답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가재울뉴타운(현 거주지)의 지금 상황지금 살고 있는 26평형 아파트는 실거래가는 12억 원대, 매물 호가는 14억 원대에 형성돼 있습니다. 이 정도면 가재울에서도 대장주로, 가치가 어느 정도 인정받는 셈입니다. 가재울은 생활 인프라가 이미 잘 갖춰져 있어 살기에는 참 좋은 곳이지만, 집값 상승기에는 마포 같은 더 선호도 높은 지역보다 오름폭이 크지 않고, 또 하락기에는 방어력도 상대적으로 약한 편입니다.2. 왜 ‘서대문 내 확장’보다 ‘마포 진입’이 더 나은가?동일한 구 안에서 평수만 넓혀도 확실히 주거 여건은 좋아집니다. 하지만 자산 가치 측면에서 보면, 집의 ‘등급’이 바뀌진 않습니다. 2026년 시장 흐름을 보면, '입지 = 가격'이라는 공식이 더 명확해졌죠. 대출 2~3억 원을 맞추고 14~15억 원 정도의 자금으로 마포구에 진입한다면, 가재울 30평대에 머무는 것보다 미래 시세 상승과 안정성 면에서 더 유리할 수 있습니다.3. 성공적인 갈아타기를 위한 실질적인 팁* 확실한 ‘선매도 후매수’: 현재 실거래가와 호가 차이가 있어 집이 실제 원하는 금액에 팔리는지 먼저 확인하고, 그 후에 매수 계획을 세워야 자금상 문제가 생기는 것을 방지할 수 있습니다.* 마포구 목표 단지 선정: 14~15억 원대라면 마포 내에서도 재건축이 활발한 성산 시영, 상암동 30평대 대단지, 망원·성산동 준신축 아파트 등이 눈여겨볼 만합니다. 평형을 좀 줄이더라도 입지가 좋은 곳으로 움직이는 게 요즘 부동산 시장의 ‘똘똘한 한 채’ 전략에 부합합니다.* 대출 활용: 2~3억 원 정도의 대출은 최근 금리 환경에서도 큰 부담이 아닐 수 있지만, 강화된 DSR 규제 때문에 미리 대출 한도를 꼼꼼히 확인하시는 게 좋습니다.■ 최종 제안만약 가재울 26평형을 12억 원 이상에 매도할 수 있다면, 이 기회를 활용해 상급지인 마포구로 옮기는 것을 적극 권유드립니다. 물론 서대문 내 평형 확장은 거주 편의성 면에서는 나쁘지 않지만, 시간이 지날수록 마포와의 자산 가치 차이가 더 크게 느껴질 가능성이 높기 때문입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.■ 지방 저가 주택의 양도세 중과 제외 및 일반 세율 적용 여부지방 비규제지역의 아파트를 가지고 계실 때, 2026년 이후 양도세 중과 유예가 끝나면 어떻게 적용되는지 궁금하신 것 같습니다. ‘지방 저가 주택’ 요건만 충족하면 중과 유예 종료와 관계없이 양도세 중과 대상에서는 제외됩니다.1. 양도세 중과 제외 대상(지방 저가 주택)현재 세법상 다주택자라 하더라도, 아래 기준을 만족하는 지방 저가 주택은 양도세 중과 시 주택 수에서 제외됩니다. - 지역: 수도권(서울·경기·인천), 광역시, 세종시를 제외한 지역 - 금액: 취득 당시 또는 양도 당시의 공시가격이 3억 원 이하(현행 기준)2. 2026년 중과 유예 종료 시 영향다주택자 양도세 중과 유예는 시한이 있는 정책이지만, 위에 언급한 ‘지방 저가 주택’의 중과 예외는 세법 시행령에 명시된 별도 조항입니다. - 즉, 중과 유예가 끝나더라도 해당 아파트가 ‘지방 저가 주택’에 해당하면 일반 세율(6~45%)이 적용됩니다. - 아울러 장기보유특별공제도 받을 수 있습니다.3. 참고 및 주의할 점 - 보유 기간: 2년 이상 보유해야 기본 세율 적용이 가능합니다. 만약 1년 미만 보유 시 70%, 2년 미만은 60% 단일세율이 적용됩니다. - 공시가격 변동: 양도하는 시점에 그 지역 부동산 시세가 급등해 기준(3억 원)을 초과할 수 있으니 사전에 꼭 확인해보셔야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 세대 구성과 무주택 요건 생애최초 대출을 받으려면 세대주뿐 아니라 세대원 모두가 무주택자여야 합니다. 여자친구분이 부모님 세대에서 나와 질문자님 세대로 주소를 옮기고, 혼인신고까지 완료하면, 두 분은 부모님과 완전히 분리된 새로운 무주택 세대로 인정받게 됩니다. 이 경우 부모님이 주택을 가지고 계셔도 대출에는 영향을 주지 않습니다.2. 소득 합산과 대출 한도 혼인신고 후에는 두 분의 소득을 합산해서 신청할 수 있기 때문에, 대출 한도가 더 높아질 수 있습니다. 일반적으로, 생애최초 주택 구입자는 주택 가격의 최대 80%까지 대출(LTV 80%)을 받을 수 있어서 자금 계획에 도움이 됩니다.3. 대출 신청 시 꼭 확인할 점 - 대출 신청하는 순간 두 분이 법적으로 부부(혼인신고 완료)여야 소득 합산이 가능합니다. - 디딤돌 대출, 보금자리론 등 상품별로 부부 합산 연소득 기준이 조금씩 다를 수 있으니 미리 확인해 두시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 정책 도입 배경- 거래 절벽 해소: 다주택자들이 집을 팔고 싶어도 실거주 의무 때문에 무주택자들이 매수에 소극적인 상황이 이어졌습니다. 이런 교착 상태를 풀고자 시장에 숨통을 틔우려는 목적이 큽니다.- 연착륙 유도: 시장에 물건(매물)이 더 많이 나오도록 해서 집값을 안정시키고, 동시에 무주택 실수요자의 진입 장벽을 낮추겠다는 의도가 담겨 있습니다.2. 갭투자 유발 우려에 대한 시각- 우려되는 점: 말씀하신 대로, 이 정책이 갭투자 형태의 거래로 이어질 수 있다는 걱정이 있습니다. 초기 자금 부담이 적어지면, 단기적으로 투기 수요가 늘어날 가능성도 완전히 배제할 수 없습니다.- 정부 입장: 하지만 정부는 '무주택자'에 한정해서 정책을 적용하기 때문에, 기존의 다주택자 갭투자와는 구분되도록 했습니다. 실거주 의무를 완전히 없애는 것이 아니라 유예해주는 형태이기 때문에, 유예 기간이 끝난 후 실제로 거주해야 한다는 점에서 일정 부분 투기적 수요를 억제하려는 장치가 마련되어 있습니다.3. 앞으로 시장에 끼칠 수 있는 영향- 매물 증가: 실거주 의무 유예로 다주택자들의 퇴로가 열리면서 시장에 나오는 매물이 당분간 늘어날 수 있습니다.- 전세 시장의 안정: 기존 세입자들이 유예 기간 동안 계속 거주할 수 있기 때문에, 급작스러운 전세 이탈이나 시장 혼란도 어느 정도 막아줄 수 있습니다.- 집값 변동성: 공급이 늘면서 집값 안정에 도움이 될 것이라는 전망과, 갭투자 수요가 유입돼 오히려 값이 버티거나 반등할 수 있다는 시각이 맞서고 있습니다. 실제 시장 반응은 당분간 좀 더 지켜봐야 할 것 같습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 오피스텔 주택 수 산정 기준 오피스텔은 원칙적으로 '업무시설'로 분류되지만, 실제로 어떻게 사용하느냐에 따라 세금 처리 방식이 달라집니다. - 취득세의 경우, 오피스텔을 구입할 때는 건축물대장에 등재된 용도(업무시설) 기준으로 4.6%의 단일 세율이 적용됩니다. 이때는 주택 수와는 별개로 계산됩니다. - 하지만 다른 주택을 추가로 살 때, 기존에 보유한 오피스텔이 '시가표준액 1억 원 초과'이면서 실제로 주거용으로 사용돼 재산세가 부과되고 있다면, 이 오피스텔도 주택 수에 포함되어 추가 주택 취득에 따른 취득세 중과 대상이 될 수 있습니다. - 양도소득세는 ‘실질과세 원칙’에 따라, 등기상 용도와 관계없이 실제로 주거용으로 사용하고 있으면 주택에 포함됩니다. 예를 들어, 아파트 2채에 주거용 오피스텔 1채를 보유했다면, 양도세 계산 시 3주택자로 분류됩니다. 다만, 최근 양도세 중과 유예 조치가 시행 중인지 반드시 확인해야 합니다.2. 다주택자 불이익 기준 (3주택 vs 2주택) - 양도세: 주거용 오피스텔이 주택 수에 포함되면 아파트 매도 시 비과세 혜택을 받을 수 없고, 장기보유특별공제 역시 불리하게 적용될 수 있습니다. - 종합부동산세: 1인이 보유한 주택의 공시가격 합계가 공제액을 넘으면 과세 대상이 되고, 3주택 이상일 경우 세율이 더 높게 적용됩니다.3. 오피스텔을 먼저 처분하는 게 나을까?핵심은 매도 순서와 전략입니다. - 시세차익을 먼저 확인하세요. 오피스텔은 아파트보다 가격 상승폭이 적은 경우가 많아, 먼저 매도해 주택 수를 줄이는 방식이 유리한 경우가 많습니다. - 비과세 전략을 생각한다면, 오피스텔을 먼저 팔거나 다시 업무용으로 전환(전입신고 말소 등)해서 2주택 상태를 만든 뒤, 남은 아파트 중 한 채를 일시적 2주택 비과세 요건에 맞춰 매도하는 방식이 절세에 도움이 됩니다. - 기준시가도 중요합니다. 오피스텔의 기준시가가 1억 원 이하라면 취득세 계산에서 주택 수에서 빠지는 등 예외가 있으니 먼저 확인이 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.양도세 중과 유예를 2026년 5월 9일부로 종료하겠다고 발표하면서, 고민이 많으실 것 같습니다.1. 양도세 중과 적용 여부 확인 (소득세법 시행령 제167조의3)가장 먼저 살펴볼 부분은 두 주택이 중과 대상에 해당하는지입니다.* 조정대상지역 여부: 양도세 중과는 서울 강남3구, 용산 등 조정대상지역 내 주택을 양도할 때 적용됩니다. 만약 보유한 아파트 두 채가 조정대상지역이 아닌 지방 비규제지역에 있다면, 2주택자라도 기본세율(6~45%)만 적용되고, 중과세율(기본세율 + 20%p)은 적용되지 않습니다.* 지방 저가주택 특례: 만약 조정대상지역 내 주택을 갖고 있다 하더라도, 지방에 있는 아파트의 양도 당시 공시가격이 3억 원 이하라면 중과 배제 주택(소득령 제167조의3 제1항)에 해당되어 중과에서 제외됩니다.2. '신축 보유, 구축 매도' 전략의 현실적인 이유* 가치 방어: 최근 부동산 시장에서 신축과 구축 간의 격차가 더 커지고 있습니다. 3년 이내의 신축 아파트는 지방이라도 수요가 꾸준하고 가격 방어력이 높은 편입니다. 반면, 연식이 오래된 구축 아파트는 시간이 지날수록 매수자를 찾기가 어려워질 수 있습니다.* 취득세 및 보유세: 2025년 지방세법이 개정되면서, 지방 공시가격 2억 원 이하 주택은 취득세 중과 시 주택 수에서 제외되는 등 일부 혜택이 주어졌지만, 종합적으로 보면 미래 가치 면에서 양호한 신축을 남기는 쪽이 더욱 유리하다고 볼 수 있습니다.■ 제언* 먼저, 두 아파트의 공시가격(3억 원 이하 여부)을 확인해보세요.* 두 채 모두 비규제지역이라면 5월 이후 중과 걱정이 없습니다.* 상품성이 떨어지는 구축 아파트를 먼저 매각하는 것이 자산 관리에 더욱 합리적입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. '단지 내 정보'가 곧 경쟁력이기 때문입니다부동산 중개업에서 가장 중요한 것은 매물 확보입니다. 아파트 단지 내 상가에 입점하면 해당 단지의 집주인들과 접촉하기가 매우 유리합니다. 급매물이나 전세 정보를 가장 먼저 파악할 수 있는 위치를 선점하려는 전략입니다.2. 높은 객단가와 효율적인 동선아파트는 단일 거래 금액이 큽니다. 편의점이나 카페처럼 수백 명의 손님을 응대해야 수익이 나는 구조와 달리, 부동산은 한 달에 몇 건의 계약만 성사시켜도 임대료와 운영비를 충당할 수 있습니다.3. 상가 구조와 업종의 특성신축 아파트 상가는 평수가 작게 쪼개져 있는 경우가 많습니다. * 부동산: 책상 몇 개와 상담 공간만 있으면 되므로 작은 평수에서도 충분히 영업이 가능합니다. * 타 업종: 식당이나 카페 등은 주방 시설, 넓은 홀, 재고 창고 등이 필요해 임대료 부담이 큼에도 불구하고 입점이 까다로운 편입니다.4. '단지 내 독점력'에 대한 기대감특정 단지 안의 매물은 그 단지 상가에 있는 부동산이 가장 잘 안다는 인식이 강합니다. 주민들도 집을 내놓을 때 가장 가까운 곳을 먼저 찾기 때문에, 부동산 입장에서는 안정적인 배후 수요(세대수)를 보고 앞다투어 입점하는 것입니다.요약하자면부동산은 재고 관리가 필요 없고, 좁은 공간에서 높은 매출을 기대할 수 있으며, 무엇보다 해당 단지의 매물을 선점하기 위해 상가 목 좋은 곳을 장악하게 되는 것입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무주택 세대구성원 자격이 가장 중요합니다 현재 질문자님의 주소지가 부모님(유주택자) 집으로 되어 있다면, 공공임대나 행복주택을 신청할 때 부모님의 주택 소유 여부가 불이익으로 작용할 수 있습니다. - 전입신고 방법: 여자친구분이 거주하는 전세집으로 질문자님도 전입신고를 하시는 걸 권합니다. - 장점: 부모님 세대에서 분리되어 명확하게 '무주택자' 신분이 됩니다. 동거인 신분이라 세대주 전용 청약에는 제한이 있을 수 있지만, 예비 신혼부부 자격으로 신청하는 행복주택이나 공공임대의 경우 두 분 모두 무주택임을 증명하는 것이 우선이기 때문에 미리 전입을 해두는 것이 더 유리합니다.2. 예비 신혼부부 청약 전략 - 행복주택/공공임대: 예비 신혼부부는 입주 전까지 혼인 사실만 증명하면 되고, 신청 시점에 두 분 모두 무주택이면 조건을 충족합니다. 질문자님도 주소지만 옮기면 무주택 세대구성원 자격이 완벽히 갖춰지기 때문에, 탈락 가능성을 줄일 수 있습니다. - 곧 결혼 예정인데 지금 준비가 의미 있을까?: 네, 충분히 의미 있습니다. 청약은 '공고일' 기준 자격이 가장 중요하니, 미리 전입해서 무주택 기간을 확보해두고 세대 분리를 해놔야 갑작스럽게 좋은 청약 기회가 나와도 바로 지원할 수 있습니다.3. 제언 - 동거인 전입신고는 지금 바로 하시는 게 청약의 기본입니다. 부모님이 유주택자이기 때문에 세대 분리를 통해 무주택 자격을 확실하게 만들어두는 것이 중요합니다. - 부천이나 시흥 지역은 경쟁이 높은 편이니, 전입신고를 완료한 후 꾸준히 청약 공고를 확인하시고 지원하시는 것이 좋겠습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 대출 이자 부담 증가와 매수 심리 위축 미국의 금리가 계속 높게 유지되면, 한국은행도 자본 유출과 환율 급등을 막기 위해 쉽게 금리를 내리기 어렵습니다. 그 결과, 주택담보대출 등 부동산 관련 대출 이자가 고수준에서 머물게 됩니다. 이자 부담이 커지면서 실수요자와 투자자 모두 주택 구매를 주저하게 되고, "이젠 금리가 쉽게 내려가지 않는다"는 분위기가 확산되면 거래 자체가 더 얼어붙을 우려도 있습니다.2. 자산가치 재평가 및 경매‧급매 증가 고금리가 계속되면 예금이나 채권의 수익률이 더 매력적으로 보여, 부동산에서 빠진 자금이 금융시장으로 이동할 수 있습니다. 뿐만 아니라 과도하게 빚을 내 집을 산 이른바 ‘영끌’ 수요자나 여러 채를 가진 다주택자 중 일부는 대출을 버티지 못해 집을 급히 내놓거나, 결국 경매 시장에 넘어가는 경우가 늘어날 수 있습니다. 이 과정에서 부동산 가격도 추가 하락 압력을 받을 수 있습니다.3. 전세 시장 불안과 매매가 동반 하락 전세자금대출 금리 역시 계속 오르면, 세입자들이 월세로 돌아서는 현상이 더 뚜렷해집니다. 전셋값이 떨어지면 매매가를 떠받치던 하한선마저 무너지게 되고, 이 여파가 매매가 하락으로 이어지는 악순환이 생길 가능성이 높아집니다.요약하면, 미국의 고금리 기조가 이어지면 한국 역시 금리 인하가 쉽지 않아 장기적으로 고금리 상황이 고착화할 수밖에 없습니다. 이로 인해 부동산 시장의 유동성이 막히고, 집값 하락과 거래 침체가 더 깊어질 가능성이 큽니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 가장 빨리 신청할 수 있는 날짜신생아 특례대출(디딤돌 포함)은 보통 잔금일(소유권 이전 등기일)을 기준으로 최대 70일 전부터 신청할 수 있습니다.* 예를 들어, 잔금일이 6월 5일이라면 계산해서 3월 말에서 4월 초쯤 신청이 가능합니다.2. 가장 추천하는 신청 시기너무 일찍 신청하면 유효기간(대출 승인 후 30일 이내 실행 등)에 걸려 번거로울 수 있고, 반대로 너무 늦게 신청하면 심사가 지연될 경우 잔금일에 문제가 생길 수 있습니다.* 안정적인 신청 시점은 잔금일 기준 45일에서 60일 전 사이입니다.* 이유는, 서류 심사나 자산 심사(기금e든든) 과정에서 추가 보완 요청이 들어올 수 있기 때문입니다. 약 두 달 정도 넉넉하게 잡으면 심리적으로나 실제 진행 면에서도 훨씬 여유가 있습니다.3. 유효기간과 관련해 꼭 알아두실 점대출의 유효기간은 보통 승인 이후 대출 실행일까지의 기간을 말합니다.* 다소 일찍 신청하더라도 은행 담당자와 상담하면서 ‘잔금일이 6월 5일’임을 확실히 알려주시면, 심사 완료 뒤 잔금일에 맞춰 대출이 실행되게 일정을 잡아줍니다.* 다만, 주민등록등본이나 재직증명서 등 제출해야 하는 서류는 보통 발급일로부터 1개월 이내만 유효하니, 신청 직전에 발급받으시는 것이 좋습니다.■ 정리하자면3월 말보다는 4월 초쯤 '기금e든든' 홈페이지나 은행을 통해 신청을 시작하시는 걸 추천드립니다.