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원룸 입주 전 계약 파기 시 어떻게 하나요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약 후 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 해지하게되면 계약금을 돌려받을 수 없습니다. 또한 공인중개사의 잘못이 아닌 임차인 일방의 사유로 인하여 계약을 취소하는 경우에는 중개수수료도 지급을 해야 합니다. 중개수수료는 특약이나 별도 협의된 바가 없다면 정상적인 중개를 한 것에 준하여 지불해야 할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.20
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월세 만기 후 이사 시 추가 월세 일할계산해야하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 월세 만기 후에 이사를 가는 경우에는 거주한 일 수만큼 일할 계산을 하여 지불하게 됩니다. 하지만 다른 특약이 있거나 임대인과 임차인간의 협의가 된 것이 있다면 그에 따를 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.20
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조정지역 부부공동명의 아파트 부부증여 후 매도시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.실거주요건은 원칙적으로 세대 전원이 거주해야 하는데, 법에서 인정되는 취학·질병의 요양, 근무상 또는 사업상의 형편 등 사유에 해당되어야 거주요건을 충족하여 인정받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.20
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원룸 티비 고장으로 질문드립니다..
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 월세인 원룸에 설치된 집기들에 문제가 발생하면 임차인은 즉시 이를 임대인에게 알리고 수리를 요청해야 합니다. 임차인의 고의나 과실로 인한 것이 아닌 일상적인 사용으로 인한 문제 발생시에는 임차인이 배상해야 할 책임이 없지만 이를 입증하여야 하므로 고장의 원인에 따라서 귀책사유가 달라질 수도 있을 것입니다. (민법 374조에 따르면 임차주택인 경우 “물건을 인도하기까지 선량한 관리자의 주의로 보존하여야 한다.”라고 되어 있습니다.)
경제 / 부동산
25.12.20
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묵시적 갱신 후 중도퇴실 시 복비는 누가 부담해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신으로 계약을 갱신한 경우에는 임차인은 언제든지 계약해지를 임대인에게 통지할 수 있고 통지가 된지 3개월이 경과하면 임차인은 보증금을 받을 수 있습니다. 즉, 3개월이 지나면 임대인이 복비를 부담해야 합니다. 만일 임차인이 이보다 빨리 나가게되면 임대인은 보증금을 돌려주지 않아도 되므로 임차인이 급한 경우에는 복비를 부담하는 경우가 있습니다. 일반적으로 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.
경제 / 부동산
25.12.20
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전세 들어갈 때 법인이 안전한가요 개인이 안전한가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 개인전세보다 법인전세의 경우 더 주의를 기울이셔야하는데, 법인전세의 경우에는 법인 파산시에 직원 퇴직금이 최우선변제와 동순위로 변제될 수 있음에 유의하셔야 합니다. 또한 법인은 재정상태가 악화되는 경우 부동산을 급매로 처분하거나 추가로 담보설정을 할 위험성이 있으며, 대리인 계약시에 위임 권한이 명확하지 않은 경우에는 계약 효력이 문제가 될 수도 있습니다. 법인과 전세계약시에는 법인등기부등본을 통해 대표이사, 주소, 법인등록번호 등을 확인해야하고 대리인인 경우에는 위임장과 법인 인감증명서를 확인해야 합니다. 전세보증보험에 가입하셔야 하고 임차보증금 반환의무 이행 등의 특약을 기재하셔야 합니다. 물론 개인 전세도 전세사기를 방지하기 위해 계약전 등기부등본, 건축물대장, 임대인정보조회, 지방세 및 국세납입증명서 등을 통해 문제점이 없는지 확인하고 전세보증보험에 가입하며 공인중개사를 통한 거래를 하시는 것이 좋습니다.
경제 / 부동산
25.12.20
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신탁등기 매물 월세 계약 관련된 질문입니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.신탁등기된 건물인 경우에는 소유권이 신탁회사에게 있으므로 임대동의서 없이 집주인에게 직접 월세를 납부하게되면 문제가 발생할 수 있으므로 주의하셔야 합니다.신탁등기는 근저당처럼 채권금액이 을구에 기록되지 않기 때문에 반드시 신탁원부를 발급받아 임대차관리에 대한 내용을 확인해야 합니다. 계약시에는 신탁회사(수탁자)와 금융기관(우선수익자)이 반드시 임대차에 동의해야 하며, 신탁원부에서 부동산담보신탁계약서를 통해 권리관계, 계약의 세부내용, 특약 사항 등을 확인하셔야 합니다. 법적으로 신탁회사(법적 소유자) 소유이므로, 집주인이 신탁회사 몰래 임의로 임차인과 계약하는 것이 아님을 동의서로 확인해 주는 동의서가 반드시 필요합니다. 만일, 이를 어기고 임대동의서 없이 진행된다면 임차인은 불법 점유자가 될 수 있으므로 주의해야 됩니다. 신탁계약서 상 위탁자(임대인)와 수탁자(신탁회사)가 계약내용을 확인 후 보증금과 월 차임을 누가 관리할 것인지, 임대차 만기 혹은 해제 시 보증금 반환의무가 누구에게 있는지, 보증금 및 월세의 지급 계좌는 누구의 것으로 해야 하는지 확인해야 합니다.
경제 / 부동산
25.12.19
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삼촌.조카 공동명의의 집. 매매조건궁금
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공동명의의 주택인 경우에는 공유자 전원의 동의가 있어야 매도가 가능하며 공유자 중 1인만 체결한 매매계약으로는 소유권이전 등기가 불가능 합니다. 공동명의자 일부가 매매 계약에 참석하지 못한다면 대리인이 위임장을 가지고 참석하면 되는데, 위임장, 소유자인감증명서, 대리인신분증, 대리인도장(또는 서명)등이 필요하며 위임장 도장에는 반드시 인감증명서상의 도장이 필요 합니다.
경제 / 부동산
25.12.19
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일본에 시골 집값이 정말 많이 싼가여?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일본도 우리나라와 같이 양극화가 매우 심한 상태로서 지역별로 가격 편차가 매우 심하며, 사람이 살지않는 빈집도 많고 땅을 공짜로 넘기는 0엔 부동산도 있다고 합니다. 일본의 통계조사에 따르면 일본 전국의 빈집은 2023년 10월현재 약 899만가구로 총 주택 중 빈집이 차지하는 비중이 13.8%를 차지한다고 합니다. 대부분 부모에게서 상속받은 경우로서 지방에 위치해서 팔리지도 않는데다 세금이나 유지 및 관리에 돈이 매년 들어가야 하므로 무상 양도받을 사람을 찾고 있다고 합니다. 저출산과 지방소멸이라는 단어는 우리나라에도 현실화하고 있으며 향후 우리나라의 모습이 될 수도 있어 대책 마련이 시급한 실정입니다.
경제 / 부동산
25.12.19
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임대사업자 만료 후 전세계약 재계약하려면
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대사업자인 경우에는 사업기간내인 경우 계약 갱신시 5%한도에서만 보증금을 인상할 수 있습니다. 하지만 사업기간이 종료되어 임대사업을 종료하면 일반 주택과 동일하게 한번만 계약갱신청구권을 사용할 수 있습니다. 따라서 신규 임차인이 사업기간내에 계약하고 사업기간이 끝난 후 계약 갱신을 하는 경우에는 계약갱신청구권을 사용하여 5% 한도에서 보증금 인상을 제한할 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.12.19
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