답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기준시가는 국세에 초점이 맞춰져 있고 공시지가는 토지에 초점이 맞춰져 있으며, 양도세, 상속세, 증여세 등 국세를 다룰 때는 “기준시가”를 적용합니다. 실거래가를 적용하기 어려운 예외적인 상황에 적용되는 토지와 건물의 적정가격이 “기준시가”인데, 정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하며, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있으며, 정부에서는 이러한 차이를 점차 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높이고 있습니다. 그러나 공시지가, 공시가격을 올리면 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2024년에는 2020년 수준으로 인하 적용하게 되었습니다. (토지 65.5%, 단독주택: 53.6%, 공동주택: 69%)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.간주임대료 계산시 보증금에서 3억원을 차감하는 이유는 간주임대료는 보증금 합계액이 3억원을 초과하는 금액에 대해서 과세되기 때문에 보증금 합계액에서 3억원을 차감하는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대부분의 나라에서도 수도권의 쏠림 현상은 있습니다. 다만, 일본이나 중국은 우리처럼 수도에만 몰리지는 않고 일본은 도쿄, 오사카, 교토, 중국은 상하이, 베이징, 선전, 충칭 등의 집값이 비쌉니다. 그 외에도 많은 도시들이 있는데, 도시 외곽의 시골은 빈집도 많고 가격이 저렴합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 종합소득세가 시행되고 있는데, 부부의 경우 경제 공동체이며 주택의 경우 공동으로 관리되므로 합산하여 과세하게 됩니다. 부부 중 한명이 높은 소득을 얻더라도 다른 한명의 소득이 적으면 세금 부담은 줄게 되며, 부부의 종합소득이 공동으로 간주되어 과세 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인과 임차인 모두 말없이 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간을 경과하여 갱신되는 묵시적 갱신은 2년(1년 계약 기간이라도 2년 경과 필요)이 지나야 가능합니다. 1년 계약이라도 임차인은 2년 거주를 주장할 수 있으나 임대료는 임대인과의 계약에 따라 달라질 수 있습니다. 1년이 경과하여 계약 갱신되고 나서 2년이 되기 전에 전출하시려면 계약을 깨는 임차인이 손해를 부담해야 하므로 임대인과의 협의에 따라서 후속 세입자를 구하고 복비를 부담하는 등의 책임을 부담해야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.기본적으로 모든 소득에는 과세를 하는 것이 정부의 방침입니다. 따라서 주택임대사업에 대해서도 과세를 하게 되는데, 등록을 하지 않으면 과세를 할 수 없기에 당근책으로 공제를 더 해주는 것입니다. 등록을 하지 않으면 등록하지 않은 기간에 대해 매월 가산세를 부과할 수 있으므로 등록하고 영업을 해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택을 월세 놓게 되면 소득세 신고를 해야 하는데, 아래와 같이 경우에 따라 소득세 규정이 다르게 적용됩니다.1주택인 경우는 월세나 전세보증금에 대해 비과세. (단, 주택가격 시가 12억 이하, 12억 초과시 월세 임대소득 과세)2주택인 경우는 월세는 과세, 전세는 비과세. (연간 2천만원미만이면 분리과세 선택 가능)3주택자 이상인 경우는 월세 전세 모두 과세.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.그동안 부동산 가격이 많이 인상되다보니 양도소득세 9억원은 서울시 대부분의 주택에 적용되기에 고가라고 하기에는 형평성에 맞지 않는다며 조세저항이 거세져 12억원으로 인상된 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.24년 1월부터 25년 12월 까지(27년 12월까지로 확대예정) 한시적으로 시행되므로 기존 임대사업자는 해당되지 않습니다. 전용면적 60m2이하에 수도권 6억원, 지방 3억원이하에만 해당됩니다. 아파트는 제외 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세 계약 갱신은 3가지 방법이 있습니다.먼저 묵시적갱신은 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 계약갱신거절이나 임차조건 변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 별도의 통지를 하지 않은 경우 자동적으로 갱신 되는 것으로, 동일한 조건으로 2년간 계약한 것으로 됩니다.  묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있고 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다. 계약조건이 동일하니 확정일자를 새로 받을 필요 없으며 몇번이라도 이런 식으로 갱신이 가능 합니다.두번째는 계약갱신요구권을 사용하는 것인데 계약 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 사용할 수 있으며 동일한 조건으로 2년간 연장되며 임대인은 5%한도에서 보증금 인상이 가능합니다. 계약 기간중 1회만 사용가능하고 갱신 확정후 언제든지 계약해지 통지 가능하고 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있습니다.세번째는 합의에 의한 갱신인데 이 경우에는 신규 계약이 되므로 금액, 조건, 기간등 을 모두 변경할 수 있습니다.그리고 보증보험은 어느 경우이든 자동갱신되지 않으므로 추가로 가입해야하고, 확정일자는 보증금이 증가된 경우만 새로 받으면 됩니다. 이 경우, 계약서에 이전 계약서의 갱신임을 명기하고, 최초 계약서에 기재된 보증금은 확정일자에 의해 계속 유효하게 보장되므로 각각의 계약서를 잘 보존해야 합니다.