전월세 전환에 대하여 궁금합니다...
전세로는 3억이고 월세로는 1억에 90만 인 집이 있다고 치면 월세로 들어가면 바보인가요?
2억을 4.5%로 환산하고 12로 나누면 75만이던데...
이렇게 계산하는 거 아닌 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주택임대차보호법 제7조의2 월차임 전환 시 산정률의 제한을 적용하면 계산하신대로 75만원이 됩니다. 하지만 실제 현장에서는 지역에 따라서 전환율이 달라질 수 있는데 통계청자료에 따르면 2025년 11월 기준 전국 6.5%, 서울은 5.5%, 지방은 7.2%가 적용되고 있는 것으로 나타나는 등 지역별로 적용 요율이 다르게 적용될 수 있습니다.
1명 평가안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
전환율에 따라 계산하는 방식이 무조건 적용되지는 않습니다. 보통 입주할때 임대인들이 시세에 따라 가격을 정하게 되는데, 전세3억을 1억으로 한다고 해서 월 75만원으로 하지는 않습니다. 말그대로 전환율은 말그대로 재계약등에서 5%인상제한 판단하는 기준이 될수는 있을뿐 신규매물 등록시 이에 따라야 할 의무는 없기 때문입니다. 실무상 1억당 40~50만원수준으로 전환을 하는게 보통이고 위 예시기준으라면 크게 무리되는 부분은 아니기 때문입니다. 그럼에서 질문자님처럼 전환율에 따라 이거 너무 비싸다고 판단이 되는 겨우 해당 매물을 피하시면 되는데, 해당 시세기준으로 주변매물이 책정되어 있는게 보통이기에 해당지역에서는 1억 /75만원내 매물이 없어 결국은 3억의 보증금이 없다면 1억 / 90만원에 계약을 할수 밖에 없는 상황으로 이어지게 됩니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
전세 3억원과 월세 1억원에 90만원 조건을 비교할 때 단순히 전월세 전환율로만 판단하기보다는 보증금 운용 수익률, 주거 안정성, 향후 이사계획까지 함께 고려해야 하며 계산 방식 자체는 전환율 기준 접근이 맞습니다.
1명 평가전세로는 3억이고 월세로는 1억에 90만 인 집이 있다고 치면 월세로 들어가면 바보인가요?
2억을 4.5%로 환산하고 12로 나누면 75만이던데...
이렇게 계산하는 거 아닌 건가요?
===> 인터넷 검색창에 "렌트홈 전월세 계산기"를 활용하여 계산하여 보시기 바랍니다.
1명 평가전월세전환율에 의한 전환은 시중의 일반적인 전환비율보다 낮은편인데 그것이 적용되는 특수한 경우들이 있습니다.
(계약갱신청구권사용시 또는 임대인이 주택임대사업자인 경우 강제 적용)
그 외에는 보통 주택의 경우 1000만원당 5만원, 아파트는 1000만원당 4만원 정도 선으로 임의 적용합니다.
주택의 경우 전세 3억이면 보증금 1억 월세로 전환시 월세 100만원 수준이 일반적입니다.
1명 평가안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
보통은 보증금 천만원에 5만원정도로 환산을 합니다
2억이면 100만원정도 됩니다
질문자님의 환산방법도 맞지만 임대인에 따라 요율을 더잡기도 합니다
1억에 90만원이라면 그리 높지는 않습니다
본인이 높다고 생각이 들때는 임대인께 월세조율을 협의하셔도 됩니다
1명 평가안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
대출이 없다면 전세가 좋고 전세대출을 해야 한다면 대출 이자와 월세 중 어느 것이 더 많은 비용이 드는지 보시고 결정하시는 것이 가장 좋습니다.
전세 대출을 받지 않는다면 전세를 추천드립니다.
1명 평가안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
통상적으로 지역마다 월세 전환율이 다를 수 있고 어떤 지역은 보증금 1000만원 당 월세 5만원을 시세로 하는 곳도 있습니다. 즉 4.5%로 전환을 하게 되면 2억에 75만원 전환이 될 수 있지만 1000만원 당 5만원일 경우 월세 100만원일 수도 있습니다. 감사합니다.
1명 평가안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
단순 계산상으로는 월세가 비싸 보일 수 있으나, 개인의 대출 조건과 기회비용에 따라 결론은 달라질 수 있습니다.
질문자님이 계산하신 방식은 정확합니다. 전세와 월세의 유리함을 비교할 때는 전환율을 따져봐야 합니다.
전환율 계산: 전세금 차액인 2억 원을 월세 90만 원으로 환산하면, 연간 임대료는 1,080만 원입니다. 이때 전환율은 5.4%($10,800,000 \div 200,000,000 \times 100$)가 됩니다.
기회비용 비교: 현재 시장의 전세대출 금리나 예금 금리가 5.4%보다 낮다면 전세가 유리합니다. 말씀하신 대로 4.5% 대출이 가능하다면 월 75만 원의 이자만 내면 되므로, 월세 90만 원을 내는 것은 매달 15만 원을 더 지출하는 셈입니다.
월세가 유리한 경우: 만약 전세 사기 우려로 인해 보증금 보험 가입이 필수적이거나, 전세대출 한도가 나오지 않아 고금리 신용대출을 써야 한다면 오히려 월세가 나은 선택일 수 있습니다.
현재의 5.4% 전환율은 시장 평균보다 다소 높은 편이므로 임대인과 월세 조정을 협상해 보시길 권합니다. 작은 도움이라도 되었으면 좋겠습니다.
월세의 경우 월세 세액공제(최대 17%)를 받을 수 있는지 본인의 연봉 요건을 확인하여 실질 부담액을 다시 산출해 보시기 바랍니다.
1명 평가안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
전세 3억 원을 월세로 전환할 때 계산하신 방식은 정확합니다. 보증금 차액 2억 원에 연 4.5%의 전환율을 적용하면 월 75만 원이 적당하다고 볼 수 있습니다. 그런데 집주인이 제시한 90만 원은 연 수익률로 따지면 약 5.4%에 해당합니다.
단순히 숫자만 보면 전세가 더 나아 보일 수 있지만, 그렇다고 해서 월세가 꼭 나쁜 선택은 아닙니다. 보증금 반환에 대한 불안이 크다면 보증금을 낮추는 쪽이 심리적으로 더 안전할 수 있습니다. 또 요즘 전세대출 금리가 5.4%보다 높다면, 오히려 월세가 경제적일 수도 있고요. 만약 남는 2억 원을 다른 곳에 투자해서 월 90만 원 이상의 수익을 올릴 수 있다면, 이 역시 월세 쪽이 합리적인 결정이 될 수 있습니다.
결국 현재 내 자금 사정, 대출 금리, 그리고 남는 돈의 활용 방법까지 모두 따져보고 결정하는 게 좋습니다. 단순히 계산기 결과에만 의존하기보다는, 본인의 자산 운용 계획에 맞춰 신중하게 선택하시길 바랍니다.
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