경제
전세집에 융자금이 있으면 위험 한가요??
제가 지금 집을 구하고있는데 제 마음에 드는 집이 하나 찾았습니다
전세 1억6천에 관리비 20만원 짜리인데 융자금이 13억4400만원 있다고 하는데 위험한 매물인가요??
주의하거나 뭐 확인하고 하면 상관없나요??
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
주어진 자료만 가지고 위험한 매물인지를 파악하기는 어렵습니다. 일반적으로 선순위 채권(근저당권 등)+전세금액이 집값의 70%를 넘지 않는 집을 선택하는 것이 바람직 하며, 이 값이 80%를 넘어가면 좀 위험한 것으로 알려지고 있습니다. 전세사기를 피하기 위해서는 계약전 꼼꼼하게 서류를 확인해보셔야 하는데, 먼저 등기부등본을 통해 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지를 확인하고, 임대차 정보제공요청서를 통해 확정일자 부여일 및 임대차 기간 등을 교부 받아 확인하는 것도 필요하며, 임대인 정보조회를 통해 계약전에 임대인이 다주택자인지 최근 3년간 전세보증금을 반환하지 않은 적이 있는지 등을 확인하셔야 합니다. 임대인의 지방세, 국세 납세증명서도 확인해 보시고, 건축물대장을 통해 건축물종류 확인, 불법건축물 여부 등을 확인해 보셔야 합니다. 계약서에는 계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 설정 금지 등의 특약을 넣으시는 것이 필요합니다. 가급적 공인중개사를 통해 거래하시길 추천 드리며, 계약 전 주변 실거래가 조회 및 현지 방문 조사를 충분히 한 후 거래하셔야 합니다. 대항력과 확정일자는 기본적으로 획득해야 하며, 무엇보다도 전세보증보험에 가입하시는 것이 필요합니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 전세의 경우 선순위 근저당권이 있을 경우 만일 임대인이 대출을 갚지 못하면 경매로 넘어갈 위험이 생기고 낙찰이 되면 선순위 근저당권 부터 구제가 되고 남는 돈이 있을 경우 다음 후순위(전세권)에 대해서 배당이 되게 되므로 최악의 경우 경매로 넘어가서 시세 대비 낙찰이 되어 선순위 근저당권 배당이 되고 전세 1억 6000만원이 구제가 되는지 살펴보는 것이 좋고 과도한 선순위가 있을 경우 전세는 피하시는 것이 좋습니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
선순위 융자금이 있다는 이야기는 말소조건이 아닌 이상 후순위 임차권으로 입주를 하게 됨으로써 권리상 리스크가 커지수 있습니다. 특히나 질문의 경우 전세가 1.6억인데, 융자금이 13억이 넘는다는 것은 해당 건물은 다세대가 아닌 다가구로 보여지고 이런 경우 현 거주중인 다른 세대보증금들도 권리상 영향을 줄수 있어 권리상 위험도는 커지게 됩니다. 정확하게는 건물시세와 선순위근저당+현거주중인 임차인 보증금 합 + 내보증금을 더한 금액과 비교하여 어느정도 수준인지에 대한 판단이 필요할수 있습니다. 결국은 리스크는 깔고 가는 것이고 그나마 안전한지 여부는 거주세대 보증금 리스트와 현 건물의 대략적인 시세등의 확인이 필요할듯 보입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
네 위험하긴 합니다.
만약 집이 경매에 넘어가면 은행이 1순위로 돈을 가져가기 때문에 본인 보다 먼저 들어온 다른 세입자들의 보증금 총액이 얼마인지 모른다면 본인은 순위에서 밀려 보증금을 전혀 보호 받지 못할 수도 있습니다.
신중히 결정하시길 바랍니다.
감사합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
이 매물은 잘 보면 들어갈 수 있는 집이 아니라
굳이 들어갈 이유 없는 위험한 매물입니다
되도록 융자가 적은집,또는 아예 없는 집
최소한 전세금 보호 가능한 집을 선택하시기 바랍니다
위험한지 안위험한지는 건물의 가치에 따라 다릅니다.
예를들어 건물이 100억 정도의 가치를 가진다면 그정도 대출이 위험하지 않을 수 있으나 내 보증금+선순위보증금의 합이 건물 시세의 70%를 넘어선다 하면 위험할 수 있습니다.
제가 지금 집을 구하고있는데 제 마음에 드는 집이 하나 찾았습니다
전세 1억6천에 관리비 20만원 짜리인데 융자금이 13억4400만원 있다고 하는데 위험한 매물인가요??
주의하거나 뭐 확인하고 하면 상관없나요??
==> 현재 상황에서 보증금 보호를 받을 수가 있는지 여부 확인이 우선입니다. 그 방법은 아래와 같은 방법으로 진행하여보시기 바랍니다.
"실거래가격 *70% > 선순위 근저당 및 모든 보증금의 합계"를 고려하여 앞 공식에 해당되는 경우 거래를 진행하시고 그렇지 않는 경우에는 다른 물건을 알아 보시는 것이 적절해 보입니다.