답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차주택은 매도되더라도 임차주택의 양수인인 신규 집주인은 임차인의 계약갱신요구권을 이어 받을 수밖에 없고 임차인은 묵시적갱신(임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 갱신)이 종료될때 까지는 계속 거주가 가능합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아직 정부의 추가적인 정책이 발표되지 않아서 분명하지는 않지만 현재 수도권 등 대도시에 집중된 인프라와 수요 그리고 현재의 주택 공급상황으로 볼때는 부동산 가격을 잡기는 쉽지 않아 보입니다. 우리나라는 서울 및 수도권이 잘 발달되어 있고 교육시설, 공공기관, 교통시설, 판매시설, 문화시설 등이 잘 갖추어져 있으며 좋은 직장도 많다보니 수요가 많을 수 밖에 없지만 주택은 부족한 상황이며 물리적으로 공급할 장소도 부족하고 시간도 많이 소요되다보니 집값이 올라갈 수 밖에 없는 상황입니다. 이런 가운데 다주택자에 대한 규제가 강화되다보니 똘똘한 한채에 집중이되어 집값 상승의 원인이 되고 있습니다. 물론 이에 대한 대책이 나올 수 있겠지만 그간 정부 정책이 실패한 사례가 많다보니 사람들의 불신으로 이어져 부동산 불패 인식이 변화되기는 쉽지않아 보이는데, 이러한 상황은 경제 상황이나 금리 또는 정부의 정책 변화 등에 따라서 변화할 수는 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.1주택자가 갈아타기 할때는 먼저 기존주택 매도부터 해야합니다. 먼저 매도를 한 후 본인의 경제 상황에 맞추어 유용 가능한 자금과 대출가능 금액 및 부수적인 비용 등을 감안하여 이사갈 주택을 선정하셔야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부에서는 다주택자 양도세 중과 유예 종료와 더불어 보유세 인상을 검토중인 것으로 알려지고 있습니다. 만일 보유세가 인상되어 고가주택에 대한 재산세 및 종부세가 많이 인상된다면 똘똘한 한채에 집중되는 현상에도 일부 영향이 있을 것으로 판단됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.3주택 이상을 보유한 경우에는 소형주택을 포함한 모든 월세 수입에 대해서 과세됩니다. 하지만 소형주택이 전세인 경우에는 과세되지 않으며, 비소형주택이 3채이상이고 해당 보증금 및 전세금의 합계 금액이 3억원을 초과하는 경우에는 해당 보증금 및 전세금에 대해서 간주임대료 (보증금을 월세로 환산한 금액)과세가 됩니다. 또한 소형주택은 2026년말까지는 간주임대료 계산에서 제외되지만 2027년 부터는 보증금 합계액이 3억원 초과하는 경우 과세 대상이 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우 새로운 집주인이 계약종료 2개월전까지 등기를 완료하면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절하고 거주할 수 있습니다. 주택을 매수하는 입장에서 직접거주를 하려 한다면 세입자의 퇴거시기가 중요하므로 세입자와 직접 협의하여 퇴거 확약서 등을 받고 거래를 진행할 수 있습니다. 수도권의 경우에는 전세퇴거자금의 1주택자 한도는 1억원으로 제한됩니다. 현실적으로 세입자와 잘 협의하여 이사비 등을 지원하고 조기 퇴거 확약을 받는 경우가 좋을 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인의 입장에서는 임대주택을 통해 최대한의 수익을 올리려고 하기에 계약 갱신시 최대한 (5%이내는 계약갱신청구권을 사용했을 때 적용됩니다.) 보증금을 인상하고자 할 수 있습니다. 하지만 현실적으로 너무 높게 올리면 임차인의 저항에 부딪힐 수 있고 임차인이 계약을 하지 않으려고 할 수 있으므로 대개 주변 시세에 맞추어 인상하게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도세 중과만 적용되는 경우에는 조정대상지역에 한정이되므로 단기적으로는 조정지역에서의 급매물 출회 등으로 영향이 있을 수 있으나 장기적으로 보유로 돌아서는 경우 별다른 영향이 없을 수 있지만, 보유세를 추가로 손보게 된다면 상황이 달라질 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.특례보금자리론 대출을 받은 후 기존 주택을 대출실행일로부터 3년이내에 처분하지 않는 경우에는 기한이익상실 (만기전에 대출 회수) 로 처리되고 3년간 보금자리론 이용이 제한됩니다. 대출을 상환하거나 일반주담대로 대환 하게되면 기존주택의 처분의무가 사라지게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 임대차 계약을 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우에는 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 즉, 세입자가 부동산에 매물을 내놓고 후속 세입자를 구해야 할 수 있습니다.