답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 1년 계약이라도 2년이 경과해야 이루어지므로 1년 계약중 계약종료 2개월전 시점이 경과하게되면 묵시적갱신이 되는 것이 아니라 기본 계약 기간인 2년을 주장할 수 있게되는 것입니다. (주택임대차보호법에 의해 2년 미만의 계약이라도 기간을 2년으로 보게됩니다.) 대출은 자동으로 갱신되지 않으므로 대출기관에 다시 연장 신청을 해야 합니다. 은행에서 갱신계약서를 요청하는 경우에는 기존 계약서상에 새로운 기간을 기재하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 사용하시면 공인중개사를 통하지 않고 진행하실 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기와 정부의 부동산 규제 등으로 전세에서 월세로 많이 전환되다보니 전세물량이 귀한 상황이 되었으며 더더욱 전세사기에 유의해야 할 상황이 만들어지고 있습니다. 전세사기가 걱정되신다면 가능한 빌라보다는 아파트를 알아보시는 것이 좋지만 요즘 가격이 부담이 되는 것이 현실입니다. 전셋집을 알아보신다면 계약에 앞서 서류를 잘 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다.선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라(보통 다세대주택을 말하는데 다가구나 연립주택도 통칭해서 부르기도 합니다.) 의 경우 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 또한 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부, 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 직접 서류를 뽑아서 확인해 보셔야 하고 계약서에는 계약 이후 전입신고 익일까지 근저당 설정 금지, 계약 후 대출 불가 시는 계약취소 및 계약금 반환 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.현실적으로 전세보증보험에 가입하시는 것이 가장 효과적인데, 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는게 좋습니다. 다가구주택의 경우에는 동일 건물의 임차인들에 대한 최우선변제금액 합계액이 주택 금액의 2분의 1을 초과하게 되면 일부 금액을 돌려받지 못하게 될 수도 있습니다.이때 공인중개사를 통한 계약서가 필요하다는 점도 유의하셔야 합니다. 입주하여 사는 동안에도 주기적으로 해당 부동산의 권리관계와 변동 사항을 확인해 보시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우에 2년간 동일한 조건으로 이루어집니다. 만일 상기의 상황에 부합한다면 이미 묵시적갱신이 이루어진 것이므로 보증금 인상에 대해 거절하실 수 있습니다. 하지만 그렇지 않다면 사실상 협의에 의한 갱신으로 볼수 있는데, 보증금이 증액된 경우에는 계약서를 작성하여 확정일자를 받아야 증액된 1천만원에 대한 권리를 확보하실 수 있습니다. (기존 계약서의 확정일자는 기존 금액에 대한 권리를 부여하므로 기존 계약서도 잘 보관하셔야 합니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집을 보러가셨을 때는 먼저 목적(예를 들어 직장과의 거리 등)에 맞는 주택인지를 확인해보시고, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태 등), 임대료 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 등의 의견 등을 확인하시는 것이 좋습니다. 중점적으로 볼 사항을 미리 준비해가서 확인해 보시는 것이 좋으며, 빠짐없이 잘 확인해 보시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전자계약을 진행하려면 공인중개사를 통해서 진행해야 하는데, 이렇게 공인중개사를 통하게되면 공인중개사는 거래에 대해 책임을져야할 수 있으므로 일반적인 중개와 유사한 중개수수료를 요구할 수 있습니다. 매매에 대한 중개수수료는 거래금액에 따라서 0.4~0.7%의 상한 요율로 책정될 수 있으며 공인중개사와의 협의에 따라서 금액이 결정되고, 별도로 부가세가 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전기나 가스사용은 전입신고와 직접적인 연관은 없으므로 별도로 신청 및 등록하여 사용하실 수 있습니다. 전기는 한전 홈페이지나 한전ON앱에서 회원가입 후 명의변경을 하시거나 국번없이 123으로 한전 고객센터에 연락하여 명의변경 신청하시면 되고, 서울 도시가스를 사용하려면 서울도시가스 공식 홈페이지(https://www.seoulgas.co.kr/)에서 고객서비스 -> 예약서비스 -> 전출입서비스 를 통해서 전입예약 서비스를 등록하시면 됩니다. 지방의 경우에는 해당지역 도시가스 고객센터나 도시가스 홈페이지 등을 통해서 신청할 수 있습니다. 임대차 계약후 거주를 시작하면 즉시 전입신고를 하셔야 대항력이 발생하여 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 있으며, 그렇지 않은 경우에는 보증금을 돌려받기가 어려워질 수도 있으므로 주의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.대한민국헌법 제121조 1항에 "국가는 농지에 관하여 경자유전의 원칙이 달성될 수 있도록 노력하여야 하며, 농지의 소작제도는 금지된다." 라고 되어 있는데, 경자유전이란 농사를 짓는 사람만이 농지를 소유할 수 있다는 뜻입니다. 이는 농지를 투기목적으로 매입해놓고 농사에 활용하지 않는 폐단을 막기위한 규정으로서, 이러한 규정을 어기고 농사를 짓지 않으면 절차를 거쳐 매각 명령을 내리게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자본주의 사회에서는 물가가 계속 오르는 것이 보통입니다. 이는 기업이 수익을 늘리기위해 가격을 올리고, 정부에서 통제하는 중앙은행은 경제가 계속 성장하도록 화폐 공급을 늘리므로 돈의 가치는 떨어지게 되고 자연스럽게 물가가 오르는 것인데 이에 따라서 자연스럽게 부동산 가격도 상승하게됩니다.하지만 상승률이 높은 것이 문제인데, 특히 서울의 아파트 가격이 계속해서 상승하는 이유는, 수요는 많은데 비해 공급이 한정적이고 그에 따른 주택 수요자들의 불안 심리와 정부의 정책이 일관되지 않음 등이 합쳐져서 빚어진 결과로 볼 수 있습니다. 기본적으로 서울의 주택수는 부족한 편인데, 최근 인구가 줄고는 있으나 1인이나 2인 등 소형 가족 가구수가 늘어서 세대수는 줄지 않았고 통계청 자료에 따르면 오히려 주민등록세대수는 2024년도 까지 계속 증가하고 있는 것으로 나타났으며, 주택보급률은 2024년 기준 93.9% 이나, 실제 소유 주택에 실제 거주하는 자가점유율은 2024년 기준 서울은 44.1% 밖에 되지 않았으며 이마저도 노후 불량주택이 많은 것을 감안하면 신축 아파트에 대한 수요는 엄청나게 많다고 할 수 있습니다. 서울에는 예전부터 많은 사람들이 모여 살다 보니 각종 편의시설이 설치되고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등 사람에게 필요한 모든 것이 설치되어있고 그와 관련한 수많은 일자리가 생기고 다양한 수요와 다양한 공급이 발생하고 제공되고 있습니다. 정부와 정치인들도 이러한 곳을 위주로 신경 쓸 수밖에 없어 점점 더 발전하고 사람들을 수용하기에는 주택이 부족하여 이미 포화된 중심지를 벗어나 자꾸 외곽 쪽에 아파트를 건설하는 상황입니다. 국가적으로 장기적인 플랜을 가지고 혁신적인 방법을 동원하지 않으면 점점 더 현 상황이 가속화될 듯합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택수는 세대별로 판단되므로 부부가 각각 1채씩 가지고 있으면 2주택으로 다주택자에 해당합니다. 최근 이슈가 되고 있는 것은 다주택자가 주택을 매도할 때 양도세가 중과되는 것인데, 이는 매도하지 않으면 과세되지 않지만 보유세에 대한 증세도 언급되고 있어서 고가주택을 보유하셨다면 재산세와 종부세가 부담이 좀 될 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택은 주거형태(구조)에 따라 단독주택과 공동주택으로 분류되는데, 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 층수(지하층과 기둥 뿐인 필로티로된 층은 제외)가 3개층 이하에 바닥면적(지하주차장 제외)의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 주로 원룸 등 개별 호실에 대한 소유가 되지 않고 건물전체가 개인이 단독 소유해야 하므로 개별 등기나 분리 매매가 되지 않는 형태입니다.반면, 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 흔히 빌라라고 불리우고 각 호마다 구분소유가 가능하여 개별 등기할 수 있고 분리매매와 임대가 가능합니다. 실제 외관으로 볼 때는 잘 분간이 되지 않는데 건축물대장을 확인하면 다가구인지 다세대인지 확인할 수 있습니다. 빌라는 건축법상의 용어가 아니며 보통은 다세대주택, 연립주택 등을 빌라라고 하는데, 다가구주택도 포함하여 빌라라고 통칭하기도 합니다.