답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 종료시 원상복구의 기준은 특별한 약정이 없는 경우 임차인이 임차 목적물을 인도받은 당시의 상태가 기준이 됩니다. 임차인의 고의나 과실로 인한 사항이 아닌 일상의 사용으로인한 마모나 변색 등은 수리 대상이 되지 않을 수 있습니다. 계약서상 세부적으로 복구 특약이 기재되어 있다면 그에 따라야 하므로 계약 단계에서 신중하게 검토한 후 계약을 하여야 하는데, 명확하게 되어 있지 않으면 분쟁의 소지가 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사와 중개보조원의 근본적인 차이는 자격증 여부와 직접적인 중개행위를 할 수있는지 여부로 나누어질 수 있습니다. 중개보조원은 공인중개사 자격증을 보유하지 않은 사람으로서 공인중개사 사무소에 소속되어 현장안내와 일반적인 사무업무 등 단순업무 보조역할만 할 수 있고 계약서 작성이나 중개대상물의 확인 및 설명, 거래조건 협의 등 직접적인 중개행위는 할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 피하기 위해서는 계약전 서류를 꼼꼼하게 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 가급적 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 합니다. 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당등 새로운 권리관계 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물임대차보호법은 사업자등록을하고 임대차 건물을 영업용으로 사용하는 임차목적물 (일시사용을 위한 상가건물 제외) 중 지역별로 정해진 보증금이 일정 기준금액 (예: 서울시 9억원 이하) 이하인 임차인에 한해서 적용됩니다. 하지만 환산보증금을 초과하더라도 대항력, 차임과 보증금 증감청구권, 권리금에 관한 규정, 표준임대차 작성, 계약갱신요구권 등은 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.보증금의 변화가 없거나 이전보다 낮게 전세계약을 갱신한 경우에는 확정일자를 새로 받을 필요 없습니다. 확정일자는 어떠한 사실이 있었다는 것을 공식적으로 인정받는 개념으로서 한번 받으면 계속적으로 효력이 있습니다. 즉, 최초에 받은 확정일자가 계속해서 효력이 있는 상태에서 보증금이 증액된 경우에는 증액된 부분에 대한 보호를 하기 위해 다시 확정일자를 받는 것입니다. 그리고 기존 확정일자는 기존에 받은 날자 기준으로 기존 보증금에 대한 권리를 주장할 수 있는 것이고, 새로운 확정일자는 받은 날 기준으로 증액부분에 대한 권리를 주장할 수 있게 됩니다. 계약서를 새로 작성한 경우 계약서 내용에 이전 계약의 연장인 갱신 계약임을 명기해서 기존 확정일자가 효력을 유지하게 하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 안전하게 보호하려면 계약전에 꼼꼼하게 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등 해당 주택관련한 서류를 확인해보는 것이 중요하며, 대항력과 우선변제권 확보를 위해 전입신고와 확정일자를 가능한 신속하게 확보하시는 것이 필요합니다. 확정일자는 계약서만 있으면 받을 수 있으므로 계약후 즉시 획득하고, 계약후 입주까지의 기간중에 다른 권리관계가 등기부등본상에 기재되지 않도록 계약서상에 "계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당권 등 다른 권리관계 설정 금지" 특약을 넣고 입주 즉시 전입신고를 하시는 것이 필요합니다. 확정일자를 미리 받았어도 전입신고를 해야 비로소 효력(전입신고 익일 오전 0시에 대항력 발생)이 발생하여 제 3자에 대해 임차권을 주장할 수 있게 됩니다. 즉, 전입신고가 되지 않으면 대항력도 발생하지 않고 우선변제권도 효력이 생기지 않음에 유의하셔야 하며, 온라인으로 신청해도 동일한 효력이 발생합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 보호하기 위한 수단으로는 전입신고와 확정일자를 받는 방법, 전세권을 설정하는 방법, 전세보증보험에 가입하는 방법 등이 있으며 중복해서도 설정이 가능합니다.먼저 가장많이 사용되는 방법으로서 전입신고를 하고 거주를하게되면 대항력이 발생하여 제 3자에대해 임차권을 주장할 수 있고, 여기에 확정일자를 받으면 후순위권리자에 대해 우선적으로 배당을 받을 수 있는 우선변제권이 발생합니다. 등기부등본상에 전세권을 설정하면 계약 종료 후에도 보증금을 받지 못하는 경우 즉시 경매 신청하여 배당을 통해 보증금을 돌려받는 절차를 밟을 수 있으며, 기본적으로 주택임대차보호법의 적용을 받을 수 있기에 전세보증금 보호에 좋은 방법입니다.전세보증보험에 가입하면 임대인이 계약종료에도 보증금을 반환해주지 않는 경우 보증이행청구를 하면 비교적 신속하게 보증금을 돌려받을 수 있습니다.일반적으로 보증금이 소액인 경우는 전입신고와 확정일자로 진행하고, 보증금이 많거나 전세가율이 높은 경우에는 전세권 설정 또는 전세보증보험에 가입으로 진행하는데, 전세권은 설정에 비용이 소요되고 집주인의 협조가 필요하다보니 전세보증보험 가입이 가장 효율적일 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.제 3자에게 임차권을 주장할 수 있는 대항력은 전입신고를 하고 거주를 했을 때 효력이 발휘되고 여기에 확정일자를 받으면 우선변제권이 발생합니다. 즉, 주민등록이 유지되어야만 대항력과 우선변제권이 효력이 있으며 퇴거하게되면 이러한 효력이 모두 사라지게되어 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있다보니 보증금을 받을 때까지 주민등록을 유지하고 짐도 일부 남겨 놓는 등의 조치를 하는 것입니다. 계약종료에도 보증금을 받지못하게되면 임차권등기명령을 신청하여 임차권 등기가 이루어진 후에 이사를 하셔야 대항력과 확정일자를 유지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사는 6과목중 5과목이 법과목인 만큼 법을 전공하였거나 학습에 최적화된 상태인 분이라면 단기간이라도 1차 시험에 합격할 수 있을 것입니다. 하지만 그렇지 않은 경우라면 합격이 쉽지 않을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 공인중개사 2차 과목중에서 가장 수험생에게 어려운 과목이 공법입니다. 공법은 시험범위가 워낙 넓다보니 인강 등을 통해 강사들이 중요하다고 짚어주는 부분을 집중적으로 학습하는 것이 효율적입니다. 반복적으로 주요부분 학습 및 모의고사 풀이를 통해 점수 관리를 하는 것이 좋습니다.