답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.선순위채권이란 채무자의 재산이 강제집행되거나 파산 또는 회생절차가 개시되었을 때 다른 채권보다 먼저 변제받을 수 있는 권리를 가진 채권을 말하는데, 국세, 지방세, 근저당권, 저당권, 전세권, 확정일자 있는 임차권 등이 있습니다. 아낌e보금자리론 신청시 해당주택에 보금자리론보다 먼저 설정된 권리 (근저당권 등)이 설정되어 있다면 그 금액과 내역을 적어야 합니다. 잔금일에 말소하기로 합의되어 있더라도 등기부등본상에 근저당권이 설정되어 있다면 기재해야합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택에 대한 계약을 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우에 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 그리고 수리관련한 특약이 없는경우 일상적인 사용에 의한 마모나 훼손등은 임차인이 책임질 필요가 없으나 임차인의 고의나 과실로 인한 손상이나 변형등이 있다면 원상복구를 해야할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.종이 계약을 했더라도 당사자간 합의가 되면 전자계약으로 다시 작성하는 것이 가능할 수 있습니다. 실거래 신고 기한이 지나지 않았다면 계약일자를 과거 일자로 설정하여 다시 작성할 수 있습니다. 공인중개사가 전자계약을 꺼리는 주된 이유는 시스템 사용이 익숙하지 않아서 절차가 번거롭게 느껴지거나 잘못되는 경우 책임을 져야하는 부담, 고객의 비협조, 자료의 노출로인한 운영 부담 등을 들 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 중개 수수료는 기본적으로 거래금액에 상한요율을 곱하여 계산되며 거래 대상물에 따라서 그 값이 달라지는데, 주택의 매매나 교환인 경우에는 0.4~0.7%, 임대차인 경우 0.3~0.6%가 적용되고 주거용 오피스텔인 경우에는 매매 0.5%, 임대차 0.4%가 적용되며, 주택 외 (상가, 토지 등)는 0.9%의 상한요율이 적용됩니다. 계산된 한도 금액 내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 금액이 결정되며, 부가가치세가 별도로 부과될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 중개수수료는 주택인 경우 매매일때 거래금액의 0.4~0.7%, 임대차일때 거래금액의 0.3~0.6% 가 상한치로 규정되어있으며 이 금액내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 결정되도록 되어 있습니다. 거래금액이 큰 경우에는 큰 금액이 될 수도 있지만 작은 금액인 경우에는 그다지 크지 않은 금액이 될 수 있고 공인중개사와의 협의에 따라 조정될 수 있으며 부동산이란 큰 자산을 거래하는데 공인중개사의 책임도 들어가므로 크게 무리되지 않는 금액이라고 판단됩니다. 참고로 미국의 경우에는 중개인이 거래의 모든 과정을 책임지며 법정상한이 정해져 있지 않고 통상적으로 매매가의 5~6% 범위에서 협의에 의해 정해지는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택은 층간소음도 없고 자신만의 스타일대로 집을 가꿀수 있고 애완동물도 마음대로 키울 수 있으며, 가꾸고 싶은 나무과 꽃 등도 심을 수 있는 등 여러가지 장점도 많습니다. 하지만 우리나라는 인구밀도가 매우 높기에 대도시에서 입지가 좋은 곳에 단독주택을 보유하기는 쉽지않으며 아파트에 비해 관리도 불편한 단점이 있습니다. 이로인해 많은 사람들이 좋은 입지를 공유할 수 있는 아파트를 선택하다보니 점차 아파트 위주로 발전이되어 커뮤니티센터, 주차시설, 놀이터 등 여러가지 편리한 부대시설이 설치되고 인근에 상가 등 편의시설이 조성되며, 거래가 원활하여 가격방어도 잘 되는 등 여러가지 장점이 있어 아파트를 선호하는 사람들이 많아지게 되었습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택의 공동명의는 주로 세금과 관련하여 이루어 지는데, 세금별로 보면 다음과 같습니다.종합부동산세는 개인별 과세로 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하고 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우에도 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으면 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.하지만 공동명의를 하게되면 부동산 거래시 공동명의자 전원의 동의 및 서류가 필요하여 절차가 번거로울 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택을 매도하여 임대인이 변경되더라도 기존 계약기간 동안은 계속 거주할 수 있고, 계약갱신청구권을 사용하면 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않는 이상 2년간 추가로 거주할 수도 있습니다. 만일 계약종료 2개월전 시점이 경과한 이후 등기가 완료되고 새로운 집주인이 임차인의 조기 퇴거를 요청한다면 이를 거절할 수도 있고 이사비를 충분히 주는 조건으로 수락할 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트의 동 번호에서 보통 첫번째 숫자는 단지 번호, 두번째와 세번째는 동 번호로 이루어지는데, 이는 대단지 아파트인 경우 쉽게 단지를 구분할 수 있고 추가적인 증축에도 주소에 혼선이 없이 유연하게 대처할 수 있는 장점이 있으며, 대단지 아파트라는 느낌을 주는 효과도 있다보니 대단지가 아닌 아파트도 이를 따라서 번호를 부여하는 경향이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.KB시세는 기본적으로 국토교통부 실거래가공개시스템의 자료를 바탕으로 갱신되는데, 부동산거래신고는 계약일로부터 30일이내에 실시하게되어 있으므로 최대 30일까지 지연되어 등록될 가능성이 있습니다. 따라서 6월 20일 거래가 있었더라도 아직 등록이 되지 않았을 가능성이 있습니다. 비규제지역이 토지거래허가구역으로 전환되었다는 것은 정부에서 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역으로 판정했다는 뜻이므로 이미 시세에 변동이 있다는 것을 의미합니다.