답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 조합 운영비 분담금 산입 근거 질문: 사무실 인건비 등이 나중에 분담금에 포함되나요? - 관련 법령: 소규모주택정비법 제23조, 제33조 - 조합은 사업에 필요한 비용을 마련하기 위해 조합원에게 정비사업비를 부과하고 징수할 수 있습니다. - 사무실 운영비, 인건비, 설계비 등은 모두 이 사업비에 포함되며, 최종적으로 제33조(사업시행계획서)에 따라 조합원별 분담금에 반영됩니다. - 결론: 네, 모든 운영비는 결국 조합원이 부담하게 됩니다.2. 조합설립 취소 또는 해산 시 조합원의 책임 질문: 사업이 무산되면 조합원이 인건비 등 비용까지 책임지나요? - 관련 법령: 소규모주택정비법 제23조의2(조합설립인가의 취소 등), 민법(사단법인 준용) - 조합원이 과반수 이상 동의하면 해산을 요청할 수 있고, 이 경우 발생한 채무(매몰비용)는 조합 정관에 따라 처리됩니다. - 최신 판례 동향(대법원 2017다201361 등): - 법원은 “정관에 매몰비용 분담에 대한 구체적인 근거와 기준이 없는 한, 단순히 조합원이라는 이유만으로 무조건 비용을 부담해야 하는 것은 아니다”라고 판시했습니다. - 즉, 정관에 '해산 시 비용을 조합원이 분담한다'는 명확한 규정이 있는지가 핵심입니다. 만약 이런 조항이 있다면, 조합원 소유 부동산에 대해 채권자가 압류 등 강제집행을 할 수 있는 위험도 있습니다.3. 매몰비용 보조와 관련된 진실과 한계 질문: 추진위 직원이 매몰비용 부담이 없다고 설명하는데, 사실인가요? - 관련 법령: 서울특별시 빈집 및 소규모주택 정비에 관한 조례 제45조(사업비의 보조 등) - 공적 지원: 서울시 조례에 따라 지자체가 기초조사비, 설계비 등 비용의 일부(보통 50~70%)를 예산 범위 내에서 보조할 수 있습니다. - 한계점: 1) 전액을 지원하는 것은 아니므로, 나머지 30% 이상의 금액은 조합에서 부담해야 합니다. 2) 신청만으로 되는 것이 아니라, 구청 내 검증위원회를 통과한 합법적 지출만 인정됩니다. 3) 조합이 설립된 이후에는 보조금 지원 대상에서 빠지거나 지원 범위가 대폭 줄어듭니다. 따라서 추진위 단계에서만 듣고 조합 설립에 섣불리 동의하는 것은 주의가 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 재개발 사업 세입자 보상 (공익사업 성격)재개발은 「도시 및 주거환경정비법」상 공익사업에 해당하기 때문에, 일정 요건을 갖춘 세입자에게는 법적으로 보상을 해주어야 합니다.- 주거이전비 지급: 「도시정비법 시행령」 제54조와 「토지보상법 시행규칙」 제54조를 근거로 합니다. 지정된 정비구역에 공람공고일 당시 실제로 거주하고 있다면 세입자 보상 대상이 됩니다. 과거에는 3개월 이상 거주 요건이 있었지만, 최근에는 공람공고일 시점의 실거주만 확인되면 인정하는 추세입니다. 금액은 가구원 수에 따라 통계청 도시근로자 가계지출비 4개월치를 기준으로 정해집니다.- 이사비(동산이전비): 정비사업 추진으로 이사를 해야 하는 세입자라면, 거주기간과 무관하게 실제 이사에 들어가는 비용을 받을 수 있습니다.- 임대주택 입주권: 무주택 세입자이면서 일정 기간 이상 거주한 경우에는 공공임대주택에 입주할 수 있는 권리를 받을 수 있습니다.2. 재건축 사업 세입자 보상 (민간사업 성격)재건축은 민간 주택건설 사업의 성격이 강해 법적으로는 세입자에 대한 보상 의무가 명시되어 있지 않습니다.- 원칙적 미지급: 주거이전비나 이사비 지급 의무가 법으로 규정되어 있지 않지만,- 지자체의 자율 대책: 특히 서울시 등 일부 지방자치단체에서는 조합이 세입자에게 재개발과 비슷한 수준의 보상을 하면 용적률 혜택을 주는 등 자발적 보상을 유도하고 있습니다.- 금융지원 확대: 2026년부터는 재개발뿐 아니라 재건축 이주 세입자에게도 버팀목 전세자금 대출 등 지원이 확대되어, 주거안정을 위한 실질적 도움을 받을 수 있습니다.3. 간과하기 쉬운 최신 판례와 기준- 무상 거주자: 최근 대법원 판결에 따르면 임대차 계약이 없거나 사용료를 내지 않은 세입자도 실제로 거주했다는 사실이 확인되면 사회보장적 차원에서 주거이전비 보상 대상에 포함됩니다.- 가족 간 거주: 집이 가족 명의여도, 독립된 세대를 이루고 거주했다는 점(주민등록, 관리비 납부 등)이 증명되면 보상이 가능합니다.- 상가 세입자 영업보상: 사업시행인가 고시 전에 영업을 시작한 상가 세입자는 휴업 기간(보통 4개월)에 대한 영업손실과 시설 이전 비용까지 보상을 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 현재 상태: 무조건 '유주택자' 판정- 규정: 만 60세 미만 부모님이 집을 소유하고 있고, 질문자님이 같은 주민등록등본에 올라 있다면 청약 시 '유주택 세대원'으로 분류됩니다.- 불이익: 이 상태로는 행복주택, 공공임대, 일반 아파트의 무주택자 특별공급 등 대부분의 무주택자 청약 자격이 전혀 주어지지 않습니다.2. 부천으로 전입신고 할 때 얻는 이점전입신고만 해도 법적으로 부모님과 세대가 분리되어서 다음과 같은 변화가 생깁니다.- 무주택 자격 즉시 획득: 부모님 소유 주택과 무관하게 질문자님은 무주택자가 됩니다.- 부천 지역 1순위(당해) 자격: 2026년에도 공공임대나 행복주택은 부천 거주자에게 1순위 청약 기회를 먼저 줍니다. 지금처럼 시흥에 거주하면, 부천 청약 당첨 가능성은 거의 없습니다.- 자산 심사 통과: 세대가 분리되면 부모님 집이 질문자 자산에 포함되지 않습니다. 공공임대의 까다로운 자산기준을 통과하려면 꼭 필요한 절차입니다.3. 여자친구 집으로 전입, 걱정하실 필요 없어요- 동거인 전입: 여자친구 집으로 전입하면 '세대주의 동거인' 신분이 됩니다.- 청약 가능여부: '예비신혼부부' 전형은 신청자 중 한 명만 세대주면 충분합니다. 질문자님이 동거인으로 들어가더라도 무주택 요건만 갖추면 예비배우자로서 함께 청약이 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 도로 접근성무엇보다도 땅에 진입하는 길이 실제로 잘 나 있는지 먼저 살펴보셔야 합니다. 지적도에는 도로가 표시되어 있어도, 현장에 가보면 차가 다닐 수 없는 경우도 흔하거든요. 또, 그 도로가 사유지(사도)인지, 국가나 지방자치단체가 관리하는 공도인지도 중요한데, 이 부분이 나중에 건축 허가와도 연결됩니다.2. 배수와 지형비가 많이 왔을 때 땅에 물이 고이지 않고 잘 빠지는지, 주변보다 지대가 너무 낮지는 않은지 확인이 필요합니다. 침수 위험이 있는 땅은 건물을 짓거나 사용할 때 여러모로 불편할 수 있습니다. 땅이 너무 가파를 경우에는 옹벽 설치나 토목 공사에 추가 비용이 들 수 있다는 점도 염두에 두세요.3. 햇빛 방향과 일조량남향을 선호하는 이유는, 시골 지역일수록 겨울이 더 춥기 때문입니다. 햇빛이 잘 들어오는지, 주변 산이나 건물이 빛을 막지 않는지 잘 살펴보세요. 채광이 좋으면 추운 계절에도 난방비를 절약할 수 있습니다.4. 혐오시설과 주변 환경반경 500m~1km 안에 축사, 양계장, 공동묘지, 납골당 같은 혐오시설이 있는지 꼭 직접 둘러보는 게 좋습니다. 축사나 양계장이 가까우면 여름철 악취와 벌레 때문에 생활이 불편할 수 있습니다. 또 송전탑이나 철도, 소음이 심한 공장도 참고해야 할 요소입니다.5. 생활 인프라와 거리실제로 부모님께서 거주하실 계획이라면, 병원, 마트, 약국, 보건소까지 접근성이 괜찮은지 확인하시고, 대중교통 또는 자가용으로 갈 만한 거리인지도 체크해 보세요. 또 상수도 시설이 되어 있는지, 우물을 파야 하는지도 시설 유지비 측면에서 중요한 부분입니다.6. 지역 주민과의 관계집을 어느 위치에 짓느냐에 따라, 특히 마을 안에 들어가서 짓거나 외딴 곳에 집을 지을 때 분위기가 다릅니다. 진입로 사용이나 상수도 연결 문제 등으로 인해 가끔 마을 주민과 크고 작은 갈등이 생기기도 하니, 현장에서 분위기를 한 번쯤 살펴보시는 것도 좋습니다.가능하다면 비가 온 직후에도 한 번 더 현장을 방문하셔서, 땅이 물에 잠기지 않는지, 배수는 잘 되는지 직접 눈으로 확인해 보세요. 실제 땅 상태를 확인하는 데 가장 좋은 시기입니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 무조건 집에서 나가야 하나요? (점유권 및 지상권 관련)당장 나가실 필요 없습니다. 언니 부부 땅에 질문자님이 집을 짓고 대금까지 지급한 상태라면, 불법적으로 점유한 것이 아닙니다. 또, 비록 땅과 건물의 소유자가 다르더라도 정당한 권한을 가지고 집을 지었다면, 땅 주인이 임의로 건물을 철거하거나 집을 비우라고 요구할 수 없습니다. 이런 경우 대체로 관습법상 지상권 등도 인정됩니다.2. 93평이지만 100평 값을 요구하거나 명의 이전을 거부하는 경우이미 측량을 통해 93평임을 확인했고, 약속한 평당 10만 원씩 1,000만 원을 지급하셨다면, 실제보다 많은 금액을 낸 셈입니다. 이런 상황이라면 질문자님은 소유권 이전을 요구할 수 있는 권리가 있습니다. 혹시 모를 분쟁에 대비해 2026년 1월 30일에 보낸 계좌이체 내역, 평당 가격에 대한 문자, 대화 녹음, 가족 등 관련 증인을 꼭 챙겨 두세요.3. 앞으로는 어떻게 해야 할까요?먼저, 우체국에서 내용증명을 보내세요. “이미 약속된 금액을 지급했으니, 언제까지 명의 이전에 필요한 서류를 넘겨달라”는 취지로 작성하시면 됩니다. 이 절차만으로도 의사를 분명히 알릴 수 있고, 이후 소송 시에도 좋은 증거가 됩니다.만약 그래도 상대방이 거부한다면, 법원에 ‘소유권 이전 등기 청구 소송’을 제기할 수 있습니다. 이미 돈을 지급했다면, 보통 소송에서도 질문자님이 이길 가능성이 높습니다.혹시 땅 주인이 제3자에게 땅을 처분할 가능성이 있다면, 소송 전 가처분 신청을 해두는 게 안전합니다.■ 제안드리는 말씀이미 돈을 지급하셨으니, 땅에 대한 정당한 권리가 있습니다. 상대방이 측량을 다시 하자고 하거나 추가 금액을 요구하는 것은 시간을 끌거나 조건을 바꾸려고 하는 걸 수 있으니, 기존 합의와 입금 내역을 근거로 명확하게 명의 이전을 요구하시면 됩니다. .

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 적용 법령 및 기준율 현행 주택임대차보호법에 따르면, 전세를 월세로 바꿀 때의 상한선은 ‘기준금리 + 2.0%’입니다. 현재 한국은행 기준금리는 2.5%이므로, 법정 전월세 전환율은 연 4.5%입니다. 집주인이 월세를 인상할 때 이 비율을 넘길 수 없습니다.2. 보증금 3,000만 원 전환 시 (차액 1,000만 원) 전세금 4,000만 원에서 3,000만 원으로 줄일 경우, 차액 1,000만 원에 연 4.5% 이자를 적용하면 연 45만 원이 나옵니다. 이를 12개월로 나누면 월 37,500원이 되죠. 여기에 기존 관리비 11만 원을 더하면 월 147,500원이 적정하다고 볼 수 있습니다.3. 보증금 2,000만 원 전환 시 (차액 2,000만 원) 전세금이 2,000만 원으로 줄면, 차액 2,000만 원에 연 4.5% 이율을 적용했을 때 연간 이자는 90만 원입니다. 한 달로 계산하면 월 75,000원이고, 관리비 11만 원을 더해 총 185,000원이 법적 기준에 맞는 월 납부 금액입니다.4. 주의사항 및 협의 팁 위 금액들은 법에서 정한 상한선을 기준으로 계산한 것입니다. 만약 집주인과 합의에 따라 이보다 낮게 월세가 조정될 수 있습니다. 특히 재계약이나 계약 갱신 때는 법적 보호 범위 안에서 협의하는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.2번이 정답에 가장 가깝습니다. 등록 임대사업자는 원칙적으로 보증금 전체를 보증보험에 가입해야 합니다.■ 등록 임대사업자의 보증보험 의무임대사업자로 등록한 집주인은 법적으로 보증보험을 반드시 들어야 합니다. 여기서 적용되는 핵심 규정은 아래와 같습니다.* 원칙: 보증금 전체 가입 집주인은 임차인이 맡긴 보증금 전부에 대해 보증보험을 들어야 합니다.* 예외: 일부만 가입하는 경우 아래 요건을 모두 충족하고, 임차인에게 동의를 받았다면 ‘담보권 설정금액 + 보증금 – 주택가액의 60%’에 해당하는 만큼만 보증보험에 가입할 수 있습니다. 다만, 질문자님처럼 근저당(융자)이 전혀 없는 집이라면 실질적으로 전액에 가입하는 것이 기본입니다.■ 보험료 분담 비율보험료는 집주인 혼자 부담하는 게 아니라 법적으로 비율이 정해져 있습니다.* 집주인 75%* 세입자 25%보통은 집주인이 보험료 전액을 먼저 내고, 이후에 세입자에게 25%를 관리비나 기타 비용에 포함해서 청구하는 경우가 많습니다.■ 결론* 보증보험 가입은 ‘전액’이 원칙입니다.* 일부만 가입하려면 반드시 임차인의 서면 동의가 필요합니다.* 만약 보증보험에 가입하지 않으면, 집주인은 보증금의 최대 10%까지 과태료를 내야 할 수 있습니다.

부동산을 구입하는 일은 전체적인 경제 흐름과 개인의 재정 상태를 함께 고려해야 하는 중요한 결정입니다. 보다 안정적으로 결정하시려면 다음 네 가지 사항을 꼭 살펴보시길 추천드립니다.1. 실거주 목적 '내 집 마련'의 현실적 접근 무주택자로서 실거주를 목적으로 한다면, 시장의 '바닥'을 완벽하게 맞추려 애쓰기보다는 부담 없는 가격대의 매물을 찾는 것이 더 현실적입니다. 감당 가능한 선의 매물 중 지나치게 가격이 높지 않다면, 주거 안정성 측면에서 긍정적으로 검토할 수 있습니다.2. 금리 변동성과 대출 상환 능력 체크 지금의 금리 수준이 앞으로도 계속될 수 있음을 염두에 두셔야 합니다. 매달 갚아야 하는 원리금이 가계 전체 소득의 30~40%를 넘지는 않는지 꼭 점검해 보세요. 무리하게 대출을 받아 집을 구입하는 것은 경기 침체 시 큰 부담이 될 수 있습니다.3. 지역별 부동산 시장 양극화 관찰 최근 부동산 시장에서는 지역에 따라 가격이 크게 엇갈리는 모습이 분명하게 나타납니다. - 핵심 지역: 가격이 쉽게 내려가지 않아 급격한 하락 위험은 상대적으로 적습니다. - 공급이 많은 지역: 신규 입주가 많은 지역은 추가 하락 가능성이 있어서, 앞으로의 입주 물량을 꼭 확인해야 합니다.4. 급매물 모니터링을 통한 신중한 접근 금리 변동과 경기 침체 우려가 여전한 만큼, 조급하게 결정할 필요는 없습니다. 스스로 기준이 되는 가격을 정해 두고 시장에 나오는 급매물을 지속적으로 살펴보며 기회를 기다리는 것이 효과적인 전략이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임대인은 보증금을 전액 은행에 반환해야 하나요?임대인분의 설명은 일부는 맞고 일부는 잘못된 점이 있습니다. HUG 전세금안심대출(버팀목 포함)은 채권양도 방식이 적용되기 때문에, 임대차 계약이 끝날 때 임대인은 보증금 중 대출금에 해당하는 금액(예: 1억 500만 원)은 반드시 은행에 직접 입금해야 합니다. 이 부분은 명확하게 맞는 내용입니다.2. 자부담금(내 돈) 1억 중 1,000만 원을 미리 돌려받을 수 있나요? 대출금을 제외한 나머지 보증금(1억 원)은 질문자님 자산이기 때문에, 임대인과 합의만 된다면 일부를 미리 돌려받아 계약금으로 쓰는 데 법적 제약은 없습니다. 3. 해결 방법(임대인 설득과 은행 문의)- 은행 문의: 곧 목적물 변경과 증액을 진행하실 예정이라면, 거래은행 담당자에게 “목적물 변경 시 자부담금 일부를 미리 반환받아 계약금으로 사용해도 대출 연장에 문제 없는지” 꼭 확인하세요. 담당자에게 답변을 받은 후, 녹음을 바탕으로 그 내용을 임대인에게 설명드리면 합의가 더 수월해집니다.- 임대인 설득: "대출금 1억 500만 원은 나중에 꼭 은행 계좌로 입금해주시고, 나머지 제 자부담금 1억 중에서 1,000만 원만 미리 돌려주시면 됩니다. 이 금액은 대출과는 무관하게 제 개인 자금입니다." 이렇게 설명해 보세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 임차인의 원상회복 의무 (민법 제615조, 제654조)- 내용 : 임차인은 임대차 기간이 끝나 목적물을 반환할 때 원래 상태로 돌려줘야 합니다.- 적용 : 임차인이 방을 정리하지 않아서 청소비가 발생하거나, 시설물을 파손했다면 그 수리비를 보증금에서 공제할 수 있는 법적 근거가 됩니다.2. 임차인의 관리 의무 (민법 제374조)- 내용 : 임차인은 선량한 관리자의 주의로 목적물을 사용·보존해야 합니다.- 적용 : 기물 파손이나 다른 입주자와의 심각한 불화는 이 조항을 위반한 것으로 볼 수 있어, 계약 해지나 손해배상 청구의 근거가 됩니다.3. 위약금의 예정 (민법 제398조)- 내용 : 계약 당사자는 채무불이행에 따른 손해배상액을 미리 정해둘 수 있습니다.- 적용 : 계약서에 ‘경고 3회 시 계약 해지 및 위약금 부과’라는 내용이 있다면, 특별히 부당하게 과다하지 않는 한 법적으로 효력이 있습니다. 실제로 계약서대로 공제할 수 있습니다.■ 운영자를 위한 실무 팁- 보증금 반환 : 기본적으로 위 비용들을 모두 공제한 뒤 남은 잔액만 환불하면 충분합니다. 임차인이 전액 환불을 강하게 주장하더라도, 정산 후 지급이 원칙이므로 걱정하지 않으셔도 됩니다.- 보증자료 확보 : 기물 파손이 있을 경우 수리 견적서, 영수증 등 관련 서류를 꼭 챙겨두세요. 실제 손해액을 명확히 입증할 수 있어야 합니다.마지막으로, 계약서에 명시된 위약금 산정 방식(예: 한 달치 임대료 등)이 어떻게 정해져 있는지도 함께 알려주시면, 보다 정확한 정산액 산출 방법을 안내해드릴 수 있습니다.