답변 내역

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 관할 구청 실사 대체(사진 제출)요즘에는 시·군·구청에서 공무원이 직접 방문하는 대신, 중개사무소 내부와 외부 모습, 평면도 사진 등을 제출해서 실사를 대신하는 경우가 많아졌습니다. * 제출해야 하는 사진: 간판(설치한 경우), 사무실 건물 전체 모습 * 유의할 점: 사진 제출로 실사를 대신하더라도 건축물대장에 기재된 도면과 실제 구조가 다를 경우(예: 무단 칸막이 설치 등)에는 추후 문제가 될 수 있으니 주의가 필요합니다.2. 원룸 건물 내 개설 가능 여부건물이 원룸이라 해도, 해당 호실이 '주택(단독, 다가구, 다세대 등)'용도로 되어 있다면 중개사무소 개설이 불가능합니다. 반드시 건축물대장을 확인해서 해당 공간의 용도가 '근린생활시설' 또는 '업무시설'로 되어 있어야 하며, 주택을 사무실로 사용하려면 먼저 용도변경 절차를 밟아야 합니다.3. 건축물 용도별 개설 기준건축법상 건물 용도에 따라 허용되는 면적이 달라집니다. * 제1종 근린생활시설: 바닥면적 합계 30㎡ 미만까지 가능 * 제2종 근린생활시설: 바닥면적 합계 500㎡ 미만까지 가능 * 업무시설/판매시설: 면적 제한 없이 개설 가능 * 개설이 불가한 용도: 숙박시설(고시원 포함), 위락시설, 공장, 창고, 축사, 가설 건축물(컨테이너 등)은 원칙적으로 허용되지 않습니다.4. 면적 관련 규정공인중개사법상 최소 면적 제한은 없습니다. 책상 하나 들어갈 정도의 작은 공간이라도 건축물대장 용도만 맞고, 다른 중개업소와 완전히 분리된 공간(벽과 문으로 구분)이면 개설이 가능합니다.5. 간판 설치 의무 여부간판 설치는 법적으로 의무가 아닙니다. 간판이 없어도 중개사무소 개설 및 영업이 가능합니다. 단, 간판을 설치할 경우에는 등록증에 적힌 대표자 성명을 반드시 눈에 잘 띄게 표시해야 하며, 이를 지키지 않으면 100만 원 이하의 과태료가 부과될 수 있습니다.6. 위반건축물 제한위반건축물(노란색 표시)이 붙은 건물은 중개사무소 등록이 불가능합니다. 특히 무단 증축이나 용도 미변경 등으로 '위반건축물'로 표시됐다면, 위반 사항을 먼저 해소해야만 등록 진행이 가능합니다. * 단, 집합건물(구분소유)에서 내 호실(내 점포)이 아닌 다른 층이나 호실의 위반 때문에 건물 전체에 위반 표시가 되어 있을 때는, 지자체에 따라 등록을 허용하는 경우도 있으니 꼭 담당자에게 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 신축 아파트, 더 이상 절대적으로 유리한가?최근 몇 년 사이 건설 시장 환경이 크게 변하면서, 신축 아파트의 절대적 우위에도 균열이 생기고 있습니다.- 공사비와 분양가 급등: 원자재 값과 인건비가 크게 오르면서, 신축 아파트 분양가가 기존 아파트 시세보다 훨씬 비싼 경우가 많아졌습니다. 몇 년 전만 해도 ‘신축을 사면 시세 차익을 볼 확률이 높다’는 인식이 강했는데, 요즘은 분양가 자체가 너무 높아 안전 마진이 많이 사라진 상황입니다.- 시공 품질에 대한 우려: 코로나 이후 자재 수급 불안, 숙련공 부족 등이 겹치며 신축 단지의 하자 발생 소식이 끊이지 않고 있습니다. 실제로 최근에는 10~15년 정도 된 준신축 아파트가 시공 완성도 면에서 더 낫다는 이야기도 나오고 있습니다.- 층간소음 문제 지속: 신축 아파트에 최신 기술과 규제가 적용되긴 했지만, 벽식 구조의 벽이나 경량 자재 때문에 실거주는 기대만큼 조용하지 않은 경우가 생각보다 많습니다.2. 구축 아파트의 강점, 여전히 유효하다 최근 부동산 시장은 다시 ‘입지’와 ‘실속’ 중심으로 무게중심이 옮겨지고 있습니다.- 재건축에 대한 현실적인 시각: 정부의 규제 완화에도 불구하고, 실제로는 공사비 상승으로 분담금 부담이 커져 재건축이 예전만큼 쉽지 않습니다. 자연스럽게 입지가 우수한 기존 아파트의 가치가 더 높아지고 있습니다. 특히 서울 주요 도심의 구축 아파트는 입지적으로 대체가 불가능하다는 평가를 받습니다.- 몸테크’의 효율성: 신축 아파트 전세가와 매매가가 모두 오르다 보니, 상대적으로 저렴한 구축을 매입해 실내만 최신식으로 ‘풀 리모델링’하려는 수요가 크게 늘었습니다. 겉보기엔 구축이지만, 내부는 신축 못지않게 바꿀 수 있고, 좋은 입지까지 미리 확보하는 셈입니다.- 탄탄한 인프라: 신축 아파트 단지의 경우 학교, 병원, 학원가 같은 생활 인프라가 갖춰지기까지 오랜 시간이 걸립니다. 반면, 구축 아파트는 이미 검증된 인프라와 생활권을 바로 누릴 수 있습니다.3. 결론: ‘신축’이라는 타이틀보다 중요한 것결론적으로, “신축이 구축보다 무조건 좋다”고 단정짓기는 어렵습니다. 주차장이나 커뮤니티 등 하드웨어만 보면 신축이 강점이지만, 입지나 학군, 교통, 그리고 매입가 대비 투자 효율성 등에서는 오히려 구축이 더 나을 때가 많죠.

1. 군 입대로 인한 중단과 재개 복지로(국토부)와 서울주거포털(서울시)의 월세 지원사업 모두, 군 복무 기간에는 지원이 중단됩니다. 군인은 국가로부터 주거를 보장받는 신분으로 보기 때문이에요.- 중단: 군에 입대할 때는 ‘중지 신청’을 반드시 해야 하며, 입대한 달까지 지원금을 받을 수 있습니다.- 재개: 2026년부터 정규사업으로 전환되는 국토부 ‘청년월세 특별지원’의 경우, 전체 지원기간(총 24회) 내라면 전역 후 다시 조건을 갖추어 남은 지원금을 신청할 수 있도록 운영할 예정입니다. 다만, 서울시 사업은 ‘생애 1회 지원’ 원칙이 강해서 입대 전에 신청했다면 그만큼 혜택 기간이 줄어들 수 있다는 점을 꼭 기억해 주세요.2. 두 사업의 중복 및 순차 신청 두 지원사업은 동시에 받을 수 없습니다. 대신 ‘순차적으로’ 이용하는 것은 가능합니다.- 동시 수혜 불가: 복지로(국토부)와 서울시 지원금을 같은 기간에 중복해서 받을 수는 없습니다.- 순차 신청: 국토부 ‘청년월세 특별지원’을 먼저 받고, 이 지원이 모두 종료된 뒤에 서울시 사업을 신청할 수 있습니다. 반대의 경우, 즉 서울시 지원을 먼저 받은 이력이 있으면 국토부 지원 대상에서 제외될 가능성이 높아집니다. 그래서 국토부 사업(24개월)을 먼저 활용하는 것이 훨씬 유리해요.3. 2026년 신청 일정 및 공고 현재까지 공개된 2026년 사업 일정은 다음과 같습니다.- 복지로(국토교통부 청년월세 특별지원): 2026년부터는 상시 신청이 가능해질 예정이고, 새로운 공고가 3월 초에 올라올 것으로 보입니다. 지원기간도 기존 12개월에서 최대 24개월로 늘어납니다.- 서울주거포털(서울시 청년월세지원): 서울시 사업은 매년 4월 이후 공고를 올리는 게 일반적인데, 2026년에도 4월쯤 안내가 나올 가능성이 높아요. 실제 신청은 5~6월경 진행될 전망이고, 서울시는 최대 12개월간(월 20만 원 한도) 지원합니다.정리하면 내년 4월 입대를 앞두셨다면, 3월에 국토부(복지로) 청년월세 특별지원부터 먼저 신청해 입대 전까지 지원을 받고, 제대 후에는 남은 기간만큼 다시 신청해 받으시는 게 가장 효율적입니다. 서울시 사업은 국토부 지원이 끝난 후에 검토하시는 것을 추천드려요.혹시 소득이나 재산 등 세부 자격요건이 궁금하시다면 언제든 문의해 주세요!)와 서울주거포털(서울시)의 월세 지원사업 모두, 군 복무 기간에는 지원이 중단됩니다. 군인은 국가로부터 주거를 보장받는 신분으로 보기 때문이에요.- 중단: 군에 입대할 때는 ‘중지 신청’을 반드시 해야 하며, 입대한 달까지 지원금을 받을 수 있습니다.- 재개: 2026년부터 정규사업으로 전환되는 국토부 ‘청년월세 특별지원’의 경우, 전체 지원기간(총 24회) 내라면 전역 후 다시 조건을 갖추어 남은 지원금을 신청할 수 있도록 운영할 예정입니다. 다만, 서울시 사업은 ‘생애 1회 지원’ 원칙이 강해서 입대 전에 신청했다면 그만큼 혜택 기간이 줄어들 수 있다는 점을 꼭 기억해 주세요.2. 두 사업의 중복 및 순차 신청 두 지원사업은 동시에 받을 수 없습니다. 대신 ‘순차적으로’ 이용하는 것은 가능합니다.- 동시 수혜 불가: 복지로(국토부)와 서울시 지원금을 같은 기간에 중복해서 받을 수는 없습니다.- 순차 신청: 국토부 ‘청년월세 특별지원’을 먼저 받고, 이 지원이 모두 종료된 뒤에 서울시 사업을 신청할 수 있습니다. 반대의 경우, 즉 서울시 지원을 먼저 받은 이력이 있으면 국토부 지원 대상에서 제외될 가능성이 높아집니다. 그래서 국토부 사업(24개월)을 먼저 활용하는 것이 훨씬 유리해요.3. 2026년 신청 일정 및 공고 현재까지 공개된 2026년 사업 일정은 다음과 같습니다.- 복지로(국토교통부 청년월세 특별지원):2026년부터는 상시 신청이 가능해질 예정이고, 새로운 공고가 3월 초에 올라올 것으로 보입니다. 지원기간도 기존 12개월에서 최대 24개월로 늘어납니다.- 서울주거포털(서울시 청년월세지원):서울시 사업은 매년 4월 이후 공고를 올리는 게 일반적인데, 2026년에도 4월쯤 안내가 나올 가능성이 높아요. 실제 신청은 5~6월경 진행될 전망이고, 서울시는 최대 12개월간(월 20만 원 한도) 지원합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다..1. 최신 법령에 따른 경매 농지 가입 제한 근거: 「농지연금 기간형 지원방식의 가입연령, 담보농지 기준 등에 관한 고시」원칙적으로 2018년 1월 1일 이후 경매로 취득한 농지는 농지연금의 담보로 제공할 수 없습니다. 다만, 아래 두 가지 예외 조건을 모두 충족하면 가입이 가능합니다. * 2년 보유 요건: 신청일 기준 해당 농지를 2년 이상 보유하고 있을 것 * 재촌 요건: 신청인의 주소지가 농지와 같은 시·군·구에 있거나, 직선거리 30km 이내일 것분석: 질문자님처럼 낙찰 후 2년을 기다리면 첫 번째 요건은 충족할 수 있습니다. 하지만 여전히 더 큰 벽이 남아 있습니다.2. 도시계획시설 저촉에 따른 가입 불가 (가장 큰 문제)근거: 「한국농어촌공사 및 농지관리기금법 시행규칙」 제19조의9사진 속 ‘계획도로선(적색실선)’이 등장했다면, 법적으로 상당히 치명적인 신호입니다. * 개발계획 확정 농지 제외: 개발지역으로 지정되어 시행 고시가 이뤄졌거나 개발계획이 확정된 지역의 농지는 아예 담보로 인정받지 못합니다. * 수용 리스크: 도로 계획이 잡혔다는 건 언젠가 국가나 지자체에 의해 토지가 수용될 가능성이 높다는 뜻입니다. 농어촌공사는 연금을 지급하다 담보가 사라질 위험을 감수하지 않기 때문에, 심사 단계에서 거의 99% 가까이 거절됩니다.3. 영농 경력 확인 (마지막 점검)근거: 농지연금 업무처리요령 * 5년 경력: 어머님께서 현재 경영체 등록이 되어 있으시더라도, 신청할 때까지의 영농 경력을 합산해 5년 이상임을 입증해야 합니다. (연속적이지 않아도 무방) * 직접 영농 가능 여부: 실제로 농작업을 하실 수 있는 수준의 건강 상태가 중요합니다. 위탁 경영이나 임대의 경우에도 본인 의지가 분명하게 드러나야 합니다.■ 이 물건, ‘독이 든 사과’일 수 있습니다.경매에서 여러 차례 유찰되며 가격이 33%까지 떨어진 이유는 “도로로 편입될 땅이라 농지연금이 안 되고, 건축도 불가능하기 때문”입니다.이용약관에 따라 관리됩니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 다주택자 양도세 중과 유예 종료(2026년 5월 10일)가장 시급하게 확인해야 할 부분은 양도소득세 중과 유예가 끝난다는 점입니다. 현재는 다주택자도 집을 팔 때 기본 세율(6~45%)이 적용되지만, 유예가 2026년 5월 9일까지만 유지됩니다.* 변화 내용: 5월 10일부터는 2주택자는 기본 세율에 20%포인트, 3주택 이상은 30%포인트가 추가됩니다. 지방소득세까지 더해지면 최고 실효세율이 82.5%에 이를 수 있습니다.* 장기보유특별공제 배제: 중과가 다시 적용되면 그동안 오랜 기간 집을 보유했다 해도 공제 혜택을 받을 수 없어, 세금 부담이 크게 늘어납니다.* 적용 범위: 이 조치는 ‘조정대상지역’의 주택에 적용됩니다. 2. 2026년 부동산 시장 전망전문가들은 올해 부동산 시장이 ‘공급 부족’과 ‘세제 부담’이라는 두 가지 힘이 맞붙는 시점이 될 것으로 보고 있습니다.* 수도권과 지방의 양극화: 서울과 수도권 주요 지역은 신축 아파트 입주 물량이 줄면서, 가격이 상승할 가능성이 큽니다. 반면 지방은 미분양 해소가 더딘 탓에 가격이 유지되거나 약간 떨어질 수 있다는 예상을 내놓고 있습니다.* 매물 급증 가능성: 5월 전에 양도세 중과를 피하려는 다주택자 매물이 쏟아질 수 있어, 단기간 거래도 늘고 가격도 일시적으로 조정될 수 있다는 분석이 많습니다.* 금리와 대출 규제: 한국은행의 금리 조절과 대출 규제 강화도 시장에 영향을 주고 있습니다. 과거처럼 집값이 급등하기보다 완만한 흐름이 이어질 거라는 전망이 우세합니다.3. 대응 전략 제안* 매도 고민 시: 세금 부담을 줄이려면 잔금 지급일을 2026년 5월 9일 이전으로 맞추는 것이 유리합니다. 이를 노린 급매물이 이미 시장에 나오고 있어, 매도 타이밍을 서두르는 분위기입니다.* 장기 보유 전략: 보유세(종부세 등) 부담을 감당할 여력이 있고, 앞으로 공급 부족에 따른 집값 상승 폭이 세금 인상분보다 클 것이라고 본다면, 장기 보유도 생각해볼 만합니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 2026년 강화된 보증보험 가입 기준전세사기를 막기 위해 임대사업자가 반드시 가입해야 하는 '임대보증금 반환보증'의 요건이 더 엄격해졌습니다.- 주택가격 산정기준 일원화 : 예전에는 빌라의 경우 공시가격의 150%까지 인정받았지만, 앞으로는 공시가격의 140%까지만 주택가격으로 인정됩니다.- 부채비율 요건 강화 : 주택가격 대비 부채(선순위 채권 + 보증금) 비율이 90% 이하일 때만 보험 가입이 됩니다.- 실제 가입 문턱 (126% 룰) : 이 두 기준을 고려하면, 전세보증금이 공시가격의 126%(140%×90%) 이하일 때만 보증보험에 가입할 수 있습니다. 참고로, 기존 임대주택은 2026년 6월 말까지는 유예기간이 적용되지만, 이후(2026년 7월 1일부터) 새로운 계약부터는 무조건 이 기준을 맞춰야 합니다.2. '공동담보'와 '개별등기' 주택에 숨은 위험다세대주택이나 빌라가 개별등기인 경우에도, 여러 세대가 하나의 근저당에 묶인 공동담보 주택이라면 특히 주의가 필요합니다.- 부채 산정의 복잡함 : 공동담보라면 건물 전체 담보가치와 모든 세대의 보증금을 합산해 부채비율을 계산합니다. 만약 다른 세대의 보증금이 많아 전체 비율이 90%를 넘으면, 내가 계약한 집 보증금이 낮아도 보험 가입이 거절될 수 있습니다.- 경매 시 위험 : 건물이 경매에 넘어가면 공동담보로 묶인 세대들이 한꺼번에 팔리거나, 배당 순서가 꼬여 보증금을 전부 돌려받지 못할 위험도 큽니다.3. 계약 전 꼭 확인해야 할 점과 추천 특약민간임대사업자와의 임대차계약에서는 법적 의무를 적극 활용해 안전장치를 마련해야 합니다.- 보증보험 가입 가능 여부 확인 : 계약할 때 임대사업자가 '보증보험 미가입 사유'를 설명하거나 보증서를 바로 보여줘야 합니다. 가입이 안 되는 집이라면 애초에 계약을 피하는 것이 가장 안전합니다.- 가계약금/계약금 반환 특약 넣기 : 만약 대출이 거절되거나 보증보험 가입이 안 될 때를 대비해 특약을 꼭 넣으세요. "본 계약은 임대인이 임대보증금 반환보증에 가입하는 것을 전제로 하며, 주택의 하자 또는 조건 미달로 인해 보증보험 가입이 거절되거나 전세대출이 승인되지 않는 경우, 본 계약은 무효로 하고 임대인은 받은 계약금을 즉시 전액 반환한다."- 선순위 채권 체크 : 등기부등본에서 근저당(융자)가액이 공시가격의 60%를 넘는지 꼭 확인하세요. 60%가 넘으면 보증보험 가입이 거의 어렵다고 보면 됩니다.4. 보증보험 가입이 불가능한 점과 가계약금 반환(가장 설득력 있는 명분)임대사업자 물건이 보증보험 가입 요건(공시가 126% 기준)에 미치지 못할 경우, 이를 근거로 가계약금 반환을 적극적으로 요구할 수 있습니다.또한 2026년부터 임대사업자의 보증보험 가입 기준이 한층 강화되었기 때문에, 가입이 불가능한 매물임에도 불구하고 임대인이 이를 알리지 않았거나 사실과 다르게 안내했다면 고지 의무 위반에 해당할 수 있습니다. 그리고 대법원 판례(2022다247187 등)에 따르면, 별도로 ‘가계약금은 해약금으로 본다’는 명확한 합의가 없는 한, 계약이 최종적으로 성사되지 않은 경우에는 원칙적으로 가계약금을 돌려줘야 한다는 판단이 지속적으로 나오고 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.실제 신혼부부들의 후기를 들어보면, 결혼식 사진 앨범이나 액자는 생각만큼 자주 꺼내보지 않는다는 분들이 많아요. 집들이 때 몇 번 보여드리고 나면 자연스럽게 거실 구석이나 침대 밑에 보관하게 되는 경우가 대부분이더라고요. 특히 부피가 큰 종이 앨범은 이사할 때 애물단지가 되기도 하고요.요즘은 예식장에서 권하는 고가 액자보다, 실용적이고 가격도 합리적인 작은 액자 세트를 선호하는 분위기입니다. 인터넷에서 원본만 받아 외부 액자 제작업체에 맡기면 훨씬 저렴하게 만들 수 있다는 점도 장점이고요. 실제로 작은 아크릴 액자(개당 5~10만 원대) 2~3개 정도만 주문하거나, 아예 액자를 생략하고 그 비용을 신혼여행이나 가전 구매에 쓰는 분들도 점점 늘고 있는 것 같아요.결혼식 사진은 추억이니 원본 파일은 꼭 챙기시고, 액자나 앨범은 정말 필요한 만큼만 합리적으로 준비하시는 게 좋을 것 같아요~!

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 부동산이나 집주인이 연락을 안 하면 어떻게 되나요?일반적으로 부동산에서는 잔금일이 다가오면 시간을 조율하기 위해 미리 연락을 합니다. 하지만 연락이 없다고 해서 임차인의 잔금 지급 의무가 사라지는 건 아닙니다.- 잔금 지급은 임차인의 책임입니다. 계약서에 적힌 날짜에 맞춰 잔금을 보내는 것은 임차인이 반드시 해야 할 일입니다. 만약 상대방이 연락을 하지 않았다는 이유로 돈을 보내지 않으면, 임차인이 '이행지체', 즉 채무불이행 상태가 됩니다.- 집주인은 약속한 날에 잔금이 입금되지 않으면, 계약 위반을 이유로 계약 해지를 통보할 수 있습니다.2. 19일에 꼭 입주하지 않아도 잔금을 줘야 하나요?입주와는 별개로 잔금은 반드시 지정된 날짜에 보내야 합니다. 실제 이사는 20일이나 21일에 하더라도, 잔금일이 19일이라면 그날 돈이 입금되어야만 계약이 유지됩니다.3. 계약금을 부동산이나 집주인이 '가지는' 경우가 있나요?잔금일까지 돈을 입금하지 않고 연락까지 끊는다면, 아래와 같은 일이 벌어집니다.- 임차인 잘못으로 인해 계약이 해제됩니다.- 보통 부동산 계약서에는 '임차인이 계약을 어기면 계약금을 포기한다'는 조항이 있습니다. 따라서 이미 지급한 계약금은 집주인에게 넘어가게 됩니다. (중개업자가 아닌 집주인이 받게 됩니다.)- 계약이 파기되더라도 중개 업무가 진행됐으므로, 부동산에서는 임차인과 임대인 모두에게 중개수수료를 청구할 수 있습니다.■ 제언질문자에게는 다음과 같은 안내가 도움이 될 것 같습니다.- 부동산이나 집주인에게 먼저 연락해 “19일에 잔금을 언제 입금하면 될까요?”라고 직접 확인하는 게 가장 확실합니다.- 이사 날짜와는 상관없이, 19일에는 반드시 잔금을 송금해야 계약금이 날아가지 않습니다.- 전세대출을 이용할 경우, 은행 역시 19일에 맞춰 대출 실행 절차를 진행하기 때문에 날짜를 임의로 미룰 수 없습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 기대 효과 이런 대출 만기 연장 제한이 도입되면, 다주택자는 자금 압박을 받으면서 시장에 영향을 주게 됩니다.- 매물 증가 유도: 대출을 만기까지 연장하기 어렵게 되면, 다주택자들이 집을 서둘러 내놓는 일이 늘어나 매물이 많아질 수 있습니다.- 추가 투기 억제: 기존 대출도 연장이 힘들어지면, 추가 주택 매수에 보수적으로 변하는 심리가 강해질 수 있습니다.- 가계부채 개선: 부동산에 치우친 가계부채 구조를 조금이나마 개선하며 금융 건전성에도 긍정적인 영향을 줄 수 있습니다.2. 실효성에 대한 긍정적 전망 금융 규제는 심리적으로도 큰 압박을 주기 때문에, 만기 연장 제한이 시행되면 자금 여력이 부족한 다주택자들이 먼저 움직여 매물을 내놓을 가능성이 높습니다. 이는 과열된 집값을 진정시키는 효과로 이어질 수 있습니다.3. 우려되는 한계와 부작용 하지만 예상치 못한 부작용도 있습니다.- 임대료 전가: 대출 상환 부담이 임대료 상승이나 월세 전환 등으로 세입자에게 전가될 수 있습니다.- 시장 양극화: 자금 여력이 충분한 다주택자는 흔들리지 않는 반면, 상대적으로 취약한 이들만 집을 내놓아 매물과 가격 흐름이 일부 지역에 쏠릴 수 있습니다.- 실수요자 위축: 전반적인 대출 규제가 강화된 분위기가 실수요자들의 주택 구입 심리도 위축시킬 수 있습니다.4. 종합 의견 결국 대출 만기 연장 제한은 기존 보유 주택이 시장에 나올 수 있도록 유도하는 단기 처방으로서 상당히 효과적일 수 있습니다. 다만, 임대 시장 불안을 최소화하기 위해서는 추가적인 정책 배려가 필요합니다. 예를 들어, 다주택자가 집을 팔 때 양도세를 완화해 주는 방식 등 출구 정책이 함께 마련된다면 실효성은 더 커질 수 있습니다.

안녕하세요. 김도균 공인중개사입니다.1. 예상 대출 가능 금액 대출 한도는 LTV(집값 대비 대출 비율)와 DSR(소득 대비 부채 상환 능력) 중 더 낮은 기준으로 결정됩니다.- LTV 기준 * 비규제지역(무주택자): 최대 4억 9,000만 원(집값의 70%) * 생애최초 구매자: 최대 5억 6,000만 원(집값의 80%) * 규제지역(강남 3구, 용산 등): 최대 3억 5,000만 원(집값의 40%) - DSR 기준 * 연 소득이 5,000만 원일 경우, 2026년 스트레스 DSR 3단계 적용 시 대출금리는 4.5~5.0% 수준, 40년 만기 기준으로 약 2억 8,000만~3억 1,000만 원 정도가 한도입니다. * 기존 신용대출이나 할부금이 있으면 이 한도는 더 줄어듭니다. * 2026년부터는 전세대출 등 다른 대출의 원리금도 DSR에 포함될 가능성이 높아, 실제로 대출 가능한 금액은 보수적으로 잡는 것이 좋습니다.결론적으로, 아무리 LTV 비율이 높아도 본인의 연 소득 때문에 실제로 받을 수 있는 대출은 약 3억 원 안팎일 가능성이 큽니다.2. 최소 필요 자금 계산 대출을 최대 3억 원 받는다고 가정하면, 7억 원 아파트 매수에 필요한 현금을 정리하면 다음과 같습니다.- 아파트 매매 잔금: 약 4억 원(매매가 7억 - 대출 3억)- 취득세 및 부대 비용: 약 1,700만~2,000만 원 * 취득세(1.1%~2.2%): 약 770만~1,540만 원 * 지방교육세, 인지세, 법무사 비용, 중개수수료 등 포함- 총 필요 현금: 최소 약 4억 2,000만 원 이상3. 요약 및 제언 - 대출 한도: 연 소득 5,000만 원 기준, 실제 주택담보대출은 3억 원 내외로 보는 것이 안전합니다.- 준비 자금: 집값의 약 60%인 4억 2,000만 원 정도는 현금으로 준비해야 안정적으로 매수할 수 있습니다.- 주의사항: 2026년은 가계부채 관리 정책으로 대출 총량이 제한될 수 있으니, 계약 전 꼭 주거래 은행에서 '스트레스 DSR 3단계' 기준으로 사전 대출 한도 조회를 하시길 권합니다.