답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세입자가 월세를 밀리게되면 계속해서 누적이 될 확률이 높은데 이러한 상태를 방치하게되면 보증금 한도를 초과할 수도 있으며 세입자가 협조하지 않으면 내보내는 것도 쉽지 않을 수 있으므로, 먼저 통화나 문자로 독촉을 하고 그럼에도 납부를 하지 않는다면 내용증명을 발송하며 2개월 이상 밀리게되면 계약을 해지하는 등의 조치가 필요할 수 있습니다. 미납된 월세는 보증금에서 공제할 수 있으며 연체이자를 적용할 수도 있지만 이 경우에는 건물의 명도를 요구(퇴거 요청)할 수 없게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.갭투자란 전세가율 (매매가격 대비 전세금의 비율)이 최소 70%를 넘는 지역에서 급매물 등을 사들여 매매 가격이 오르면 이를 되파는 식으로 이익을 내는 투자 방식을 말합니다. 매매가격에서 전세금을 제외한 소액의 자본금 만으로 주택을 구입할 수 있다보니 대출 규제나 금리 인상 영향을 덜 받게 됩니다. 정부에서는 이런 투기를 막기위해 토지거래허가구역 지정으로 실거주 요건을 부여하여 갭투자를 막는 등의 조치를 취하고 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 위한 인터넷강좌는 여러 기관에서 개설하고 있는데 강의의 커리큘럼이나 강사의 수준 등에는 큰 차이가 없습니다. 다만 본인의 취향이나 학습방법 등에 따라서 호불호가 달라질 수도 있으므로 공인중개사 시험을 설명하는 유튜브 동영상 등으로 시험에 대한 전반적인 정보와 학습방법 등을 확인하시고 (유명 학습기관에서 연간 학습계획 등을 자세히 소개해 줍니다.) 수강 비용도 비교 분석해보시고 샘플 강의를 수강하여 학습 능률이 잘 나오는 강사를 선택하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 학력이나 나이 등 제한이 없어서 누구나 응시할 수 있는 시험이다보니 응시인원이 많아서 합격생 수 조절을 위해 난이도가 좀 부여된 편입니다. 다만 자격이 취소된 후 3년이 되지 않은 사람이나 시험 부정행위로 처분을 받은날로부터 시험시행전일 까지 5년이 경과하지 않은 사람 그리고 이미 자격을 취득한 사람 등은 응시할 수 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.DSR (Debt service ratio)은 총 부채 원리금 상환비율로서 한사람이 받은 모든 대출금의 원리금의 합을 연소득으로 나눈 것의 비율입니다. 즉, 주택담보대출의 원금과 이자뿐 아니라 기타 대출(신용대출, 자동차 할부, 학자금 대출, 카드론 등 모든 대출)의 원금 및 이자를 모두 포함하므로 DTI 보다 강력한 규제를 하게 됩니다. DSR = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 원리금) / 연소득DTI = (주택담보대출의 원리금 + 기타 대출의 이자) / 연소득

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.유익비는 임차인이 임차목적물의 가치를 증가시킬 수 있는 개선 작업에 사용한 금액으로서 건물 내외부의 리모델링, 에어컨 등 편의시설 설치, 에너지 효율을 높일 수 있는 태양광 패널 설치 등을 예로 들 수 있습니다. 즉, 단순한 원상복구 수준의 수리가 아니라 임차목적물에 대한 개선 등을 수행한 경우 인정받을 수 있습니다. 임대인의 동의를 받지 않더라도 임차목적물의 가치를 높인 경우에는 계약종료 시점에 유익비로 인정받을 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차보증금은 계약서에 명시된 임대인 및 임차인계좌로 송금 및 반환하는 것이 원칙이므로 임대인이 반환할 때 계약서에 명시된 임차인에게 반환을 하게되는데, 사전에 임대인과 임차인간에 반환 받을 계좌에 대한 합의를 완료하였다면 합의된 계좌로 송금할 수 있습니다. 만일 사전 합의 없이 타인의 계좌를 활용하여 송금하게되면 반환시 분쟁의 소지가 될 수도 있으므로 이를 계약서에 명시하거나 서면으로 증거를 남겨 놓는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 1세대가 1주택만 보유하는 것을 장려하기위해 이에 해당하는 경우 양도소득세 등에 있어 세재혜택을 주고 있는데, 이사를 위해 주택을 구입하는 경우에는 예외적으로 일시적 1세대 2주택을 인정하여 다음과 같은 규정을 적용하게됩니다. 1세대 1주택자가 일시적 1세대 2주택에 해당되어 양도소득세 비과세(실거래가 12억 이하)를 받으려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 그런데 현재 정부에서 세법 개정 추진중에 있어서 향후 일부 개정될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중에 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 중도 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 이때 전출을 하게되면 대항력을 상실하여 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있다보니 보증금을 돌려받을 때까지 대항력을 유지하기 위해 가족중 일부를 먼저 전입시키고 나서 짐도 일부 남겨둔 상태에서 본인이 전출을 하면 대항력을 유지한채 행복주택으로 이주할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 시험은 시험 범위가 넓어서 효율적인 검증을 위해 이론 중심인 1차 시험과 법령 중심인 2차 시험으로 나누어져 있습니다. 과목은 1차 부동산학개론과 민법, 2차 중개사법, 공법, 공시법, 세법으로 모두 6과목으로 구성되어 있어 부동산학개론을 제외하면 모두 법과목 이며, 1차 시험은 민법이 2차 시험은 공법이 당락을 좌우하는 과목으로 작용하는 경우가 많습니다.