답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.퇴거시점이 명확하다면 계약기간을 그에 맞추어 계약을 하시는 것이 좋을 수 있습니다. (임대차 계약 기간은 임대인과 임차인간의 협의에 따라서 달라질 수 있는데, 단기임대차인 경우에는 주택임대차 보호법이 적용되지 않을 수 있으므로 계약서 상 단기임대차라는 용어가 들어가지 않도록 유의하셔야 합니다.) 1년 계약인 경우 5개월만 살고 퇴거하면 중도 해지에 해당하는데, 임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근 전세에서 월세로의 전환이 많이 이루어지고 있는데, 이는 전세사기, 높은 수준의 금리의 영향도 있지만 최근 정부의 대출 규제로 전세자금 대출 한도가 줄어들은데다가 전세 공급물량 자체가 줄어든 것이 큰 영향을 미치고 있습니다. 향후에도 한동안은 주택 공급량이 줄어드는데다가 정부에서 대출 규제 및 금리 유지 등을 할 가능성이 높아서 전세보다 월세가 많은 현 상황이 유지될 것으로 판단됩니다. 임대인의 입장에서 자금이 부족한 경우에는 전세를 선호할 수 있으나 그렇지 않은 경우에는 매달 안정적인 현금흐름을 제공하는 월세를 선호할 수 있습니다. 임차인의 입장에서 장단점을 살펴보면 전세의 경우 장점은 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것입니다. 월세의 장점은 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 점이지만, 단점은 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 점 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 오피스텔은 기본적으로 업무시설로서 주택법이 적용되는 아파트와 달리 건축법이 적용되어 공용면적 비중이크고 관리비가 저렴한 수익형 부동산입니다. 도심에 위치하고 깔끔해 보이기는 하지만 대단지 아파트와 달리 편의 시설도 부족하고 가족이 거주하기에는 적합하지 않아서 대부분 직장인들이 임시로 거주하는 공간으로 활용되다보니 연식이 오래되고 시설물이 노후되면 찾는 사람이 적어져 아파트에 비해 금액의 하락이 많이 되는 편입니다. 오피스텔은 서비스 면적인 발코니 확장을 할 수가 없어 아파트에 비해 실사용 면적이 작습니다. 분양면적에 대한 전용면적의 비율도 아파트가 70~80%인데 반해 오피스텔은 50~60% 정도이니 오피스텔이 실제 사용할 수 있는 면적이 작습니다. 오피스텔이 깔끔해 보이고 보안이 좋은 장점이 있지만 아파트에 비해 실 사용 면적이 작고 취득세도 비싸며 주거용으로 사용하면 세금에서도 별 장점이 없게 되는데 반해 대단지 아파트 등이 누릴 수 있는 커뮤니티 시설 등 편의시설이 부족함 등의 단점이 있습니다. 하지만 최근 오피스텔에 대한 바닥 난방면적 제한을 해제하여 120m2를 초과해도 바닥 난방이 가능해 지게 되었고, 발코니 설치가 가능해 지는 등 오피스텔을 활성화하기 위한 법안들이 점차 적용되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전용면적 84m2(공급면적 33평/전용 면적 25평)아파트가 국민평형으로 자리잡은 것은, 1970년대 대규모 주택 공급을 하면서 효율적으로 짓기위해 표준화를 하는 과정에서 아파트 초기 설계시 5명의 인원이 거주하기에 적당하다고 설정한 평수로 자리잡으며 이를 장려하는 측면에서 84m2이하의 면적에 세금이나 청약방식에 있어 기준을 삼아서 취득세 계산시 0.2%인 농어촌특별세 비과세혜택을 주고 청약가점제 비율도 달라지게 만든 것이 현지까지 이어지고 있는 것입니다. (아파트 건축시 대지비 및 건축비에 대한 부가세도 면제됩니다.) 최근에는 1~2인 가구가 늘고 있고, 전세사기 여파로 빌라 대신 아파트를 선호하여 더욱 수요가 몰리고 있고 아파트 금액이 비싸고 더욱 상승하다보니, 수도권을 중심으로 전용면적 60m2(공급면적24평/전용면적18평)이하 인 소형아파트가 33평형보다 더 인기를 얻고 있는 추세입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집주인이 변경되더라도 주택임대차보호법 제3조 4항에 "임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다" 라고 되어 있으므로 기본적으로 계약기간 동안은 거주하실 수 있으며, 계약종료 2개월전 까지 새로운 집주인 등기를 완료하고 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하지 않는다면 계약갱신청구권을 사용할 수도 있습니다. 임차인으로서 유의해야할 사항들은 다음과 같습니다.- 신규 집주인과 계약서 재작성 불필요하며 -> 전세금대출이 있으면 계약서 재작성 필요합니다. (기존 계약서 보관)- 전입신고를 하고 거주중이라면 대항력 유지가 가능합니다.- 신규 집주인이 계약서 작성을 요청하면 계약서만 작성하고 확정일자는 유지 (기존계약서 보관)하셔야 합니다.- 장기수선충당금 정산이 필요 (구주인 정산 후 진행 또는 주인끼리 정산 후 새주인이 지급) 합니다- 전세 반환보증에서 주채무자 변경 신청이 필요 합니다 – 등기부등본, 계약서 사본, 신분증 지참만일 신규 집주인이 계약 갱신을 거부하고 직접 들어와서 살겠다고 하면 계약갱신요구권이 있어도 사용할 수 없으므로 신규 집주인의 의향을 사전에 확인해 보셔야 합니다. 묵시적갱신 후 전세보증금대출이 가능하지만 현실적으로는 신규 계약서가 필요함에 주의해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.동탄시는 서울과 수도권 일부지역이 토지거래허가구역으로 지정될 때 포함되지 않았었는데, 최근 삼성전자의 성과급 지급과 사내대출 확대 이슈 등이 맞물리며 직주접근성이 높은 동탄역 일대로 주택 매수세가 몰리며 집값 및 전세가격이 크게 상승하고 있습니다. 토지거래허가제는 투기가 성행하거나 성행할 우려가 있는 지역을 토지거래허가구역으로 지정하여 부동산을 거래할 때 계약 전 허가를 받는 제도이므로, 현재와 같은 상황이 지속된다면 규제지역으로 지정될 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.물가가 오르면 중앙은행에서는 대출이나 가계부채 등으로의 자금 유입을 막아서 물가 안정을 시키기위해 금리를 인상시키게 됩니다. 금리가 인상되면 상환 부담이 늘어나서 가계 소비 및 기업 투자가 위축되어 전반적인 수요가 줄어들게 되므로 물가 상승에 대한 압력이 완화될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.단독주택과 아파트 중 어느 곳에 사는 것이 좋은지는 본인의 취향에 따라서 달라질 수 있습니다. 단독주택은 층간소음도 없고 자신만의 스타일대로 집을 가꿀수 있고 애완동물도 마음대로 키울 수 있으며, 가꾸고 싶은 나무과 꽃 등도 심을 수 있는 등 여러가지 장점이 많기는 하지만, 관리상의 어려움이 있습니다. 아파트는 현관문과 창문들만 여닫으면 기본적인 일이 끝이지만 단독주택은 비바람과 폭설 등을 입체적으로 대비해야 하고 지붕의 방수, 옥상 물탱크청소, 상하수도 관리, 사방에서 들어오는 먼지와 벌레 퇴치 등 관리 포인트가 매우 많습니다. 봄, 여름 잡초는 지속적인 제거가 필요해서 번거로운 일이 될 수 있습니다. 아파트에 비해 치안 수준이 낮을 수 있고 특히 좁은 골목길 안에 위치한 주택인 경우 주차 전쟁이 벌어질 수도 있는 등 불편한 점이 많은데, 부지런하고 정리하고 가꾸는 것을 좋아하는 성격이라면 단독주택이 더 맞을 수 있습니다. 하지만 그렇지 않은 사람이라면 아파트가 더 편리할 수 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약서가 작성되면 언제든지 확정일자를 받을 수 있으므로 일반적으로 계약서 작성 당일에 확정일자를 받습니다. 또한 임대차 계약을 하게되면 30일 이내에 주택임대차계약신고도 하셔야 하는데, 인터넷 상에서 부동산거래관리시스템에 접속하여 신고하면 자동으로 확정일자도 받을 수 있습니다. 하지만 확정일자를 먼저 받더라도 전입신고를 하고 실거주를 해야만 익일 오전 0시에 대항력과 우선변제권이 발생함에 유의하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 계속되고 있어서 보증금이 소액으로 전액 최우선변제 대상(서울의 경우 5500만원이하)이 되지 않는다면 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다. 전세보증보험에 가입하려면 일정한 조건을 만족해야하는데 이러한 가입과정을 통과하지 못한다면 문제가 있는 것으로 볼 수 있으므로 계약을 하지 않는 것이 바람직합니다. 전세계약 종료후 1개월이 지나도록 정당한 사유없이 보증금을 반환받지 못하거나, 임대차계약기간중에 경매 또는 공매로 전세보증금을 돌려받지 못하게되는 경우에는 보증금 이행청구를 통해 보험사로부터 보증금을 수령할 수 있습니다. 청구를 위해서는 먼저 임대인에게 전세계약해지를 통지한 자료(문자, 내용증명 등)를 확보하고 현재의 상황을 정리하여 임대인에게 내용증명을 보내고, 전세계약 종료시까지 보증금을 받지 못하면 임차권등기명령을 신청해서 임차권이 등기(임차권 등기가 될때까지는 주민등록을 유지해야 합니다.)되도록 해야하고, 1개월이 지나면 보증사고 발생을 이유로 보증금 이행청구를 할 수 있습니다.