답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 분양권 매수 가능 여부주택법 제64조에 따르면, 기존에 주택이 한 채 있었던 분이 주택을 모두 매도해서 무주택자가 된 경우 분양권을 새로 구매하는 것은 가능하다고 볼 수 있습니다. 다만, 다음 두 가지 법적 제한에 유의하셔야 합니다.* 전매 제한(주택법 시행령 제73조):경기도 내 규제지역(예: 과천, 광명, 성남, 수원, 안양, 용인, 의왕, 하남 등 12개 지역)은 소유권 이전 등기 시점(최대 3년)까지 분양권 전매가 금지됩니다. 따라서 매수하려는 분양권이 전매 제한이 풀린 상태인지 반드시 확인하셔야 합니다.2. 양도소득세 비과세 요건'2년 보유'냐, '2년 거주'냐에 대한 궁금증이 많으실 텐데요. 결론부터 말씀드리면, 2년 이상 실제로 거주하셔야 1세대 1주택 비과세 요건을 충족합니다.* 법적 기준:소득세법 시행령 제154조 제1항에 따르면, 취득 시점에 해당 주택이 조정대상지역에 있다면 2년 실거주가 반드시 필요합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.부동산의 자산 성격부동산, 특히 아파트는 한마디로 말하면 '투자자산'의 성격이 더 강합니다. 물론 동시에 실물자산으로서 어느 정도 안전성도 갖추고 있죠. 그래도 현대 경제에서는 투자자산 쪽으로 분류하는 게 더 알맞습니다. 그 이유는 다음과 같습니다.1. 왜 투자자산에 가까울까요?- 가격 변동성: 예금이나 적금은 원금이 보장되지만, 부동산 가격, 특히 아파트 값은 금리나 정부 정책, 공급 상황 등 여러 요인에 따라 크게 오르내릴 수 있습니다. 이처럼 손실 위험이 있으니 투자자산이라는 점이 분명해집니다.- 유동성의 한계: 현금이나 예금은 필요할 때 언제든 바로 쓸 수 있지만, 부동산은 당장 팔고 싶어도 바로 현금화가 어렵습니다. 이른바 '유동성 위험'이 따라붙게 됩니다.2. 왜 안전자산으로 여겨질까요?- 실물 자산이라는 점: 주식이나 채권은 발행 회사가 부도나면 가치가 사라지지만, 부동산은 땅과 건물이라는 실체가 남아 있습니다. 또 인플레이션(물가가 오를 때)에는 화폐 가치가 줄어드는 반면, 실물인 부동산 가치는 오르는 경향이 있어 자산을 지키는 역할을 하기도 합니다.- 장기적인 상승 기대: 한국에서는 "부동산은 결국 오른다"는 믿음이 널리 퍼져 있어서, 심리적으로 안전자산처럼 받아들여지는 면도 있습니다.정리하면,부동산은 '원금 손실 가능성'이 있고 '수익'을 목표로 거래된다는 점에서 투자자산입니다. 그래도 예금처럼 좀 더 안전하게 운용하고 싶다면, 입지가 좋은 곳을 선택해서 인플레이션에 대비하는 '안전지향적 투자' 전략을 고려해볼 만합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 자금조달계획서 작성법대출 비중이 높아서 걱정되시겠지만, 실제 대출액과 조달계획을 있는 그대로 작성하셔야 불필요한 의심을 피할 수 있습니다.- 금융기관 대출: 4억 원(주택담보대출)- 임대보증금: 1억 원(반환받을 전세보증금)- 기타 차입: 3.5억 원(질문자님에게 빌리는 자금)- 비고나 사유란이 있다면 ‘지인 차입’ 등으로 정확히 적는 것이 좋습니다.2. 리스크 관리 - 차용증은 필수3.5억 원을 연인(예비부부) 사이에 빌릴 경우, 국세청에서 증여로 의심을 방지하려면 실제로 빌린 돈이라는 점을 명확히 입증해야 합니다.- 차용증 작성 및 확정일자: 실제 송금 전에 차용증을 작성하고, 공증이나 우체국에서 확정일자를 남기세요.- 이자 지급 내역 확보: 부모-자식 관계가 아니어도 적정 이자(법정이자율 연 4.6%)를 매달 지급하고, 여자친구분 통장에서 질문자님 통장으로 이체된 기록을 남겨두세요. 이자가 부담된다면, 원금 일부라도 정기적으로 갚는 식으로 이체 내역이 꼭 남아야 합니다.3. 혼인신고 후 활용할 해결책혼인신고를 한 이후, 증여 신고로 전환하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.- 부부간 증여는 10년 동안 6억 원까지 세금이 면제됩니다.- 혼인신고가 끝나면 기존 차용증을 파기하고, ‘채무 면제’의 형태로 3.5억 원을 증여 신고하면 됩니다. 이 경우 증여세 없이 소명의무를 깔끔하게 해결할 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.경기도 구리시에서 7억 원짜리 아파트를 구입할 때 내야 하는 부동산 중개보수(복비)에 대해 안내드립니다.아파트 매매 중개보수 계산 방법현행 공인중개사법 시행규칙 기준으로, 매매가가 7억 원일 때 적용되는 중개보수 요율은 0.4%입니다.- 계산식: 7억 원 × 0.004 = 280만 원- 최대 중개보수: 280만 원(부가가치세 별도)만약 중개사무소가 일반과세자라면 여기에 10%의 부가세(28만 원)가 붙어서 총 308만 원이 될 수 있습니다. 간이과세자인 경우에는 4%로 액수가 다를 수 있으니, 사전에 중개사무소에 확인하는 것이 좋습니다.중개보수 부담 주체많이들 궁금해하는 “매수자와 매도자가 중개보수를 반씩 내나요?”라는 질문- 부동산 중개보수는 매수인과 매도인이 각각 별도로 부담합니다.- 즉, 매수인은 본인 몫의 280만 원(최대), 매도인도 280만 원(최대)을 각각 중개사에게 지급해야 합니다. 중개사는 한 건의 거래로 양쪽에서 모두 수수료를 받는 구조입니다.참고 및 유의사항- 협의 가능: 위에서 안내드린 금액은 법상 정해진 최대치입니다. 실제로는 중개사와 협의해 더 낮은 요율로 계약하는 경우도 있으니, 계약 전 미리 상의해보면 좋습니다.- 영수증 꼭 받기: 중개보수 지급 후엔 반드시 현금영수증을 요청하세요. 추후 아파트를 팔 때 양도소득세 계산 시 필요경비로 인정받아 세제혜택을 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 공급 원가 상승과 가격의 하방 경직성요즘 시멘트, 철근 같은 주요 원자재는 물론, 건설 현장 인건비도 빠르게 오르고 있습니다. 이런 분위기에서는 분양가 상한제가 적용돼도 가격이 쉽게 내려가기 어렵죠. 건설사 입장에서는 손해를 감수하고 집을 지을 수 없으니, 신축 아파트 가격이 쉽게 떨어지지 않는 구조입니다.2. '똘똘한 한 채' 선호와 수도권 쏠림최근엔 지역별로 차별화가 더 두드러지고 있습니다. 지방에선 미분양 물량이 늘고 있지만, 서울과 수도권은 여전히 새 아파트에 대한 수요가 많아요. 좋은 일자리, 편리한 교통, 다양한 인프라가 집중돼 있다 보니, 이런 곳은 시간이 갈수록 집값의 상승 압력이 커질 수 있습니다.3. 금리와 대출 환경도 고려해야한편으론 금리와 대출 조건 역시 집값에 큰 영향을 줍니다. 아무리 원가가 올라도 금리가 높으면 매수세가 약해질 수밖에 없습니다. 앞으로 금리 인하 여부와 정부의 대출 규제 완화가 실제 거래에 얼마나 영향을 줄지 지켜봐야겠죠.4. 지금 매수를 고민한다면무주택자거나 실거주를 고민 중이시라면, 가격 하락만 너무 기다리기보단 내 예산에 맞는 집을 미리 살펴보시는 것도 방법입니다. 원가가 계속 오르고, 새 아파트 공급은 줄어드는 상황이라 입지가 좋은 지역의 경우 갈수록 진입 장벽이 높아질 수 있습니다.정리하자면,공급 원가가 오르면서 신규 분양가와 신축 아파트 값은 당분간 우상향 흐름을 보일 가능성이 큽니다. 특히 수도권은 수요가 여전해서, 자산 가치 측면에서 긍정적으로 볼 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.◆ 토지거래허가구역 매수 시 핵심 정리- 아파트(규제 대상): 서울 전역과 경기도 주요 지역의 아파트를 구입할 때는 반드시 구청의 허가를 받아야 합니다.- 빌라·다세대·연립주택(원칙적 제외): 일반적인 빌라, 연립주택, 다세대주택은 이번 토지거래허가구역 규제에서 제외됩니다. 그래서 실거주 의무 없이도 매수할 수 있습니다.- 예외적인 빌라: 단지 내에 아파트 동이 함께 있는 연립이나 다세대주택의 경우 규제 대상에 포함될 수 있으니, 이런 단지를 매수할 땐 주의가 필요합니다.◆ 매수 시 꼭 확인해야 할 점- 허가 절차: 계약서를 작성한 뒤 구청에 허가 신청서를 내야 하며, 심사에는 영업일 기준 약 15일이 걸립니다.- 실거주 요건: 아파트의 경우 허가를 받고 4개월 안에 입주해야 하고, 2년 동안 실제로 거주해야 합니다. 이를 지키지 않으면 이행강제금이 부과될 수 있습니다.- 세입자 관련 사항: 매수하려는 집에 임차인이 있다면, 임차인이 계약갱신 청구를 하지 않고 퇴거하겠다는 서면 확인서가 꼭 필요합니다. 이 서류 없이는 구청 허가가 어렵습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.상속받은 땅의 취득가액을 1억 원, 매도가액을 1억 1천만 원으로 설정한 시나리오를 만들어 계산해드리겠습니다. 이 경우 발생하는 이익은 1천만 원이며, 이에 대한 세금이 산출됩니다.[최종 시나리오]매도가액(판매 금액): 1억 1,000만 원취득가액(상속 당시 금액): 1억 원양도차익(순이익): 1,000만 원보유 기간: 5년 (장기보유특별공제 10% 적용)토지 종류: 비사업용 토지(세율 10%p 추가)1단계: 양도차익 산정예상 필요경비(취득세, 중개수수료 등)로 400만 원을 쓴 것으로 가정하겠습니다.→ 실제 양도차익 = 1억 1,000만 원 - 1억 원 - 400만 원 = 600만 원2단계: 공제 적용장기보유특별공제(5년, 10%) : 600만 원 × 10% = 60만 원 공제공제 후 양도소득금액 : 600만 원 - 60만 원 = 540만 원양도소득 기본공제: 1년에 1회 250만 원 무조건 공제최종 과세표준: 540만 원 - 250만 원 = 290만 원3단계: 세금 계산(비사업용 중과)과세표준이 1,400만 원 이하인 경우 기본 세율 6%이나, 비사업용 토지라 10%포인트 가산해 16%가 적용됩니다.양도소득세: 290만 원 × 16% = 46만 4,000원지방소득세(양도소득세의 10%): 4만 6,400원총 세금: 51만 400원4단계: 부동산 중개보수매매가가 1억 1,000만 원이므로 수수료도 약간 증가합니다.중개보수: 1억 1,000만 원 × 0.9% = 99만 원부가세(10%): 9만 9,000원합계: 108만 9,000원(상한액 기준)[결론]만약 아버지께 1억 원에 상속받은 땅을 1억 1,000만 원에 매도한다면,내야 할 세금은 약 51만 원입니다(필요경비 400만 원 가정).부동산 중개비는 상한 기준으로 최대 약 109만 원 정도 듭니다.최종적으로 손에 쥐는 금액은 약 1억 840만 원 정도가 됩니다.핵심 팁:이익이 크지 않으면 세금 부담은 낮은 편입니다. 다만 필요경비(취득세, 법무사 비용 등) 관련 영수증을 꼭 챙겨 두세요. 증빙이 없으면 세금이 100만 원 이상으로 늘어날 수 있습니다. 꼼꼼히 준비하시면 세금을 훨씬 줄일 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 거주 기간 5년 계산 방식 (합산 가능)질문: 꼭 연속으로 거주하지 않아도, 총 5년을 합산하면 요건이 맞는 건가요?- 판단: 네, 그렇게 합산해서 인정받을 수 있습니다.- 법적 근거: 「도시 및 주거환경정비법 시행령」 제37조 제2항 제2호- 조문 내용: “1세대 1주택자로서 해당 정비사업의 건축물 또는 토지를 10년 이상 소유하고 5년 이상 거주해야 한다.”- 해석: 실질적으로 거주한 기간을 모두 합산해서 5년(총 1,825일) 이상이 되면 조건을 충족한 것으로 봅니다. 예를 들어, 1997년에 주택을 샀더라도 중간에 전입과 전출을 반복한 경우, 소유권을 계속 유지한 채 거주한 날짜를 모두 더해서 5년을 넘기면 요건이 인정됩니다.2. 1세대 1주택 판정 (배우자 분리 세대와 자녀와의 합가 문제)질문: 배우자가 주택을 가진 자녀의 세대에 들어가 살아도 1세대 1주택 요건이 되는 건가요?- 판단: 매우 주의가 필요한 상황입니다. 이런 경우엔 일반적으로 2주택 세대로 분류될 수 있어서, 승계 요건을 못 맞출 가능성이 높습니다.- 법적 근거:- 「도시 및 주거환경정비법」 제2조 제9호 나목: “1세대란 거주자와 그 배우자가, 같은 주소나 거소에서 함께 생계를 유지하는 가족으로 구성된 집단”이라고 규정하고 있습니다.- 「소득세법 시행령」 제152조의3: “배우자는 주소가 다르더라도 같은 세대로 본다.”- 주요 내용:- 배우자가 자녀 집에 전입하면, 주민등록상 배우자와 자녀가 한 세대가 됩니다.- 법적으로 남편과 부인은 한 세대이고, 부인과 자녀도 한 세대가 되어, 결국 남편-부인-자녀가 모두 한 세대가 됩니다.- 만약 자녀가 주택을 가지고 있으면, 이 가족은 ‘남편의 입주권 + 자녀의 주택’을 보유한 1세대 2주택자가 되어, ‘1세대 1주택자’ 예외 승계 규정에서 빠집니다.- 참고로, 국세청의 1세대 1주택 판단 기준(양도세 비과세와 조합원 지위 승계에서의 세대 기준)은 동일하게 적용됩니다.3. 제언- 배우자 세대 분리: 매도자의 배우자는 잔금 지급 전에 자녀의 집에서 주민등록을 빼고, 따로 무주택인 곳에 전입하거나, 매도자(남편)와 다시 같은 세대가 되어야 합니다.- 조합 확인: 이렇게 조치한 뒤, 조합 사무실에 전화를 해서 “조합원 명의변경 가능 확인서”가 발급되는지 꼭 녹음하거나, 서면으로 받아두시기 바랍니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 데이터 라벨링(온라인/앱)AI 학습에 필요한 데이터 작업으로, 이미지에서 사물을 표시하거나 문장을 분류하는 일을 합니다. '크라우드웍스'처럼 잘 알려진 플랫폼을 통해 시간이나 장소 구애 없이 틈틈이 할 수 있어서 진입장벽이 가장 낮은 편이에요.2. 배달 부업(도보/자차)수익을 빠르게 확인할 수 있는 대표적인 부업입니다. 배민커넥트나 쿠팡이츠 배달파트너처럼 본인이 가능한 시간에만 도보나 자전거, 자가용 등을 활용해 운동 겸 일할 수 있어 부담이 적죠.3. 블로그·SNS 체험단글쓰기에 거부감이 없다면 네이버 블로그나 SNS를 통해 제품 협찬이나 맛집 체험단 활동을 해보는 것도 좋아요. 당장은 현금 수익이 크진 않더라도 생활비를 확실히 줄일 수 있는 장점이 있습니다.4. 전자책(PDF) 판매나만의 노하우(예를 들어 부동산 임장 기록법, 생활 절약 팁 등)를 10~20페이지 분량의 PDF로 만들어 ‘크몽’ 같은 재능 거래 플랫폼에 올릴 수 있어요. 한 번 등록하면 이후 자동으로 꾸준한 소득이 나오는 것도 장점이에요.