집주인이 임대사업자에서 일반인으로 바뀌면 보증보험 한도가 내려가나요?
지금 살고 있는 전세집의 임대인이 임대사업자여서 보증보험도 가입했고, 딱 집의 보증금만큼 한도가 나오는 상황입니다.
그런데 집주인이 급하게 집을 팔아야한다고 하시고 집을 올리셨는데, 보증 보험 자체는 승계가 되지만 집을 사려는 사람이 임대사업자가 아니라서 보증 한도가 낮아지고, 저희 보증금을 커버하지 못한다고 하시네요?
부동산에서는 저희보고 보증금을 내리고 그만큼 바로 돌려드릴테니 차액을 월세로 요구드릴 수도 있다- 하시는데, 저는 대출을 저금리로 받아서 웬만하면 월 몇십 정도 손해를 보게 될 예정입니다.
보증보험을 해지할 수도 없는 노릇이고 저는 눈뜨고 코 베이는 기분인데요.. 정말 이런 경우에 보증 한도가 유지가 안 되나요?? 미리 감사드립니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
집주인이 임대 사업자에서 일반인으로 변경될 때 전세 보증 보험 한도가 줄어들 수 있다는 말씀은 사실일 수 있습니다. 몇 가지 이유와 대처 방안을 살펴보겠습니다.
1. 보증 한도 감소 가능성 : 임대 사업자와 일반 임대인은 주택 가격 평가 기준이나 보증 배율 등 보증보험 가입 요건에서 차이가 있습니다. 집주인이 일반인으로 바뀌면 주택 가격이 재 산정 되거나 선 순위 채권(담보 대출 등)이 다시 평가 되어 보증 한도가 낮아질 수 있습니다. 특히 주택 가격의 90% 또는 공시 가격의 140% 등을 기준으로 한도가 책정될 수 있습니다.
2. 대처 방안 :
보증 보험사 직접 문의 : 가장 먼저 현재 가입된 보증 보험사(HUG 또는 HF)에 직접 문의하여 보증 한도 변경 여부와 필요한 서류를 정확히 확인하셔야 합니다. 부동산 등기부 등본, 매매 계약서 사본, 변경된 임대인 정보 필요할 수 있습니다.
임대인 및 매수 인과 협상 :
1) 잔금 일부 반환 요청 : 보증 한도 하락이 예상된다면, 새 매수 인에게 전세 보증금 일부를 반환 받아 보증 한도 내로
맞추거나, 매수 인의 대출 시 선 순위 채권을 줄이도록 협의하는 것이 좋습니다.
2) 월세 전환 신 중 검토 : 현재 저금리 대출을 받고 계시다면 월세 전환은 금전 적으로 불리할 수 있으니 매우 신중 하
게 결정하시고, 가능하다면 보증금 조정을 통해 월세 전환 없이 협의하는 방법을 찾아보세요
계약 해지 검토 : 만약 위 방법들로 해결이 어렵거나 매수 인이 비협조적이라면, 계약 갱신 거절 또는 협의 해지를 통해 새로운 집을 찾아보는 것도 고려해 볼 수 있습니다.
결론적으로, 현재 상황에서는 무엇보다 보증 보험사의 정확한 답변과 주택의 현 시세 및 선 순위 채권 유무를 파악하는 것이 중요합니다. 차근 차근 확인해 보시면 분명 해결책을 찾으실 수 있을 거예요.
1명 평가안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
일반적인 전세보증보험은 공시가격의 126%가 적용되지만 임대사업자가 의무 가입하는 임대보증금 보증은 주택의 종류, 금액 그리고 가입시기에 따라서 상이한데, 2025년 6월 4일 전에 등록한 공동주택이며 9억 미만인 경우에는 150%, 2025년 6월 4일부터는 공동주택이고 9억 미만은 145%, 9억~15억은 130%, 15억 이상은 125%이며 단독주택이고 9억 미만은 190%, 9억~15억은 170%, 15억 이상은 160%이 적용됩니다. HUG홈페이지에서 확인 하실 수 있습니다.
보증보험을 해지할 수도 없는 노릇이고 저는 눈뜨고 코 베이는 기분인데요.. 정말 이런 경우에 보증 한도가 유지가 안 되나요?? 미리 감사드립니다.
==> 임대인이 주임사인 경우 보증보험 가입의무가 있고 관련 법령에 따라 엄격히 규정하고 있지만 비 사업자인 경우에는 관련 내용에 대한 의무사항이 없기 때문에 임차인 본인들이 해결해야 하는 사항입니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
결론부터 말씀드리면 집주인의 말은 사실일 가능성이 매우 높은데 이는 집주인이 임대사업자일 때 가입했던 보증보험은 한도가 넉넉했지만 일반인인 새 주인으로 바뀌면 전세보증금 반환보증으로 상품이 바뀌기 때문입니다. 이때는 공시가격의 126%까지만 가입이 가능해 한도가 확 줄어들고 기존 보험은 승계되지 않습니다. 보증금을 낮춰 안전을 확보하시면서 월세 전환으로 인해 질문자님이 더 내게 되는 비용은 집주인에게 일시불 보상이나 월세 차감 형태로 확실하게 요구하셔야 합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
임대사업자가 일반인 임대인으로 변경되면
보증보험 한도는 실제로 낮아질 수 있습니다
부동산 말 자체는 가능한 상황이 될수 있습니다
하지만 이걸 이유로 세입자에게 보증금 조정을 요구하는 것은 법적으로 강제할 수 없습니다
문제는 세입자의 문제가 아니라 매수자·매도자의 문제입니다
절대 먼저 양보하지 마시고, 필요한 경우 협상 카드로 활용하시는 것이 좋습니다
이사비용및 기타비용을 요구해서 된다고 할때 협의를 하시기 바랍니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
임대사업자 -> 일반인 전환 시 보증보허 한도 유지 불가합니다. 보증금 보증 일부만 가능 OR 보험 불가가 현행 실무입니다.
임차인 입장에선 별도의 협상, 대출 상환 등 고민이 필요하고 기존 주택도시보증공사 등 보험사에 한도 가입 가능액을 반드시 직접 문의하시는게 가장 정확합니다.
감사합니다.