답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기는 몇가지로 분류해 볼 수 있는데 전입신고 허점을 이용(같은날 전입신고와 근저당 설정이 있으면 근저당 설정이 우선하는 점 이용)하는 경우, 갭투자를 이용(빌라처럼 실거래가를 알기 어려운 경우 이용)하는 경우, 신탁을 이용(권한 없는 집주인이 집주인 행세)하는 경우, 집주인의 계약 이행의식 결여(집주인의 경제상황이 좋지 않은 경우)의 경우 등이 있습니다. 이는 처음부터 나쁜 마음을 먹고 타인의 돈을 편취하려는 경우도 있고 처음부터 악의를 가지지는 않았으나 경제 상황의 변화로 어쩔 수 없이 발생하는 경우 등 다양한 경우가 있습니다. 이를 방지하기 위해서는 계약전에 등기부등본, 건축물대장, 토지대장, 임대차 정보 조회, 임대인 정보조회, 지방세 및 국세 납세증명서 조회 등으로 서류상 문제가 없는지를 잘 확인해보고 선순위채권과 전세금액이 집값의 70%가 넘지 않는 주택을 선택하며, 공인중개사를 통해 거래하고 주변 실거래가 및 현지 방문조사를 철저히하며 전세보증보험에 가입하는 등의 조치가 필요합니다. 아파트는 빌라에 비해 가격을 알기 쉬워서 상대적으로 전세사기에 유리하지만 상기의 갭투자를 이용하는 방법이외에는 여전히 문제소지가 있으므로 주의를 요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.월세 납부일은 임대인과 합의되면 변경할 수 있습니다. 구두로도 할 수 있지만 후에 분쟁이 있을 수도 있으므로 가급적 기존 계약서상에 내용을 추가하고 임대인과 임차인이 서명 또는 날인하여 변경하시는 것이 바람직합니다. 변경된 날자로 인한 금액 차이는 일할 계산하여 반영하면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.본인이 감당 가능한 한도내에서 대출을 동원한 수도권 요지의 아파트 매수는 장기적으로 볼때 투자의 효과를 볼 수 있으나, 지나친 대출은 상환 부담(하반기에는 대출 이자가 상승할 가능성도 있습니다.) 및 가용자산 부족 등으로 다른 문제를 발생할 수 있으므로 주의하셔야 합니다. 적절한 금액내에서 경매를 통해 구입하거나 소형 또는 구축 아파트를 노려 보시는 것도 방법이 될 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH전세임대주택인 경우 무주택세대주 요건 및 LH에서 요구하는 조건 및 절차 등으로 집주인으로서는 까다로운 조건 들로 인해서 일반적인 전세물건에 비해서 물건을 찾기가 어려운 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 소득대비 주거비 (월세, 관리비, 공과금 비용) 비율이 20~30% 이내로 되는 것이 바람직하므로 공과금을 4만원 정도로 보면 약 24% 정도되므로 문제가 되지 않을 정도로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 용적률이 높으면 동일한 대지면적내에 더 높은 건물을 건축할 수 있으므로 수익성이 올라갈 수 있지만 건폐율에 따라서 조건이 달라질 수 있음에 유의해야 합니다. 용적률이 높더라도 건폐율이 낮으면 토지의 활용도가 낮아져서 건축 효율은 떨어지는 반면 환경적으로는 쾌적함을 유지할 수 있게됩니다. 또한 용적률이 너무 높으면 건물이 밀집되어 채광이나 통풍에 문제가 생길 수 있는 등 환경이 나빠지고 교통 혼잡 등이 나타날 수 있어 사람들의 선호도가 떨어질 수 있으므로 반드시 유리한 것만은 아닐 수 있습니다. 용적률은 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인 반면에 건폐율은 토지의 면적에 비해 건물이 얼마나 꽉 차게 지어졌는가를 백분율로 나타낸 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에 따라서 기본적으로 1년 계약이라도 임차인은 2년의 계약 유효를 주장할 수 있습니다. (2년 이하의 계약기간은 임차인만 주장할 수 있습니다.) 따라서 기본적으로 2년까지 계속 거주할 수도 있고, 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않으셨다면 계약갱신청구권을 사용하여 2년간 추가로 거주하실 수도 있습니다. 이 경우 임대인은 5% 한도에서 보증금을 인상할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.LH청년전세임대주택은 무주택자이고 19세~39세인 대학생이나 취업준비생인 청년을 대상으로 지원되는 임대주택의 한 종류로서, LH청년전세대출 또는 LH전세대출이라고도 불려집니다. 청년이 살집을 고르면 LH가 계약하고 다시 청년에게 월세로 전대해 주는 방식으로, 임대료는 소액을 본인이 부담(지역/유형별 상이)하고 LH가 지원한 보증금에 대해 연 1~2%의 저렴한 이자를 내고 거주가 가능합니다. 즉, 나이제한이 있어서 나이가 많은 사람들은 이용이 제한됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매에 참여하기위해서는 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전 지식 및 연습이 필요합니다. 시중에 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습을 하시면 됩니다. 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr)에 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있어 기본적인 정보를 확인할 수 있으며, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트 등을 활용하여 검색해보고 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수도 있습니다. 처음에는 소액으로 투자할 수 있고 권리관계가 분명한 물건위주로 입찰해보시고 어느정도 숙달이 된 후에는 차츰 금액을 늘려가며 다소 복잡한 권리관계인 물건에도 도전해보실 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지를 증여하는 경우 가격은 원칙적으로 시가로 하지만, 유사 매매사례를 찾기 어려운 경우에는 감정가액이나 개별공시지가 등을 적용할 수 있습니다. 농지 증여를 받기 위해서는 먼저 농지취득자격증명원(이후 농취증)이 있어야 소유권이전이 가능하므로 농취증을 발급받을 수 있는지를 확인해보셔야 합니다. 이는 해당 시·구·읍·면 사무소 담당자에게 사전에 문의해 보시는 것이 좋으며, 주말체험영농인 경우에는 직업, 영농경력, 영농거리 등을 기재하고 증명서류를 제출해야하며, 주말체험영농(1000제곱미터 미만)이 아닌 경우에는 농업영농계획서를 첨부해야하고 농지위원회 심의대상 (토지거래허가구역 안 토지 또는 취득대상 소재지에 연접하지 않으면서 2022.8.18 이후 처음 취득하려는 자, 그밖에 지자체에서 농업경영능력 등을 심사할 필요 있다고 조례로 정한 자 등) 인 경우는 소요기간 14일, 그외는 7일입니다. 농지소재지 시군구읍면 사무소를 방문해서 신청해도 되고, 정부24에서 입력하여 신청할 수도 있습니다. 농지취득자격증명신청서와 농업경영계획서를 첨부해야 합니다. 농지 취득 후 정당한 사유없이 땅을 놀리게 되면 25%의 이행 강제금을 매년 물어야 하니 주의하셔야 합니다. 농취증 발급 후 증여계약서를 작성하고 취득세 신고 및 납부 후 증여이전등기를 하시면 됩니다. 등기이전 접수후 증여계약서 등을 첨부하여 증여세 신고 및 납부를 해야 합니다.