월세잡 구하려 하는데 당장입주 아니고 한낼 내입주 가계약 시..

Question

5월 말에 집 구해서 6월에 입주하려 했는데 혹시 가계약을 한다면 1-2주 뒤에 입주 가능 할까요?

아님 그 전 입주 원하시는 분 생기면 가계약 파기하고 그분이 입주 할 수도 있는건가요?

Answer 1

안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.

오타가 좀 있으셔서 제가 정확히 이해한게 맞는지 잘 모르겠지만, 제가 이해한 바로는 5월 말에 집을 구할때 입주시기 문제로 행여나 마음에 드는 집을 놓치게 될까 봐 걱정이신걸로 보여집니다.

결론부터 말씀드리면 통상적으로 집을 구하는 시점과 실제 입주 예정일 사이의 간격이 1주일에서 2주일 정도라면, 굳이 임시적인 가계약 단계를 거치기보다는 곧바로 정식 본계약을 체결하는 것이 일반적이며, 설령 가계약금을 먼저 입금하셨더라도 구체적인 조건이 합의되었다면 집주인이 더 일찍 들어올 사람을 찾았다는 이유만으로 일방적인 파기를 하기는 법적으로 매우 어렵습니다.

부동산 실무에서 가계약은 마음에 드는 매물을 선점하기 위해 정식 계약서를 작성하기 전 임시로 일정 금액을 걸어두는 절차를 의미하지만, 입주일이 얼마 남지 않은 상황에서는 곧바로 본계약금을 지불하고 계약을 확정 짓는 경우가 많습니다.

만약 가계약의 형태를 취하더라도 판례는 임대차 목적물과 보증금 및 월세 그리고 입주일 등 계약의 핵심적인 사항에 대해 당사자 간에 구체적인 의사 합치가 이루어졌다면 정식 계약서 작성 전이라도 유효한 계약이 성립한 것으로 인정하고 있습니다.

따라서 5월 말에 집을 알아보시고 1주에서 2주 뒤인 6월 초중순으로 입주일을 명확히 협의하여 가계약금이나 본계약금을 지급하셨다면 집주인은 그 합의된 기간 동안 해당 주택을 다른 사람에게 임의로 넘기기는 어렵습니다.

어렵다고 말씀드린 이유는, 만약 집주인이 본인의 변심으로 더 일찍 입주할 세입자를 받기 위해 일방적으로 계약을 깨고자 한다면, 별다른 약정이 없는 한 법령에 따라 단순히 받은 금액만 돌려주는 것이 아니라 그 배액을 상환해야 하는 책임을 지게되기 때문입니다.

그러므로 원하시는 시기에 맞는 매물을 발견하신다면 공인중개사를 통해 입주일과 금액 조건을 명확히 특정하시고 관련 내용을 문자메시지 등 객관적인 기록으로 꼼꼼히 남겨두시어 안심하고 이사를 준비해 보시기 바랍니다.

Answer 2

안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.

일단 입주부분은 해당 주택상황과 임대인 협의를 통해 1~2주내 입주가 가능할수도 있습니다, 꼭 일정기간을 두어야하는 규정이나 제한은 없기 떄문입니다, 그리고 가계약은 해당 주택에 대해서 정식계약전까지 확보하기위해 하는 것으로 가계약후 다른 사람과 이중계약을 할수는 없습니다. 물론 가능성이 0%는 아니나, 이런 일이 실제로 벌어지는 경우 계약금배액을 상환하고 진행하여야 하기에 실제 합의해지가 아닌 이상 일방적으로 진행할수는 없습니다.

Answer 3

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

가계약의 상황에 따라서 조건이 달라질 수 있지만 구체적인 합의를 하고 증빙자료도 남아있다면 임대인측이 계약해지를 위해서는 계약금의 2배를 배상해야 계약파기를 할 수 있습니다. 가계약시 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의해서는 최소할 수 없습니다. 취소를 원한다면 "본 가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 가계약금을 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요합니다.

Answer 4

5월 말에 집 구해서 6월에 입주하려 했는데 혹시 가계약을 한다면 1-2주 뒤에 입주 가능 할까요?

아님 그 전 입주 원하시는 분 생기면 가계약 파기하고 그분이 입주 할 수도 있는건가요?

===> 1-2주 후에 입주할 수 있는 원룸을 찾는다면 가능합니다. 네 가능하지만 경제적인 손해여부를 가지고 신중한 판단이 필요한 사항입니다.

Answer 5

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

우선 가계약을 하게 되면 입주 우선권에 가계약을 한 사람이 우선이 됩니다.

다만 임대인이 가계약을 파기를 하게 되면 가계약금의 배액을 보상해야 되고 임차인이 가계약을 파기해야 될 경우는 가계약금을 포기를 하고 가계약을 취소 할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 6

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

가계약 = 법적으로는 사실상 계약의 일부 효력이라서, 완전히 마음대로 취소되거나 바뀌는 구조는 아닙니다

다만 실무는 집주인/중개 방식에 따라 조금 다릅니다

,가계약하면 1~2주 뒤 입주 가능하냐?

가능은 합니다

하지만 집주인과 합의된 입주일이 기준입니다

가계약을 할 때 보통 아래를 같이 정합니다

입주일 (예: 2주 뒤 / 6월 1일 등)

보증금 확정 여부

계약서 작성일

가계약 = 이 집 나한테 잡아둘게요 + 조건 확정 전 단계 실제 입주일은 협의로 정합니다

그래서 처음부터 1~2주 뒤 입주 조건으로 가계약 잡는 건 충분히 가능합니다

다른 사람 들어오면?: 보통은 기존 가계약자가 우선입니다

단, 서류/조건이 애매하면 분쟁 가능성 있습니다

Answer 7

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

가계약을 하고 나면 임대인은 다른 사람과 계약을 할 수 없습니다.

하지만 입주 날짜는 임대인과 협의가 가능하니 협의해 보시길 바랍니다.

감사합니다.