답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지에 근저당권이 설정된 이후에 건축이 이루어졌다면 일괄경매 청구가 가능하지만, 저당권 설정당시에 이미 건축물의 축조가 진행되고 있었다면 저당권자가 예상하지 못했던 건물의 축조로 저당권실행이 곤란해지거나 저당목적물의 담보가치가 하락하는 것을 방지하고자 하는 취지의 일괄경매청구권이 인정되지 않습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.현재 양도소득세 중과 유예 종료가 임박한 가운데 시중에 점차 매물이 줄어들고 있고 이로인해 강남구를 제외하고 일시적인 하락세를 보이던 강남 3구 및 용산구 등 인기지역의 집값이 다시금 상승세로 돌아섰으며 서울의 다른 지역은 상승세가 가속화 되고 있는 모습을 보이고 있습니다. 다만 7월 정부의 세제 개편이나 경제상황에 따라서 상황이 달라질 수도 있으며 그에 따라서 거래가 위축될 가능성도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 갱신 방법에 몇가지가 있지만 임차인의 입장에서는 묵시적갱신이 가장 유리합니다. 임대인이 계약기간(1년 계약이라도 2년 경과 시에 유효) 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 즉, 묵시적갱신인 경우에는 이전과 동일한 보증금 및 월세로 갱신이 이루어집니다. 만일 임대인이 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 보증금 이나 월세 인상을 제시한 경우에는 임차인과 협의를 거치게 되는데, 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않았다면 계약갱신청구권을 사용하여 5%이내로 인상 금액을 제한할 수 있습니다. 만일 이미 계약갱신청구권을 사용한 경우에는 임대인이 임의의 금액을 제시할 수 있는데 보통 협상을 거쳐 주변 시세와 유사한 수준에서 합의를 하게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로는 가계약이란 용어가 없으며, 가계약금을 단순히 매물확보를 위해 계약기간이나 금액 납입시기 등 구체적인 합의 없이 소액을 납입해 놓은 상태라면 취소로서 가계약금 반환을 요구할 수 있으나, 구체적으로 합의하고 메모, 녹취, 문자 등 근거가 있는 상태이며 임차인의 단순 변심에 의한 취소라면 최소할 수 없어서 계약금을 돌려받기 어렵습니다. 이러한 경우를 대비해 "본 가계약은 취소할 수 있으며 이 경우 별도 조건 없이 가계약금을 반환한다"는 내용의 특약을 적거나 녹취를 해두는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.원룸같은 임차주택에 전입하신 경우에는 전입신고를 하고 거주를 해야 대항력이 발생하여 제3자에게 임차권을 주장할 수 있으며, 대항력이 없으면 보증금을 받기가 어려워질 수 있어서 지금이리도 반드시 전입신고를 하셔야합니다. 전입신고는 이사를 한 날로부터 14일 이내에 하지 않으면 5만원의 과태료에 처해질 수 있지만, 실제 과태료에 처해지는 경우는 드뭅니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발 사업에 참여하는 조합원에게는 이사비와 조합원들이 임시로 이주하기 위한 이주비, 이주정착금(현금청산자 중 실거주하던 자에 지급)이 제공될 수 있습니다. 또한, 재개발 대상이 된 건물에 실 거주하고 있었다면 공익사업에 대한 거주민의 손실 보상인 주거이전비를 추가로 받을 수 있습니다. 이주비와 이주정착금은 재개발 사업이 진행되는 동안 거주할 임시적 거처공간을 마련하는데 있어 발생되는 비용을 보조한다는 의미가 있으며, 구체적인 재개발 보상금 책정 방법은 조합 정관에 상세히 규정되어 있으므로 정관을 잘 확인하는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.5월 9일 이후 적용되는 양도세 중과는 조정대상지역에 한해 적용되므로 지방인 경우에는 적용되지 않습니다. 그리고 보유세(재산세, 종부세)는 아직 어떻게 개정(공정시장가액 비율 조정 등이 예상되고 있습니다.)될 지 확정되지는 않았으나 고가주택이 아니라면 증가되는 세액이 크지는 않을 것으로 예상됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의인 경우 각 명의자별로 자금조달 내용을 기록해야하므로 남편분이 대출을 하는 경우 남편분의 계획서에 금액을 기재하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서 집값을 잡기위해 계속적으로 대책을 내놓고 있는 상황이지만 여전히 집값은 상승중에 있으며, 이에 따라서 조만간 추가적인 조치가 나올 것으로 예상되고 있는 상황입니다. 이렇게 집값이 계속 상승하는 가장 큰 이유는 지적하신 것처럼 인구감소에도 1인 가구 증가 등으로 가구수는 줄지 않고 있으며 서울 등 주요지역에는 주택이 절대 부족하여 수요는 많으나 아파트 위주인 공급에는 시간이 많이 소요되고 주택을 건설할 부지도 확보가 쉽지 않기 때문입니다. 여기에 정권이 바뀔때마다 주택정책도 오락가락 하면서 국민의 신뢰를 잃어버리게되어 더 오르기전에 사야한다는 강박관념을 사람들에게 심어주게된 것도 한몫을 하고 있다고 판단됩니다. 이와 같은 정황들을 고려할 때 특단의 대책이 나오지 않는 이상 집값을 잡기는 쉽지 않아 보입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.경매 절차를 대리할 목적이라면 법원에 등록된 공인중개사로서 매수신청대리인의 신분으로 참여를 할 수도 있지만, 경매에 직접 참여를 목적으로한다면 일반인이 누구든지 경매 기법을 배워서 참여가 가능합니다. 개업 공인중개사가 되려면 먼저 자격증을 취득해야하고 실무교육을 받고 사무실을 구한 후 사무소 개설등록 및 사업자등록을 해야하는 등의 절차를 거쳐야만 하며, 개업 공인중개사가 매수신청대리인으로 등록하기 위해서는 부동산경매 실무교육을 이수해야하고 보증보험 또는 공제에 가입하거나 공탁을 해야하며 법원에 매수신청대리인으로 등록해야합니다. 경매 참여가 목적인 경우,누구나 참여를 할 수는 있지만 먼저 권리분석을 할 줄 알아야하고 진행과정과 매각 이후의 대처 방법에 대해서도 알아야 하므로 사전 지식 및 연습이 좀 필요한데, 경매를 공부할 수 있는 책이나 학원, 인강수업 등 다양한 학습 프로그램들이 존재하니 개인 사정에 맞추어 학습하시고 법원경매정보 사이트 (www.courtauction.go.kr)를 통해 현재 경매가 나와 있는 물건들을 확인하실 수 있어 기본적인 정보를 확인할 수 있으며, 두인경매, 경매마당, e옥션 등의 경매 사이트에서 무료로 경매정보를 확인하여 학습에 활용할 수도 있고, 정부에서 운영하는 공매는 인터넷으로 운영되므로 역시 학습 및 입찰준비에 도움이 될 수 있습니다. 무료사이트에서 검색하며 어느정도 공부를 한 후 실제 입찰을 할 때는 사설 경매사이트(지지옥션, 옥션원, 스피드옥션, 미스고부동산, 탱크옥션 등)에 유료 회원가입을 하시면 물권분석과 세부적인 내용을 살펴볼 수 있어 경매에 대해 알아보는데 도움이 될 수 있고 학습 후 실제 입찰을 위한 준비에도 활용 가능합니다. 실제 경매는 각급 법원 본원이나 지소에서 실시하고 있는데, 법원의 경매 장소를 시간에 맞추어 방문하여 입찰보증금을 내고 입찰하는 방식으로 진행되므로 경매 현장에 직접 가서 살펴 볼 수도 있습니다.