답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 극도로 낮은 수익률 (공시지가와 비교)- 수익률 지표: 8억 원을 투자해 연 900만 원을 번다는 건, 수익률이 1.12%에 불과합니다.- 공시지가 흐름: 2026년 전국 표준지 공시지가는 평균 3.35% 올랐고, 상업용지는 3.66% 상승했습니다. 공시지가가 오르면 보유세(재산세, 종합부동산세) 부담도 커집니다.- 결론: 임대 수익률이 1.1%에 그치는데, 여기에 물가상승과 세금 인상까지 더해지면 실제로 손에 쥘 수 있는 돈은 마이너스에 가깝습니다. 오히려 2026년 기준 3% 후반대의 정기예금이나 국채에 넣는 게 수익이 더 나을 정도입니다.2. 지방 대학가의 현실 (인구 구조 영향)- 글로컬 대학의 환상: 글로컬 대학으로 선정돼서 1,000억 원 지원금을 받아도, 그 돈이 대학 연구나 시설에 쓰일 뿐 주변 원룸 세입자를 늘려주지는 않습니다.- 학령인구 급감: 2026년이면 대학 입학생 수 부족 현상이 본격화됩니다. 지방에 의대, 간호학과가 있어도 나머지 일반 학과들이 줄줄이 사라지면 건물 공실률은 폭등하게 됩니다. 24개 호실 중 3곳만 비어도 연 900만 원 수익이 이자 갚는 데 다 들어갈 수 있습니다.3. 환율과 고금리 시대의 위험- 대출 이자 부담: 현재 환율은 높고, 고금리 상황이 이어지고 있습니다. 8억 원 이외 부족한 자금을 대출로 마련했다면, 금리가 조금만 올라가도 연 900만 원의 수익은 순식간에 '대출 이자'로 사라질 수 있습니다.- 현금 흐름의 불안정: 노후 현금흐름에서 가장 중요한 건 안정성인데, 이 매물은 금리와 공실 등 여러 변수에 취약한 구조입니다.■ 결론 혹시 주식이나 다른 금융 상품에 익숙하지 않아서 부동산 투자를 고민하신다면, 차라리 수도권 소형 아파트나 안정적인 국채 같은 대안을 알아보시는 게 훨씬 안전합니다. 8억 원 정도면 매달 200~300만 원 수준의 현금흐름을 만들어낼 수 있는 여러 선택지가 있습니다. 이 매물은 겉보기에는 '건물주' 타이틀이 있지만, 실제로는 남는 게 없는 껍데기에 불과할 가능성이 높으니 신중하게 검토해 보시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다주택자 양도세 중과 유예 종료 (2026년 5월 9일)정부가 시행하고 있는 ‘다주택자 양도세 중과 한시적 배제’ 조치가 2026년 5월 9일에 끝난다는 사실입니다. (소득세법 시행령 제167조의3 관련) 하지만 이 조치는 ‘조정대상지역’ 내 주택에 한해서만 적용되는데요, 현재 강원도 원주시는 조정대상지역이 아니기 때문에, 유예 기간이 끝나더라도 중과세(기본세율에 20~30%포인트 추가)는 적용되지 않고, 일반 세율로 세금을 내시면 됩니다.2. 원주 지역 주택 매도 시 적용 세율원주는 비조정대상지역이라 아래와 같은 세법이 적용됩니다.- 적용 세율: 주택을 2년 이상 보유했다면 6%부터 45%까지의 기본세율이 적용됩니다.- 장기보유특별공제: 중과세가 적용되지 않아, 보유 기간에 따라 해마다 2%씩, 최대 30%까지 양도차익에서 공제받을 수 있습니다.- 지방 주택 특례: 수도권이나 광역시가 아닌 지역(예: 원주)에 위치한 주택이 매도 시점의 기준시가 3억 원 이하라면, 만약 다른 지역(예를 들어 서울) 주택을 매도할 때 이 주택은 중과 대상 주택 수 산정에서 빠지는 혜택이 주어집니다.3. 주택 수 판정 및 주의사항본인이 보유한 자산별로 주택 수 판정 기준이 다릅니다.- 아파트 2채: 원주에 있어도 주택 수에는 포함됩니다. 단, 비조정대상지역이므로 매도 시 과도한 세금 부담은 없습니다.- 오피스텔 1채: 실거주 중이거나, 재산세가 주택으로 부과된다면 세법상 주택으로 취급합니다. 반면, 업무용 임대사업자를 내고 오로지 사무실로만 사용한다면 주택 수에서 제외될 수도 있습니다.4. 2026년 부동산 관련 법령 주요 변화- 세율 인하 논의: 현재 정부에서는 다주택자 중과세 자체를 없애고, 일반 세율로 통합하는 방안을 논의 중이나, 국회 논의 상황에 따라 달라질 수 있습니다.- 공시가격 현실화율: 2026년에는 공시가격 산정 방식이 달라질 예정이라, 기준시가 3억 이하 여부를 판단할 때 반드시 최신 공시지가를 확인하셔야 합니다.정리하면, 원주 아파트를 매도할 계획이라면 굳이 5월 9일 유예 종료 전에 급하게 처리할 필요는 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기본 원칙: 등기 후 3개월 이내 신청 - 신청 기한: 소유권 이전 등기일로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다. - 특징: 이 기간 내에 신청하면 기존 대출을 상환하는 '보전용 대출'로 인정되어 갈아타기가 가능합니다.2. 예외 상황: 3개월이 지난 경우(대환 가능 조건) 만약 주택을 구입한 지 3개월이 지났다면 일반적인 디딤돌대출로는 갈아탈 수 없습니다. 하지만 다음 조건에 해당하면 예외적으로 가능할 수 있습니다. - 신생아 특례 대출: 대출 신청일 기준 2년 이내 출산(2023년 1월 1일 이후 출생 아기부터 적용)한 가구라면 1주택자도 대환이 허용됩니다. 단, 부부합산 소득 2억 원 이하 등 추가 조건을 충족해야 합니다.3. 주요 자격 요건(2026년 기준) - 소득: 부부합산 연 소득 6천만 원 이하(생애최초 7천만 원, 신혼부부 8,500만 원, 신생아 특례 2억 원 이하) - 자산: 순자산 5억 1,100만 원 이하 - 주택: 담보주택 평가액 5억 원 이하(신혼부부, 2자녀 이상은 6억 원 이하), 전용면적 85㎡ 이하■ 결론 질문자님께서 생애최초로 집을 구입하셨더라도, 등기 후 3개월이 경과한 경우 '신생아 특례'에 해당한다면 일반 디딤돌대출로의 대환이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 경제적 부담 (현실적인 무게)"늦게 하는 게 아니라, 그냥 못 하는 거란 표현이 더 맞는 것 같아요. 예전처럼 단칸방에서 시작해서 차근차근 기반을 쌓는 게 점점 어려워진 시대거든요. 최소한의 주거조차 해결되지 않은 상황에서 가정을 꾸린다는 게, 나뿐만 아니라 배우자에게도 미안하고 죄책감이 들어서 자꾸 미루게 되는 것 같습니다."2. 책임감과 불안 (심리적인 부담)"나 하나 챙기기도 벅찬 세상이라, 다른 사람의 인생을 책임지고 아이까지 키울 수 있을지 두려움이 커요. 어설프게 시작했다가 함께 고생하는 것보다는, 혼자일 때 조금이라도 더 기반을 다져두고 싶다는 마음에 다들 쉽게 용기를 내지 못하는 게 현실입니다."3. 기준의 변화 (사회적 분위기)"요즘은 주변의 기대치가 정말 많이 높아졌잖아요. 남들만큼은 갖추고 시작해야 한다는 압박감이 스스로를 옥죄기도 하고요. 충분히 준비되지 않은 채로 시작했다가 뒤처질까 봐, 혹은 내 아이가 더 힘든 환경에서 자라게 될까 봐 점점 더 조심스러워지고, 그러다 보니 어느새 시간만 흘러버리기도 하죠."

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 현실 직시형 (경제적인 이유 중심)"아무래도 가장 큰 이유는 경제적 부담이 아닐까 싶어요. 내 집 마련이 워낙 힘들다 보니, 예전처럼 ‘작게 시작해도 돼’라는 생각이 이제는 너무 위험하게 느껴지거든요. 많은 사람들이 ‘기반을 다지고 시작해야지’라는 마음으로 준비 기간이 길어지는 것 같아요."2. 가치관 변화형 (라이프스타일 중심)"요즘은 결혼이 꼭 해야 하는 게 아니라 선택이라는 인식이 많아진 것 같아요. 자기 계발이나 커리어에 더 집중하면서, 충분히 본인을 위해 시간도 쓰고 준비가 되면 그때 상대를 만나려고 하는 경향이 커진 거죠. 이제는 나이를 기준으로 결혼하는 시대가 아닌 것 같아요."3. 종합 분석형 "높은 집값이나 양육비 부담 같은 경제적인 문제와, 개인의 자유를 중시하는 분위기가 맞물리다 보니 자연스럽게 결혼이 늦어지는 것 같아요. 다들 ‘준비가 됐다’고 느낄 때 시작하려는 덕분에 결혼 적령기도 늦춰지는 거죠."

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2026년에는 주택도시기금 대출 심사 절차가 많이 디지털화되어, 전략적으로 접근하면 일정을 맞출 수 있는 방법이 많습니다.■ ‘기금e든든’ 비대면 사전 심사 이용하기 은행에 방문하기 전 반드시 ‘기금e든든’ 홈페이지나 앱에서 사전 자산 심사를 먼저 신청하세요. - 진행 방식: 2026년 현재 기금e든든 심사는 데이터 스크래핑으로 처리되며, 보통 신청 후 3~5영업일 안에 적격 판정 결과를 받을 수 있습니다. - 심사 시간 단축 팁: 은행 창구에서 바로 신청하면 일일이 서류 검토를 하느라 시간이 오래 걸릴 수 있습니다. 반면, 온라인 사전 심사를 마치고 가면 은행에서는 ‘본 심사’와 ‘담보물 검토’ 단계에 집중할 수 있어서 전체 심사 기간이 절반 이상으로 단축됩니다. - 은행 선택 꿀팁: 사전 신청 단계에서 ‘희망 영업점’을 선택할 수 있는데, 기존 지점만 고집하지 말고 새로 이사갈 집 근처 은행(우리, 국민, 신한, 농협, 하나 등) 여러 곳에 직접 전화해 “기금e든든 사전 적격 판정을 받았는데, 잔금일(3월 17일) 대출 실행이 가능한지” 미리 확인 후 지정하는 방법이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 왜 지금은 대출이 안 되나요? 디딤돌 대출은 신청일을 기준으로 세대주뿐만 아니라 세대원 모두가 무주택자여야 합니다.- 질문자님이 세대주가 되고 부모님을 세대원으로 포함시켜도, 아버님이 주택을 가지고 계시면 ‘세대원 전원 무주택’ 조건에 해당하지 않아 대출이 불가합니다.- 참고로 부모님이 만 60세 이상이면 청약에서는 무주택으로 간주되는 경우가 있지만, 디딤돌 대출은 부모님 나이와 관계없이 세대원 중 주택 소유자가 있으면 대출이 되지 않습니다.2. '만 30세 이상 미혼 단독세대주' 조건에 대해만 30세 이상 미혼 단독세대주로서 대출을 받으시려면,- 주택 가격: 3억 원 이하 (일반 기준은 5억 원 이하)- 주거 전용면적: 60㎡ 이하 (일반 기준 85㎡ 이하)- 대출 한도: 1.5억 원(생애최초는 2억 원까지) 이렇게 세 가지 조건을 모두 충족해야 합니다.3. 해결 방법은 무엇일까요?확실한 방법은 ‘세대 분리’를 통해 질문자님이 단독 세대주가 되는 것입니다.- 현재 부모님 집에서 나와 별도의 주소지로 전입신고를 하고 본인 명의로 단독 세대주가 된 뒤, 대출을 신청해야 합니다.- 이렇게 되면 본인만 무주택자라면 부모님의 집 소유 여부는 더 이상 문제가 되지 않습니다.정리하자면, 부모님과 한 세대를 이루고 계실 때는 부모님 소유의 주택 때문에 디딤돌 대출이 불가하니, 단독 세대주로 분리하신 후에야 대출이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1주택자라면 갈아타의 경우 가장 흔하고 안전하게 선택하는 방법은 질문처럼 ‘선 매도 후 매수’ 방식이에요. 아래에 각 방법의 장단점을 간단하게 정리해 드릴 테니, 참고해서 계획을 세워 보시길 바랍니다.1. 선 매도 후 매수 (추천)이 방식이 가장 일반적으로 권장됩니다. 지금처럼 시장 변동성이 클 때는 ‘먼저 팔고 나중에 사는 것’이 정석이라는 점, 기억해두세요. 지금 살고 있는 집을 먼저 매도 계약하고, 잔금일까지 확정된 상태에서 새 집을 천천히 찾아보는 순서죠. * 장점: 자금 계획을 세우기가 훨씬 수월합니다. 내 집이 얼마에, 언제 팔리는지 확실히 알 수 있기 때문에 무리하게 대출받을 필요가 줄어듭니다. * 리스크 관리: 집이 팔리지 않는 바람에 잔금 문제로 계약이 파기되는 상황을 거의 걱정하지 않아도 됩니다.2. 선 매수 후 매도마음에 드는 매물이 급하게 나왔거나, 집값이 단기간 많이 오르는 등 특별한 상황에서 선택하는 경우입니다. * 장점: 원하는 집을 놓치지 않고 바로 계약할 수 있다는 점이 가장 큽니다. * 단점: 기존 집이 제때 팔리지 않으면 일시적으로 2주택자가 됩니다. 이 경우 취득세나 양도세 비과세 조건을 잘 살펴야 하고, 예상치 못한 잔금 부담이 생길 수 있다는 점도 조심해야 합니다.3. 실무 팁 * 잔금일 잡기: 집을 팔 때 잔금일을 3~4개월 정도 넉넉하게 두는 게 좋아요. 그래야 새 집을 찬찬히 구할 시간적 여유가 생깁니다. * 특약 활용: 매수 계약서에 ‘기존 주택이 팔리지 않으면 계약을 해지한다’는 조건을 넣을 수 있지만, 요즘처럼 매도자 우위인 시장에서는 상대가 동의하지 않을 수도 있습니다.결국, 자금 운용이나 심리적 부담을 생각한다면 기존 집을 팔아 계약금 입금을 확인한 다음, 새 집 매수에 들어가는 게 가장 안전한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.미국 연준이 금리를 동결하면 한국 부동산 시장에도 여러 가지 신호를 주게 됩니다. 그중에서 특히 ‘불확실성 해소’와 ‘금리 상단 제한’이라는 두 가지 측면에서 의미가 있습니다. 아래에서 구체적으로 어떤 영향이 있는지, 그리고 실거주자 분들을 위한 전략을 정리해봤어요.1. 국내 주택담보대출 금리에는 어떤 변화가 생길까?- 상승 압력 완화: 미국이 금리를 올리지 않으면 한국은행 역시 금리를 더 올릴 명분이 약해집니다. 그만큼 국고채 금리도 안정되고, 이것이 주담대 금리의 추가 인상 가능성을 줄여줍니다.- 미리 반영되는 시장 금리: 보통 시장에서는 금리 동결을 ‘이제 곧 인하될 수 있다’는 신호로 받아들이기도 합니다. 그래서 실제 인하가 오기 전이라도 은행들이 선제적으로 금리를 조금씩 내릴 수 있습니다.2. 무주택자의 내 집 마련 타이밍에는 어떤 변화가 올까?- 관망세에서 움직임으로: 금리가 더 이상 오르기 어렵겠다는 신호가 나오면, 그동안 관망하던 대기 수요자들이 급매물을 찾아 움직일 수도 있습니다.- 환율과 유동성 환경: 달러 강세가 완화되면 국내에서 자본이 크게 빠져나갈 걱정이 줄어서, 수입물가가 안정화되어 국내 물가가 더 이상 상습압력을 받지 않습니다. 따라서 부동산 가격이 안정된 물가를 쫓아 상승압력을 받지 않습니다.■ 구체적인 내 집 마련 전략 추천- 금리 하락 기대보다는 '상환 능력’부터 점검: 금리가 동결됐다고 해도 급격한 하락은 쉽지 않습니다. 지금의 금리 수준이 당분간 유지된다고 보고, 자신의 소득 대비 원리금 상환 부담을 보수적으로 계산하는 게 안전합니다.- 급매물 체크: 금리 고점 부담에 일부 매물이 급하게 나올 수 있습니다. 시장 방향이 명확해지기 전에는 희망 지역의 급매물을 꼼꼼히 살펴보는 것이 중요합니다.- 변동금리와 고정금리 선택: 앞으로 금리가 인하될 가능성이 크다고 판단된다면 변동금리나 5년 고정-이후 변동 같이 주기형을 고려할 수 있습니다. 반대로, 지금의 금리가 부담스럽고 당장 안정성을 중시한다면 혼합형 금리도 비교해보는 것이 좋겠어요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 결론: 동의율 50%의 의미 지금 50% 동의를 받은 상태는 아직 법적으로 큰 효력이 생긴 건 아닙니다. 조합 설립을 위한 법정 기준에도 부족하고, 만약 이미 조합이 만들어졌다면 공사 허가를 받기에도 많이 부족한 수준입니다. 쉽게 말해 아직 사업 추진을 논의하는 초기 단계라고 볼 수 있습니다.2. 리모델링 사업의 단계별 동의 기준 (주택법 시행령 제37조·제47조 기준) 리모델링 사업을 진행하려면 중요한 동의 절차를 두 번 거쳐야 합니다.- 1단계: 조합 설립 인가(조합 만들기) 전체 구분소유자 3분의 2(66.7%) 이상, 그리고 각 동별로 과반수(50% 이상)의 동의가 필요합니다. 지금 50% 동의율이라면 아직 조합 설립 기준에 16.7% 정도 부족합니다. 즉, 조합 설립을 위한 요건을 채우지 못한 상황이라 공식적으로 '사업 주체'인 조합도 없는 준비 단계일 가능성이 큽니다.- 2단계: 리모델링 허가(공사 허락 받기) 조합이 만들어진 뒤에는 실제 공사 허가를 위해 단지 전체의 75% 동의와 각 동의 과반수 동의가 필요합니다. 만약 이미 조합이 있는 상태에서 50% 동의를 받았다면, 착공까지는 아직 갈 길이 멉니다. 이 단계에서는 분담금 문제 등으로 동의를 얻는 일이 쉽지 않아 사업이 자주 지연되곤 합니다.3. 반대하는 소유주가 있는 경우 (주택법 제22조) 만약 75% 동의율이 달성되면, 법적으로 조합은 끝까지 반대하는 집주인에게 "시세에 맞게 집을 팔고 나가라"고 요구할 수 있습니다. 이런 권리를 '매도청구권'이라고 합니다. 하지만 지금과 같이 50% 동의 단계에서는, 조합이 아무런 강제권을 행사할 수 없습니다. 오직 설득을 통해 동의를 얻는 수밖에 없는 시기입니다.요약하면, 아직은 "사업을 해보자"는 의견이 절반 정도 모인 상태일 뿐입니다. 사업이 법적으로 확정돼서 되돌릴 수 없는 지점에 온 것은 아니고, 앞으로 67%(조합 설립), 75%(행위허가)라는 높은 기준을 넘어야 비로소 본격적으로 진행된다고 볼 수 있습니다.