축 빌라를 매도 하려고 합니다..
부동산에 집을 내놓을려고 하니 부동산 측에서 분양사무소와 하는게 어떠냐 하여 설명을 들었습니다.
분양사무소에서 말씀하신건 다음과 같습니다.
예를들어 집값이 3억인 경우 매수인에게 3억 1만원에 팔고 나머지 천만원은 저희가 분양사무소측에 광고비 명목으로 지불해달라고 하였습니다. (현금영수증 까지 가능하다고 합니다.)
이럴경우 법적으로 문제가 없을까요?
예전에도 비슷한 제안을 받고 검색을 해보니 추후에 문제가 될 가능성이 높다하여 여쭤봅니다.
고수님들 답변 부탁드립니다ㅜㅜ
10개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 부동산 거래신고 등에 관한 법률 위반 (허위신고)
실제 거래금액이 3억 원임에도 3억 1천만 원으로 신고한다면, ‘부동산거래신고법’ 제3조를 위반하게 됩니다.
- 과태료 부과: 실제 거래가격과 신고가격 차이가 10% 미만이라도, 허위 신고가 적발되면 해당 부동산 취득가액의 최대 10%가 과태료로 부과될 수 있습니다. 즉, 3억 원 기준 최대 3,000만 원의 과태료가 나올 수 있어, 결코 가볍게 넘길 수 없는 문제입니다.
- 신고 포상금 제도: 최근 ‘신고포상금’ 제도가 활성화되어 있어, 만약 매수인이 마음을 바꿔 신고하게 되면 과태료 감면과 포상금까지 챙길 수 있습니다. 반면 매도인에게 불이익만 남게 되는 구조입니다.
2. 소득세법 제91조 (비과세 및 감면 배제)
가장 크게 우려해야 할 부분은 바로 세금 혜택 박탈입니다.
- 비과세 취소: 1세대 1주택자라 양도소득세 비과세 대상이었다고 해도, 허위 계약서 작성 사실이 드러나면 비과세 혜택이 완전히 없어집니다.
- 추가 세금 및 가산세: 원래 내야 할 양도소득세와 ‘업계약 차액(1,000만 원)’ 중 더 적은 금액을 추징당합니다. 여기에 부정 과소신고 가산세(40%)와 납부 지연에 따른 가산세까지 붙으면, 세 부담이 눈덩이처럼 커질 수 있습니다.
3. 공인중개사법 위반 (초과 수수료 우회)
분양사무소나 중개업소에서 ‘광고비’ 등의 명목으로 추가 비용을 요구하는 것도 법을 피하기 힘듭니다.
- 실질 과세 원칙: 법원에서는 비용 명칭과 상관없이, 실질이 중개 대가라면 법적 중개보수 한도를 넘는 것으로 간주합니다.
- 반환 어려움: 한도를 넘어선 금액 약정은 그 초과분이 무효입니다. 1,000만 원을 돌려받기 쉽지 않을 뿐만 아니라, 불법 행위에 연루되어 세무조사 대상이 되기 쉽습니다.
4. 형사처벌 위험
부당 이득 취득이나 탈세를 목적으로 고의로 거짓 신고를 한 경우, 단순 과태료만으로 끝나지 않을 수도 있습니다.
- 조세범 처벌법 적용: 고의적 탈세로 인정되면 2년 이하의 징역 또는 탈루 세액의 2배 이하 벌금 등 무거운 처벌을 받을 수 있습니다.
결국 이 방식은 매수인에게는 양도세 절감 효과가 있을 수 있으나, 매도인 입장에서는 '과태료 + 비과세 혜택 박탈 + 가산세'라는 삼중고를 떠안게 되는 아주 위험한 선택입니다. 오히려 현금영수증을 발행해 준다는 말 자체가 세무당국에 증거를 남기는 일이 될 수 있으니, 절대 수용하지 않으시길 권합니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
이 방식을 실무에서 매매가를 인위적으로 부풀리는 up계약, 무자격자의 불법 중개가 결합된 형태이며 분양사무소는 중개 자격이 없으므로 광고비를 명목으로 쓰지만 실질은 법정 한도를 초과한 복비를 챙기는 것이니 이는 공인중개사법 위반에 해당이 됩니다. 실거래를 위반할 경우 질문자님은 취득가액의 최대 10%에 달하는 과태료를 낼 수도 있으며 실제로는 3억을 받았으나 3억 1천만원으로 신고하면 세무당국은 차액 1천만원을 질문자님의 수익으로 보아 광고비로 낸 돈이 필요경비로 인정되지 않을뿐더러 세금 독박을 쓸 위험이 큽니다. 최근 전세 사기나 빌라왕 사건 등의 여파로 정부는 업계약을 이용한 대출 사기를 업격하게 단속하고 있으며 문제가 생기면 질문자님도 공범으로 조사를 받습니다. 현금영수증을 해준다는 말에 속지말고 비정상적으로 높은 광고비는 세무조사의 타깃이 되기 딱 좋으니 정상적인 부동산 거래를 하는 곳에서만 거래를 하시는것이 안전합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
빌라 분양 사무소의 제안은 전형적인 업계약, 인정 작업이라 불리며 매우 위험합니다. 계약서에는 3억 1천만원으로 적히기 때문에 실제 받지 않은 1천만원에 대해서도 양도소득세를 더 내야 합니다. 분양 사무소에 준 돈을 필요경비로 인정받기 어렵습니다. 또한 실거래가 허위로 신고한 거시 적발된다면 취득가액의 5%에 달하는 과태료를 물어야 함과 동시에 1주택 비과세 혜택을 받으렸다면 그 혜택 또한 박퇼이 될 수 있습니다. 광고비 현금영수증을 끊어준다해도 세무 조사시 허위 비용으로 판명될 가능성이 매우 높고 사고가 터지면 모든 책임은 계약서에 도장을 찍은 매도인이 지게 됩니다. 집을 빨리 팔고 싶은 마음은 이해되지만 뒷감당이 안되는 매우 위험한 제안이니 거절하시고 정상적인 중개를 하는 다른 중개인과 거래 하시길 바랍니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
천만원에 불안하고 위법한 행동을 해서 쇠고랑 차는 행위를 하실건가요?
이런걸 현장에선 인정작업이라고 합니다.
열심히 팔아줄테니 천만원은 우리꺼로 해줘라는 식이죠
서로 안걸리면 윈윈이죠
그런데 만약 걸린다면?
일단 실거래가 허위 신고로 취득세의 3배와 공인중개사법 위반 초과수수 또는 무등록 중개에
해당하여 재수없으면 같이 역어 들어갑니다.
그냥 부동산 10군데에 내놓으세요
그거 알려준 부동산은 제외하고
3억1천에도 나갈집이 3억에 안나가겠습니까?
한두곳만 내놓으니까 안팔리는 거예요
여러군데 내놓아서 서로 경쟁하게 해보세요
잘 안팔린다 싶으면 수수료 2배로 준다고 하세요
금방 팔려요
질문자님께 큰 수익이나 있으면 모를까
괜히 불법행위에 가담하지 마세요
즐거운 명절 되세요~
안녕하세요. 공인중개사입니다.
가격을 올려서 그 차액을 현금으로 돌려주는 구조는 탈세·허위계약서·다운계약서와 유사한 리스크로 문제 소지가 큽니다.
나중에 양도세·취득세, 분쟁, 조사 시 증빙이 꼬일 수 있으니, 중개수수료는 계약서상 합법 범위 내로 처리하고 광고비 명목 현금 지급은 피하시는 게 맞습니다.안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
개인적으로 추천하지 않습니다.
분양사무소 제안은 공인중개사법 위반으로 법적 문제가 매우 큽니다. 매매가 3억을 3억 1천만 원 받고 광고비 별도 청구는 불법 중개수수료 및 허위 계약 행위입니다.
진행하지 마시길 바랍니다.
감사합니다.
분양사무소에서 말씀하신건 다음과 같습니다.
예를들어 집값이 3억인 경우 매수인에게 3억 1만원에 팔고 나머지 천만원은 저희가 분양사무소측에 광고비 명목으로 지불해달라고 하였습니다. (현금영수증 까지 가능하다고 합니다.)
이럴경우 법적으로 문제가 없을까요?
==> 개업공인중개사인 경우 초과 중개보수에 해당되지만 분양사무소인 경우 공인중개사법 상 중개보수요율이 적용되지 않습니다. 따라서 법률적으로 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
법적으로 안전하다고 보기 어렵습니다
특히 매수인이 대출을 받는다면 매우 위험합니다
추후 세무·금융 문제로 번질 가능성이 높습니다
이미 예전에 비슷한 제안 받고 검색해보셨다면
그때 느끼신 찝찝함이 맞을 가능성이 큽니다
안녕하세요. 유승현 공인중개사입니다.
걱정이 많으셨겠네요
결론은
부동산업계에서 말하는 업계약, 리베이트라고 불리우며법적 경제적으로 상당히 리스크가 있습니다.
실거래가를 허위로 신고하는것입니다.
적발시 매도인 매수인 모두에게 취득가액의 5퍼센트 이하에 해당하는 과태료가 부과됩니다.