답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 생애최초 디딤돌 대출, 두 번 받을 수 있나요?한 번만 받을 수 있습니다.- ‘생애최초’란 말 그대로 태어나서 한 번도 집을 소유한 적이 없는 사람에게 주어지는 혜택이에요. - 이미 이 혜택으로 집을 구매했다가 나중에 매도하고 무주택자가 되더라도, 과거에 집을 가진 이력이 남아 있기 때문에 생애최초 디딤돌 대출 자격이 다시 주어지지 않습니다. - 이후에는 일반 디딤돌 대출은 신청할 수 있을지 몰라도, ‘생애최초’ 특례는 다시는 적용받을 수 없습니다.2. 여자친구(동거인) 명의로 생애최초 대출, 받을 수 있나요?가능합니다. 단, 몇 가지 조건이 따라붙습니다.- 현재 혼인신고를 하지 않은 상태라면, 두 분은 공식적으로 별개의 세대입니다. - 여자친구가 지금까지 집을 한 번도 구입한 적이 없는 ‘생애최초’ 무주택자라면, 본인 명의로 디딤돌 대출을 이용해 집을 살 수 있습니다.- 단, 질문자가 함께 거주하면서 전입신고를 하더라도 혼인신고 전에는 여자친구의 대출이나 세대주 자격에는 영향이 없습니다. - 다만, 만약 출산 등 특례 대출을 고려하고 계신다면 혼인 여부에 따라 받을 수 있는 지원이 달라질 수 있으니, 이후 정책 변화도 계속 확인하셔야 합니다.■ 제언- 본인은 생애최초 혜택을 한 번만 쓸 수 있습니다. 한 번 쓰고 나면 더는 해당 혜택을 받을 수 없습니다.- 만약 향후 더 나은 집 마련을 계획하고 계시다면, 이번에는 일반 매매를 하거나, 여자친구 명의로 생애최초 혜택을 남겨두는 것도 방법입니다.- 최근 정부 정책에 따라 미혼 가구(특히 출산 포함)에도 다양한 대출 혜택이 확대되고 있으니, 아이가 태어날 시점의 최신 정책을 꼭 체크해보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 외벌이 전환 시의 냉정한 현실 분석가장 먼저 고려해야 할 점은 아이가 생겨 외벌이가 되었을 때의 현금 흐름입니다.남편분의 연봉 4,700만 원은 세후로 계산하면 월 약 330~340만 원 수준입니다. 만약 진주 아파트를 선택해 월 150만 원의 원리금을 내게 되면, 가족의 생활비로 남는 돈은 180~190만 원 정도입니다. 이 금액으로 3인 가족의 식비, 공과금, 보험료, 자동차 유지비, 그리고 기저귀와 분유값 등 양육비를 감당하기에는 현실적으로 매우 벅차며 저축은 거의 불가능한 상태가 됩니다.2. '사천 부모님'이라는 강력한 인프라글에 적어주신 내용 중 "양가 부모님이 모두 사천에 계시다"는 점은 육아에서 무엇과도 바꿀 수 없는 큰 자산입니다. 아이를 키울 때 근거리에 도움을 줄 수 있는 가족이 있으면 육아의 질이 달라질 뿐만 아니라, 아내분이 복직하여 맞벌이를 유지할 수 있는 가능성도 훨씬 높아집니다. 자산을 불리는 속도는 결국 맞벌이 기간에서 결정됩니다.3. 전략적 선택: '영끌'보다는 '내실'지금 무리하게 진주로 넘어가는 것보다는 사천 신축(2.2억)을 선택하는 쪽을 권장합니다.사천 신축은 원리금이 60만 원 정도로 저렴하여 외벌이 시에도 충분히 버틸 수 있는 수준입니다. 여기서 부모님의 도움을 받아 맞벌이를 유지하며 시드머니를 확실히 더 모으세요. 지방 부동산은 입지에 따른 양극화가 심하므로, 지금 애매한 신축을 사기보다는 돈을 더 모아서 나중에 아이가 초등학교에 갈 때쯤 진주 내에서도 인프라가 가장 좋은 '대장주' 아파트로 갈아타는 것이 자산 가치 측면에서 더 유리할 수 있습니다.4. 신생아 특례 대출 활용 고려아이 계획이 있으시다면 4%대 금리의 보금자리론보다는, 나중에 아이를 낳았을 때 신청할 수 있는 '신생아 특례 대출'을 노려보는 것도 방법입니다. 금리가 1~3%대로 훨씬 낮기 때문에 대출 실행 시점의 부담을 크게 줄일 수 있습니다.결론적으로 말씀드리면, 지금의 소득 수준과 육아 계획을 고려할 때 진주로의 '영끌'은 가계 경제에 상당한 리스크가 될 수 있습니다. 사천에서 경제적·심리적 여유를 확보하며 다음 스텝을 준비하시는 것을 추천드립니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.오피스텔을 매매할 때는 '신생아 특례 대출'을 이용할 수 없습니다.- 준주택 분류: 신생아 특례 대출은 법적으로 '주택'에만 적용됩니다. 아파트, 빌라, 단독주택 등이 여기에 해당하고, 오피스텔은 건축법상 '준주택'으로 분류되어 대출 대상이 아닙니다.- 용도의 한계: 건축물대장 등 서류상 용도가 오피스텔로 되어 있다면, 실제로 주거용으로 사용하더라도 구입 자금 대출은 받을 수 없습니다.참고할 만한 대안도 있는데요.- 일반 담보대출: 특례 대출을 받을 수 없는 대신, 시중 은행에서 오피스텔 담보대출을 받을 수 있습니다. 다만, 이 경우 금리가 더 높거나, 대출 한도가 다를 수 있습니다.- 전세의 경우: 오피스텔을 매매하는 게 아니라 전세로 입주하는 경우라면, 주거용 오피스텔도 신생아 특례 전세자금 대출 신청이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 보금자리론에서 왜 감정평가를 또 하나요?아파트는 KB 시세가 있어서 별도의 감정평가가 필요 없는 경우가 많지만, 구옥 주택(빌라나 단독주택 등)은 일반적으로 시세를 정확히 알기 어렵습니다. - 민간 감정평가와 공사 감정평가의 차이: 질문자께서 매매 계약을 준비하며 개인적으로 받으신 감정평가는 계약을 위한 참고용일 때가 많습니다. 하지만 한국주택금융공사(HF)는 대출 한도를 산정하기 위해 공사와 협약된 감정기관을 통해 별도로 감정평가를 하게 되어 있습니다.- 비용 부담: 다행히도 보금자리론 심사 과정에서 필요한 감정평가 비용은 대체로 공사나 은행에서 부담하기 때문에, 추가로 비용을 내실 일은 거의 없습니다.2. 승인 기간이 더 길어지나요?감정평가 절차가 추가되면, 아무래도 심사가 며칠 더 걸리는 경우가 많습니다. - 감정평가사가 현장 방문 후 보고서를 작성해 제출하기까지 보통 영업일 기준 3~5일이 더 소요됩니다. - 다만 ‘실질심사에 들어간다’는 문자를 받으셨다면 동시에 감정평가도 진행되고 있을 가능성이 높습니다.3. 직접 감정평가원에 연락해야 하나요?직접 감정평가사에게 연락하실 필요는 없습니다. - 이미 공사(보금자리론 담당 부서)에 개인 감정평가를 받으셨던 사실을 알리셨다면, 그 기록을 내부적으로 검토할 겁니다.- 드물게 기존 감정평가서를 활용하는 경우도 있지만, 일반적으로는 공사에서 지정한 기관이 새로 감정평가를 진행합니다. 이때는 감정평가사가 방문할 수 있도록 문을 열어 주는 등 일정에 맞춰 협조해주시면 됩니다.마지막으로 몇 가지 조언을 드리자면,- 너무 걱정하지 않으셔도 됩니다. 구옥 주택의 경우 이런 감정평가 절차는 흔히 거치는 과정입니다.- 다만 감정평가 때문에 승인 일정이 다소 늦어질 수 있으니, 잔금일과 대출 실행 일정을 한 번 더 확인해서 일정에 여유가 있는지 체크해보시면 좋겠습니다.- 추가로, 만약 감정가액이 매매가보다 낮게 책정되면 실제로 받을 수 있는 대출금액(LTV 적용)이 줄어들 수 있으니 이 부분도 참고해 주세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.현재 '25년 시공사 선정 완료 및 안전진단 결과 대기' 단계라면, 앞으로 4년 동안 거주할 가능성이 매우 높습니다. 시공사가 정해졌다고 해도 실제로 이주까지는 넘어야 할 절차가 많기 때문입니다.1. 4년 거주가 가능한 이유 시공사 선정 이후 주민들이 집을 비워야 하는 '이주'까지는 보통 최소 3~5년, 길게는 7년 이상 걸리는 경우도 많습니다. - 리모델링의 경우: 시공사 선정 뒤에도 안전진단, 건축심의, 행위허가(사업계획승인) 등 여러 단계를 거쳐야 이주가 시작됩니다. 아주 빠르게 진행되더라도 3~4년은 기본으로 잡으셔야 합니다.- 재건축의 경우: 절차가 더 복잡합니다. 사업시행인가와 관리처분인가라는 커다란 관문을 통과해야 해서, 요즘처럼 공사비 문제 등으로 갈등이 잦은 시기에는 시공사 선정 후 5년 이상 걸리는 일도 흔합니다.2. 주의할 점 4년 거주는 거의 가능하지만, 계약 전에 아래 사항은 꼭 확인해 보세요. - 이주 관련 특약: 계약서에 '이주 공고 시 즉시 퇴거'라는 조항이 있는지 꼭 확인해야 합니다. 사업이 예상보다 빨리 진행되면 법적으로 보호받기 어려울 수 있습니다.- 전세금 반환 문제: 이주가 가까워지면 새 세입자를 구하기 어려워질 수 있습니다. 집주인이 전세금을 제때 돌려줄 여력이 있는지, 또는 전세보증보험에 가입된 집인지 확인하세요.- 실제 이주 시기 확인: 부동산 중개인의 말만 듣지 말고, 해당 아파트 ✔️조합 사무실에 직접 전화해서 ‘실제 이주 목표 시점이 언제인지’ 물어보는 것이 가장 정확합니다.결론적으로, 지금 단계라면 앞으로 4년 동안은 충분히 거주할 수 있어 보입니다. 다만 2년 후 재계약할 때는 사업 진행 속도를 한 번 더 점검하시는 게 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 용산 정비창: 개발의 '성격'을 둘러싼 갈등용산은 과거 2013년 국제업무지구 개발이 한 차례 무산된 아픈 기억이 있는 곳입니다. 이후 개발 방향을 두고 정부와 지자체의 생각이 달랐던 것이 가장 큰 원인입니다. * 주택 우선 vs 업무 우선: 지난 정부에서는 집값을 잡기 위해 이곳에 1만 가구 규모의 대규모 주택 공급을 추진했습니다. 반면 서울시는 이곳을 주거 단지가 아닌 ‘아시아의 실리콘밸리’ 같은 국제 비즈니스 허브로 만들길 원했죠. 이 비중을 조절하는 데만 수년이 걸렸습니다. * 사업성 확보와 고금리: 워낙 사업 규모가 커서 민간 참여가 필수적인데, 최근 고금리와 공사비 상승으로 인해 건설 경기가 위축되면서 사업 추진 동력이 예전만큼 힘을 받지 못하고 있습니다.2. 태릉CC: 환경 보존과 교통난이라는 벽태릉 골프장 부지는 2020년 8.4 대책 당시 1만 가구 공급 계획이 발표됐지만, 시작부터 난관에 봉착했습니다. * 주민들의 강력한 반대: 인근 주민들은 이미 포화 상태인 노원구의 교통난이 더 심각해질 것을 우려했습니다. 또한 그린벨트 훼손에 대한 환경 단체의 반발도 매우 컸습니다. * 문화재 보존 이슈: 태릉은 세계문화유산인 조선 왕릉이 있는 곳입니다. 아파트가 들어설 경우 경관을 해친다는 비판과 함께 문화재청과의 협의 과정도 순탄치 않았습니다. * 계획의 축소: 결국 반대를 이기지 못해 공급 물량을 6,800가구 수준으로 대폭 줄이고 공공주택지구 지정조차 늦어지면서 사업이 하염없이 밀리게 되었습니다.요약하자면 용산은 '무엇을 지을 것인가'를 두고 싸우느라 늦어졌고, 태릉은 '주민 반대와 환경 문제'라는 현실적인 벽에 가로막혀 있는 상태라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 명의신탁 여부 및 법적 판단아버지가 집을 딸 명의로 구입하고, 실제로는 아버지가 모든 계약 절차를 이끌고 있다면 명의신탁일 가능성도 염두에 두어야 합니다. 다만 가족 간 증여나 단순 대리 계약일 수도 있기 때문에 임차인 입장에선 ‘명의신탁인가’를 깊이 따지기보다는 ‘이 계약이 적법하게 이뤄졌는지’를 살피는 게 중요합니다.- 만약 명의신탁이라면: 실제 소유자와 등기상의 소유자가 달라 나중에 분쟁이 생길 소지가 있습니다.- 단순 대리 계약이라면: 위임 절차만 제대로 밟았다면 계약 자체는 법적으로 유효합니다.2. 새로운 전세계약서 작성 시 주의할 점보증보험 가입을 위해 계약서를 다시 쓸 경우, 반드시 다음 사항을 정확히 지켜야 합니다.① 소유자(딸) 본인 확인가장 확실한 방법은 새 임대인(딸)이 직접 계약 장소에 나오는 것입니다.- 신분증과 등기부등본에 적힌 인적 사항이 일치하는지 꼭 확인하세요.- 본인이 직접 못 온다면, 아래 서류들을 꼭 챙기셔야 합니다.- 딸의 인감도장이 찍힌 위임장(직접 작성했는지 확인)- 최근 3개월 이내 발급된 딸의 인감증명서- 딸 본인과 전화 통화(가능하다면 녹음까지 해두면 좋습니다)② 보증금 입금 계좌- 보증금은 반드시 등기부등본상 소유자인 딸 명의의 계좌에 입금하거나, 기존 임대인에게 반환받는 절차를 명확하게 확인하세요.- 아버지 명의 계좌로 보내는 것은 절대 피해야 합니다.③ 특약사항 작성보증보험 가입이 목적인 만큼, 계약서에 아래와 같은 특약 문구를 넣는 것이 안전합니다.“본 계약은 임대인 변경에 따라 다시 작성하는 계약이며, 임대인은 임차인의 전세금 반환보증보험 가입에 적극 협조한다. 만약 임대인 측 사유로 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 즉시 보증금을 반환한다.”3. 임차인이 반드시 챙겨야 할 보증금 보호책- 대항력 유지: 집주인이 바뀌어도 기존의 대항력(확정일자와 전입신고)은 그대로 승계됩니다. 다만, 계약서를 새롭게 작성하면 확정일자를 다시 받아야 할 수 있으니 기존 계약서와 새 계약서 모두 잘 챙겨 두세요.- 등기부등본 실시간 확인: 잔금 지급일이나 계약서 작성 당일에 해당 주택에 새로운 근저당(대출 등)이 설정되어 있지 않은지도 반드시 체크해야 합니다.- 위임장 없는 계약 거부: 아버지가 위임장 없이 대신 서명한다면 ‘무권대리’에 해당해 계약이 무효 처리될 위험이 높습니다. “보증보험 가입 시 위임 서류가 없으면 가입이 거절된다”는 식으로 설명하며 꼭 관련 서류를 받아두시길 권합니다.결국, 보증보험 가입을 위해서라도 임대인 본인 확인과 인감증명서가 첨부된 위임장은 반드시 갖춰야 합니다. 가족 관계라 하더라도 돈이 오가는 문제이니, 서류를 꼼꼼하게 챙겨야 뒤탈 없이 안심하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 만 35세, 목적물 변경 가능한가요?가능합니다. 중기청 대출의 나이 제한(만 34세 이하)은 최초 신청 시에만 적용돼요. 이미 대출을 받은 상태라면, 이사로 집(목적물)을 바꿀 때 나이를 넘겼어도 문제없이 진행할 수 있습니다.2. 일반 버팀목으로 갈아타야 하나요?중기청 대출 조건(전용면적 85㎡ 이하, 보증금 2억 원 이하)을 충족하는 집이라면, 기존 중기청 대출을 유지하면서 목적물 변경만 하는 게 이자 측면에서 훨씬 유리해요. 굳이 금리가 더 높은 일반 버팀목으로 바꿀 필요는 없습니다.3. 대출금 증액이 가능한가요?아쉽지만, 중기청 대출은 최대 한도가 1억 원이에요. 이미 1억 원을 받은 상태라면, 더 비싼 집으로 이사해도 추가 증액은 불가능합니다.* 해결 방법: 1억 원 이상 대출이 필요하다면, 결혼 예정이신 점을 활용해 ‘신혼부부 전용 버팀목 대출’로 갈아타는 걸 추천드려요. 이 상품은 한도가 더 높습니다.4. 중도 상환 후 변경해야 하나요?전세계약 만기 전이라도 목적물 변경 절차만 진행하면, 대출을 다 갚고 새로 받을 필요 없이 그대로 이어갈 수 있습니다. 다만, 은행이나 지점마다 처리 방식이 다를 수 있으니 이사할 집을 정하기 전에 기존 대출을 받은 은행에 연락해서 목적물 변경 가능 여부와 서류를 미리 확인하는 것이 정확합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다..1. 명의 변경 가능 여부임차인 명의를 바꾸려면 꼭 임대인의 동의를 받아야 합니다. 임대인의 승낙 없이 임차권을 넘길 수 없으니, 우선 집주인과 충분히 협의한 뒤 동의를 구하세요.2. 진행 절차가장 확실한 방법은 기존 계약을 종료하고, 새로운 임차인(B)의 이름으로 새로 계약서를 작성하는 것입니다. 이때 기존 임차인(A), 새로운 임차인(B), 그리고 임대인이 모두 함께 모여 보증금 반환과 공과금 정산 등 중요한 내용을 합의해 두어야 합니다.3. 주의사항 및 체크리스트- 대항력 재확보(가장 중요): 명의가 변경되면 새로운 임차인(B)은 바로 전입신고를 하고, 확정일자도 새로 받아야 합니다. 대항력은 전입신고 다음 날 0시부터 생기므로, 그 사이 등기부등본에서 새롭게 근저당이 생겼는지 꼭 확인해야 합니다.- 보증금과 임대료 내역 증빙: 월세 공제 같은 세금 혜택을 받으려면, 실제로 보증금과 월세가 지급된 기록이 필요합니다. 명의 변경 후에는 임대료를 송금하는 계좌도 임차인 명의와 일치하는지 확인하는 것이 좋습니다.- 세금 혜택 요건: 월세 세액공제 등은 실제로 해당 주소에 거주하고 전입신고가 되어 있어야 받을 수 있습니다. 명의만 바꾸고 실제 거주자가 다를 경우 세금 혜택을 못 받거나 문제가 발생할 수 있습니다.- 기존 계약 조건 승계: 기존 계약서에 단순히 '임차인 변경'을 명시했다면, 계약 기간이나 특약 사항이 변함없이 이어진다는 점을 계약서에 꼭 명확하게 남겨야 나중에 분쟁을 막을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.거주자들이 매달 내는 관리비 중 실제로 쓰고 남은 금액을 보통 ‘관리비 예산 잉여금’이라고 부릅니다. 이 남은 돈은 건물의 관리 규약이나 운영 방식에 따라 주로 세 가지로 처리됩니다.첫째, 가장 일반적인 방법은 다음 달 관리비에서 그만큼 금액을 빼주는 방식입니다. 이번 달에 돈이 남으면, 다음 달 고지서에서 차감해 거주자가 실제로 쓴 만큼만 부담하게 됩니다.둘째, 남은 돈을 바로 돌려주지 않고 공동체 기금으로 적립하는 경우도 있습니다. 이렇게 모인 돈은 시설 보수, 공동구역 유지, 입주민 행사 등 기타 공동 비용으로 활용되고, 이때는 관리위원회의 결의와 회계 보고가 함께 진행됩니다.셋째, 원룸처럼 관리비가 매달 정해진 금액으로 고정돼 있는 경우라면, 남는 돈이 거주자가 아니라 집주인이나 관리업체의 수익으로 잡히는 경우도 많습니다. 이런 상황에서는 일종의 서비스 이용료로 여겨지는 셈입니다.내가 낸 관리비가 어떻게 쓰였는지 궁금하다면, 관리비 명세서의 ‘이월액’ 항목을 확인하거나 관리사무소에 ‘관리비 정산 내역서’를 요청하면 됩니다. 아파트에 사는 경우라면 K-apt 시스템을 통해 우리 단지의 관리비 사용 내역을 직접 확인할 수도 있습니다.