답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 매매 시 국민주택채권 매입 금액을 산정하는 기준은 실제 거래되는 매매금액이 아니라 시가표준액인 공시가격입니다. 취득세는 실거래가를 기준으로 납부하지만 채권은 정부가 정한 공시가격을 기준으로 매입 비율을 적용하므로 혼동하지 않는 것이 중요합니다. 따라서 법무사마다 견적 차이가 발생하는 이유는 당일 채권 수익률에 따른 할인율 차이 때문일 가능성이 큽니다. 채권은 보통 매입 후 즉시 매도하여 그 차액인 할인 비용만 부담하게 되는데 이 할인율은 매일 변동되므로 견적서상 금액이 소폭 다를 수 있습니다. 정확한 금액은 주택도시기금 홈페이지의 청약 및 채권 메뉴에서 본인 주택의 공시가격을 입력하여 직접 계산해볼 수 있습니다. 법무사 견적을 비교할 때는 수수료 외에 채권 할인료가 당일 고시된 정확한 이율을 바탕으로 산출되었는지 확인하는 것이 현명한 방법입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.식당을 인수할 때, 가장 먼저 눈에 띄는 건 매출의 진짜 모습이죠. 최근 1년 동안의 매출 데이터 포스기 기록, 카드 매출 전표, 그리고 부가세 신고서까지 모두를 세심하게 대조하는 게 필수입니다. 특히 배달 주문이 많다면, 플랫폼 수수료와 광고비 내역도 놓치지 말고 체크해야 해요. 이게 마치 숨겨진 진실을 파헤치는 탐정처럼 느껴질 수도 있죠.그리고 인건비, 이건 또 다른 중요한 퍼즐 조각입니다. 현재 사장이 얼마나 일하는지, 가족이 얼마나 도와주는지 파악해야 해요. 내가 직접 운영할 경우 필요한 추가 인력과 그에 따른 퇴직금, 4대 보험료까지 이 모든 걸 고려해야 하니까요. 임대료 인상 계획과 관리비 구성도 빼놓을 수 없죠. 건물주에게 직접 확인해보는 게 좋습니다. 주방 기기나 시설의 상태도 점검해봐야 해요. 혹시 추가 보수 비용이 발생할지 모르니까요. 프랜차이즈라면 본사 승계 조건과 가맹비, 교육비가 예산 1억 5천만 원에 포함되는지도 꼭 확인해야 해요. 이건 마치 숨은 비용을 찾아내는 게임 같죠.마지막으로, 주변 상권의 변화 가능성과 경쟁 업체의 상황을 살펴보는 것도 중요합니다. 이 모든 걸 통해 수익의 지속성을 판단해야 하니까요. 그러니, 준비는 철저하게 아니, 철두철미하게 해야겠죠.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.대법원 판례에 따르면 가계약이 법적 효력을 갖는 계약으로 성립하기 위해서는 매매대상물의 특정 총 매매대금의 확정 중도금 및 잔금의 지급 방법과 시기 등에 관한 구체적인 합의가 있어야 합니다. 만약 단순히 우선권을 확보하기 위해 가계약금만 입금했을 뿐 이러한 본질적 사항에 대한 합의가 이루어지지 않았다면 계약은 성립된 것으로 볼 수 없습니다. 따라서 귀하의 경우 일조권과 조망권에 대한 중대한 고지 의무 위반 사항과 더불어 계약 성립 요건의 미비함을 근거로 계약 해지 및 원상회복에 따른 가계약금 반환을 청구할 수 있습니다. 공인중개사가 중개대상물의 상태를 정확히 설명하지 않은 점은 중개사법 위반 소지가 크므로 이를 적극적으로 지적하며 협의를 진행하십시오. 만약 원만한 해결이 어렵다면 소비자원이나 법률구조공단의 도움을 받아 법적 권리를 보호받으시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.관리처분계획인가 단계에서 현금청산 시 보상금액은 사업 시행으로 인한 가격 상승분이 포함된 현재 시세가 그대로 반영되지 않습니다. 현금청산 금액 산정의 기준은 관리처분계획인가가 고시된 다음 날을 기준으로 합니다. 이때 감정평가는 개발 이익을 배제한 시점을 기준으로 진행되는 경우가 많습니다.청산자는 이 금액에 이의가 있을 경우 수용재결이나 이의재결 절차를 통해 증액을 시도할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.바닥 오염 문제로 고민이 많으시겠습니다. 전세 계약의 경우 임차인은 선량한 관리자의 주의 의무를 가집니다. 일상적인 생활 마모가 아닌 카펫 등에 의한 이염은 임차인의 과실로 간주될 가능성이 커서 퇴거 시 원상복구 비용을 청구받을 수 있습니다.​복구 비용은 타일의 종류와 시공 범위에 따라 달라집니다. 사진상 데코타일로 보이는데 부분 교체가 가능하다면 장당 자재비와 인건비를 포함해 50만 원 내외로 예상됩니다. 하지만 동일한 색상의 자재를 구하기 어렵거나 전체를 새로 깔아야 하는 상황이라면 비용이 더 늘어날 수 있습니다.​앞으로 6년 더 거주할 계획이시라면 당장 변상하기보다 퇴거 시점에 집주인과 협의하는 것이 좋습니다. 거주 기간이 길어질수록 감가상각이 적용되어 배상 비율이 낮아질 수 있기 때문입니다. 지금은 추가 오염이 생기지 않도록 관리하시고 나중에 원만하게 합의하시길 권합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.SH 임대주택 재계약과 관련하여 걱정이 많으실 것 같습니다. 일반적으로 SH 공공임대주택은 재계약 시점에 세대원 전원의 소득과 자산 기준을 심사하게 됩니다. 질문자님이 1인 가구로 최초 계약을 하셨더라도 현재 주민등록등본상에 친형님이 함께 전입되어 있다면 형님을 포함한 2인 가구 기준으로 심사가 진행됩니다. 이때 가장 중요한 점은 형님이 무주택자여야 하며 두 분의 소득과 자산 합계가 2인 가구 기준 소득 및 자산 제한 커트라인을 초과하지 않아야 한다는 것입니다. 형님이 수급자이시라면 소득 기준은 충족할 가능성이 높으나 세대원 추가로 인해 주거 면적이나 가구원수별 기준에 변동이 생길 수 있습니다. 현재 상태로 서류를 제출하시면 공사에서 가구원 변동을 확인하고 추가 서류를 요청하거나 자격 심사를 진행할 것입니다. 만약 기준을 초과하면 재계약이 거절되거나 할증된 임대료가 부과될 수 있으니 미리 관할 주거안심종합센터에 익명으로라도 가구원 추가 시 기준 충족 여부를 확인해 보시는 것이 가장 안전합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.아파트 관리소장은 공동주택관리법에 따라 단지의 운영과 관리 및 유지보수를 총괄하는 막중한 책임을 지는 자리입니다. 질문하신 것처럼 행정 업무는 물론 미화원과 경비원 등 단지 내 종사자들에 대한 노무 관리와 직무 교육을 담당하며 입주민의 안전을 위해 시설물을 점검하고 재난에 대비하는 안전 관리자로서의 역할도 수행합니다. 또한 관리비 집행과 예산 편성 그리고 장기수선계획 수립과 같은 회계 업무를 투명하게 처리하며 입주자대표회의에서 결정된 사항을 집행하고 입주민 간의 분쟁을 조정하는 가교 역할도 맡습니다. 따라서 관리소장은 단순한 행무 보조를 넘어 단지의 주거 환경을 개선하고 자산 가치를 보존하며 공동체 생활의 질을 높이기 위한 전반적인 관리 책임 전반을 총괄하는 직책이라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.원화 가치가 상승하여 환율이 하락하려면 기본적으로 우리나라 경제의 기초 체력이 강화되어야 합니다. 가장 직접적인 요인은 수출 경쟁력 확보를 통해 국내로 유입되는 달러의 양이 많아지는 것입니다. 경상수지 흑자가 지속되면 달러 공급이 늘어나 원화 가치가 올라가게 됩니다. 또한 한국과 미국의 금리 차이도 중요한 변수입니다. 한국의 금리가 미국보다 매력적인 수준으로 유지되면 외국인 투자 자금이 유입되면서 원화 수요가 증가해 환율이 내려갈 수 있습니다. 대외적으로는 미국의 물가가 안정되어 연준이 금리를 인하하거나 달러화 강세 현상이 완화되는 환경이 조성되어야 합니다. 국가 신인도가 높아지고 지정학적 리스크가 줄어드는 것도 원화 가치를 높이는 요소입니다. 결국 원화가 강세가 되려면 안정적인 무역 흑자와 건전한 금융 환경 그리고 글로벌 달러 약세라는 삼박자가 맞물려야 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문자가 언급한 아파트는 파격적인 이자 지원 혜택과 대출 규제 제외를 내세운 인천 검단신도시나 파주 운정신도시 일대의 공공지원 민간임대 단지로 추정됩니다. 최근 미분양 해소나 입주율 제고를 위해 시행사가 약 1000만 원 상당의 이자 지원금을 선지급하거나 렌트프리를 제공하는 사례가 실제로 존재하므로 혜택 자체가 사기라고 단정하기는 어렵습니다. 다만 가계약금 성격의 500만 원을 입금할 때는 반드시 입금 계좌가 개인이 아닌 신탁사나 시행사의 공식 계좌인지 확인해야 하며 계약 미체결 시 조건 없이 즉시 환불된다는 내용을 서면 확약서로 받아두어야 안전합니다. 허그 심사 전 선입금을 요구하는 방식은 영업 현장에서 종종 쓰이지만 법적 보호를 받으려면 모집공고문에 명시된 절차인지 대조해야 합니다. 지원금을 받는 대신 월 임대료가 주변 시세보다 지나치게 높게 책정되어 실제로는 임차인이 이자를 부담하는 구조는 아닌지 꼼꼼히 계산해 본 후 최종 결정을 내리시길 권장합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산에서 대수선과 리모델링은 기존 건축물을 고친다는 점은 같지만 법적 정의와 범위에서 큰 차이가 있습니다. 먼저 대수선은 건축물의 기둥이나 보 그리고 내력벽 같은 주요 구조부를 수선하거나 변경하는 것을 의미하며 건축법의 적용을 받습니다. 이는 건물의 안전을 유지하기 위해 구조적인 부분을 손질하는 행위에 가깝습니다. 반면 리모델링은 건축물의 노후화를 억제하거나 기능을 향상하기 위해 대수선뿐만 아니라 건물을 수평이나 수직으로 증축하는 행위까지 포함하는 더 넓은 개념입니다. 리모델링은 주택법이나 건축법에 근거하여 주거 환경을 개선하고 자산 가치를 높이는 데 목적이 있습니다. 요약하자면 대수선은 건물의 뼈대를 고쳐 안전을 확보하는 실질적인 수선 행위에 집중하는 용어이고 리모델링은 건물의 수명을 연장하고 가치를 높이기 위해 증축까지 고려하는 포괄적인 사업 개념으로 이해하면 명확합니다. 따라서 단순한 구조 보강은 대수선에 해당하며 면적의 변화나 대대적인 성능 향상이 동반되면 리모델링이라 부릅니다.