답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 실거주 의무 (크게 문제 없음)디딤돌 대출은 대출을 받으면 1개월 이내 전입하고, 최소 2년 이상 실제로 거주해야 합니다. 질문자님처럼 본인이 해당 집에서 직접 생활하고, 친구와 함께 사는 경우에는 실거주 의무에 위반되지는 않습니다.2. 무단 전대차 금지 (가장 중요한 부분) 디딤돌 대출은 무주택 서민의 자가 거주를 지원하려는 정책 자금이기 때문에 까다로운 제약이 붙습니다.- 원칙적으로 전대(전체 또는 일부를 타인에게 임대) 행위는 주택도시기금 약관에 따라 금지됩니다.- 월세 등 임대수익이 발생하면, 단순 동거가 아닌 ‘임대사업’으로 간주돼 실거주 취지에 어긋난다고 판단합니다.- 만약 전대 사실이 적발되면 대출금 즉시 상환(기한의 이익 상실) 요청을 받을 수 있습니다.3. 친구 회사 지원금 증빙 문제이 부분도 큰 리스크입니다. 친구분이 회사 복지로 지원금을 받으려면 일반적으로 아래 서류가 필요합니다.- 전대차 계약서: 질문자님(집주인)과 친구(임차인) 간 공식 임대차 계약서- 전입세대열람원: 친구가 해당 주소에 동거인으로 전입되어 있어야 함- 은행 이체 내역: 월세가 입금된 기록국토교통부와 주택도시보증공사(HUG)는 표본조사 등을 통해 전입 기록이나 세대 구성 내역을 점검합니다. 만약 전입 내역이나 임대차 계약서 등에서 사실이 드러나면, 규정 위반으로 간주될 수 있습니다.■ 실질적인 조언- 친구분이 회사 지원금 때문에 ‘공식 계약서’를 요구하면, 이 자체가 대출 약관 위반의 명확한 증거로 남게 됩니다.- 친구를 단순히 ‘동거인’으로만 전입시키는 것은 가능하지만, 임대수익을 올리는 구조는 인정되지 않습니다.특히 친구분의 회사 지원금 증빙을 위해 공식 임대차 서류를 작성할 경우, 적발 위험이 커지고 대출금 회수 리스크까지 감수하게 되니 추천드리지 않습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부동산에서 시간 조율을 해 주나요?네, 기본적으로 공인중개사가 이사 시간을 조율해줍니다. 부동산에서는 집주인, 기존 세입자, 그리고 질문자님(새로운 세입자) 사이에서 시간과 일정을 맞춰주는 역할을 하죠. 하지만 여러 계약을 동시에 처리하다 보니, 연락이 늦어지거나 일정 안내가 지연되는 경우도 있습니다.2. 그냥 연락을 기다려야 할까요?그럴 필요 없습니다! 바로 부동산에 먼저 연락하시는 게 좋습니다. 전세 잔금일은 단순히 돈을 보내는 날이 아니라, [기존 세입자 퇴거 → 잔금 입금 → 도어락 비밀번호 변경 혹은 열쇠 수령]등 여러 절차가 한꺼번에 이뤄지는 날입니다. 특히 금요일처럼 이사가 몰리는 날엔 사다리차 예약이나 입주 청소도 겹칠 수 있어요. 최소한 3~4일 전에는 약속 시간을 확정하는 게 안전합니다.3. 미리 체크해야 할 것들 * 잔금 입금 시간: 보통 오전 10시에서 12시 사이에 진행하지만, 대출이 필요한 경우에는 실행 시간이 다를 수 있습니다. * 관리비와 공과금 정산: 기존 세입자가 다 처리했는지, 중개사를 통해 확인해 두는 게 좋습니다. * 전입신고 및 확정일자: 잔금 처리 후 바로 진행할 수 있도록 준비해두세요.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.질문과 관련해 전문가들이 가장 많이 인용하는 판례는 대법원 2022. 12. 1. 선고 2021다266631 판결입니다.1. 임차인이 갱신요구를 했더라도 매수인은 거절할 수 있습니다. 예전에는 '임차인이 먼저 갱신권을 행사하면 그걸로 끝'이라는 해석도 많았습니다. 하지만 대법원은 매수인이 임대인 지위를 넘겨받게 되면, 그 역시 독자적으로 갱신거절권을 쓸 수 있다고 보았습니다.2. 다만, ‘거절 가능 기간’ 안에 등기가 완료되어 있어야 합니다. 이 부분이 가장 핵심 요건입니다. 매수인이 실거주를 이유로 갱신을 거절하려면, 임대차 종료 6개월 전부터 2개월 전 사이에 소유권 이전 등기를 반드시 마쳐야 합니다. * 예를 들어 만기일이 10월 말이라면, 적어도 4월 말까지는 매수인 앞으로 등기가 완료되어 있어야 “실거주하겠다”는 통보가 법적으로 인정받을 수 있습니다.3. 실거주 의사의 진정성도 증명해야 합니다. (대법원 2023. 12. 7. 선고 2022다279795 판결) 최근 판례에 따르면 실거주를 이유로 갱신을 거절할 때, 임대인(매수인)이 실제로 거주할 의사가 진정하다는 것을 입증할 책임이 있습니다. 단순히 ‘살 계획’이라고 말하는 것만으로는 부족하고요. 주거 상황, 직장, 가족 관계 등 여러 요소를 따져볼 때 실제 입주 가능성이 있어야 진정성이 인정됩니다.중도 퇴실이나 집을 매매하는 과정에서 가장 큰 고민은 결국 ‘세입자에게 보증금을 돌려줄 자금’입니다. 이런 상황에서 정말 중요한 카드가 바로 전세 퇴거 자금 대출, 또는 임대보증금 반환자금 대출이죠.4. 전세 퇴거 자금 대출이란?집주인이 세입자의 전세 보증금을 돌려줘야 할 때, 주택을 담보로 받을 수 있는 대출이 바로 전세 퇴거 자금 대출입니다. 주택담보대출(주담대)과 비슷하긴 하지만, 목적 자체가 ‘보증금 반환’에 한정되어 있다는 점이 다릅니다.* 언제 유용할까요? - 매수자는 나왔지만, 잔금을 치르는 날이 세입자 이사 일정보다 늦을 때 - 매수인이 실거주를 원해서 미리 세입자를 내보내야 하는 경우(자금 확보를 위해) - 세입자와 협의해 중도 퇴실을 약속했지만 당장 현금이 부족할 때2. 중도 퇴실 시 꼭 챙겨야 할 대출 사용법과 주의점세입자에게 중도 퇴실을 제안하면서 대출까지 활용하게 된다면 다음 요소들은 꼭 챙기세요.* 대출 한도와 규제 : 현재 내 집이 위치한 곳이 조정대상지역인지, 내가 가진 주택 수는 몇 채인지, 그리고 내 소득이 어느 정도인지(DTI, DSR 등)에 따라 한도가 크게 달라집니다. 지방 아파트는 상대적으로 자유롭지만, DSR(총부채원리금상환비율) 규제로 생각보다 대출 한도가 낮게 나올 수 있어요. 꼭 미리 은행에 문의하셔서 확인하세요.* 실거주 의무 : 퇴거 자금 대출을 받으면, 집주인이 해당 집에 실제로 전입해서 일정 기간 살아야 하는 조건이 포함되어 있는 경우가 많아요. 집을 곧 매도할 예정이라면, 대출 실행 이후 매도 시점까지 전입 의무 위반이 아닌지 은행에 반드시 확인해두세요.* 중도상환 수수료 : 대출을 받고 얼마 지나지 않아 아파트가 팔리면, 대출을 일찍 갚게 될 때 중도상환 수수료가 발생할 수 있습니다. 처음부터 비용에 포함해 계산해 보시는 게 좋습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 분담금 산정 기준 (소규모주택정비법 제28조, 제40조)소규모 정비사업에서 조합원이 부담하게 되는 금액은 관리처분계획에 따라 결정됩니다. 2026년 기준 산식은 다음과 같습니다.- 조합원이 분양받게 되는 건축물의 전체 금액에서 원래 본인이 가지고 있던 토지와 건축물의 감정평가액을 뺀 금액이 분담금입니다.- 권리가액(내 기존 자산 금액)은 감정평가액에 비례율을 곱해서 결정합니다. 이 비례율은 사업이 끝난 뒤 총수입에서 총비용을 뺀 금액을 종전 자산의 총액으로 나눠 산정하는데, 소규모 사업에선 보통 100% 안팎으로 조정됩니다.- 결론적으로, 질문하신 계약금 10%란 위 산식으로 계산된 최종 분담금'의 10%를 의미합니다.2. 분담금 징수와 납부 시기 (소규모주택정비법 제53조)법령에 따르면 사업시행자(조합)는 정관에 따라 분담금을 받을 수 있고, 실제 납부 비율은 시공사와의 계약(도급계약)에 따르게 됩니다.- 계약금 10%: 관리처분계획 인가 후, 조합원 분양계약을 체결할 때 내게 됩니다. 보통 착공 시점 전후여서, 질문하신 시기와 유사합니다.- 중도금 60%: 착공 이후부터 준공 전까지 나눠서 납부합니다.- 잔금 30%: 소유권 이전고시와 입주 시점에 나머지 금액을 정산하게 됩니다.3. 이주비와 분담금의 차이이미 안내받으신 이주비 대출은 기존 주택을 비워주는 대가로 받는 일종의 '대여금'인 반면, 분담금은 새 아파트를 짓기 위해 각 조합원이 부담해야 하는 '비용'입니다.- 계약금 10%는 기본적으로 본인 자부담으로 준비하셔야 합니다.- 중도금 60%는 조합에서 알선하는 대출로 부담하는 경우가 많지만, 주택담보인정비율(LTV) 등 금융 규제에 따라 개인마다 한도가 달라질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 관련 법률 근거 - 주택임대차보호법 제7조의2(월세 전환 시 산정률 제한) - 전세의 일부 또는 전체를 월세로 바꿀 때, '기준금리 + 2.0%'의 연이율을 적용해 산출한 월세 범위를 넘을 수 없습니다. - 현재 기준금리 2.5%에 가산금리 2.0%를 더하면 연 4.5%가 적용됩니다.2. 상세 계산 방법 - 전환 금액: 2,375만 원 - 연간 월세 총액: 2,375만 원 × 4.5% = 1,068,750원 - 월별 월세: 1,068,750원을 12개월로 나누면 약 89,062원이 나옵니다.3. 최종 제안 - 기존 보증금 4억 7,500만 원은 유지 - 월세로 전환되는 금액은 약 89,000원(십 원 단위는 절삭) - 계약 기간은 2년 연장■ 참고 법정 전환율인 4.5%는 임대인이 요구할 수 있는 최대치입니다. 임차인과 임대인이 임대료에 관해 원만히 합의한다면 8만9천원보다 낮은 금액도 가능합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 아파트 가격 추이를 빠르게 확인할 수 있는 추천 앱 아래 세 가지 앱을 가장 많이 활용합니다.- 아실(아파트 실거래가): ‘가격 변동’ 메뉴에서 지난달이나 지난 분기 대비 가격이 얼마나 변했는지 쉽고 한눈에 볼 수 있고, 외지인 거래나 거래량 추이도 확인하기 좋습니다.- 호갱노노: 실시간으로 해당 아파트에 접속한 사람 수나 실거래가 알림이 제공되어 최근 한 달 새 신고가 거래가 있었는지 바로 파악할 수 있습니다.- 네이버 부동산: 현재 나와 있는 매물 가격, 즉 호가를 쉽게 볼 수 있습니다. 실거래가보다는 높게 형성된 경우가 많은데, 집주인 호가가 오르고 있다면 상승 신호로 해석할 수 있습니다.2. 도봉 한신 아파트 가격, 오르는 추세인가요? - ✔️미래 시세와 투자 가치를 함께 보고 싶으시다면 ‘리치고’ 앱도 추천드려요. 이 앱은 AI와 빅데이터를 활용해 미래 시세 예측 그래프를 보여주고, 인구 흐름이나 공급 물량 등도 종합해서 지금이 좋은 매수 시점인지 점수로 알려줘서 판단이 한결 쉽습니다.- 최근 흐름을 보면, 도봉구는 서울에서 상대적으로 저평가되어 왔던 지역인데요. GTX-C 노선(창동역) 호재와 재건축·리모델링 기대감 있는 단지들을 중심으로 가격 하락이 둔한 모습입니다.- 데이터 확인할 때는 ‘최근 3개월 실거래가’ 평균과 ‘현재 매물 호가’를 비교해보세요. 실거래가보다 호가가 점점 높아지고, 저가 급매물이 줄어드는 상황이라면 가격이 오르는 흐름이라고 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 방공제 적용 제외(면제) 대상다음 조건에 해당하면 수도권에 있어도 기존처럼 방공제 없이 대출이 가능합니다.- 저가 주택 구입자: 부부합산 연소득이 4,000만 원 이하이면서, 매입하려는 주택 가격이 3억 원 이하인 경우- 비아파트 매입자: 아파트가 아닌 빌라(다세대주택), 연립주택, 단독주택 등을 구입할 때- 지방 소재 주택 매입자: 수도권(서울, 경기, 인천)이 아닌 지역의 주택을 구입하는 경우- 특수 대출 대상자: 신생아 특례대출, 전세사기 피해자 전용 대출 등 특수 목적 대출2.결론만약 구입하려는 주택이 '서울에 있는 3억 미만의 다세대주택(빌라)'라면, '비아파트'이면서 '3억 이하 저가 주택' 조건을 모두 충족하므로 방공제 적용 없이 디딤돌대출을 이용하실 수 있습니다.참고로, 주택도시기금의 생애최초 대출 소득 기준은 기본적으로 7,000만 원 이하이지만, 이번 방공제 의무화 조치에서는 별도로 '연소득 4천만 원 & 주택 3억 이하'의 우대 기준이 새로 신설된 것으로 이해하시면 됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 거래 사례 부족 감정평가에서는 주변의 실제 거래 사례(비교 사례)를 바탕으로 금액을 산정합니다. 그런데 거래 자체가 드문 지역은 참고할 만한 사례가 거의 없죠. 결국 최근에 간신히 이뤄진 거래나, 표준지 공시지가 같은 공식 자료에 의존해 감정가를 잡게 됩니다. 이런 경우에는 감정가와 시세, 실거래가가 자연스럽게 비슷해질 수밖에 없습니다.2. 낮은 수요, 가격 정체 농지는 아파트처럼 투자 목적 수요보다는 실제 경작하려는 사람이 주로 관심을 가집니다. 찾는 사람이 많지 않으니 매도인이 원하는 가격(호가)을 높이 부르더라도 시장에서 받아들여지지 않죠. 결국 현실적으로 인정받는 금액, 즉 감정가 수준에서 거래가 이뤄집니다.3. 감정가가 기준이 되는 대출 관행 농지를 살 때 대출을 이용하려면 반드시 은행 감정평가를 받게 됩니다. 거래가 많지 않으면 은행 입장에서도 신중하게 감정가를 산정할 수밖에 없고, 매수인도 그 범위 내에서 거래를 하려 하기 때문에 실거래가가 감정가에 맞춰지는 현상이 나타납니다. 정리하자면: 비교할만한 거래 자체가 거의 없고, 수요도 많지 않은 시장에서는 감정평가사가 판단한 객관적인 가격이 실제 거래가격이 되기 쉽습니다. 이런 흐름은 특히 농한기나 거래가 한동안 끊겼을 때 더 뚜렷합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.국토교통부 실거래가 시스템과 최신 부동산 시장 자료를 바탕으로, DMC 호반베르디움 더 포레(경기도 고양시 덕양구 향동동)의 단지별 상세 현황과 근거 자료를 정리해드리겠습니다.1. 국토교통부 실거래가 및 단지별 시세 (2026년 2월 기준)최근 3개월간 실거래 데이터를 살펴보면, 전용 70~71㎡(약 28~29평) 타입에서 거래가 활발히 이뤄졌습니다. - DMC 호반베르디움 더 포레 2단지 최근 실거래 내역을 보면, 2026년 초 기준 전용 70㎡가 7억 9,000만 원선에 거래됐습니다. 또한, 2025년 1월 기준 공시지가는 ㎡당 약 207만 원으로, 2024년(196만 원)보다 약 5.4% 올랐습니다.- DMC 호반베르디움 더 포레 3단지 2026년 1월 31일에는 전용 71㎡(20층)가 7억 7,500만 원에 거래됐고, 같은 달 중순 15층도 같은 가격에 계약이 체결됐습니다. 가격은 2025년 12월 7억 6,000만 원 수준에서 2026년 1월 7억 7,500만 원까지 소폭 오르며 강보합세를 이어가고 있습니다.- DMC 호반베르디움 더 포레 4단지 2026년 1월 10일에는 전용 71㎡(1층)가 7억 4,000만 원에, 2025년 12월 말에는 23층 매물이 8억 2,000만 원에 거래되었습니다. 로얄층의 경우 8억 원 초반대를 형성하고 있고, 같은 타입이라도 층수에 따라 약 6,000만~8,000만 원의 가격 차이가 발생하고 있습니다.2. 주변 시장 비교 및 입지적 근거인근 ‘DMC 리슈빌 더 포레스트’의 최근 거래가는 약 7억 5,500만~7억 6,000만 원 수준으로, 호반베르디움 단지들이 향동지구 내에서 상대적으로 높은 선호도를 보이고 있음을 알 수 있습니다. 또한, 마포구 상암동의 ‘상암 월드컵파크 10단지’가 약 10억 7,000만 원에 거래되는 점을 고려하면, 지리적으로 가까우면서도 2~3억 원 저렴하게 매입할 수 있다는 점이 실수요자들에게 매력적인 요소로 작용하고 있습니다.3. 향후 시장 전망 및 고려사항2026년 2월 1주 기준, 수도권 아파트 매매가는 약 0.9% 상승하면서 전체적으로 회복세를 보이고 있습니다. 또 한 가지, 1세대 1주택자라도 실거래가가 9억 원을 넘으면 장기보유특별공제 적용 시 거주기간 요건(보유 4% + 거주 4%)이 더 엄격해지니, 추후 매도 계획 시 반드시 참고하셔야 합니다. 그리고 향동지구는 쾌적한 환경을 자랑하는 공공주택지구로, 2025년 이후에도 공시지가가 꾸준히 오르고 있어 지가가 쉽게 하락하지 않는다는 점도 눈에 띕니다.정리하면, 현재 7억 중반~8억 초반대의 실거래가는 시장 상황과도 잘 맞아떨어지고, 상암 DMC와의 가격 차이 역시 충분히 매력적인 거주 가치를 보여주고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.보통 임대차 계약 기간 중에 세입자가 개인 사정으로 중도 퇴거하려면, 다음 세입자를 직접 구해서 나가는 것이 일반적입니다. 1. 먼저 집주인께 연락드리기가장 먼저 집주인에게 결혼 소식과 함께 계약 만료 전 퇴거 의사를 밝히는 게 순서입니다. 이때 "결혼으로 계약 기간보다 일찍 나가게 됐다"고 정중하게 말씀드리세요.- 퇴거 희망 날짜: 본인이 생각하는 대략적인 이사 날짜를 전달하세요.- 복비(중개수수료) 부담: 중도 퇴거의 경우, 기존 세입자가 집주인 몫의 중개수수료도 부담하는 게 대부분의 관례입니다. 2. 부동산에 매물 등록하기집주인과 이야기해 동의를 받았다면, 매물이 빨리 나가야 하니 세입자가 적극적으로 움직이는 게 유리합니다.- 집주인이 직접 내놓는 경우: 집주인이 평소 거래하던 부동산 한두 군데에만 매물을 내놓는 경우가 많아요. 이런 경우엔 새 세입자를 빨리 찾지 못할 수도 있습니다.- 세입자가 직접 내놓는 경우(추천): 집주인께 "근처 여러 부동산에 매물을 내놓아도 될까요?"라고 미리 양해를 구한 뒤, 주변 부동산 3~5곳 정도에 직접 연락해보는 게 좋습니다.- 매물이 빨리 나가야 보증금을 제때 돌려받고 결혼 준비에도 차질이 없으니 부지런히 움직이셔야 합니다.- 부동산에 매물을 맡길 때는 보증금·관리비 조건, 이사 가능한 날짜 등을 정확하게 전달해 주세요.3. 꼭 챙겨야 할 점: 보증금 반환과 대출질문자님처럼 전세자금 보증대출을 이용 중이라면 꼭 확인하셔야 할 점이 있습니다.- 보증금 반환 확약: 중도 퇴거할 땐 집주인이 "새 세입자가 들어와야 보증금을 줄 수 있다"고 하는 경우가 많아요. 그래서 새로운 세입자의 입주 날짜와 본인의 이사 날짜를 잘 맞추는 게 정말 중요합니다.- 대출 관련 확인: 전세 대출 상품은 현재 거주 중인 집을 벗어나면 대출금을 상환하거나 조정해야 합니다. 중도 퇴거 예정이 있다면, 대출받은 은행 지점에 미리 전화해서 상환 절차 등을 미리 상담해보시는 게 좋습니다.