답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대출 심사 과정에서 이 부분이 문제가 될 가능성이 높습니다.1. 왜 문제가 되는 걸까요?은행이나 HUG(주택도시보증공사)는 대출 심사 단계에서 '실제 계약 의사'와 '자금 출처'를 꼼꼼히 따집니다.- 본인 부담 원칙: 전세대출을 받으려면 임차보증금의 5% 이상을 대출 신청자 본인이 직접 냈다는 증빙이 필요합니다.- 증빙 서류: 단순히 임대인이 발행한 영수증만으로는 부족할 수 있으며, 대부분 은행에서는 '송금 확인증'을 통해 실제 돈을 보낸 계좌 명의가 신청자 본인인지 확인합니다. 만약 제3자가 송금하면 본인이 돈을 냈다는 사실을 증명하기가 어렵죠.2. 은행에서 거절될 가능성은?- 심사가 엄격한 은행일수록 송금 확인증의 이름이 신청자와 다르면 서류 보완을 요구하거나 대출을 거절할 수 있습니다. 최근엔 부정수급을 막기 위해 자금 흐름을 더 까다롭게 따지는 추세라, 이런 부분이 특히 중요해졌습니다.- 가족(부모님 등)이 대신 송금했다면 가족관계증명서 등으로 소명할 수 있지만, '여자친구 어머니'는 법적 가족이 아니라 소명이 거의 불가능에 가깝습니다.3. 해결 방법은 없을까요?이런 상황에서는 다음과 같은 방법을 고려해볼 수 있습니다.- 임대인에게 협조 요청(가장 확실한 방법)- 여자친구 어머니가 보낸 돈을 임대인에게 다시 돌려달라고 요청합니다.- 그 금액을 본인 계좌로 받은 뒤, 본인 명의로 임대인에게 다시 송금하고, 송금 확인증을 발급받으세요. 이 방법이 가장 깔끔합니다.- 차용증/증여 관련 서류 준비- 여자친구 어머니에게 해당 금액을 빌렸다는 차용증이나, 증여 사실을 증빙하는 서류를 준비해야 할 수도 있습니다. 다만, 이 경우 은행이 받아줄지 여부는 담당자 재량입니다.- 은행 상담 시 정직하게 소명- 아직 은행에 서류를 제출하지 않았다면, 위의 1번(임대인에게 반환 요청 후 재송금)을 먼저 해두시는 게 안전합니다. 이미 서류를 제출했다면 사실대로 설명하고, 빌린 돈임을 소명하는 게 좋습니다.참고로, 지점이나 담당자에 따라 심사 기준이 조금씩 다를 수 있지만, HUG 보증 상품은 특히 규정이 엄격한 편입니다. 따라서 송금인 명의를 미리 본인으로 맞춰두는 게 가장 확실한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주식 시장에 끼치는 영향금리가 내려가면 주식 시장은 대체로 활기를 띱니다. 기업 입장에서는 이자 부담이 줄어들어, 시설 투자나 운영 자금을 빌릴 때 드는 비용이 낮아져 자연스럽게 수익이 늘어납니다. 특히 IT 같은 기술주나 바이오주처럼 앞으로의 성장성을 기대하며 투자하는 성장주들이 더 큰 수혜를 받게 됩니다. 또, 예금 이자가 줄다 보니 투자자들도 더 높은 수익을 찾게 되고, 결국 돈이 주식 시장으로 몰리는 현상이 나타납니다. 이처럼 시장에 돈이 넘치게 되면, 우리는 이를 '유동성 장세'라고 부르며, 이때 주가가 오를 가능성이 높아집니다.2. 부동산 시장에 끼치는 영향부동산은 대출 비중이 큰 자산이라서 금리 변화에 더 민감하게 반응합니다. 우선, 주택담보대출 이자가 낮아지면 집을 사는 데 드는 매달 부담이 줄어들어 내 집 마련이 더 쉬워집니다. 이런 변화는 거래량 증가로 이어지고, 종종 집값 상승으로도 연결됩니다. 또, 은행 이자가 낮으니 월세 수익이 더 매력적으로 보여서 상가나 오피스텔 같은 수익형 부동산에 대한 관심도 높아집니다. 다만, 금리가 아무리 내려가도 정부가 대출 규제를 강하게 한다면 부동산값이 급격히 오르기는 어렵다는 점도 있습니다.정리하자면, 금리 인하는 주식과 부동산 모두에 보통 긍정적인 영향을 줍니다. 다만, 만약 금리 인하의 배경이 '경기가 너무 나빠져서'라면 자산 가치가 오히려 떨어질 가능성도 있기 때문에, 전체적인 경제 상황까지 함께 살펴볼 필요가 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현실적으로는 세입자가 나간 뒤(공실 상태) 수리하는 쪽을 추천드립니다. 1. 세입자 거주 중 수리를 추천하지 않는 이유- 분진과 소음: 샷시나 화장실 공사는 인테리어 가운데서도 공사가 큽니다. 특히 화장실 타일 철거나 샷시 교체 과정에서 발생하는 먼지와 시끄러운 소음은 세입자가 감당하기 어렵습니다.- 생활 불편: 화장실은 보통 3~5일 동안 사용이 어렵고, 샷시 교체 때도 짐을 옮기고 바깥공기가 들어와 일상생활이 불가능한 상황이 됩니다.- 세입자 동의 필요: 임대인은 필요한 수리를 할 수 있지만, 실제로 세입자가 거주 중인 상태에서 큰 공사를 하려면 세입자의 확실한 동의 없이는 진행하기 어렵습니다. 세입자가 거부하면 강제할 수 없습니다.2. 가장 추천하는 수리 일정현재 세입자가 5월쯤 퇴거를 희망하고 만기일이 6월이라면, 다음과 같이 해보시는 게 가장 수월합니다.- 공실 기간 활용: 세입자가 나간 직후부터 다음 세입자가 들어오기 전까지 1~2주 정도 공실을 두세요.- 수리 후 임대: 샷시나 화장실이 새로 손봐진 집은 더 높은 가격에 전세를 놓을 수 있고, 다음 세입자도 더 빨리 구해집니다. 미리 “수리 예정” 조건으로 매물을 광고하셔도 좋습니다.3. 꼭 지금 해야 한다면만약 누수 등 긴급한 문제가 있어서 당장 공사가 필요하다면, 세입자에게 다음과 같은 보상을 제안하는 것이 일반적입니다.- 숙박비 지원: 공사 기간 동안 호텔이나 임시 숙소 지원- 이사/청소비 지원: 짐 이동이나 공사 후 청소 비용 부담- 월세 일부 감면: 공사 기간만큼 임대료 인하정리하면,20년 된 아파트라면 수리 후 효과가 크지만, 세입자가 남아 있는 상태에서 공사를 강행하면 분쟁 가능성이 많습니다. 5월 퇴거 일정에 맞춰 공사 일정도 잡으시고, 미리 인테리어 업체에서 견적 받아보시는 걸 추천드려요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 일시적 1가구 2주택 비과세와 실거주 요건기존 A아파트의 비과세 혜택을 받으려면 신규 B빌라에 꼭 거주해야 하는 것은 아닙니다.- 비과세의 핵심 요건은 다음과 같습니다. 1. 기존 주택(A아파트) 취득 후 1년이 지난 뒤에 새 주택(B빌라)을 구입해야 합니다. 2. 새 주택을 산 날로부터 3년 이내에 기존 A아파트를 매도하면 됩니다.- 실거주 관련 요건은 아래와 같습니다. - B빌라에는 반드시 거주할 필요가 없습니다. 새로 산 집에 들어가지 않아도, 3년 안에 A아파트만 팔면 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. - 다만 기존 A아파트를 살 때 서울이 조정대상지역이므로, A아파트에 2년 이상 거주해야 비과세가 적용됩니다. 이미 10년 이상 거주하셨으니 이 조건도 충분히 충족하신 걸로 보입니다.2. 6억 이하 소형 신축 빌라 취득세 특례정부에서 시행 중인 ‘소형 주택 취득세 특례’ 적용 가능성이 높습니다.- 지원 대상은 아래 조건을 모두 갖춘 경우입니다. - 2024년 1월 10일부터 2025년 12월 31일 사이에 준공된 신축 소형 주택을, 해당 기간 내 최초로 매수했을 때 - 전용면적 60㎡ 이하 - 취득가액 6억 원 이하(수도권 기준) - 세제 혜택 - 이런 집을 취득하면 주택 수에서 제외되어, 기존 A아파트와 함께 2주택자가 되어도 기존의 중과세율(1~3%)이 아닌 일반세율(1~3%)만 적용받습니다. - 단, 나중에 이 빌라를 보유한 채로 또 다른 주택을 구입하면 이 빌라까지 주택 수에 들어갈 수 있으니 이 점은 주의하셔야 합니다.■ 정리 및 참고사항- A아파트는 B빌라를 산 후 3년 내에 팔면 비과세가 가능하며, B빌라에 거주할 의무는 없습니다.- 신축·소형·6억 이하 빌라인 경우 취득세도 주택 수 제외 특례가 적용되어 기본세율만 내게 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.우선 가장 먼저 생각해볼 수 있는 방법은 청약 통장 담보대출입니다. 통장을 해지하지 않아도, 그동안 넣었떤 금액의 약 90%까지 대출이 가능합니다. 현재 2금융권 이자가 6.78%라면, 청약 통장 담보대출 금리는 이보다 더 낮은 경우가 많습니다. 이런 방법을 활용하면 83회에 걸친 소중한 납입 실적과 가입 기간도 그대로 유지하면서 필요한 자금을 확보할 수 있습니다.청약 통장을 해지하더라도 생애최초 디딤돌 대출 자체를 받는 데는 문제가 없지만, 디딤돌 대출을 이용할 때 청약 통장 가입 기간에 따라 금리 우대 혜택이 주어지기 때문에, 통장을 해지하면 이런 혜택을 놓칠 수 있습니다. 또 앞으로 더 좋은 아파트에 청약하거나 넓은 평수로 이사하고 싶을 때 청약 통장이 없다면 기회 자체가 사라질 수도 있습니다.최근에는 부동산으로 큰 돈을 버는 시대가 이미 지났다고 생각할 수 있지만, 청약 통장은 단순한 투자 수단이 아니라, 내 집 마련을 위한 든든한 보험과도 같습니다. 만약 1,000만 원 정도의 계약금을 위해 7년 동안 쌓아온 기록을 일시에 없애버린다면, 앞으로 얻을 수 있는 기회비용이 훨씬 더 클 수 있습니다.가장 좋은 방법은 우선 가입한 은행 앱이나 창구에서 담보대출 가능 금액과 금리를 먼저 확인해 보는 것입니다. 이렇게 통장을 지키면서 계약금을 해결하는 쪽이 향후에도 여러모로 유리할 거예요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 내집마련 디딤돌대출 원칙적으로 만 30세 미만의 미혼 단독세대주는 디딤돌대출 대상이 아니지만, 질문자처럼 부양가족(어머니)과 함께 거주하면 예외가 적용됩니다.- 미혼 예외 조건: 본인과 직계존속(어머니) 중 1인 이상이 같은 세대를 구성하고, 주민등록상 부양기간이 연속 6개월을 넘겨야 인정됩니다.- 자산 기준: 2026년 기준, 본인 순자산 5억 1,100만 원 이하(질문자께서 1억 미만이므로 해당 기준 충족)- 소득 기준: 생애최초 주택구입 시 연 7천만 원 이하- 대출 한도: 생애최초 주택구입자라면 최대 3억 원(LTV 80%) - 단, 서울 및 수도권 빌라는 최근 금융정책 변화로 LTV 80% 특례 적용이 제한될 수 있어, 실제로는 70% 적용될 가능성이 높습니다.- 대상 주택: 담보평가액 5억 원 이하, 전용면적 85㎡ 이하[실전 팁] 3월부터 어머니와 동거 예정이라면, 3월에 어머니를 세대에 전입시키고 9월(6개월 경과) 이후에 대출 신청해야 미혼 단독세대주 제한에서 벗어나 최대 한도(3억)로 신청할 수 있습니다.2. 보금자리론 디딤돌대출의 6개월 부양기간을 기다리기 어렵거나 집값이 5억 원을 조금 넘을 때는 보금자리론이 유리할 수 있습니다.- 소득 요건: 연소득 7천만 원 이하(미혼일 경우 본인 소득만 반영)- 대상 주택: 6억 원 이하- 대출 한도: 최대 4억 2천만 원(생애최초 기준)- 금리: 2026년 2월 기준 연 4.05~4.35%대- LTV: 생애최초 주택 구입 시 최대 80%(단, 빌라는 감정가에 따라 변동 가능)3. 서울 빌라 매매 시 현실적 제약 서울에서 1억 미만의 자금으로 빌라를 살 때 꼭 확인할 부분이 있습니다.- 방공제(소액임차보증금) 차감: 서울은 대출 한도에서 약 5,500만 원을 자동 차감합니다. - 해결책: MCG(모기지신용보증)를 활용하면 이 금액 차감 없이 전체 대출이 가능하니, 빌라 매수 시 은행에 MCG 가입 가능 여부를 확인해보세요.- 빌라 감정가: 매매가가 3억 원이어도 은행 감정가는 2억 7천만 원 등, 실제보다 낮게 나올 수 있습니다. 이 때 대출은 감정가를 기준으로 이루어져, 필요한 현금이 더 늘어날 수 있습니다.4. 어머니 기초수급 자격59년생 어머니를 모실 경우, 질문자가 주택을 소유하면 어머니의 기초수급 자격에 영향을 줄 수 있습니다.- 재산 산정: 2026년부터 부양의무자(자녀) 재산 기준이 완화되긴 했지만, 서울에서 주택을 소유하면 그 금액이 어머니의 소득인정액에 반영될 수 있습니다.- 부양비 부과: 질문자의 소득이 중위소득 100%를 넘을 경우, 부양비가 산정돼 어머니의 생계급여가 줄어들 수 있습니다.(정리)질문자의 1억 미만 자금으로도 서울 3~4억 원대 빌라 매매가 디딤돌대출, 보금자리론을 이용하면 충분히 가능합니다. 다만, 어머니와 합가 기간이 6개월을 넘겨야 더 좋은 조건으로 대출받을 수 있다는 점 꼭 기억하세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 행복주택 계약 후, 청약 당첨 시 입주 가능 여부2월 23일에 행복주택 계약을 하셨고, 3월에 바로 입주도 가능합니다. 일반 아파트 청약에 당첨되어 계약금을 이미 납부하고 분양권을 갖고 있더라도, 실제로 아파트에 입주해 등기를 마치기 전까지는 ‘공부상 유주택자’로 보지 않습니다. 그래서 행복주택의 ‘무주택 세대 구성원’ 자격은 그대로 유지된다고 볼 수 있습니다. 단순히 청약에 당첨됐다는 이유로 행복주택 계약이 취소되지는 않으니 걱정하지 않으셔도 됩니다.2. 2년 후 재계약 가능 여부 (가장 큰 변화)최근 대법원 판결(2025년 9월, 10월)에 따르면, 2018년 12월 11일 이후 입주 모집 승인을 받은 공공임대주택에서는 임대 거주 중 분양권을 취득하면 원칙적으로 ‘유주택자’로 간주되어 재계약이 거절될 수 있습니다. 이번에 입주하시는 SH 행복주택도 2018년 이후 모집된 단지일 가능성이 높으므로, 2년 뒤에는 분양권을 보유하고 있다면 재계약이 사실상 어렵다고 생각하셔야 합니다. 만약 2028년 10월에 예정된 아파트에 입주한다면, 그에 앞서 2028년 초에 갱신 심사를 받을 때 분양권 보유 사실이 확인되고 퇴거 안내를 받을 가능성이 큽니다.3. 예외 상황: 즉시 해지나 퇴거가 이뤄지지 않는 이유다행히 분양권을 취득했다고 해서 지금 당장 행복주택 계약이 해지되거나 입주가 취소되는 것은 아닙니다. 관련 규정에 따르면, 임대주택에 거주하는 중에 청약 당첨으로 분양권을 취득했더라도, 첫 번째 재계약 심사 시점 전까지는 거주가 허용됩니다.즉, 2026년 3월에 입주하신다면 2028년 초에 있을 첫 갱신 심사 전까지는 약 2년 동안 안정적으로 생활하실 수 있습니다.■ 결론 및 대응 전략행복주택에 입주해서 약 2년 동안 거주하시며 2028년 10월 아파트 입주에 필요한 자금을 준비하시면 됩니다. 다만, 첫 갱신(2년 뒤)에는 재계약이 거의 불가능할 수 있다는 점을 염두에 두고, 2028년 초부터 아파트 입주 전까지 약 6~8개월간 머물 수 있는 단기 거처나 자금 계획을 미리 세워두시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 주요 등록 요건- 대상 주택: 빌라(다세대, 연립), 오피스텔, 단독주택 등입니다. 다만, 아파트는 현재 매입임대주택으로 등록이 불가능합니다.- 임대 의무 기간: 지금은 10년(장기일반민간임대주택) 등록만 가능하며, 등록 후 10년 동안 임대를 유지해야 합니다.- 임대료 증액 제한: 임차인과 재계약할 때 임대료는 5% 이내에서만 올릴 수 있습니다.2. 등록 시 주요 혜택(요건 충족 시)- 종합부동산세 합산 배제: 일정 요건을 충족하면 해당 빌라는 종합부동산세 계산에서 제외될 수 있습니다.- 양도소득세 혜택: 거주주택 비과세 특례나 중과세 배제 등의 혜택을 받을 수 있습니다.- 취득세·재산세 감면: 전용면적 등에 따라 감면 폭이 달라집니다.3. 유의해야 할 점- 의무 준수: 10년 의무 기간을 다 채우지 않고 임대주택을 매도하거나 임대료 증액 제한(5%)을 어길 경우, 최대 3,000만 원의 과태료가 부과될 수 있고, 이미 받은 세제 혜택도 다시 내야 할 수 있습니다.- 임대보증금 보증보험 가입: 주택임대사업자라면 임차인 보호를 위해 보증보험에 의무적으로 가입해야 하고, 보험료 중 일부를 본인이 부담해야 합니다.■ 추가로 확인이 필요한 점빌라의 공시가격이나 전용면적에 따라 적용받을 수 있는 세제 혜택이 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 교통 인프라: 남위례역과 호재- 남위례역(8호선): 현재 위례신도시에서 가장 이용이 편리한 철도망입니다. 잠실까지 10분대, 강남까지 30분 이내로 이동할 수 있어 출퇴근이 매우 수월합니다.- 위례트램(공사 중): 신도시를 관통해 남위례역과 마천역을 잇는 노선이 들어서면, 교통 사각지대가 해소되고 트랜짓몰 등 상권 활성화도 기대할 수 있습니다.- 위례신사선(추진 중): 삼성, 신사 등 강남 주요 업무지구로 바로 연결되는 노선입니다. 현재 속도가 다소 더디지만, 개통 시 위례 지역 가치를 한층 높여줄 대표적인 호재입니다.2. 입지 및 생활 환경- 입지적 특징: 서울 송파구와 바로 맞닿아 있어 사실상 ‘준강남’ 생활권으로 분류됩니다. 성남, 하남 구역에 포함된 단지라도 각종 인프라를 함께 이용할 수 있어 생활 여건의 불편함이 거의 없습니다.- 주거 쾌적성: 신도시답게 도로가 잘 정비되어 있고, 녹지 공간도 넉넉합니다. 장지천과 창곡천을 따라 조성된 수변공원이 산책이나 여가를 즐기기에 안성맞춤입니다.- 학군 및 상권: 단지 내 초·중·고가 가까이 있어 교육 환경이 안정적이며, 트랜짓몰이나 스타필드 시티 위례 등 대규모 상업시설도 쉽게 이용할 수 있습니다.■ 요약 및 전망위례신도시는 ‘서울 가까움’과 ‘신도시의 쾌적함’을 모두 갖춘 곳입니다. 일부 교통 체증이 있지만, 트램과 신사선이 완공되면 주거와 미래 가치 모두 더욱 올라갈 것으로 기대됩니다. 실거주와 투자 모두 긍정적인 평가를 받는 대표적인 신도시라 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년 기준으로 시행 중인 종합부동산세법(종부세법)과 관련 시행령을 토대로 내용을 정리해 드리겠습니다.1. 과세 표준 및 기본 공제 (법 제8조)종부세는 개인별 합산 공시가격을 기준으로 산정합니다. 2023년 개정 이후 현재까지 적용되는 기준은 다음과 같습니다. - 1세대 1주택자: 공시가격 합계에서 12억 원을 공제합니다. - 다주택자(일반): 공시가격 합계에서 9억 원을 공제합니다. - 부부 공동명의(각 5:5 지분)라면 특례를 신청하지 않을 경우 각각 9억 원씩, 총 18억 원까지 공제받을 수 있습니다.2. 주택 수에 따른 세율 (법 제9조)최근 주요 변화로는 2주택자에 대한 중과세가 폐지되고, 3주택 이상 보유자에 대한 중과 기준이 강화된 점이 있습니다. - 2주택 이하 보유자: 지역(조정대상지역 등)과 상관없이 일반 세율(0.5%~2.7%)이 적용됩니다. - 3주택 이상 보유자: - 과세표준(공시가격 합계 - 공제액)이 12억 원 이하인 경우에는 주택이 많아도 일반 세율로 적용됩니다. - 과세표준이 12억 원을 넘으면 중과 세율(0.5%~5.0%)이 적용됩니다.3. 1세대 1주택자로 보는 특례 (법 제8조 제4항)주택이 2채 이상이라도 몇 가지 요건을 충족하면 12억 원 공제와 고령자·장기보유 세액공제(최대 80%)를 그대로 적용받을 수 있습니다. - 일시적 2주택: 이사 등으로 새 집을 산 뒤 3년 이내에 기존 집을 처분하는 경우에 해당합니다. - 상속 주택: 상속받은 주택의 지분이 40% 이하이거나, 상속받은 지 5년이 지나지 않은 경우, 또는 수도권 6억(비수도권 3억) 이하인 주택은 주택 수 산정에서 제외됩니다. - 지방 저가 주택: 수도권 외 광역시·세종시를 제외한 지역에서 공시가격 3억 원 이하인 주택 한 채는 주택 수에 포함되지 않을 수 있습니다. 2026년 기준 일부 상향이 검토되고 있습니다.4. 혼인 특례 확대결혼으로 인해 일시적으로 주택 수가 늘어난 경우, 기존에는 5년간만 1주택자로 볼 수 있었지만 2025~2026년 개정에 따라 이 기간이 10년으로 확대됐습니다. 이는 결혼을 장려하기 위한 최신 세제 지원책입니다.