경제
거래가 잘 되지 않는 토지는 감정가와 실거래가가 별 차이 없나요?
아직 농사가 시작되는 시기가 아니어서 여러 군데 연락해서 부동산에 내놨습니다. 번지와 평당 금액 얘기했더니 농지 같은 경우는 실거래나 감정가 차이가 별로 안 난다고 하시네요. 찾는 사람이 없어서일까요?
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
농지의 경우 법에의해 제한되는 사항이 많고 별도의 다른 용도로써 이용하는데 제한도 심하기 떄문에 실거래가와 감정가자체가 크게 차이가 없습니다, 즉 가격상승 가능성이 제한적이고, 수요에 있어서도 농사목적이 아닌 경우 거의 없기 떄문입니다.
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
감정평가는 주변 실거래 사례를 기준으로 하는데 거래가 워낙 없다 보니 몇년 전 거래가격을 그대로 평갓값으로 쓸 수 밖에 없어 두 금액이 일치하게 됩니다. 수요가 없으면 가격 변동이 생기지 않으므로 아파트처럼 프리미엄이 붙지 않고 공시지가에 맞춰 가격이 고정되는 경향이 강합니다. 감정가는 시장의 급겨한 변화보다는 땅의 본질적 가치를 봅니다. 호재가 없는 농지는 과거 거래 데이터가 곧 현재 가치로 굳어지는 경우가 많습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
거래가 빈번하지 않은 토지는 감정가와 실거래가의 차이가 클 수 있습니다. 거래가 별로 없는 토지에 대한 감정가격은 공시지가를 기준으로 하기 쉬운데, 최근의 상승이나 하락 등이 반영되지 않다보니 상황에 따라서 실거래가와의 차이가 클 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
거래가 안 되는 농지는 감정가가 사실상 시장 상한선이 되는 경우가 많고,
찾는 사람이 없을수록 그 경향은 더 강해집니다
장기간 안 팔려도 괜찮을때는 감정가와 비슷하게 내놓으시고 올해 안에 팔아야 한다면 감정가보다 낮춰야 합니다
개발 가능성 있는 땅이라면 감정가 믿지 말고 매매된 사례를 찾아보고 가격제안을 하시는것이 좋습니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 거래 사례 부족
감정평가에서는 주변의 실제 거래 사례(비교 사례)를 바탕으로 금액을 산정합니다. 그런데 거래 자체가 드문 지역은 참고할 만한 사례가 거의 없죠. 결국 최근에 간신히 이뤄진 거래나, 표준지 공시지가 같은 공식 자료에 의존해 감정가를 잡게 됩니다. 이런 경우에는 감정가와 시세, 실거래가가 자연스럽게 비슷해질 수밖에 없습니다.
2. 낮은 수요, 가격 정체
농지는 아파트처럼 투자 목적 수요보다는 실제 경작하려는 사람이 주로 관심을 가집니다. 찾는 사람이 많지 않으니 매도인이 원하는 가격(호가)을 높이 부르더라도 시장에서 받아들여지지 않죠. 결국 현실적으로 인정받는 금액, 즉 감정가 수준에서 거래가 이뤄집니다.
3. 감정가가 기준이 되는 대출 관행
농지를 살 때 대출을 이용하려면 반드시 은행 감정평가를 받게 됩니다. 거래가 많지 않으면 은행 입장에서도 신중하게 감정가를 산정할 수밖에 없고, 매수인도 그 범위 내에서 거래를 하려 하기 때문에 실거래가가 감정가에 맞춰지는 현상이 나타납니다.
정리하자면:
비교할만한 거래 자체가 거의 없고, 수요도 많지 않은 시장에서는 감정평가사가 판단한 객관적인 가격이 실제 거래가격이 되기 쉽습니다. 이런 흐름은 특히 농한기나 거래가 한동안 끊겼을 때 더 뚜렷합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 토지의 경우 부동산과 마찬가지로 수요가 많을 경우 가격은 올라가게 됩니다. 특히 개발 계획이 있을 경우 좀 더 가격이 올라가는 경우가 있다 볼 수 있습니다. 2025년 농지와 공시지가의 경우 65% 정도 선에서 형성이 된다고 볼 수 있고 주변 시세를 참조해서 호가를 부르시는 것이 좋고 급매등 할인 그리고 인접한 토지 주인등에게 협상을 해서 어느 정도 매도가를 결정을 하는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
농지 매매시장이 전반적으로 수요가 적고 특히 비수기라서 실거래와 감정가가 비슷한 수준이 머무르는 경우가 많습니다.
농지취득자격 있는 사람만 매수 가능하고 농지원부, 공시지가 기준으로 감정가 책정되기 때문에 실거래와 비슷하다 생각하시면 되겠습니다.
감사합니다.