재개발과 재건축의 과정에서 차별화 되는 과정은 어떤게 있나요?
재개발과 재건축에는 어떤 차이가 있는지 특징적인 과정이나 제도가 궁금합니다. 재초환이라고 하는것은 어떤제도인지, 앞으로 정비가능성이 있는 제도 또한 궁금합니다.
재개발과 재건축에는 어떤 차이가 있는지 특징적인 과정이나 제도가 궁금합니다. 재초환이라고 하는것은 어떤제도인지, 앞으로 정비가능성이 있는 제도 또한 궁금합니다.
===> 재개발, 재건축이 차이는 도로 등 기반시설이 잘 구축되어 있는 아파트 단지 등은 재건축이고, 도로 폭이 좁고 저충 위주로 되어 있는 경우에는 재개발입니다. 재초환은 재건축 초과이익 환수제로서 조합원 1인당 평균이익이 일정 금액을 넘으면 초과분에 대해서 부담금을 부과하는 제도입니다
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
재개발은 쉽게 주거시설 뿐 아니라 정비기반시설까지 고루 개발하는 행위로써 주로 공적영역이 가능한 성격의 사업이고 그만큼 인허가 과정등이 까다롭습니다. 이에 반해 재건축은 흔히 말하는 아파트 재건축사업처럼 정비기반시설은 그대로두고 주거기능에 대해서만 개발을 하는 방식으로 주로 민간영역이 강한 특징이 있습니다. 그에 따라 절차상 규제등도 재개발보다는 용이하다고 보시면 됩니다. 간단한 예로 신도시개발이나 소규모가로정비사업등이 모두 재개발에 해당되며, 재건축의 경우 아파트 재건축이 대표적입니다. 재초환 (재건축초과이익환수제)는 재건축사업에 조합이 개발에 따라 지가상승등을 통해 얻은 초과이익에 대해서 일부를 정부가 세금으로 환수하는 제도를 말합니다, 쉽게 재건축이슈로 주택가격이 상승되면 얻어지는 이익의 일부를 정부가 세금의 방식으로 회수하는 것을 말합니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
재개발은 주거 환경이 열악한 지역 전체를 정비하는 사업이고 재건축은 노후 공동주택을 대상으로 하며 재초환은 재건축으로 발생한 초과 이익을 환수하는 제도로 사업성에 큰 영향을 미칩니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
재개발, 재건축은 둘 다 정비사업이지만 재개발은 기반시설이 노후화되서 도로부터 기반시설까지 전부 개발하는 것을 말하고 재건축은 기반시설은 괜찮은데 건물이 노후화되어 건물만 다시 짓는 것을 말합니다.
재초환은 재건축으로 생기는 조합원 1인당 개발이익이 일정 금액 이상이면 그 초과분의 일부를 부담금으로 환수하는 것을 말합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
재개발은 정비구역을 설정을 해서 전체를 철거를 하고 재정비를 하는 사업이라 공익목적이 강하고 재건축의 경우 해당 아파트를 철거를 하고 새로 짓는 개념이라 사익 목적이 강한 사업이라 볼 수 있습니다.
또한 둘다 토지소유자 및 아파트 소유자들이 조합원이 되어 동의율이 높게 될 경우 사업이 진행이 되게 됩니다.
또한 조합원 지위가 제한이 되는 시점은 재개발의 경우 관리처분인가 후 이고 재건축은 조합인가후등 기준이 다르게 됩니다. 재초환은 재건축초과이익환수제의 약자로 재건축 사업시 일정부분 이상 초과이익이 나게 될 경우 환수하는 규제정책입니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
,재개발은 지자체가 주도합니다
주거환경지표(노후도, 도로, 상하수, 안전 등) 충족이 필요합니다
정비구역 지정 자체가 가장 큰 관문이고 요즘 재개발이 느린 이유는 공공성 요구 + 세입자 보호 + 사업성 하락입니다
,재건축은 주민이(소유자) 주도 합니다
구조 안전성 위주의 판단으로 정비구역 지정은 비교적 수월합니다
하지만 안전진단이 최대 관문입니다
안전진단은 구조 안전성 비중이 높을수록 통과가 어렵고 살기 불편해도 안 무너지면 탈락이라 논란이 있기도 합니다
재개발에는 이 단계가 없습니다
,재초환(재건축초과이익환수제)이란?
재건축으로 조합원이 과도한 이익을 얻으면 국가가 일부를 환수하는 제도입니다
재건축만의 핵심 리스크이기도 합니다
앞으로는 재건축 규제는 완화될것으로 보이고
재개발은 공공 중심으로 갈 가능성이 큽니다
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
재개발은 도로나 상하수도 등 인프라를 완전히 싹 교체하여 강제 가입 방식이며 세입자 보상의무가 있습니다. 재건축은 아파트 단지만 새로 짓는 사업으로 동의한 사람만 참여하고 건물 안전진단을 반드시 통과해야 합니다. 재건축 초과이익 환수제 (재초환) 이익이 1인당 8,000만원을 초과할 시 최대 50%를 구가가 환수하는 제도이며 재개발은 이러한 제도가 없습니다. 앞으로의 정비사업의 전망은 안전진단 통과 전에도 사업을 시작할 수 있어 기간이 단축되고 1가 신도시 특별법 등을 통해 건물을 더 높게 지을 수 있도록 규제가 완화되는 추세입니다. 사업성이 낮은 지역은 공공이 참여해서 인센티브를 주는 방식이 늘어날 전망입니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
재개발과 재건축은 얼핏 비슷해 보이지만, '기반시설의 노후도'에 따라 사업의 성격과 적용되는 제도가 확연히 다릅니다.
질문하신 핵심 차이점과 주요 제도를 정리해드리겠습니다.
1. 재개발 vs 재건축 핵심 차이
사업 성격: 재개발은 도로나 상하수도 같은 기반시설까지 새로 만드는 '공공 정비' 성격이 강하며, 재건축은 기반시설은 양호하나 건물만 낡은 경우 진행하는 '민간 주택 건설' 성격이 짙습니다.
조합원 자격: 재개발은 구역 내 토지나 건축물을 소유하면 강제로 조합원이 되지만, 재건축은 사업에 동의한 사람만 조합원이 될 수 있습니다.
현금 청산 및 보상: 재개발은 공익사업법에 따라 세입자 주거이전비와 상가 영업보상이 지급되나, 재건축은 원칙적으로 이러한 보상 의무가 없습니다.
안전진단: 재건축은 사업 시작 전 반드시 안전진단을 통과해야 하지만, 재개발은 이 과정이 생략됩니다.
2. 재건축 초과이익 환수제 (재초환)
재초환은 재건축으로 인해 조합원 1인당 평균 8,000만 원을 초과하는 이익이 발생할 경우, 그 초과분의 최대 50%를 국가가 부담금으로 환수하는 제도입니다.
대상: 오직 재건축에만 적용되며, 재개발은 해당되지 않습니다.
현황: 최근 면제 기준이 3,000만 원에서 8,000만 원으로 상향되었으며, 1주택 장기보유자의 경우 감면 혜택(최대 70%)이 적용됩니다.
3. 향후 정비 가능성 및 관련 제도
노후계획도시 특별법: 1기 신도시(분당, 일산 등)처럼 조성된 지 20년이 넘은 대규모 택지 지구에 용적률 상향 등 파격적인 특혜를 주어 통합 재건축을 유도하는 제도입니다.
재건축 패스트트랙: 안전진단 통과 전에도 조합 설립 절차를 밟을 수 있도록 하여 사업 기간을 2~3년 단축하는 방안이 추진 중입니다.
통합심의 확대: 건축, 경관, 교통 등 제각각 받던 심의를 한 번에 처리하여 인허가 속도를 높이는 추세입니다.
재개발은 이주비 및 임대주택 의무 비율이 높고 재건축은 재초환 부담금이 가장 큰 변수입니다. 따라서 투자나 실거주 목적이라면 해당 구역의 '사업성'과 '정부 규제 완화 속도'를 반드시 대조해 보시길 권합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
구체적인 사업 단계에 따라 조합원 지위 양도 제한 시점(재건축은 조합설립 후, 재개발은 관리처분 후)이 다르니 매수 시 주의가 필요합니다.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
재개발과 재건축은 사업의 목적과 공공성에서 뚜렷한 차이를 보입니다. 재개발은 도로나 상하수도 같은 기반 시설이 낙후된 지역을 대상으로 하며, 주로 공공성을 앞세운 사업입니다. 반면, 재건축은 기반 시설은 양호하지만 건물 자체가 오래된 단독주택이나 아파트를 중심으로 이뤄지며, 민간 주도의 성격이 강하게 나타납니다.
두 사업의 가장 큰 차이 중 하나로는 ‘재건축 초과이익 환수제’를 들 수 있습니다. 이 제도는 재건축을 통해 얻는 이익이 일정 금액을 초과할 경우, 그 일부를 국가가 환수하는 방식입니다. 이 제도는 재개발에는 적용되지 않습니다. 또 조합원 자격 취득 시점 역시 다릅니다. 재건축은 투기과열지구라면 조합 설립 인가 이후부터 주택 매매가 제한되지만, 재개발은 대체로 관리처분계획 인가 이후에 거래가 제한되는 경우가 많습니다.
최근에는 도심 주택 공급을 늘리기 위해 ‘신속통합기획’, ‘모아타운’ 같은 새로운 방식들도 등장해 주목받고 있습니다. 이런 모델들은 인허가 절차를 간소화해 사업 진행 속도를 높이는 방향으로 발전하고 있습니다. 변화하는 제도와 정책을 꼼꼼히 확인하는 것이 필요한 시점입니다.
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