답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지임대부 분양은 토지에 대한 소유권을 공공이 보유하고 건축물에 대한 소유권만 분양자가 가지는 분양 형식으로 일반분양에 비해 저렴한 가격에 무주택 서민들이 자가 주택을 소유할 수 있게하는 제도입니다. 하지만 토지의 소유권이 공공에게 있어서 토지에 대한 임대료를 납부해야하며 일반 분양과 같이 시세차익을 기대하기 어려운 단점이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울시의 전세사기 건수는 2025년도 3304건으로 2024년의 4198건보다는 줄었으나 여전히 많이 발생하고 있음을 보여주고 있습니다. 전세사기를 방지하기 위해서는 계약전에 서류를 꼼꼼하게 확인하셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 확인하여 가등기, 가압류, 압류, 경매 등은 있으면 피하시고, 저당권 등도 조심하셔야 합니다. 소유자와 계약자 일치여부를 확인하고 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부를 확인해야 합니다. 선순위 권리(저당권 등)가 가급적 없거나 적어야하는 데 빌라의 경우 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는것이 바람직 합니다. 전입세대내역서 및 확정일자 부여현황 조회로 임차인들의 현황도 확인하셔야 하고 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시는 것이 좋으며, 계약 전 인터넷으로 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력(거주와 전입신고)과 확정일자(전월세신고시 무료로 획득 가능)는 기본적으로 획득해야 합니다.가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며 전세 보증보험 가입은 필수인데, 보증보험에 가입하려면 조건을 만족해야 하므로 계약전에 미리 확인하셔야 합니다. 단독,다중,다가구주택의 경우 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한금액이 주택가액의 80% 를 넘으면 가입이 되지 않는데 이렇게 전세보증보험 가입이 안되는 집은 피하시는것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 다주택자라서 직접거주가 우려되는 상황인것으로 판단됩니다. 임차인은 기존 계약기간까지는 계속거주할 수 있지만 임대인이 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하는 경우 이사를 가셔야 할 수 있습니다. 집주인의 직접거주는 집주인 본인이 전입을할 수도 있고 가족이 전입을 할 수도 있는데, 만일 이렇게 직접거주를 사유로 임차인을 내보내고 다시 다른 임차인을 들이게되면 갱신거절 당시 월차임(보증금의 환산 월차임 포함) 3개월분, 제3자에게 임대하여 얻은 환산월차임 – 갱신거절 당시 환산월차임의 2년분, 갱신거절로 임차인이 입은 손해액 중 가장 큰 금액으로 손해 배상해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지면적에 비해서 인구밀도가 매우 높은 우리나라의 특성상 일반적으로 부동산은 물가상승률보다 높은 비율로 상승하므로 좋은 위치의 부동산을 구입해놓으면 시간이 경과함에 따라서 높은 수익률을 거두는 경우가 많습니다. 하지만 부동산은 경기와 금리, 환율, 정부의 정책 등 여러가지 요소에 영향을 받으므로 비교적 안정적인 가치를 가지는 금이나 경기에 따라서 영향을 많이 받는 주식과는 다른 특징으로 가지고 있으므로 여러 상황에 대처하기 위해서는 부동산과 금, 주식, 채권 등 다양한 포트폴리오로 자산을 구성하는 것이 바람직합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.버팀목허그 전세대출인 경우 임차주택의 보증금 상한에 대한 규정은 있으나 월세에 대해서는 별도 제한 규정이 없으므로 보증금만 규정에 맞는다면 대출 심사 제한이되지는 않을것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실제 거주하신 기간동안 월세를 납부해야하므로 실제거주기간에 맞게 납부된 것인지 납입 횟수를 확인해 보시면 될 것입니다. 즉, 1년이면 납부횟수 12회, 2년이면 24회 납부가 된 것인지 확인하시면 될 것이고 마지막 달에 일자 차이가 있다면 일할계산을 할 수도 있습니다. 주택에 설치된 옵션에 대해서는 건전지 교환 등 간단한 비용이 아니라면 임대인이 수리를 해주어야 하므로 고장 발생시 임대인에게 수리요청을 했는데도 조치가 되지 않아서 직접 수리한 사항이라면 임대인에게 수리비용을 청구할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 임대차가 종료되면 세입자는 짐을 빼고 임대인은 집의 상태를 확인한 후 보증금을 반환해주게 됩니다. 이때 보증금 반환과 임차목적물 반환은 민법상 동시이행관계에 있습니다. 만일 보증금을 제때에 돌려주지 않는다면 세입자는 동시이행의항변권을 주장하며 보증금 반환시까지 목적물을 점유할 수 있고 임차권등기명령을 신청할 수 있습니다. 이때 세입자는 계속해서 거주할 수는 있지만 월차임(월세)은 납부해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신축아파트는 실제입주와 관련없이 입주기간 중에 잔금을 치른날로부터 관리비가 부과될 수 있으며, 입주 지정일이 경과하면 입주지정일 다음날부터 관리비가 부과될 수 있습니다. 하지만 실제 입주를 하지않은 경우에는 일부 관리비가 부과되지 않을 수도 있으므로 분양계약서를 확인해보시고 관리사무소에 입주전 관리비에 대해 문의해 보시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.큰금액이 들어가는 전세주택은 계약전에 꼼꼼하게 살펴보셔야 이후 문제가 없을 수 있으므로 여러번 살펴보고자 하는 마음은 이해됩니다만 기존 세입자의 입장에서는 사생활이 침해될 수 있기에 집을 보여주는 것을 꺼리게되고 여러번에 걸쳐 방문한다면 보여주는 것을 거절할 수도 있으며 이러한 거절을 막을 방법이 없으므로 될수록 방문 횟수를 줄이시는 편이 좋습니다. 대신 방문시에 빠짐없이 확인을 하는 것이 중요한데, 집을 보러가셨을 때는 먼저 목적(직장과의 거리 등)에 맞는 주택인지를 확인해보시고, 주변 환경 (교통, 마트, 은행, 병원 등 편의시설), 건물 상태 (채광상태, 노후상태, 건물의 균열이나 누수 상태, 벽체상태 - 습기로 인한 곰팡이나 벽지 들뜸, 배수상태, 수압상태, 소음 상태, 보일러 상태, 에어컨상태 등), 임대료 시세 (부동산 몇 곳 방문 문의), 주민 의견 청취 등 중점적으로 볼 사항을 미리 정리해가서 빠짐없이 잘 확인해 보시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빌라는 공동주택으로 분류되며 공동주택가격은 “부동산 가격공시에 관한 법률”에서 규정한 절차에 따라 국토교통부장관이 공동주택에 대해 매년 공시기준일 (매년 1월 1일: 정기공시, 6월1일 추가공시) 현재의 적정가격을 조사 산정하여 매년 4월 30일까지 공시하는 가격입니다. 따라서 3월 13일 현재 시점이라면 2025년도 가격으로 계산하시면 됩니다.