답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시가격은 정부의 “부동산가격공시제도”에 의한 가격을 말하며, 정부에서 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하며 이 가격을 기준으로 각종 과세를 하게 됩니다. 재산세는 과세표준에 구간별 세율을 적용하여 과세되는데, 재산세 과세표준 = 시가표준액(공시가격과 동일) x 공정시장가액비율 으로 계산됩니다. 즉, 재산세 과세표준은 공정시장가액비율에 비례해서 적용됩니다.현재 공정시장가액비율은 1주택자 재산세 부담 완화를 위해 2023년 적용했던 공시가격 3억이하 43%, 3억초과 6억이하 44%, 6억초과 45%가 동일하게 적용되고, 그 외의 주택은 60%, 토지 및 건축물은 70%가 적용되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역내 실거주 의무 유예는 토지거래허가구역으로 지정된 전 지역에 적용 예정입니다. 국토교통부에서는 무주택자가 토지거래허가구역내에서 세입자를 낀 주택을 구입하는 경우 적용되는 실거주 의무 유예 기간을 당초 올해말까지에서 내년 말까지로 연장(신청일 기준)하며, 임차인의 주거안정성을 높이기 위해 실거주 유예 인정범위도 세입자가 1회 계약을 갱신(최장 2년)하는 경우까지 연장을 허용한다고 밝혔습니다. 정부에서는 관련 부동산 거래신고법 개정안을 18일 입법예고하고 10월 1일 시행할 예정입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택에 대한 확정일자는 계약서 원본을 가지고 주민센터를 방문하거나 온라인 인터넷등기소에서 받으시면 되고, 상가 임대차가 있는 경우에는 상가 임대차 계약서 원본을 가지고 소재지 관할 세무서를 방문하여 받으시면 됩니다. 일반적으로 확정일자를 받기위해 임대인에게 연락을 취할 필요는 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.예전에 지어진 아파트는 현대그룹 소속 건설사였던 현대건설, 현대산업개발, 고려산업개발이 모두 현대 명칭을 가지고 지어졌었으므로 아직도 현대라는 이름을 가진 경우도 많습니다. 최근에는 현대건설은 HILLSTATE 와 하이엔드 브랜드로 THE H, 현대산업개발은 IPARK, 고려산업개발은 두산그룹에 인수되어 두산 WE'VE로 변경되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난해에 부동산을 매수한 외국인 중 65%가 중국인이었으며 중국인이 다수 거주하는 경기 부천, 화성, 안산 등을 많이 구입했다고 합니다. 외국인에 대한 부동산 구입 규제는 외교 관례상 상호주의에 입각해서 이루어지므로 상대국가에서 금지한다면 우리도 금지하는 방식으로 이루어지고 있어 중국인의 매수를 금지 하는 것이 현실적이지는 않지만 만일 법안을 세운다고 해도 전체 부동산에서 외국인이 차지하는 비중이 1.1% 수준이기에 큰 영향을 미치지는 않을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.민영주택의 경우 특별공급과 일반공급이 있는데, 민영주택의 특별공급은 다음의 절차를 거칩니다. 최초 점수에의한 당첨자 선정 -> 같은 주택형 신청자중 낙첨자들 중 추첨하여 미달 세대 당첨자와 예비당첨자 선정(미달 있는 경우) / 같은 주택형 신청자중 낙첨자들 추첨하여 예비번호 부여 (미달 없는 경우)민영주택의 일반공급은 점수 순위에 따른 가점제와 추첨에 의한 추첨제가 있는데, 가점제는 1순위 청약자내의 순서를 가리는 것으로 무주택기간 15년 이상이면 총32점, 부양가족수 최대 6명일때 총35점, 청약통장 가입기간 15년이면 총17점으로 구성됩니다. 가점제 적용방법은 HUG홈페이지 ( https://www.khug.or.kr/khmb/m/hg/lg/hglg000019.jsp ) 에서 확인 가능합니다. 추첨제인 경우 추첨제 물량 중 75%를 1순위 무주택에 배정 -> 25%를 1순위 무주택자 + 1순위 1주택자(유주택자)에 배정 -> 1순위에 해당하는 자 중 입주자로 선정되지 않은 자에게 공급되며, 60m2이하는 가점제 40%이하, 추첨제 60%이상 / 60m2초과85m2이하는 가점제 40%이하, 추첨제 60%이상 / 85m2초과는 추첨제 100% 가 적용됩니다.특별공급의 조건은 주택공급에 관한 규칙 개정에 따라 변경될 수 있으며 입주자격조건 및 당첨자 선정기준 등은 분양시점의 입주자 모집공고문을 확인해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상가에 공실률이 높게되면 임대 수익이 줄어들게되는 반면 공실여부와 관련없이 일정 부분의 관리비와 세금, 대출이자 등은 계속지출되므로 공실이 생겼다고 바로 가치가 떨이지지는 않지만 공실상태가 길어지면 상가 건물의 가치 하락으로도 이어질 수 있습니다. 상가 투자시에는 단순한 수익률이 아닌 공실에 의한 손실 및 운영경비 등을 반영한 순영업수익률을 확인하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이 임차인의 계약갱신청구권에 대해 주택임대차보호법 제6조의3에 기술된 사항에 해당하는 사유가 있는 경우 이를 거절할 수 있는데, 대표적인 사유가 목적 주택에 직접 거주하려는 경우이며 이렇게 거절하게되면 임차인은 퇴거하여여 합니다. 다만 임대인이 직접거주를 목적하여 갱신거절 했다가 제3자에게 임대한 경우에는 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산 월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인의 고의나 과실로 인한 것이 아닌 사유로 전세나 월세 등의 임대차로 계약한 주택에 설치된 제품에 문제가 발생한 경우, 도어락 장치의 건전지나 형광등 교체 같은 소액이고 간단한 수리가 아니라면 임대인에게 수선 의무가 있으므로, 임대인에게 수리를 요청할 수 있습니다. 이러한 수리 의무는 특약으로 배제될 수도 있으므로 먼저 계약서를 확인하시고 별다른 사항이 없다면 임대인에게 먼저 수리를 요청해보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약 기간은 임대인과 임차인간에 합의만 된다면 얼마든지 기간을 길게할 수도 있고 짧게할 수도 있습니다. 하지만 주택임대차보호법에 "기간을 정하지 아니하거나 2년 미만으로 정한 임대차는 그 기간을 2년으로 본다. 다만, 임차인은 2년 미만으로 정한 기간이 유효함을 주장할 수 있다." 라고 되어 있으므로 일반적으로 2년으로 계약을 하는 경우 많습니다. 그리고 만일 기간을 10년으로 한다면 임대인은 여러차례 보증금을 인상할 기회를 놓치는 것에 대한 보상 차원에서 임대차 가격 상승분을 고려하여 전세보증금을 크게 올려잡을 것이고 임차인은 이에 동의하기가 어려울 수 있어 타협점을 찾기가 쉽지 않은 점 등의 사유로 계약기간을 2년을 초과하여 길게 잡는 경우는 많지 않습니다.