차용증 및 자금조달계획서 문의드립니다
예비 신혼부부입니다.
여자친구 명의로 서울 8.5억 아파트 매수 예정이고, 주담대 4억 + 여자친구가 반환받을 전세보증금 1억 + 제 돈 3.5억(차용증) 으로 자금 조달 예정입니다. 차용증은 혼인신고 후 증여신고 예정입니다.
이런 경우 자금조달계획서 상 대출 및 차입금 금액이 너무 커보일까 걱정인데 괜찮을지, 어떻게 작성해야할지 답변 부탁드립니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
혼인 전 차용증으로 처리를 하게 될 경우 4.6% 법정 이자 준수하시고 혼인 신고 후 부부간 10년간 6억까지 증여 처리 하시는 것이 좋다고 사료됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
자금 구조에는 문제 없습니다
차입금이 크게 보여도 괜찮습니다
자금조달계획서에 배우자 예정자 차입을 명확히 기재 하시면 됩니다
차용증 없이 바로 증여처럼 보이면 안되고
최소 6개월~1년 정도 차용 관계를 유지하는게 좋습니다
차용증은 진짜처럼 이자·지급내역은 필수입니다
증여 전환은 혼인 후에 시간 간격을 두고 하시면 됩니다
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
일단 주담대와 차용증 비중이 너무 높아 국세청의 정밀 검증 대상이 될 가능성이 높습니다.
다시말해 차용증은 필수이고 공증도 받아 놓으셔야 합니다.
일단 자금조달계획서 항목을 잘 정리해서 적으세요
금융기관 대출액 합계 4억
차임금 등 그밖은 차입금 3.5억
자기자금 예금액1억
이것보다 중요한게 여자친구분 소득 금액증명원입니다.
3.5억과 대출금의 원리금을 갚을 능력을 보니 이게 꼭 소명되야 할 것입니다.
차용증은 연이자 4.6%가 원칙입니다. 이걸 적정이자라고 하는데
계산하면 1610만원 이죠
이걸 12개월로 나눠서 입금하면되죠
그런데 여기서 꿀팁
이자 차액이 연1000만원 미만이면 증여로 보지 않죠 ㅎㅎ
그럼 700만원만 12개월로 나눠서 입금 내역만 있으면 되겠죠?^^
더 말씀드리면 저도 잡혀갈수 있으니 이정도만 할께요
잘 해결하세요~
안녕하세요. 공인중개사입니다.
차용증이 명확하고 혼인 후 증여 신고 계획이 있다면 자금 출처 자체는 문제되지 않습니다. 자금조달계획서에는 주담대·차입금·보증금 반환을 사실 그대로 기재하면 됩니다. 금액이 커 보여도 불법은 아닙니다. 다만 차용증·이체 내역은 반드시 보관해야 합니다.
예비 신혼부부입니다.
여자친구 명의로 서울 8.5억 아파트 매수 예정이고, 주담대 4억 + 여자친구가 반환받을 전세보증금 1억 + 제 돈 3.5억(차용증) 으로 자금 조달 예정입니다. 차용증은 혼인신고 후 증여신고 예정입니다.
이런 경우 자금조달계획서 상 대출 및 차입금 금액이 너무 커보일까 걱정인데 괜찮을지, 어떻게 작성해야할지 답변 부탁드립니다.
==> 혼인신고 전에 차용증을 작성한 후 차용후 혼인과 동시에 증여로 전환하여도 법적으로 문제가 되지 않습니다. 차입액이 커도 차용조건에 따라 상환 또는 증여를 하는 경우 법적, 세무적으로 문제가 되지 않습니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
3.5 억원을 차입금 등 항목의 그 밖의 차입금에 기입하시고 관계는 기타 예비 배우자로 기재합니다. 작성 후 반드시 공증이나 내용증명, 또는 이메일 발송 등을 통해 작성 시점을 증명해두시고 무이자는 증여로 의심받기 딱 좋으니 법정 이율 4.6% 혹은 그에 준하는 이자를 매달 실제로 여자친구 계좌에서 질문자님 계좌로 이체하고 계좌 기록은 남겨야 합니다. 계획하신 대로 혼인신고 후 증여는 6억원까지 비과세를 통해 차용증을 해소하는 것은 합리적인 전략입니다. 단 그 전까지는 철저히 남남 사이의 대여금으로 관리해야 합니다. 리스크가 있다면 여자친구분의 소득으로 4억의 주담대 이자와 3.5억에 대한 이자를 동시에 감당할 수 있는지도 중요합니다. 소득 대비 원리금이 너무 과도하면 명의신탁이나 편법 증여 조사가 나올 수도 있습니다.
안녕하세요. 안준영 공인중개사입니다.
서울 8.5억 원 아파트 매매를 축하드립니다! 예비부부로서 큰 자금이 오가는 만큼 세무 소명에 대한 걱정은 당연합니다.
결론부터 말씀드리면, 전체 자금 중 타인 자본(대출+차용금) 비율이 약 88%(7.5억/8.5억)로 매우 높은 편이라, 향후 지자체나 국세청에서 자금 출처 소명 요구(부동산거래신고 소명)를 받을 가능성이 상당히 높습니다.
하지만 실제 거래 사실을 입증할 서류만 잘 갖춰둔다면 큰 문제는 없습니다. 작성 및 준비 요령을 정리해 드리겠습니다.
1. 자금조달계획서 작성 요령
자금조달계획서에는 '사실 그대로'를 나누어 기재하는 것이 핵심입니다.
금융기관 대출액: 4억 원 (주담대 예정 금액)
임대보증금 등: 1억 원 (여자친구분 전세보증금 반환금)
그 밖의 차입금: 3.5억 원
관계: '기타' (혼인신고 전이므로 배우자가 아닌 제3자 또는 지인으로 분류됩니다.)
차입한 사람의 인적사항을 기재해야 합니다.
2. 차용증 작성 시 필수 체크리스트 (소명 대비)
단순히 종이 한 장 쓰는 것으로 부족합니다. 국세청이 '진짜 빌린 돈'으로 인정하게 하려면 아래 3가지를 반드시 지키세요.
이자는 0%로 해도 될까?: 세법상 2.17억 원까지는 무이자 차용이 가능하지만, 3.5억 원은 고액입니다.
법정 이자율(연 4.6%)과 실제 지급하는 이자의 차액이 연 1,000만 원을 넘으면 증여로 간주됩니다.
계산기: $3.5억 \times 4.6\% = 1,610만 원$. 따라서 무이자로 빌려주면 약 1,610만 원이 증여로 잡힐 수 있습니다. 최소한 연 1.8~2% 정도의 이자는 실제로 매달 이체하고 기록을 남기는 것이 안전합니다.
공증 또는 확정일자: 차용증을 쓴 날짜가 조작되지 않았음을 증명해야 합니다. 우체국 내용증명을 보내거나 공증을 받아두세요.
상환 능력: 매수자(여자친구분)의 소득으로 주담대 이자와 차용금 이자를 모두 감당할 수 있는지 따져봅니다. 소득 대비 원리금이 너무 과하면 차용 자체를 부정당할 수 있습니다.
3. 혼인신고 후 증여로 전환할 때 주의점
많은 분이 오해하시는 부분인데, 차용증을 찢고 "이제 부부니까 증여야"라고 한다고 끝나는 게 아닙니다.
채무 면제도 증여: 빌린 돈을 안 갚아도 되게 해주는 것(채무 면제) 역시 증여세 대상입니다.
배우자 증여재산공제: 혼인신고 후에는 10년간 6억 원까지 면제되므로, 3.5억 원을 증여로 신고하셔도 세금은 0원입니다.
방법: 혼인신고 후 정식으로 '증여세 신고'를 하세요. 이때 '기존의 채무(3.5억)를 면제해 준다'는 내용으로 신고하면 깔끔하게 부채가 사라지고 자금 출처가 소명됩니다.
현재 계획에서 가장 위험한 건 '무이자'와 '이자 이체 내역 없음'입니다. 혼인신고 전까지는 남남이므로, 반드시 적정 이자를 매달 계좌 이체하고 'OO월분 이자'라고 메모를 남기세요.
안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.
1. 자금조달계획서 작성법
대출 비중이 높아서 걱정되시겠지만, 실제 대출액과 조달계획을 있는 그대로 작성하셔야 불필요한 의심을 피할 수 있습니다.
- 금융기관 대출: 4억 원(주택담보대출)
- 임대보증금: 1억 원(반환받을 전세보증금)
- 기타 차입: 3.5억 원(질문자님에게 빌리는 자금)
- 비고나 사유란이 있다면 ‘지인 차입’ 등으로 정확히 적는 것이 좋습니다.
2. 리스크 관리 - 차용증은 필수
3.5억 원을 연인(예비부부) 사이에 빌릴 경우, 국세청에서 증여로 의심을 방지하려면 실제로 빌린 돈이라는 점을 명확히 입증해야 합니다.
- 차용증 작성 및 확정일자: 실제 송금 전에 차용증을 작성하고, 공증이나 우체국에서 확정일자를 남기세요.
- 이자 지급 내역 확보: 부모-자식 관계가 아니어도 적정 이자(법정이자율 연 4.6%)를 매달 지급하고, 여자친구분 통장에서 질문자님 통장으로 이체된 기록을 남겨두세요. 이자가 부담된다면, 원금 일부라도 정기적으로 갚는 식으로 이체 내역이 꼭 남아야 합니다.
3. 혼인신고 후 활용할 해결책
혼인신고를 한 이후, 증여 신고로 전환하는 것이 가장 깔끔한 방법입니다.
- 부부간 증여는 10년 동안 6억 원까지 세금이 면제됩니다.
- 혼인신고가 끝나면 기존 차용증을 파기하고, ‘채무 면제’의 형태로 3.5억 원을 증여 신고하면 됩니다. 이 경우 증여세 없이 소명의무를 깔끔하게 해결할 수 있습니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
예비 신혼부부의 서울 8.5억 아파트 매수 계획에서 자금조달계획서는 대출과 차입금이 차지하는 비중이 높아 조사 대상이 될 가능성이 없지 않지만 혼인 후 증여 신고로 명확히 소명하면 큰 문제 없을 것으로 예상합니다.
너무 걱정하지 마시길 바랍니다.
감사합니다.