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신탁등기가 되어 있는 부동산은 왜 거래할 때 주의해야 하나요?
부동산 등기부등본을 보다가 신탁등기라는 걸 발견했는데, 일반 소유권과 뭐가 다른지, 이런 부동산을 매매하거나 임대할 때 왜 특별히 주의가 필요한지 궁금합니다.
9개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
신탁등기가 된 부동산은 실소유주가 기존 집주인이 아니라 신탁회사로 변경되므로 계약시 반드시 등기소에서 신탁원부를 발급 받아서 권리 관계를 확인해야 합니다. 집주인과 임의로 계약을 체결하거나 보증금을 지불할 경우 신탁회사의 동의나 지정 계좌 입금이 아니라는 이유로 임대차 계약의 효력을 인정받지 못해서 보증금을 잃을 수 있습니다. 그러니 매매나 임대차 계약 시 신탁회사의 사전 동의 여부를 확인하고 계약금과 잔금 등 모든 대금을 신탁원부에 명시된 공식 계좌로만 입금하셔야 합니다. 감사합니다.
안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.
신탁등기 부동산은 법적으로 거래가 가능하지만, 반드시 신탁회사의 동의와 계약 구조 확인이 필요합니다. 일반 소유권 거래보다 절차가 까다롭고 위험 요소가 있으므로, 전문가 검토를 거쳐야 안전합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
신탁등기가 된 부동산을 쉽게 설명하자면 현재의 계약자가 실소유자라고 해도 등기부상 명의자는 신탁사입니다. 즉, 등기부상 소유자가 아닌 당사자와 거래를진행하게 되는 것으로 그만큼 등기부상 소유자인 신탁사의 동의여부와 신탁원부를 통한 권한등을 반드시 확인하셔야 합니다. 보통 임대차시에는 반드시 신탁원부, 신탁사 동의서등을 확인하고 계약을진행 하셔야 보증금 반환에 대한 위험성을 낮출수 있습니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
신탁등기된 부동산은 소유자가 형식적으로 부동산 소유권을 신탁회사에 넘기고 대출을 받은 것이므로 소유자가 임의로 부동산을 처분할 수 없음에 유의하셔야 합니다. 즉, 수탁자(신탁회사)에게 소유권이 있으므로 매매나 임대차 계약전에 실제 권한과 동의 요건 등을 확인하지 않으면 계약의 효력이나 보증금 회수에 문제가 발생할 수 있으므로 반드시 핵심조건 등이 기술된 신탁원부를 확인해야하고 수탁자 및 우선수익자 등의 동의를 얻어야 합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
신탁등기가 있는 것은 물건의 경우 신탁자의 동의가 없는 부동산 계약은 무효가 될 수 있습니다.
예를 들면 신탁으로 넘어간 물건을 임대인과 직접 임대차를 진행을 하고 보증금을 주고 월세를 주고 있었는데
신탁사 동의를 받지 않은 계약으로 판명이 되어 신탁사가 세입자에게 퇴거 명령을 할 수도 있습니다.
이러한 이유는 신탁사 동의가 없는 부동산 계약은 원천 무효이기 때문에 임대인가 협의를 해야 되나 임대인은 보증금 반환에 대한 능력도 의사가 없을 가능성이 크고 법적으로도 구제 받기 어려울 수 있기 때문에 신탁등기된 부동산의 경우 주의를 요할 수 있다 볼 수 있습니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
신탁등기가 되어 있는 부동산은 누가 실제로 계약할 권한이 있는지와 등기부만 봐서는 확인되지 않는 권리가 있는지를 반드시 확인해야 하기 때문에 일반 부동산보다 더 신중하게 거래해야 합니다
신탁등기 자체가 위험하거나 불법이라는 의미는 아닙니다
신탁은 자산관리, 개발사업, 담보 제공 등에서 널리 활용되는 정상적인 제도입니다
다만 등기부만 보고 거래하면 중요한 권리관계를 놓칠 수 있으므로, 신탁원부와 계약 권한을 함께 확인하는 것이 안전한 거래의 핵심입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
주의해야 하는 이유는 등기부상 소유자와 실제 권한을 가진 사람이 다를 수 있기 때문입니다.
신탁등기 부동산은 임대인이 마음대로 팔거나 임대할 수 없습니다. 신탁원부를 확인해 임대 권한이 누구에게 있는지 임차인의 권리가 어떻게 보호되는지 확인할 필요가 있습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
신탁등기가 경료된 부동산을 접하시고 거래 안전성에 대해 고민이 많으실 줄로 생각되며, 신탁 부동산은 등기사항증명서상에 신탁 설정 사실만 단순 표기될 뿐 세부 권리관계가 드러나지 않으므로 법적 대항력 확보를 위해서는 신탁원부를 별도로 발급받아 다각도로 권리분석을 진행하셔야 안전합니다.
부동산 신탁은 위탁자가 수탁자인 신탁회사에 부동산의 관리나 처분을 위탁하면서 소유권을 법적으로 이전하는 제도이므로 대외적인 소유권은 신탁회사에 존재하게 됩니다. 그러나 일반적으로 열람하는 등기사항증명서상에는 해당 건물에 신탁등기가 경료되었다는 사실과 신탁번호 정도만 확인이 가능할 뿐, 실제 임대차 계약이나 매매를 진행할 수 있는 권한이 누구에게 있는지 또는 보증금 및 매매대금을 수령할 정당한 주체가 누구인지 등 구체적인 계약 조건은 명시되지 않습니다. 따라서 관할 등기소를 방문하거나 온라인으로 발급받을 수 있는 신탁원부를 별도로 확인하여 신탁계약 조항과 우선수익자의 권리 범위를 정확히 이해하는 과정이 요구됩니다.
일반 주택과 달리 신탁 부동산은 신탁법을 따르며, 신탁원부상 명시된 수탁자나 우선수익자의 공식적인 동의 없이 위탁자인 전 소유자와 임의로 임대차 계약을 체결할 경우 대항력이나 우선변제권을 제대로 부여받지 못해 향후 보증금을 보호받지 못할 위험이 있습니다. 매매나 임대차 거래 시 일반 주택과는 권리분석의 접근 방식이 전혀 다르다는 점을 명확히 인지하시고, 신탁원부 내용을 바탕으로 수탁자의 정식 동의서 첨부 여부 및 입금 계좌 지정 상태를 엄격히 대조하여 철저하게 확인한 후 거래를 진행하시는 것이 바람직합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
신탁등기가 되면 부동산의 법적 소유권이 실제 집주인이 아니라 신탁회사로 넘어가므로 실제 집주인은 임대차 계약이나 매매를 체결할 법적인 권한이 없어집니다. 신탁회사의 서면 동의사 승인 없이 집주인과 임의로 작성한 계약은 불법 점유가 돼서 대항력을 얻지 못하고 보증금을 통째로 날릴 위험도 매우 큽니다. 그러니 매매나 임대시 반드시 대법원 등기소에서 신탁원부를 직접 발급 받아서 실제 임대 권한이 누구에게 있는지와 신탁사의 동의 조건과 우선수익자 채권 내역등을 철저하게 확인해야 합니다.