답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산에 있어서 공동명의는 주로 세금의 절세 등을 위하여 이루어 지는데, 주택인 경우를 살펴보면 종합부동산세는 개인별 과세로서 주택 공시가격 합계액 12억원 이상인 경우 발생하며 공동명의인 경우 18억원 이상 시 발생하므로 12억원 이상인 경우부터 절세 효과가 있습니다. 3주택이상, 조정지역내 2주택 이상인 경우는 세율이 더 올라가서 역시 공동 소유가 유리합니다. 하지만 공시가격 18억원 초과에 1가구 1주택에 연령별, 보유기간별 세액공제가 많이 되는 경우에는 단독명의가 유리할 수도 있습니다.양도소득세는 소득금액이 분산되므로 공동명의가 훨씬 유리하며, 2명이 연간 250만원씩 각각 기본공제를 받으니 500만원까지 공제 받을 수 있습니다. (주택보유기간이 2년 이상인 경우).상속세도 한 명이 사망하여 자녀에게 주택이 상속된 경우 집값의 50%에 대한 세금만 붙기에 절세가 가능 합니다.3주택 이상 다주택자인 경우 중과세율이나 장기보유, 고령자, 1주택 단독소유로 세액공제 등에 해당하는 경우는 세액 비교가 필요합니다. 그러나 취득세와 재산세는 지분에 따라 나누어서 과세될 뿐 동일하게 과세되어 장점이 없습니다.토지나 상가 등 주택외의 부동산의 경우는 양도세를 낮추기 위해 여러명이 공동으로 구입하는 경우가 있습니다. 부동산을 구입하는 목적 자체가 양도 차익인 경우가 많은데 양도 소득세가 6~45%까지 소득금액에 따라 초과누진세율이 적용되어 차별적으로 과세되므로 여러명의 명의로 되어 있으면 세율을 낮출 수 있기에 공동명의로 하는 경우가 많습니다. 하지만 공동 명의인 경우 서로의 이익이 상충되거나 의견이 다르면 재산권 행사에 제약(공동명의자 전체가 동의하지 않으면 매도가 불가능)이 생길 수 있으므로 처음부터 처분 시기와 방법 등에 대해 합의를 해놓는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.상속으로 부동산 소유권이전등기를 할때도 국민주택채권을 매입해야합니다. 채권매입 후 보유를 원하지 않으신다면 등기 당일 등기소내 은행에서 채권 매입 즉시 매도를 선택하여 처리하고 매입확인증을 수령하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.도심복합개발사업은 역세권 노후지역 등에서 도시의 성장거점을 조성하거나 주택의 신속한 공급을 통해 도시공간을 복합적이고 혁신적으로 활용하여 도시경쟁력 제고 및 주거안정을 할 수 있게하는 사업을 말합니다. 민간 도심복합개발사업은 기존 공공 주도 도심복합개발사업과 다르게 리츠나 신탁사 등 민간 주도로 진행하는 정비사업으로 동의율은 낮추고 용적률은 높여서 빠른 시일 내 주택 공급이 가능하도록 한 사업입니다. 최근 공사비 급등으로 재개발 등의 사업추진이 어려운상태이다보니 최대 700%의 용적률 인센티브를 받을 수 있는 등의 장점으로 인해 신탁업계에서도 사업자 선점에 나서고 있으나, 서울시에서 성장거점형 도심복합개발사업에 대해서는 운영 기준을 마련했지만 주거중심형 도심복합개발사업에 대해서는 운영 기준을 발표하지 않은 상황이다보니 주의가 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울에서 사실상 주택을 공급할 수 있는 수단은 재개발이나 재건축이지만, 최근 물가상승으로 인한 사업성악화와 대출 등을 비롯한 각종 정부의 규제, 재건축초과이익환수제, 조합원간 갈등 등 여러가지 요인으로 일부 지역을 제외하고는 진행이 잘 되지않고 있는 것이 현실입니다. 주택 공급만이 실제로 주택가격을 안정화 시킬 수 있는 현실적인 수단이므로 정부에서도 해결책을 찾고 있다고는 하지만 아직까지는 뚜렷한 해결책을 내놓지 못하고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.다가구주택은 주택으로 쓰이는 층수가 3개층 이하에 바닥면적의 합계 660m2 이하이고 19세대 이하가 거주할 수 있어야 합니다. 반면 다세대주택은 공동주택으로 분류되며 주택으로 쓰이는 1개 동의 바닥면적 합계가 660m2 이하이고 층수가 4개층 이하인 주택입니다. 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택으로 분류되는 반면 다세대주택은 호실마다 구분 소유가 가능하여 개별 등기가 될 수 있습니다. 하지만 실제 외형적으로 구분이 잘 되지 않을 수 있는데, 건축물대장을 확인하면 다가구주택인지 다세대주택인지가 적혀있어서 구분할 수 있습니다. 다가구주택은 전체가 1개의 단독주택이므로 지번까지만 기재되어도 전입신고가 가능하지만 다세대주택은 정확한 호실까지 기재되어 있어야 권리를 인정받을 수 있음에 유의해야 하며, 특히 호실쪼개기 등이 된 경우에는 반드시 건축물대장에 있는 호실로 전입해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약기간이 남은 상태에서 임차인이 일방의 사유로 중도 해지하려해도, 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 보증금을 세입자가 들어오면 바로 받을 수 있도록 임대인과 잘 협의하시는 것이 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재개발의 경우 조합설립인가를 거쳐 사업시행인가가 나오게 되면 사업 진행 확률이 확실히 올라갈 수 있지만 이후에도 조합내부의 갈등이나 관리처분계획 인가 취소 또는 변경, 이주 및 철거 문제 등 여러가지 요인으로 시간이 많이 지체될 수 있습니다. 재건축의 경우에도 사업시행인가 단계를 거치면 사업이 진행될 확률이 아주 높아지게되고 분담금 예측도 가능해지게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약시 계약금은 일반적으로 10%를 적용하지만 임대인과 협의가 된다면 얼마든지 비율을 조정할 수 있으며 나누어 낼 수도 있습니다. 하지만 계약금이 너무 적으면 취소할 가능성도 있다보니 임대인들이 잘 수용하지 않을 가능성이 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산공시법에 따라 공시된 토지의 적정가격이 “공시지가”이고 주택의 적정가격이 “공시가격” 입니다. 정부에서는 부동산가격공시제도에 따라 매년 조사 평가하여 적정하다고 판단되는 가격을 공시하는데, 이러한 가격은 시장변동이나 부동산의 특징, 거래자 간의 협상 등 특별한 상황을 고려하지 않고 적정가격을 결정하므로 실 거래가와는 차이가 발생하고 있습니다. 지난 정부에서는 이러한 차이를 없애고자 공시지가 실거래가 반영률을 점차 높였으나, 공시지가, 공시가격을 올리는 만큼 세금부담이 늘어나므로 조세저항이 커져 2026년에도 전년도와 동일한 수준(69%)으로 적용하게 되었습니다. 하지만 이번 정부들어 부동산가격이 계속 상승하면서 이를 막기위해 공시가격 현실화율을 올리거나 공정시장가액 비율을 높이는 방법 등이 언급되고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트에 대한 근저당의 한도는 잔여 담보가치 기준에 대해 금융사에 따라서 달라질 수 있는데 KB시세 기준 80~100%까지 설정될 수 있습니다. 일반적으로 근저당은 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리는 경우에 설정되는데, 돈을 받을 권리인 채권이 은행에게 주어지며 이 권리가 등기부상에 보통 “근저당권설정”이라고 표시되고 최고로 받을 수 있는 금액을 “채권최고액”이라고 표시하게 됩니다. 빌려준 돈을 갚지 않는 경우 은행은 부동산에 대한 경매를 신청하여 매각 대금에서 채권에 해당하는 금액을 찾아갈 수 있는데 이런 경우 이자와 경매관련 비용들이 추가로 발생하므로 근저당 채권최고액은 대출금의 120%까지 설정됩니다. 근저당이 설정된 주택을 거래할 때는 대출 승계를 할 수도 있고, 대출 상환 조건으로 거래할 수도 있습니다. 만일 거래에서 매수자가 잔금을 치르지 못하면 집주인은 주택을 인도할 의무가 생기지 않습니다.