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근생건물 매매 후 주거용으로 사용하게 되면 아떻게 되나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근생이란 상가를 의미하는데, 실제로 거주 용도로 사용하신다면 주택으로 잡혀서 주택수에 포함될 수 있습니다. 원래 상업용 건물이므로 주거용으로 사용하면 불법 용도 변경에 해당할 수 있습니다. 근생은 주택보다 세금이 많이 나올수 있으며, 임대차를 주게된다면 전입신고는 가능하나 전세대출이나 보증보험에 가입할 수 없음에 주의하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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서울 주택 비과세 요건 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.증여받은 주택이 조정대상지역에 위치하는 경우에는 주택 취득일로부터 2년간 실거주를 해야 양도세 비과세 혜택을 받을 수 있습니다. 혼인신고를 하지 않았다면 본인만 해당 주택에 실거주하시면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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서울 서초 토지거래허가구역 에서 분양받은 후 실거주의무?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지거래허가구역으로 지정된 곳의 아파트를 구입하게되면 취득일로부터 2년간 실거주 의무를 준수해야하며 이를 위반하면 이행강제금이 부과되거나 허가 취소가 될 수 있습니다. 따라서 전세를 놓아 자금을 충당할 수 없습니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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미분양 아파트가 많은데 계속 아파트를 짓는 이유
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트와 같이 대단위의 주택을 건설하는 것은 시간도 많이 걸리고 돈도 많이 소요되는데, 현재 시행하고 있는 공사들은 예전에 이미 브릿지론 등을 동원하여 토지를 구매하고 건설계획이 되어 있던 곳들이며, 건설 착수는 안했어도 이미 토지매입, 인허가, 설계 등 많은 단계를 진행하여 지출이 많이 된 상태로 어쩔 수 없이 진행하는 곳이 많습니다. 그러나 현재는 고금리와 원가상승 등으로 건설사들이 돈되는 곳만 선별 수주하는 상황이기에 신규 인허가 물량이 많이 축소되어 향후 미분양 물량이 해소되고 나면 아파트 부족으로 집값 상승 될 수도 있는 상황입니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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월세 집을 이사 할려고 하는데 퇴거의사를 집주인에게 언제까지 이야기 해야 하나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임대인이 아무런 연락을 하지않고 임차인도 계약종료 2개월전까지 아무런 연락을 하지 않았을 때 이루어지게 되는데, 기본 계약기간이 2년이 경과해야 이루어질 수 있습니다. 따라서 현재 25년 1월 25일자로 묵시적 갱신이 된 상태로 볼 수 있는데, 묵시적 갱신이 된 후에는 임차인은 언제든지 계약해지를 통지할 수 있고 통지(임대인이 확인을 해야 함)한 날로부터 3개월이 지나면 보증금을 받을 수 있으므로, 예상 퇴거일자 3개월전까지 퇴거의사를 밝히시면 될 것인데 후속 임차인이 잘 구해지지 않을 것을 대비하여 여유있게 통보하시는것이 좋을 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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지방에 아주 시골같은데는 어떻게 매매가 가능한지 궁금해요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지방의 토지를 거래하시려면 해당 지역 인근에 위치한 부동산을 찾아서 문의하시거나 의뢰하시면 됩니다. 토지를 전문으로 거래하는 부동산을 찾아서 위치를 알려주시면 해당 토지의 등기부등본이나 토지대장을 통해서 소유자를 확인할 수 있는데, 소유자가 거래를 원하는 경우라면 거래가 가능할 수도 있을 것입니다. 거래전에는 해당 지역의 허가요건 및 거래 절차 등을 확인하셔야 하고 법적, 세무적인 사항등도 확인하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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부동산 지목 변경 시 필요한 조건들이 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.토지에 주택을 지으려면 지목을 “대”로 변경해야 하는데, 먼저 해당토지가 형질변경 또는 지목변경이 가능한 지 여부를 해당 지자체에 확인하고, 형질변경이 되었다면 인허가 신청 대상의 주택 신축을 진행하고 준공검사 승인 이후 건축물대장이 만들어집니다. 그리고 토지 지목변경을 신청하는데 이때 취득세 등 세금이 부과됩니다. 토지 지목변경 신청은 관할 구청이나 시·군·구청 관할기관에 관련서류와 함께 신청서를 제출하면 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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다가구 주택 집주인인데 집 전세로 내놓으랴고 합니다 대출 가능 여부는 어떻게 알 수 있나요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트가 아닌 다가구주택인 경우에는 대출이 용이하지 않을 수 있습니다. 전세대출을 진행하려면 건축물대장상에 위반건축물이 아니어야 하고, 등기부등본상에 소유권에 대한 권리침해사항(경매, 가압류, 가처분, 가등기 등)이 없어야 하며, 선순위채권이 주택가격의 60%이내, 주택의 건물과 토지가 모두 임대인의 소유일 것 등을 만족해야합니다. 또한 선순위채권과 다른 세입자들의 선순위 보증금액(후순위, 공실의 최우선변제금 포함)을 합한 금액이 주택가액의 80% 이내일 것을 만족해야 합니다. 그리고 개별단독주택가격의 126%에 해당하는 금액 이내라야 대출이 가능합니다. 서류상 문제가 없고 임차인의 소득이나 신용상태가 좋으면 승인 가능성이 있으나 은행 정책에 따라서 달라질 수 있으므로 반드시 사전에 인행 담당자와 상의해 보셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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월세 계약 시 보증 보험 미가입 동의서 요구 시
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대사업자는 보증보험가입이 필수이며 이를 위반시에는 보증금의 최대 10%의 금액을 과태료로 내야 합니다. 하지만 전세보증금이 소액보증금 기준 이하이거나, 담보권설정금액과 임대보증금을 합한 가격이 주택 금액의 60% 이하인 경우에는 임차인이 보증보험미가입에 동의하면 가입하지 않아도 됩니다. 즉, 상대적으로 전세사기로 될 위험이 적은 경우에 한해서 임차인의 동의가 있으면 가입을 면제해주는 제도인데, 임차인이 반드시 동의해야 하는 것은 아닙니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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전세아파트 사전전입신고 관련해서 질문
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세사기를 걱정하시는 마음은 이해갑니다만, 실무적으로 잔금을 지급하기전에 전입신고를 허용해주는 집주인은 잘 없을 것입니다. 따라서 일반적으로 전세계약시에 "임대인은 현재의 권리관계 (등기부등본)를 전입신고 익일까지 유지해야 하며 위반 시 계약을 취소하고 이에 대한 손해는 임대인이 배상한다." 등의 특약을 걸게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.29
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