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상가 월세 부동산 독점계약시 양수양도
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 대한 전속중개계약을 체결한 경우에는, 반드시 해당 부동산을 통해 거래를 하셔야 하고, 이를 위반시에는 소유자가 전속중개계약을 맺은 공인중개사가 아닌 다른 공인중개사를 통해 거래시에는 중개수수료 전액, 직접 발견한 상대방과 거래시에는 중개수수료 50%를 위약금으로 지급해야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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전세계약 연장 시 2년 꽉 채워서 살아야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 임대인이나 임차인 모두 아무런 연락없이 계약종료 6개월전에서 2개월전 기간이 경과하여 묵시적 갱신이 되었다면 3개월 전에만 고지하면 보증금을 받고 퇴거 하실 수 있습니다. 하지만 상호 합의하에 갱신이 된 경우라면 연장된 기간을 채우셔야 하고 중간에 퇴거하는 경우에는 계약기간 종료까지 보증금을 받을 수 없으므로 보통 복비를 부담하고 후속세입자를 들여서 보증금을 받는 방법을 택하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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신탁 월세 계약 어떤경우에 안전한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우 임대동의서가 필요합니다. 신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 등기소나 인터넷등기소에서 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 또한 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 합니다. 부동산의 신탁은 등기부등본 갑구에 나타나 있으며, 신탁원부를 보면 부동산담보신탁계약서가 첨부되어 있는데 내용 중 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하시면 됩니다. 보통 오피스텔 건축시 건축주(실제 소유자)가 일정비율 이상의 대출을 받으면 은행에서도 불안하므로 신탁회사의 대출로 변경하게 되고 해당 건물에 신탁등기가 되는데, 이렇게 되면 법적으로는 신탁회사(법적 소유자) 소유가 되는데, 실제 소유자가 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 것이므로 동의서는 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다. 그리고 임대차를 갱신하는 경우에도 신탁회사와 우선수익자의 동의를 받아야 합니다. 신탁등기된 건물에 대한 거래는 소유자가 나누어져 서로 책임을 미룰 수 있으니 주의를 요합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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신혼희망타운 신청하려는데 세대주가 신청해야 가산점이 붙나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신혼희망타운 청약은 세대주나 세대원간의 차이는 없으며, 해당시도 거주기간, 주택청약종합저축의 납입 인정 횟수, 무주택 기간 등을 계산하여 점수가 높은 사람이 신청하는 것이 유리합니다. 거주기간은 2년 이상 3점, 1년이상 2년미만 2점, 1년 미만 1점, 주택청약종합저축 납입 횟수는 24회 이상 3점, 12~23회 2점, 6~11회 1점, 무주택기간 3년이상 3점, 1년 이상 3년미만 2점, 1년미만 1점 입니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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1인가구로 청약신청하려면 60제곱미터 이하만 가능한건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초 특별공급인 경우 1인 가구일때 전용면적 60제곱미터 이하만 청약이 가능합니다. 하지만 일반 공급에는 제한이 없으므로 30평대 청약도 가능 합니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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부동산 공시가격 산정체계 또 다시 바뀌는 건가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 부동산 재산세 및 종부세에 적용되는 공정시장가액비율을 상향시킬것으로 예상되고 있습니다. 현재 아파트에 대한 공정시장가액비율은 69%인데 이것을 80%까지 인상 시키는 안이 검토중이라고 합니다. 대선전 세금으로 부동산을 잡지 않겠다고 하였으나 최근 세수 부족등으로 세금 인상이 불가피한 상황이 되고 있다보니 어쩔 수 없는 수순인 것 같습니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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집 장기보유하는게 무조건 답일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구체적으로 주어진 상황을 알 수가 없으므로 일반적인 상황을 기준으로 예상하여, 신규 아파트 입주이고 주변에 인프라가 아직 제대로 구축되지 않았으나 향후 점차 보완될 예정이라면 향후 점차 아파트 가격이 오를 수 있을 것입니다. 이러한 경우 초과이익이 없다면 2년 미만에 매도해도 별다른 영향은 없을 수 있지만, 아파트 가격이 오른다면 양도세 절감을 위해서는 보유기간을 길게 가져가야 과도한 양도세를 피하고 장기보유 특별공제를 받을 수 있습니다. 주변의 개발계획이나 여건 등을 잘 파악하여 현명한 결정을 내리시기 바랍니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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상가 뺄때 주인에거말하는시기 언제일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가건물 임대차보호법에 따르면 임차인은 계약종료 6개월전에서 1개월전 사이에 계약갱신을 요구할 수 있습니다. 하지만 갱신 거절에 대한 기간은 제한되어 있지 않은데, 판례에 따르면 임대차 기간 종료 1개월전에서 만료일 사이에 갱신을 거절하더라도 계약만료일에 종료한다고 보았으므로, 임차인은 계약종료 6개월전에서 계약 종료일까지 사이에 갱신을 거절할 수 있습니다. 이는 법적으로 보장되어 있고 판례도 있으므로 주인이 막을 수 없는 사항입니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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로또 청약은 여전히 인기가 좋은가 보네요...
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직도 금리가 높은 편이고 수도권은 대출 규제에 지방은 양극화영향으로 투자심리가 위축이 되는 등 전반적으로 부동산 시장이 침체되어 있는 상황입니다. 하지만 전국적으로 주택의 구매를 원하는 사람은 여전히 많으며, 특히 수도권 주요지역의 주택을 원하는 사람들이 많다보니 로또 청약이 나오면 높은 청약 경쟁률을 보이게 됩니다.
경제 / 부동산
25.08.19
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전세계약 연장시 암묵적 계약을 하면?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전사이의 기간을 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 지나가게되면 묵시적갱신이 이루어집니다. 이 경우 별도의 재계약을 하지 않아도 2년간 자동으로 계약기간이 연장되는데, 전세대출과 전세보증보험은 별도로 연장해야하므로 필요한 경우 기존계약서의 특약난에 연장된 기간을 기재하고 임대인과 임차인의 사인이나 날인을 하여 연장조치하시면 됩니다. 기존에 가입되어 있는 경우 전세보증보험은 공인중개사의 확인을 필요로하지 않지만 전세대출은 기관에 따라서 규정이 다를 수도 있으므로 사전에 은행 대출담당자에 연락하여 확인해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.08.18
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