답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 단순 거주는 자유, 전입신고는 기록에 남아요친척이 몇 달 와서 함께 사는 건 임차인의 권리라서 집주인이 관여할 일은 아닙니다. 다만 전입신고를 하면 서류상 새로운 세대가 등록되어 기록이 남으니, 집주인 입장에선 모르는 사람이 등본상 같이 사는 것이 세금이나 대출 문제로 신경 쓰일 수 있습니다.2. 법적 분쟁 방지를 위한 사전 안내법적으로 무단전대(몰래 다른 사람에게 세 준 것)로 보기엔 어렵지만, 계약서에 없는 인원이 전입신고까지 하고 지내면 집주인이 ‘계약 위반’이라고 문제 삼을 수도 있어요. 나중에 이사 나가거나 보증금 반환 과정에서 불필요한 갈등을 피하려면 미리 말씀드리는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.국내 증시와 부동산의 상관관계에 대해국내 주식시장과 부동산 시장은 서로 영향을 주고받지만, 단순히 ‘주가가 오르면 부동산도 반드시 오른다’고 보기는 어려워요. 두 시장이 동시에 움직이는 것처럼 보일 때도 있지만, 실제로는 시차가 존재하고, 현금 흐름이나 금리 상황 등 여러 요인이 작용합니다.1. 자산 이동 효과질문하신 것처럼, 주식 투자로 수익을 얻은 사람들이 그 돈을 부동산에 투자하는 경우가 많습니다. 특히 내 집 마련이나 상급지로의 이사 자금을 마련할 때, 주식에서 벌어들인 수익이 중요한 역할을 하곤 하죠. 이런 현상은 증시가 호황일 때 더 두드러집니다.2. 시차 효과일반적으로 주식시장은 경제 상황을 빠르게 반영하는 경향이 있고, 부동산은 조금 느리게 반응합니다. 그래서 주가가 먼저 오르고, 일정 시간이 지난 뒤에 부동산 가격이 뒤따라 오르는 흐름이 자주 나타나죠. 즉, 증시에서 돈이 돌기 시작한 뒤 그 자금의 일부가 부동산 시장으로 넘어가는 식이에요.3. 금리와 유동성의 영향두 시장 모두에서 가장 중요한 변수는 금리와 유동성입니다. 금리가 낮을 때는 시중에 자금이 풍부해져 주식과 부동산 모두 오르기 쉬워지고, 반대로 금리가 오르면 대출 부담이 커지면서 주식과 부동산 시장 모두 위축될 수 있습니다. 다만 부동산은 현금화가 느린 특성 때문에, 하락세가 나타날 때도 서서히 진행되는 편입니다.4. 최근에는 다양한 유입 경로요즘은 국내 증시뿐만 아니라, 해외 주식이나 코인 투자로 번 돈이 부동산으로 유입되는 경우도 많아졌습니다. 그래서 증시가 활기를 띠는 시기에는 부동산 시장에 대기 중인 매수 자금도 함께 늘어나는 경향이 있습니다.증시와 부동산은 비슷한 방향으로 움직일 때가 많지만, 대부분 증시가 먼저 오르고 부동산이 뒤따라가는 구조로 볼 수 있습니다. 주변에서 주식 수익으로 이사나 내 집 마련을 준비하는 사람들이 늘어난다면, 이는 곧 부동산 시장에 매수세가 힘을 받을 수 있다는 신호이기도 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.다주택자 양도세 중과 유예 조치는 2026년 5월 9일에 종료될 예정입니다. 최근 정부는 추가 연장 계획이 없다는 방침을 다시 한 번 확인했지만, 시장 혼란을 줄이기 위해 실제 종료 시기를 한두 달 미루는 방안도 검토 중입니다.여당과 정부의 주요 인사들이 주택을 매각할지에 대해서는 몇 가지를 살펴볼 수 있습니다.- 세금 부담의 급증: 유예가 끝나면 기존 기본세율(6~45%)에 추가로 20~30%포인트의 중과세율이 붙어 최고 75%에 이르는 세율이 적용됩니다. 게다가 장기보유특별공제(최대 30%) 혜택도 사라지기 때문에, 양도 차익이 큰 주택을 가진 인사들은 세금 부담을 피하려고 유예 종료 전에 매도를 적극적으로 고려할 가능성이 높습니다.- 정책적 상징성, 그리고 여론의 비판: 다주택을 유지하는 일 자체가 정치적으로 큰 부담이 될 수 있습니다. 정부가 다주택자 규제를 강화하겠다고 예고한 상황에서, 정책을 이끄는 인사들이 집을 그대로 두면 '내로남불'이라는 비판에 직면할 수 있습니다.- 실제 매각 움직임: 과거에도 고위 공직자 재산 공개 때마다 다주택 논란이 나오면, 적지 않은 인사들이 주택을 처분하거나 처분 계획을 밝혔습니다. 이번에도 실거주가 아닌 집은 정리하려는 움직임이 나타날 가능성이 있어 보입니다.결론적으로, 세금 차이와 정치적 부담을 생각할 때 여당 소속 다주택 인사들도 유예 기간 안에 집을 팔 가능성이 매우 높습니다. 다만 거래 완료까지 시간이 촉박하다는 점을 감안해, 정부는 계약일 기준으로 유예를 인정하는 등 보완책도 마련하고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 양도 시기 판단 기준(잔금 청산일)양도소득세가 부과되는 시점은 원칙적으로 잔금을 모두 지급한 날입니다.- 법적 근거: 소득세법 시행령 제162조- 주요 내용: 원칙적으로 “대금을 청산한 날”이 양도 시기가 됩니다. 다만, 잔금 지급 전 등기가 먼저 이전된 경우에는 등기 접수일이 양도일로 봅니다. 질문의 사례에서는 2026년 2월 말 잔금일이 최종 양도일이 됩니다.2. 부모님 합가 시 1세대 2주택 문제 및 세대 분리현재 부모님과 함께 거주하며 주민등록상 동일 세대로 되어 있다면, 주택 양도 시점에 ‘1세대 2주택’에 해당되어 비과세 혜택이 제한될 수 있습니다.- 법적 근거: 소득세법 시행령 제154조- 주요 내용: ‘1세대’는 거주자와 그 배우자가 동일 주소에서 생계를 같이하는 가족으로 구성된 집단을 말합니다. 양도일(잔금 청산일) 기준으로 부모님과 같은 세대라면 두 분의 주택이 합산되어 2주택이 되는 점 유의해야 합니다.3. 해결 방안: 잔금일 이전 세대 분리비과세 혜택을 받으려면 반드시 2월 말 잔금 청산일 전에 주소지를 옮겨 세대를 분리해 독립 세대를 구성해야 합니다.- 법적 요건:1. 만 30세 이상인 경우2. 배우자가 있는 경우(이혼, 사별 포함)3. 중위소득 40% 이상 소득이 있어 별도로 생계를 유지할 수 있는 경우(소득세법 제88조 제6호)- 권고 사항: 위 요건에 해당한다면 실제로 거주지를 옮기고 전입신고를 완료해 독립 세대를 형성하면, 1세대 1주택 비과세(실거래가 12억원 이하) 적용에 문제가 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다가구 매입 시 실거주 의무 및 조합원 자격- 실거주 의무: 토지거래허가구역이라 해도 대지지분이 기준 면적(현행법상 주거지역 6㎡ 초과 시 허가 대상, 하지만 지자체 조례에 따라 차이가 있음) 이하인 빌라나, 허가 대상이 아닌 다가구 매물이라면 실거주 의무 없이 갭투자가 가능합니다.- 거주 기간: 조합원 자격을 얻으려면 주인이 직접 몇 년을 살아야 하는 규정이 따로 있는 건 아니에요. 소유권만 제대로 넘겨받으면 됩니다.2. 군자동 vs 하왕십리(8, 9구역) 비교- 광진구 군자동: 지형이 평지라서, 나중에 아파트 단지를 조성할 때 배치가 좋습니다. 7호선 군자역 가까운 것도 장점이고, 세종대·건국대 등 주변 대학 수요가 있어 세입자 구하기가 쉽죠.- 성동구 하왕십리동: 입지는 더 우수하지만 이미 땅값이 많이 올라서 5~7억 갭으로 노후 상태가 괜찮은 다가구 건물을 매수하긴 다소 어렵습니다. 오히려 사업 추진 속도 면에서는 군자동 모아타운이 지자체의 의지가 강해 더 유리할 수 있습니다.3. 5~7억 원 갭투자 추천 지역- 강서구 화곡동: 모아타운 단지 지정이 활발한 대표 지역이고, 다가구·다세대 매물이 많아 5억 원 내외 갭으로 들어갈 만한 괜찮은 매물도 충분합니다.- 중랑구 면목동: 모아타운 시범사업이 진행 중이라 사업 진행 속도가 빠릅니다. 동부간선도로 지하화 수혜도 직접 받는 지역이에요.- 송파구 거여·마천동: 강남권 진입을 노리는 투자자들이 특히 선호하는 지역이고, 위례신도시와 연계될 전망도 밝아 장기적으로 시너지 효과가 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 적정 매물 가격 제안- 시세 기준: 2026년 1월 26일 현재, 시세는 9억에서 9억 5,000만 원 사이로 형성되어 있습니다.- 프리미엄 요소: 질문자님의 매물은 올 수리 인테리어와 신형 에어컨 교체 등 눈에 띄는 장점이 있습니다. 실거주를 희망하는 매수자들에게는 이런 요소들이 2,000만 원가량의 추가 가치를 인정받을 수 있습니다.- 추천 호가: 우선 시세 상한선인 9억 5,000만 원 내외로 매물을 내놓으시고, 인테리어 프리미엄을 반영해 시장 반응을 살펴보신 뒤 협상해 보시기를 권해드립니다.2. 매도 타이밍 (8월 매물 등록)- 임차인 만기 고려: 세입자 만기가 2027년 1월이라면, 8월에 매물을 등록하시는 시기도 무척 적절합니다. 실거주 목적인 매수자들은 매매 후 잔금 일정(통상 3~4개월)을 감안해 만기 5~6개월 전부터 물색을 시작하는 경우가 많기 때문입니다.- 입주 가능 매물의 가치: 2027년 1월 이후 바로 입주가 가능한 점은, 요즘처럼 실거주 수요가 많은 시장에서 큰 장점이기도 합니다. 투자용 매물보다 더 나은 조건과 가격을 기대하실 수 있습니다.3. 거래를 위한 팁- 인테리어 강조: 중개업소에 매물을 의뢰하실 때 인테리어가 잘 드러나는 사진(전등, 바닥, 에어컨 등)도 미리 준비해 전달하시면 좋습니다. '바로 입주 가능한 집'이라는 이미지는 빠른 계약에 큰 도움이 됩니다.- 주변 단지 모니터링: 8월 전까지는 인근 단지의 실거래가를 한 번 더 체크해 보시길 권합니다. 혹시라도 시세 변동이 있을 수 있으니 참고하시면 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 측량 결과가 자동으로 대장에 반영되지 않는 이유측량은 현장 상황을 확인하는 작업이고, 그 결과를 공식적인 장부(공부)에 반영하는 것은 별도의 행정 절차가 필요합니다.- 근거 법령: 「공간정보의 구축 및 관리 등에 관한 법률」 제77조, 제84조- 신청 의무: 토지를 분할, 합병하거나 지목 또는 면적을 변경할 때, 반드시 소유자가 지적소관청(구청/군청)에 직접 신청해야 합니다. (법 제77조)- 등록사항 정정: 측량 결과와 등록사항이 다를 경우, 소유자가 정정 신청을 하거나, 소관청이 직권으로 정정할 수 있지만 보통은 소유자의 신청으로 이루어집니다. (법 제84조)- 결론: 한국국토정보공사(LX)는 측량을 대행하는 기관일 뿐, 행정기관이 아니기 때문에 측량 후에 소유자가 직접 성과도를 첨부하여 지적소관청에 신청해야 대장이 변경됩니다.2. 리모델링 시 측량의 법적 필요성단순한 도배, 장판 교체 등이 아니라 구조를 변경하거나 증축하는 경우에는 법적으로 측량이 필요할 수 있습니다.- 근거 법령: 「건축법」 제7조, 시행규칙 제6조- 건축허가/신고 시: 건축물 증축이나 대수선 등 리모델링 허가를 신청할 때는, 대지의 범위와 권리관계를 증명하기 위해 측량 성과도를 제출해야 하는 경우가 많습니다.- 인접 대지 경계선 준수: 건축물 증축이나 수선 시, 인접 대지 경계로부터 일정 거리(민법상 0.5m 등)를 확보해야 하며, 과거 경계 분쟁이 있었던 토지는 이를 위반할 경우 건축법 제79조(위반 건축물 등에 대한 조치)에 따라 철거 명령이나 이행강제금 부과 대상이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 질문자님의 방법이 좋은 이유매수하려는 집의 잔금을 매도할 집보다 한 달 정도 먼저 치르면, 새 집이 이미 내 소유가 됩니다. 그러면 기존 집에 계속 살면서 새 집의 인테리어를 여유 있게 마칠 수 있고, 인테리어가 끝난 후 바로 이사하면 되니 훨씬 편리합니다. 비용과 수고도 확실히 줄일 수 있는, 가장 권장되는 방식이에요.2. 한 가지 체크할 점: 자금 확보대부분은 기존 집을 판 뒤 받은 돈으로 새 집 잔금을 치르죠. 그런데 이 방법대로 하려면 매도 잔금을 받기 전에 새 집 잔금을 마련해둬야 해요.- 보금자리론 대출이나 본인 자금으로 새 집 잔금을 해결할 수 있다면 문제없습니다.- 만약 기존 집 잔금이 들어와야만 새 집 잔금을 낼 수 있다면, 이 방식은 어려울 수 있습니다.3. 대출 일정 확인보금자리론을 이용하신다면, 대출 승인부터 실제 실행까지 통상 40일 이상 걸립니다. 예를 들어 2월 14일에 새 집 계약을 한다면, 잔금일이 5월 18일 이전이어도 대출금이 미리 나올 수 있도록 신청 일정을 꼼꼼히 챙기셔야 합니다.