답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.전세 3억 원을 월세로 전환할 때 계산하신 방식은 정확합니다. 보증금 차액 2억 원에 연 4.5%의 전환율을 적용하면 월 75만 원이 적당하다고 볼 수 있습니다. 그런데 집주인이 제시한 90만 원은 연 수익률로 따지면 약 5.4%에 해당합니다.단순히 숫자만 보면 전세가 더 나아 보일 수 있지만, 그렇다고 해서 월세가 꼭 나쁜 선택은 아닙니다. 보증금 반환에 대한 불안이 크다면 보증금을 낮추는 쪽이 심리적으로 더 안전할 수 있습니다. 또 요즘 전세대출 금리가 5.4%보다 높다면, 오히려 월세가 경제적일 수도 있고요. 만약 남는 2억 원을 다른 곳에 투자해서 월 90만 원 이상의 수익을 올릴 수 있다면, 이 역시 월세 쪽이 합리적인 결정이 될 수 있습니다.결국 현재 내 자금 사정, 대출 금리, 그리고 남는 돈의 활용 방법까지 모두 따져보고 결정하는 게 좋습니다. 단순히 계산기 결과에만 의존하기보다는, 본인의 자산 운용 계획에 맞춰 신중하게 선택하시길 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1주택자가 2년 이상 보유한 주택을 12억 원 이하에 팔 경우에는 일반적으로 비과세가 적용됩니다. 하지만 아파텔이 주택 수에 포함된다면, 이런 혜택을 받을 수 없을 수도 있으니 주의가 필요합니다.아파텔은 원래 업무시설로 분류되기 때문에, 재산세 고지서에 '건축물분'이나 '토지분'으로만 세금이 부과된다면 주택 수 산정에서는 제외됩니다. 반면에, 고지서에 '주택분 재산세'라고 표시되어 있다면 세법상 주택으로 간주되어 다주택자가 될 수 있습니다. 또, 재산세 고지서가 7월과 9월 두 번에 걸쳐 발송된다면 업무시설일 가능성이 높고, 주택분은 한 번에 부과되거나 아니면 절반씩 두 번 나올 수 있는 차이가 있습니다.이사 예정인 후분양 아파트가 지방의 미분양 주택이라면, 조세특례제한법에 따라 주택 수에서 제외되는 특례 대상에 해당하는지도 함께 확인해야 합니다. 만약 아파텔이 업무용 재산세를 내고 있고, 새 아파트가 특례 대상이라면 기존 주택을 매도할 때 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 먼저 재산세 고지서의 과세 대상 항목을 꼭 확인해 보시고, 전문가와 최종적으로 점검하는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.기존 건물의 가치를 높이고 임대 소득을 올리는 가장 효과적인 방법 중 하나는 버거킹처럼 잘 알려진 프랜차이즈 브랜드를 유치하는 일입니다. 이런 대형 브랜드는 보통 장기 계약을 맺기 때문에, 안정적인 수익을 기대할 수 있습니다. 게다가 브랜드가 가진 높은 인지도 덕분에 건물 전체의 명성과 상권 가치도 자연스럽게 올라갑니다. 유명 브랜드가 들어오면 유동 인구도 늘어나고, 덩달아 다른 층의 임대료까지 함께 오르는 연쇄 효과도 기대할 수 있습니다.또한, 내부적으로는 오래된 설비를 최신식으로 바꾸는 리모델링이 꼭 필요합니다. 특히 화장실이나 주방 같은 주요 시설을 깔끔하게 개선하고, 외관 디자인도 세련되게 손보면 임대료를 올릴 수 있는 확실한 근거가 됩니다. 그리고 옥상이나 주차장처럼 남는 공간을 창고나 부가 서비스 공간으로 활용해서, 새로운 수익원을 만드는 것도 좋은 방법입니다.결국, 우량 임차인을 유치하면서 동시에 시설을 현대화하면 공실 위험은 줄어들고 자산의 가치는 더욱 커집니다. 이런 전략은 장기적으로 안정적인 고수익을 만드는 핵심 비결이라 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부정한 방법으로 청약에 당첨된 사실이 뒤늦게 드러나면, 주택법에 따라 이미 체결된 공급계약도 취소됩니다. 이미 입주하여 살고 있더라도 예외는 없습니다. 국토교통부와 사업 주체가 부적격 당첨 사실을 확인하는 즉시 계약 취소 절차가 시작되고, 당첨자는 집을 비우고 퇴거해야 합니다.이 과정에서 당첨자의 자격은 처음부터 없던 것으로 간주됩니다. 사업 주체는 당첨자가 납부한 분양대금에서 입주 기간 동안의 사용료나 위약금 등을 뺀 금액을 정산해 돌려주고, 주택 소유권을 다시 회수합니다. 만약 당첨자가 스스로 집을 비우지 않으면 명도 소송 등 법적 절차를 거쳐 강제로 퇴거 조치가 이루어질 수 있습니다.회수된 주택은 규정에 따라 다시 공급됩니다. 불법 전매나 부정 청약으로 계약이 취소된 물량은, 해당 지역 무주택 세대 구성원을 대상으로 하는 재공급 공고를 통해 다시 분양됩니다. 여기에 더해, 부정 당첨자는 앞으로 최대 10년 동안 청약 신청 자격이 제한되는 등 강력한 행정 처분을 받게 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산 거래에서 가계약금은 원하는 매물을 먼저 확보하기 위해 자주 사용하는 방법입니다. 일반적으로 전체 보증금의 10% 정도를 입금하는데, 이번처럼 총 보증금 1,000만 원 중 300만 원을 미리 요구하는 경우는 보통보다 다소 많은 편에 속합니다. 가계약도 법적 효력이 생기므로, 돈을 보내기 전에 몇 가지 꼭 확인해야 할 점이 있습니다.먼저 등기부등본을 꼼꼼히 살펴서 실제 소유주와 입금 계좌 명의가 같은지 확인하세요. 그리고 가계약을 맺을 때에는 잔금 지급일, 입주일, 만약 계약이 성사되지 않을 경우 가계약금을 돌려받을 수 있는지 등에 대해 문자 메시지 등으로 확실히 남겨두는 것이 중요합니다.지금처럼 계약 시점이 2월 말로 아직 시간이 남아 있다면, 그 사이에 생길 수 있는 변수도 생각해야 합니다. 만약 임대인이 마음을 바꿔 계약을 취소하면 가계약금의 두 배를 돌려받을 수 있지만, 임차인 측에서 취소하면 가계약금을 돌려받기 힘들 수 있습니다. 큰 금액이 오가는 상황이니, 공인중개사를 통해 정식으로 영수증을 받고, 특약 사항도 꼭 문서에 적어 진행하시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.재개발과 재건축은 사업의 목적과 공공성에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 재개발은 도로나 상하수도 같은 기반 시설이 낙후된 지역을 대상으로 하며, 주로 공공성을 앞세운 사업입니다. 반면, 재건축은 기반 시설은 양호하지만 건물 자체가 오래된 단독주택이나 아파트를 중심으로 이뤄지며, 민간 주도의 성격이 강하게 나타납니다.두 사업의 가장 큰 차이 중 하나로는 ‘재건축 초과이익 환수제’를 들 수 있습니다. 이 제도는 재건축을 통해 얻는 이익이 일정 금액을 초과할 경우, 그 일부를 국가가 환수하는 방식입니다. 이 제도는 재개발에는 적용되지 않습니다. 또 조합원 자격 취득 시점 역시 다릅니다. 재건축은 투기과열지구라면 조합 설립 인가 이후부터 주택 매매가 제한되지만, 재개발은 대체로 관리처분계획 인가 이후에 거래가 제한되는 경우가 많습니다.최근에는 도심 주택 공급을 늘리기 위해 ‘신속통합기획’, ‘모아타운’ 같은 새로운 방식들도 등장해 주목받고 있습니다. 이런 모델들은 인허가 절차를 간소화해 사업 진행 속도를 높이는 방향으로 발전하고 있습니다. 변화하는 제도와 정책을 꼼꼼히 확인하는 것이 필요한 시점입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.가장 현실적인 방법은 은행에서 안내한 것처럼 일반 전세자금대출을 먼저 받는 것입니다. 중기청 대출은 목적물을 변경할 때 보증 한도 증액이 어렵고, 절차도 복잡합니다. 그래서 5월 2일 이사 당일 아침에 기존 중기청 대출을 상환하고, 동시에 일반 전세자금대출을 실행해 든든전세 잔금을 치르는 게 가장 안전한 방법입니다.이렇게 일반 대출로 입주한 후 새집 잔금지급일 3개월 안에 청년 버팀목 대출로 전환 신청이 가능합니다. 이 과정에서 무엇보다 중요한 것은 집주인과 미리 충분히 협의하는 일입니다. 집주인 입장에서는 새로운 세입자가 들어와야 보증금을 돌려줄 수 있다고 생각할 수 있으니, 부동산에 집을 적극적으로 내놓고, 이사 날짜도 5월 2일로 확정해서 빠르게 계약이 이뤄질 수 있도록 유도하시는 게 좋습니다.또한 임대인에게는 든든전세 당첨 사실을 알리고, 중도 퇴거 시 복비 부담 등 합의점을 제안해 원만하게 대화를 나눠보세요. 마지막으로 이사 당일 기존 대출의 상환과 새로운 대출 실행이 동시에 이뤄질 수 있도록 은행 상담사와 미리 꼼꼼하게 소통하시는 것이 중요합니다. 서류도 미리 챙기면 안전하고 걱정 없이 입주하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.중복된 질문이라 최신 질문에 답변해드렸습니다. 답변 확인해보시길 바랍니다. 감사합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.분양권 매매 계약서를 작성할 때 정산 금액 표기 방법을 안내해드리겠습니다.우선, 정산 지불금이란 매수인이 매도인에게 실제로 지급하는 현금의 총액을 뜻합니다. 이 금액에는 매도인이 이미 납부한 계약금, 8,900만원(중도금), 그리고 프리미엄이 반드시 포함되어야 합니다. 문의하신 8,900만원 역시 매도인이 직접 낸 금액이므로, 당연히 정산 지불금에 포함하여 받아야 할 항목입니다.융자금은 매수인이 이어받게 되는 대출 잔액을 의미합니다. 예를 들어 전체 대출금이 1억8,400만원인데 그 중 8,900만원을 상환했다면, 승계할 금액은 남은 9,500만원만 기재해야 맞습니다. 만약 초기 대출금 전액인 1억8,400만원으로 적을 경우, 매수인이 실제보다 더 많은 돈을 부담하는 것으로 표기되어 차이가 생길 수 있습니다.즉, 정산 지불금란에는 이미 납부한 원금과 프리미엄을 합친 금액을, 융자금에는 승계 시점의 실제 남은 대출 잔액을 적으시는 것이 정확합니다. 그리고 특약사항란에는 중도금 일부 상환 내역을 따로 명시해 두시면 혹시 모를 분쟁을 예방하는 데 도움이 됩니다.