답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 관련 법률 근거 - 주택임대차보호법 제7조의2(월세 전환 시 산정률 제한) - 전세의 일부 또는 전체를 월세로 바꿀 때, '기준금리 + 2.0%'의 연이율을 적용해 산출한 월세 범위를 넘을 수 없습니다. - 현재 기준금리 2.5%에 가산금리 2.0%를 더하면 연 4.5%가 적용됩니다.2. 상세 계산 방법 - 전환 금액: 2,375만 원 - 연간 월세 총액: 2,375만 원 × 4.5% = 1,068,750원 - 월별 월세: 1,068,750원을 12개월로 나누면 약 89,062원이 나옵니다.3. 최종 제안 - 기존 보증금 4억 7,500만 원은 유지 - 월세로 전환되는 금액은 약 89,000원(십 원 단위는 절삭) - 계약 기간은 2년 연장■ 참고 법정 전환율인 4.5%는 임대인이 요구할 수 있는 최대치입니다. 임차인과 임대인이 임대료에 관해 원만히 합의한다면 8만9천원보다 낮은 금액도 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 아파트 가격 추이를 빠르게 확인할 수 있는 추천 앱 아래 세 가지 앱을 가장 많이 활용합니다.- 아실(아파트 실거래가): ‘가격 변동’ 메뉴에서 지난달이나 지난 분기 대비 가격이 얼마나 변했는지 쉽고 한눈에 볼 수 있고, 외지인 거래나 거래량 추이도 확인하기 좋습니다.- 호갱노노: 실시간으로 해당 아파트에 접속한 사람 수나 실거래가 알림이 제공되어 최근 한 달 새 신고가 거래가 있었는지 바로 파악할 수 있습니다.- 네이버 부동산: 현재 나와 있는 매물 가격, 즉 호가를 쉽게 볼 수 있습니다. 실거래가보다는 높게 형성된 경우가 많은데, 집주인 호가가 오르고 있다면 상승 신호로 해석할 수 있습니다.2. 도봉 한신 아파트 가격, 오르는 추세인가요? - ✔️미래 시세와 투자 가치를 함께 보고 싶으시다면 ‘리치고’ 앱도 추천드려요. 이 앱은 AI와 빅데이터를 활용해 미래 시세 예측 그래프를 보여주고, 인구 흐름이나 공급 물량 등도 종합해서 지금이 좋은 매수 시점인지 점수로 알려줘서 판단이 한결 쉽습니다.- 최근 흐름을 보면, 도봉구는 서울에서 상대적으로 저평가되어 왔던 지역인데요. GTX-C 노선(창동역) 호재와 재건축·리모델링 기대감 있는 단지들을 중심으로 가격 하락이 둔한 모습입니다.- 데이터 확인할 때는 ‘최근 3개월 실거래가’ 평균과 ‘현재 매물 호가’를 비교해보세요. 실거래가보다 호가가 점점 높아지고, 저가 급매물이 줄어드는 상황이라면 가격이 오르는 흐름이라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 방공제 적용 제외(면제) 대상다음 조건에 해당하면 수도권에 있어도 기존처럼 방공제 없이 대출이 가능합니다.- 저가 주택 구입자: 부부합산 연소득이 4,000만 원 이하이면서, 매입하려는 주택 가격이 3억 원 이하인 경우- 비아파트 매입자: 아파트가 아닌 빌라(다세대주택), 연립주택, 단독주택 등을 구입할 때- 지방 소재 주택 매입자: 수도권(서울, 경기, 인천)이 아닌 지역의 주택을 구입하는 경우- 특수 대출 대상자: 신생아 특례대출, 전세사기 피해자 전용 대출 등 특수 목적 대출2.결론만약 구입하려는 주택이 '서울에 있는 3억 미만의 다세대주택(빌라)'라면, '비아파트'이면서 '3억 이하 저가 주택' 조건을 모두 충족하므로 방공제 적용 없이 디딤돌대출을 이용하실 수 있습니다.참고로, 주택도시기금의 생애최초 대출 소득 기준은 기본적으로 7,000만 원 이하이지만, 이번 방공제 의무화 조치에서는 별도로 '연소득 4천만 원 & 주택 3억 이하'의 우대 기준이 새로 신설된 것으로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 거래 사례 부족 감정평가에서는 주변의 실제 거래 사례(비교 사례)를 바탕으로 금액을 산정합니다. 그런데 거래 자체가 드문 지역은 참고할 만한 사례가 거의 없죠. 결국 최근에 간신히 이뤄진 거래나, 표준지 공시지가 같은 공식 자료에 의존해 감정가를 잡게 됩니다. 이런 경우에는 감정가와 시세, 실거래가가 자연스럽게 비슷해질 수밖에 없습니다.2. 낮은 수요, 가격 정체 농지는 아파트처럼 투자 목적 수요보다는 실제 경작하려는 사람이 주로 관심을 가집니다. 찾는 사람이 많지 않으니 매도인이 원하는 가격(호가)을 높이 부르더라도 시장에서 받아들여지지 않죠. 결국 현실적으로 인정받는 금액, 즉 감정가 수준에서 거래가 이뤄집니다.3. 감정가가 기준이 되는 대출 관행 농지를 살 때 대출을 이용하려면 반드시 은행 감정평가를 받게 됩니다. 거래가 많지 않으면 은행 입장에서도 신중하게 감정가를 산정할 수밖에 없고, 매수인도 그 범위 내에서 거래를 하려 하기 때문에 실거래가가 감정가에 맞춰지는 현상이 나타납니다. 정리하자면: 비교할만한 거래 자체가 거의 없고, 수요도 많지 않은 시장에서는 감정평가사가 판단한 객관적인 가격이 실제 거래가격이 되기 쉽습니다. 이런 흐름은 특히 농한기나 거래가 한동안 끊겼을 때 더 뚜렷합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.국토교통부 실거래가 시스템과 최신 부동산 시장 자료를 바탕으로, DMC 호반베르디움 더 포레(경기도 고양시 덕양구 향동동)의 단지별 상세 현황과 근거 자료를 정리해드리겠습니다.1. 국토교통부 실거래가 및 단지별 시세 (2026년 2월 기준)최근 3개월간 실거래 데이터를 살펴보면, 전용 70~71㎡(약 28~29평) 타입에서 거래가 활발히 이뤄졌습니다. - DMC 호반베르디움 더 포레 2단지 최근 실거래 내역을 보면, 2026년 초 기준 전용 70㎡가 7억 9,000만 원선에 거래됐습니다. 또한, 2025년 1월 기준 공시지가는 ㎡당 약 207만 원으로, 2024년(196만 원)보다 약 5.4% 올랐습니다.- DMC 호반베르디움 더 포레 3단지 2026년 1월 31일에는 전용 71㎡(20층)가 7억 7,500만 원에 거래됐고, 같은 달 중순 15층도 같은 가격에 계약이 체결됐습니다. 가격은 2025년 12월 7억 6,000만 원 수준에서 2026년 1월 7억 7,500만 원까지 소폭 오르며 강보합세를 이어가고 있습니다.- DMC 호반베르디움 더 포레 4단지 2026년 1월 10일에는 전용 71㎡(1층)가 7억 4,000만 원에, 2025년 12월 말에는 23층 매물이 8억 2,000만 원에 거래되었습니다. 로얄층의 경우 8억 원 초반대를 형성하고 있고, 같은 타입이라도 층수에 따라 약 6,000만~8,000만 원의 가격 차이가 발생하고 있습니다.2. 주변 시장 비교 및 입지적 근거인근 ‘DMC 리슈빌 더 포레스트’의 최근 거래가는 약 7억 5,500만~7억 6,000만 원 수준으로, 호반베르디움 단지들이 향동지구 내에서 상대적으로 높은 선호도를 보이고 있음을 알 수 있습니다. 또한, 마포구 상암동의 ‘상암 월드컵파크 10단지’가 약 10억 7,000만 원에 거래되는 점을 고려하면, 지리적으로 가까우면서도 2~3억 원 저렴하게 매입할 수 있다는 점이 실수요자들에게 매력적인 요소로 작용하고 있습니다.3. 향후 시장 전망 및 고려사항2026년 2월 1주 기준, 수도권 아파트 매매가는 약 0.9% 상승하면서 전체적으로 회복세를 보이고 있습니다. 또 한 가지, 1세대 1주택자라도 실거래가가 9억 원을 넘으면 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 요건(보유 4% + 거주 4%)이 더 엄격해지니, 추후 매도 계획 시 반드시 참고하셔야 합니다. 그리고 향동지구는 쾌적한 환경을 자랑하는 공공주택지구로, 2025년 이후에도 공시지가가 꾸준히 오르고 있어 지가가 쉽게 하락하지 않는다는 점도 눈에 띕니다.정리하면, 현재 7억 중반~8억 초반대의 실거래가는 시장 상황과도 잘 맞아떨어지고, 상암 DMC와의 가격 차이 역시 충분히 매력적인 거주 가치를 보여주고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보통 임대차 계약 기간 중에 세입자가 개인 사정으로 중도 퇴거하려면, 다음 세입자를 직접 구해서 나가는 것이 일반적입니다. 1. 먼저 집주인께 연락드리기가장 먼저 집주인에게 결혼 소식과 함께 계약 만료 전 퇴거 의사를 밝히는 게 순서입니다. 이때 "결혼으로 계약 기간보다 일찍 나가게 됐다"고 정중하게 말씀드리세요.- 퇴거 희망 날짜: 본인이 생각하는 대략적인 이사 날짜를 전달하세요.- 복비(중개수수료) 부담: 중도 퇴거의 경우, 기존 세입자가 집주인 몫의 중개수수료도 부담하는 게 대부분의 관례입니다. 2. 부동산에 매물 등록하기집주인과 이야기해 동의를 받았다면, 매물이 빨리 나가야 하니 세입자가 적극적으로 움직이는 게 유리합니다.- 집주인이 직접 내놓는 경우: 집주인이 평소 거래하던 부동산 한두 군데에만 매물을 내놓는 경우가 많아요. 이런 경우엔 새 세입자를 빨리 찾지 못할 수도 있습니다.- 세입자가 직접 내놓는 경우(추천): 집주인께 "근처 여러 부동산에 매물을 내놓아도 될까요?"라고 미리 양해를 구한 뒤, 주변 부동산 3~5곳 정도에 직접 연락해보는 게 좋습니다.- 매물이 빨리 나가야 보증금을 제때 돌려받고 결혼 준비에도 차질이 없으니 부지런히 움직이셔야 합니다.- 부동산에 매물을 맡길 때는 보증금·관리비 조건, 이사 가능한 날짜 등을 정확하게 전달해 주세요.3. 꼭 챙겨야 할 점: 보증금 반환과 대출질문자님처럼 전세자금 보증대출을 이용 중이라면 꼭 확인하셔야 할 점이 있습니다.- 보증금 반환 확약: 중도 퇴거할 땐 집주인이 "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"고 하는 경우가 많아요. 그래서 새로운 세입자의 입주 날짜와 본인의 이사 날짜를 잘 맞추는 게 정말 중요합니다.- 대출 관련 확인: 전세 대출 상품은 현재 거주 중인 집을 벗어나면 대출금을 상환하거나 조정해야 합니다. 중도 퇴거 예정이 있다면, 대출받은 은행 지점에 미리 전화해서 상환 절차 등을 미리 상담해보시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2023년과 비교해 2026년 시점의 감정평가액이 반드시 낮아진다고 단정할 수는 없습니다. 1. 감정평가 금액이 변동하는 이유법원 감정은 보통 '재결'이나 '소송' 단계에서 이뤄지는 별도의 평가입니다. 금액이 바뀌는 이유는 주로 다음과 같습니다.* 평가 기준 시점의 차이 협의 단계와 법원 감정은 서로 평가 기준 시점이 다를 수 있습니다(예: 수용재결일). 이 사이 부동산 시세가 하락했다면 감정가도 함께 낮아질 수 있고, 반대로 상승했다면 오히려 유리할 수도 있습니다.* 비교 표준지의 변화 감정평가사는 인근 표준지의 공시지가를 주요 근거로 보상액을 결정합니다. 만약 23년보다 26년에 표준지 공시지가가 내려갔다면, 당연히 보상액도 영향을 받게 됩니다.* 개별 요인 평가 방식의 차이 법원 감정평가사들은 조금 더 보수적이거나, 객관성을 강조하는 경향이 있습니다. 단독주택의 경우 건물의 노후도, 잔존 가치, 토지 이용 상황을 어떻게 보는지에 따라 결과에 차이가 생길 수 있습니다.2. 단독주택 평가 시 꼭 알아둘 점 (23년 vs 26년)단독주택은 아파트와 달리 '토지'와 '건물'을 따로 평가합니다.* 토지 공시지가 변동과 인근 실거래가 추이를 반영합니다. 최근 부동산 경기가 주춤했다면, 지가 상승률도 그만큼 둔화됐을 가능성이 높습니다.* 건물 시간이 지날수록 감가상각, 즉 가치 하락이 발생합니다. 23년에 비해 3년이 더 지났다면, 건물의 물리적 가치는 그만큼 이론적으로 낮아질 수밖에 없습니다.3. "금액이 떨어질 수도 있다"는 말의 진짜 의미주변에서 "금액이 떨어질 수도 있다"는 이야기가 나오는 데는 대체로 두 가지 이유가 있습니다.1. 부동산 하락기 전체 시장이 침체된 상황에서 평가 시점이 미뤄지면 감정가가 떨어질 수 있습니다.2. 비용 부담 감정평가 수수료, 소송 비용 등 여러 추가 비용까지 고려하면, 실제 돌려받는 금액이 생각보다 적을 수 있다는 우려도 섞여 있습니다.■ 현명하게 대응하기 위한 조언현금청산자로서 정당한 보상을 받으려면 단순히 기다리기보다는 몇 가지 준비를 해두시는 게 좋겠습니다.* 개별 요인 적극 소명하기 내 집이 주변보다 나은 점(예: 리모델링 유무, 도로 접근성, 일조권 등)을 정리해 두고, 감정평가사에게 의견서로 제출하면 도움이 됩니다.* 인근 실거래 사례 확인 2023년 이후 내 주변에서 거래된 비슷한 단독주택의 매매 사례를 최대한 많이 모아두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 법적 근거- 민법 제262조(물건의 공유) - ① 물건이 두 사람 이상 지분으로 소유할 때는 공유로 본다. - ② 공유자의 지분은 균등한 것으로 추정한다. 2. 등기 실무 지침 (법원행정처 예규)과거에는 등기부에 공유 지분이 기재되지 않는 경우가 종종 있었지만, 최근 등기 실무에서는 지분 기재가 명확히 규정되어 있습니다.- 부동산등기규칙 제43조 제1항 제4호 - 공유 등기의 경우 각자의 지분을 반드시 등기부에 적도록 명시하고 있습니다. - 다만, 1984년처럼 예전 등기에서 지분이 명시되지 않은 사례라면, 법원에서는 앞서 언급한 민법 제262조에 따라 '균등 분할(1/3씩)'로 추정합니다.3. 다르게 주장하려면 매매대금 영수증이나 통장 내역 등처럼 실제 지분이 균등하지 않다는 명확한 증거가 있어야만 이 추정이 깨집니다. 만약 관련 서류가 없다면 사실상 1/3씩 소유로 확정됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 직접 농사를 짓지 않아도 되는 '정당한 사유'란?농지법 제10조에는 농지를 직접 경작하지 않아도 처분 명령을 받지 않는 예외 사유가 정해져 있습니다.- 상속 농지의 소유 허용: 상속으로 농지를 취득한 경우에는 농업인이 아니더라도 1만㎡(약 3,025평)까지는 계속 소유가 가능합니다.- 질병 또는 고령: 직접 농사를 짓다가 3개월 이상 치료가 필요한 부상이나 질병으로 인해 경작이 어려운 경우도 해당됩니다. (단, 이미 도시에서 거주하며 경작 기록이 없다면 이 사유는 적용이 어렵습니다.)- 공공기관 위탁: 가장 실질적이고 많이 활용되는 방법이 바로 이 부분입니다. 한국농어촌공사(농지은행)에 농지를 임대하거나 위탁하면, 그 기간 동안 직접 농사를 짓지 않아도 소유 자체는 문제가 되지 않습니다.2. 농어촌공사 임대수탁, 누구나 신청할 수 있을까요?모든 농지가 무조건 가능한 것은 아닙니다. 하지만 상속받은 농지라면 우선적으로 신청하실 수 있습니다.수탁이 가능한 경우- 상속받은 농지: 면적 제한 없이 수탁이 가능합니다.- 소유 기간 요건: 일반 농지는 3년 이상 보유해야 하지만, 상속 농지는 3년 미만이어도 즉시 위탁이 가능합니다.수탁이 어려운 경우- 주거·상업·공업지역 내 농지: 도시계획상 농업이 아닌 용도로 지정된 땅인 경우- 농지 전용 허가를 이미 받은 경우: 개발 절차가 진행 중이면 제외됩니다.- 소송 중·압류된 농지: 권리관계가 복잡한 경우- 불법 건축 등으로 경작이 불가능한 농지: 원상복구가 필요합니다.3. 임대수탁 절차 안내1. 상담 및 신청: 농지가 있는 지역의 한국농어촌공사 지사에 전화하거나 직접 방문해 신청합니다.2. 현장 조사: 공사 직원이 농지를 방문해 상태와 조건을 확인합니다.3. 위탁 계약 체결: 위탁 계약을 마치면, 농지은행에서 임차인(실제 경작자)을 찾아줍니다.4. 받을 수 있는 혜택 - 처분 의무 면제: 임대수탁 계약 기간 동안은 농지법상 처분 의무가 면제됩니다. 소유권 유지에 문제 없습니다. - 임대료 지급: 농어촌공사가 임차인으로부터 임대료를 받아 소유주에게 전달합니다(일부 수수료 제외). - 세제 혜택: 8년 이상 위탁 경영하면 자경 기간으로 합산돼 나중에 양도소득세 감면을 받을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 월세 경매 상황에서 이사 전 반드시 확인할 점1. 낙찰자와의 관계, 명도 및 이사비 협상- 보증금이 모두 차감됐다면 사실상 우선변제권이나 대항력은 의미가 없습니다. 다만, 건물 낙찰자가 확정된 뒤 퇴거 과정에서 필요하다면 ‘이사비’에 대해 협상할 여지는 있습니다. 실제로 집을 비워줄 때 이사비를 요구하거나 협의할 수 있으니 참고하시면 좋겠습니다.2. 이사 시점과 집 상태 기록- 경매가 늦어지면 실제 매각까지 시간이 걸릴 수 있지만, 곧 이사하실 계획이면 임대인에게 이사 일정을 알리고 집 내부 상태를 사진이나 동영상으로 꼭 남겨두세요. 추후 원상복구 문제로 불필요한 갈등을 방지할 수 있습니다.3. 공과금과 관리비 정산- 이사하는 날까지 사용한 전기, 수도, 가스요금, 그리고 관리비를 꼼꼼히 정산하고 영수증도 챙겨두세요. 경매 중에는 임대인이 관리비를 내지 않는 경우도 많으니, 본인이 사용한 부분만 명확히 입증할 수 있어야 합니다.4. 배당요구 신청서에 관해- 이미 배당요구는 해두셨죠. 혹시라도 보증금이 조금이라도 남아 있다면 경매 끝난 뒤 일부 금액이라도 배당받을 수 있습니다. 하지만 문의하신 대로 보증금이 전부 월세로 차감되어 남은 금액이 없다면, 실제로 배당받을 돈은 없으니 큰 의미는 없지만 형식상 제출하신 것은 문제없습니다.5. 이사 후 전입신고(주민등록) 관련- 돌려받을 보증금이 전혀 없다면 새 거주지로 전입신고를 바로 하셔도 무방합니다. 만약 혹시라도 소액이라도 보증금이 남았다면, 이사 전에 법원에 ‘임차권등기명령’을 신청해 등기부 등본에 등기된 사실을 확인하고 이사하셔야 대항력이 인정됩니다. (보증금이 진짜 0원이면 이 절차는 건너뛰셔도 됩니다.)■ 한눈에 정리이미 보증금이 모두 소진됐다면, 사용한 공과금만 잘 정산해서 서류와 영수증을 챙기시면 이사에 별다른 문제가 없습니다. 이사 진행 뒤에는 집주인에게 “이사 완료했으니 이후 발생하는 관리비 등은 책임지지 않는다”는 문자를 남겨 기록을 보관해두시길 권합니다.힘드신 일은 뒤로하시고, 앞으로 건승하시길 바랍니다~