빌라는 보증보험 가입을 위해서 보증금을 낮출 수 밖에 없는 구조인가요?

Question

빌라왕 사태 이후로 공시가격의 126%까지만 전세보증보험이 가입된다고 들었습니다. 그럼 매매가 대비 전세가율이 높은 빌라는 보증보험 가입을 위해 집주인이 보증금을 강제로 낮출 수밖에 없는 구조인가요?

Answer 1

안녕하세요. 채정식 공인중개사입니다.

빌라는 보증보험을 맞추기 위해 전세 보증금을 낮추는 방향으로 시장이 움직일 가능성이 높고 특히 고전세가율 빌라는 그 압력이 더 크다고 보시면 됩니다

Answer 2

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.

빌라는 아파트와 달리 동일한 주택이 적고 거래건수도 적다보니 주택가격 산정에 있어서 KB시세나 부동산테크 시세가 아닌 공시가격의 140%(여기에 담보인정비율 90%를 적용하면 126%)를 최우선 적용하므로 가격 산정에 있어서 불리할 수 밖에 없다보니 매매가 대비 전세가율이 높은 경우에는 보증금을 낮추고 월세를 올리는 방식으로 접근하게 됩니다.

Answer 3

안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.

그렇치 않습니다. 임대인은 본인 부동산에 대해서 전세보증금을 마음대로 설정이 가능합니다.

시장에 그러한 가격에 호응하는 수요가 있을 경우 임대차게약을 맺을 수 있습니다. 보증보험의 경우 보증한도를 측정한 것과 무관하게 임대인은 임차인과 계약금액을 결정해서 계약을 체결할 수 있습니다.

감사합니다.

Answer 4

안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.

세입자들이 보증보험 가입을 필수조건으로 요구하기 때문에 공시가격 126%를 초과하는 빌라 집주인은 전셋값을 낮추거나 차액을 월세로 바꾸는 수밖에 없습니다. 문제는 집주인이 이전 세입자에게 돌려줘야 할 보증금 차액을 스스로 마련하지 못하면 새로운 세입자를 구하기 어려워져서 역전세난을 겪게 됩니다. 감정평가를 통한 예외 적용 조치가 일부 존재하더라도 현재 빌라 전세 시장은 보증보험 한도인 공시가 126%에 맞춰서 전셋값이 강제로 하향 조정되는 구조가 정착되었습니다.

Answer 5

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.
그렇습니다
공시가는 객관적인 가격으로 받아 들여야 될 것입니다
이 공시가격의 126%까지 보증금 보험 또 대출을 하는데 기준율이 되고 있습니다
실제로는 사용가치를 볼 때 126%를 초과하는 품질의 주택도 얼마든지 있을 수 있습니다
그러나 안전매물을 원하는 임차인수요를 놓치지 않기 위해서는 126%에 맞추어 보증금이 형성되는 추세입니다
다만 추가로 월세를 받는 경우가 늘어나면서 임차인의 부담은 줄고 있지 않습니다

Answer 6

안녕하세요. 고경훈 공인중개사입니다.

공시가격의 126% 규정 때문에, 전세가율이 높은 빌라는 보증보험 가입을 위해 보증금을 낮추거나 월세로 전환하는 구조가 됩니다. 세입자 입장에서는 반드시 보증보험 가입 가능 여부를 확인하고, 전세가율이 지나치게 높은 빌라는 신중히 접근해야 합니다.

Answer 7

안녕하세요. 구자균 공인중개사입니다.

현실적으로 그렇습니다.

예전에는 보증보험에 대해 인식이 낮으니 초과되어도 거래가 되었지만

최근에는 전세보증보험 가입이 불가하면 계약 자체가 어렵습니다.

기관대출 아닌 일반 대출도 126%이내 안들어오면 반려되고요.

더 궁금하신 사항 있으실가요?

Answer 8

안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.

답변드리겠습니다.

네 그 구조에 가깝습니다.

다만 정확히 말하면 집주인이 무조건 보증금을 깎아야 하는 건 아니고 보증보험에 가입되려면 보증금이 보험 한도 안으로 들어와야 하므로 결과적으로 전세보증금을 낮춰야 계약이 되는 경우가 많다는 뜻입니다.

감사합니다.

Answer 9

안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.

예전처럼 높은 전세금을 받기 어려워진 빌라 소유주들은 보증금을 낮추거나 월세 비중을 늘리는 방향으로 임대조건을 조정하는 편입니다