경제
새로운 임대인이 명의신탁거래일때 임차인의 경우 어떻게 해야 할까요
현재 전세계약한 집의 임대인이 조만간 집을 매도하게
되셨다고 합니다. 현재 전세계약서는 현 임대인과 쓴 상태이고 제 잔금일에 소유권이전된다고 합니다.
해서, 임대인이 변경되고 나면 (소유권이전) 임차인인 전 새로운 집주인과 다시 전세계약서를 쓰고 (보증보험가입 때문에) 보증보험에 가입을 하려고 준비중입니다.
헌데, 제가 현 임대인에게 매수자 얼굴을 봤냐고 물으니
아버지가 딸이름으로 집을 사주시는거라서 딸(새로운임대인) 의 얼굴은 못보셨다고 합니다.
그래서 잔금일에라도 꼭 매수자 직접 보시라고 하고,
저도 새로운 전세계약서 쓸때 따님이 직접 오시라고 말은 해두었는데요.
제가 새로 쓰는 전세계약서를 작성시 주의해야 할 부분이 있을까요?
또, 매수자분의 아버지가 따님을 대신해서 계약서를 작성하시고 도장도 찍으셨다는데 위임장없이 진행 시 명의신탁이 맞나요?
맞다면. 임차인인 저는 어떻게 대비해야 추후 보증금 반환에 문제가 없을까요?
도와주셔서 미리 감사하고 즐거운 명절되세요~
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
네 맞습니다. 반드시 임대인을 직접 보는 것이 가장 좋고 임대인 확인 절차를 갖추어야 계약이 가능하게 됩니다.
또한 대리계약이라도 아버님이 오실 경우 위임장이 있어야 대리계약이 성립이 되게 됩니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
명의신탁이 뭔지 아시죠?
내껀데 명의만 다른사람인거죠
그럼 그집이 그 집산사람 아버지꺼라는 입증을 하셔야 해요
다시말해
그냥 그 딸하고 계약이다 라고 생각하셔야지 명의신탁이다라는 말은 맞지않아요
참고로 명의신탁도 대항력은 유지됩니다.(명의신탁 정도 아실정도면 대항력은 설명안드려도 되겠죠?)
어렵게 가지 마시고
그냥 그 딸 거라 생각하세고 계약하는 동안 문제가 없게 진행하시길 바랍니다.
무권대리라고 아세요?
권리가 없는 자가 대신해서 권리를 행사하는거죠
계약서 작성시 아버지가 나오면 위임장 등 꼼꼼히 따져 보세요
영상통화 신분증 확인 기본이건 아시죠?
좋은게 좋다고 넘어가사 나중에 후회하지마시고요
그리고 분위기 좋다고 아버지 통장에 작금 넣고 나중에 울지 마세요
꼭 딸 명의 계좌로 보내세요
이정도만 얘기해도 명절 선물은 되겟네요 명절 잘 보내세요~
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
네 임대인 변경 시 기존 전세계약은 법적으로 자동 승계되지만 새 계약서 작성과 보증보험 갱신 과정에서 주의가 필요합니다.
아버지가 딸 대신 위임장 없이 계약하면 명의 신탁 소지가 있어 보증금 반환 리스크가 커질 수 있으니 철저하게 대비 하시길 바랍니다.
새 계약서 작성 시 이 계약은 명의 신탁 방지를 위한 실질 소유자 확인 후 효력 발생 특약을 넣고 딸 본인 서명을 고집해 보시길 바랍니다.
감사합니다.
현재 전세계약한 집의 임대인이 조만간 집을 매도하게
되셨다고 합니다. 현재 전세계약서는 현 임대인과 쓴 상태이고 제 잔금일에 소유권이전된다고 합니다.
해서, 임대인이 변경되고 나면 (소유권이전) 임차인인 전 새로운 집주인과 다시 전세계약서를 쓰고 (보증보험가입 때문에) 보증보험에 가입을 하려고 준비중입니다.
헌데, 제가 현 임대인에게 매수자 얼굴을 봤냐고 물으니
아버지가 딸이름으로 집을 사주시는거라서 딸(새로운임대인) 의 얼굴은 못보셨다고 합니다.
그래서 잔금일에라도 꼭 매수자 직접 보시라고 하고,
저도 새로운 전세계약서 쓸때 따님이 직접 오시라고 말은 해두었는데요.
제가 새로 쓰는 전세계약서를 작성시 주의해야 할 부분이 있을까요?
==> 우선적으로 기존 계약조건을 그대로 승계하는 조건으로 진행하심이 적절하고 계약서를 작성하기 전에 소유권 이전여부를 확인해 보시기 바랍니다.
또, 매수자분의 아버지가 따님을 대신해서 계약서를 작성하시고 도장도 찍으셨다는데 위임장없이 진행 시 명의신탁이 맞나요?
맞다면. 임차인인 저는 어떻게 대비해야 추후 보증금 반환에 문제가 없을까요?
==> 명의신탁으로 보시는 것보다 대리인 계약으로 보심이 적절해 보입니다.
안녕하세요. 공인중개사입니다.
매수자 본인 확인이 안되면 계약 주체 리스크가 생기니 잔금일에 새 임대인 신분증 확인, 대리 서명이라면 인감증명서 포함 위임장, 보증보험 가입 가능 여부를 먼저 체크하시고 계약서에는 보증금 반환 책임이 새 임대인에게 승계됨을 명확히 넣으셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대인이 바뀌어도 기존 전세계약은 그대로 승계됩니다
주택임대차보호법상 집이 매매되어 소유자가 변경되면 새로운 소유자가 기존 임대인의 지위를 자동 승계합니다
원칙적으로 굳이 새 전세계약서를 다시 쓸 필요는 없습니다
기존 계약은 그대로 유효합니다
새 집주인이 보증금 반환 책임을 그대로 부담합니다
다만, 보증보험 가입 때문에 새 계약서를 쓰려는 상황으로 보입니다
,새 전세계약서 작성 시 반드시 체크할 것
등기부등본 확인 (잔금일 당일!)
소유권이 실제로 딸 명의로 이전되었는지,
근저당, 가압류 없는지 등기부상 소유자와 계약서상 임대인이 반드시 일치해야 합니다
만약에 딸이 명의자라면 딸 본인이 직접 출석해서 신분증 원본 확인후에 본인 자필 서명이 필요합니다
,현실적으로 가장 안전한 방법은
기존 계약 유지로(새 계약 안 쓰는 방법 검토) 소유권 이전 후 등기부 확인후에 보증보험은 임대인 변경 사실 통보 방식으로 처리 가능 여부를 보험사에 문의하시기 바랍니다
실무적으로는 기존 계약을 그대로 두고 새 집주인에게 임대인 변경 확인서만 받는 방식이 더 안전한 경우가 많습니다
부동산과 협의를 알해서 처리를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 명의신탁 여부 및 법적 판단
아버지가 집을 딸 명의로 구입하고, 실제로는 아버지가 모든 계약 절차를 이끌고 있다면 명의신탁일 가능성도 염두에 두어야 합니다. 다만 가족 간 증여나 단순 대리 계약일 수도 있기 때문에 임차인 입장에선 ‘명의신탁인가’를 깊이 따지기보다는 ‘이 계약이 적법하게 이뤄졌는지’를 살피는 게 중요합니다.
- 만약 명의신탁이라면: 실제 소유자와 등기상의 소유자가 달라 나중에 분쟁이 생길 소지가 있습니다.
- 단순 대리 계약이라면: 위임 절차만 제대로 밟았다면 계약 자체는 법적으로 유효합니다.
2. 새로운 전세계약서 작성 시 주의할 점
보증보험 가입을 위해 계약서를 다시 쓸 경우, 반드시 다음 사항을 정확히 지켜야 합니다.
① 소유자(딸) 본인 확인
가장 확실한 방법은 새 임대인(딸)이 직접 계약 장소에 나오는 것입니다.
- 신분증과 등기부등본에 적힌 인적 사항이 일치하는지 꼭 확인하세요.
- 본인이 직접 못 온다면, 아래 서류들을 꼭 챙기셔야 합니다.
- 딸의 인감도장이 찍힌 위임장(직접 작성했는지 확인)
- 최근 3개월 이내 발급된 딸의 인감증명서
- 딸 본인과 전화 통화(가능하다면 녹음까지 해두면 좋습니다)
② 보증금 입금 계좌
- 보증금은 반드시 등기부등본상 소유자인 딸 명의의 계좌에 입금하거나, 기존 임대인에게 반환받는 절차를 명확하게 확인하세요.
- 아버지 명의 계좌로 보내는 것은 절대 피해야 합니다.
③ 특약사항 작성
보증보험 가입이 목적인 만큼, 계약서에 아래와 같은 특약 문구를 넣는 것이 안전합니다.
“본 계약은 임대인 변경에 따라 다시 작성하는 계약이며, 임대인은 임차인의 전세금 반환보증보험 가입에 적극 협조한다. 만약 임대인 측 사유로 보증보험 가입이 거절될 경우 본 계약은 무효로 하고 임대인은 즉시 보증금을 반환한다.”
3. 임차인이 반드시 챙겨야 할 보증금 보호책
- 대항력 유지: 집주인이 바뀌어도 기존의 대항력(확정일자와 전입신고)은 그대로 승계됩니다. 다만, 계약서를 새롭게 작성하면 확정일자를 다시 받아야 할 수 있으니 기존 계약서와 새 계약서 모두 잘 챙겨 두세요.
- 등기부등본 실시간 확인: 잔금 지급일이나 계약서 작성 당일에 해당 주택에 새로운 근저당(대출 등)이 설정되어 있지 않은지도 반드시 체크해야 합니다.
- 위임장 없는 계약 거부: 아버지가 위임장 없이 대신 서명한다면 ‘무권대리’에 해당해 계약이 무효 처리될 위험이 높습니다. “보증보험 가입 시 위임 서류가 없으면 가입이 거절된다”는 식으로 설명하며 꼭 관련 서류를 받아두시길 권합니다.
결국, 보증보험 가입을 위해서라도 임대인 본인 확인과 인감증명서가 첨부된 위임장은 반드시 갖춰야 합니다. 가족 관계라 하더라도 돈이 오가는 문제이니, 서류를 꼼꼼하게 챙겨야 뒤탈 없이 안심하실 수 있습니다.