답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지만 임대인에게 갱신 거절을 통지(단, 통지가 도달해야 합니다.)하면 유효하게 됩니다. 반면 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신 거절이나 계약조건 변경 등을 통지할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법 제6조의3에 기술된 정당한 사유 (임대인이 목적 주택에 실거주하는 경우 등)가 아니라면, 임차인이 계약갱신청구권을 사용하는 경우 5%내에서 보증금을 인상할 수 있고 존속기간은 2년으로 본다고 법에 명시되어 있으므로 임차인은 2년간 거주를 주장할 수 있습니다. (일반적으로 임차인에 불리한 사항은 적용되지 않습니다.) 다만 임대인은 1년이 경과하게되면 5% 이내에서 보증금을 인상할 수 있습니다. (이 또한 협의를 거쳐야 합니다.)

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근까지도 전세사기가 일어나고 있기에 전세계약시에는 필히 등기부등본, 건축물대장, 토지대장 등의 서류를 통해 문제될 사항이 없는지를 확인하는 것이 중요합니다. 등기부등본을 통해서는 가등기, 가압류, 압류, 경매 등 문제가 될 권리관계가 없는지, 소유자와 계약자는 일치하는지, 선순위 채권(저당권 등)+전세금액이 집값의 일정 수준 (80%) 를 넘지 않는 지 등을 확인하게 되는데, 일반적으로 계약시에 등기부등본 등 서류를 확인하고 계약서 상에 특약으로 "계약 이후 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 새로운 권리관계 설정 금지" 를 기재하여 계약 이후에 발생할 수 있는 문제를 방지하시는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전입을 금지하는 오피스텔은 주택수나 세금 문제(부가세 등)로 인해서 업무용으로 용도를 유지하려는 목적인 경우가 대부분입니다. 임대인이 전입을 금지하더라도 전입신고를 할 수는 있는데, 이렇게 전입신고가 되면 주거용 오피스텔 기준으로 과세가 될 수 있으므로 임대인에게 피해가 갈 수 있으므로 사전에 임대인과 협의가 필요 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 아파트 1층은 사생활이나 소음, 습기 등의 문제로 인해 수요가 적어서 환금성에 있어 불리한 경우가 많습니다. 하지만 신축이고 좋은 단지라면 구축아파트에 비해서는 환금성이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적으로 재개발은 10년~15년 정도 소요될 수 있는데, 특히 조합내부의 갈등이나 시공사 선정 문제 또는 정책 변화 등 문제점이 겹치게되면 20년 이상으로 장기화될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.재건축은 기본계획 -> 안전진단 -> 정비계획 및 정비구역 지정 -> 추진위원회 승인 -> 조합설립 -> 사업시행인가 -> 분양신청 -> 관리처분계획수립 및 인가 -> 이주/착공 -> 준공/ 입주 -> 이전고시 및 청산 의 순서로 진행 됩니다.재건축에 동의하지 않게되면 조합원 자격을 얻지 못하게 되고, 조합에서 미동의자를 상대로 매도청구를 진행하여 현금청산으로 처리될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.법적으로 임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 갱신거절이나 계약조건 변경 등을 임차인에게 통지할 수 있고 같은 기간에 임차인은 계약갱신청구권을 사용할 수 있으므로 이 기간중에 갱신 여부를 확인해 보시는 것이 좋습니다. 만일 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 상기의 기간이 경과 (즉 계약종료 2개월전 시점이 지나게되면) 하게되면 2년간 묵시적갱신이 이루어지는데, 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있다보니 임대인에게 불리한 상황이 될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.최근에는 많은 상가들의 공실률이 높은편인데, 이렇게 된 데는 코로나사태 이후로 온라인 주문 및 배달문화의 정착이 된데다가 경기위축으로 손님들이 많이 줄어들었으나 분양가·매매가의 하락을 우려해서 임대인들이 임대료를 낮추지 않고 있다 보니 상인들이 입점을 꺼려하는 상황이 계속되고 있기 때문인데, 상가의 주인들은 수익률이 낮으면 건물 매매가 잘 되지 않고, 임대료를 낮추면 상가건물임대차보호법에 따라서 10년동안 연간 5%의 월세만 인상이 가능하기에 가격을 잘 낮추려 하지 않는 경향이 있기때문입니다. 상가에 공실이 늘어나고 있다면 먼저 그 이유를 파악해야하고 상권분석 및 업종 선택에 신중을 기하셔야 할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.10년 민간등록임대의 경우 취득세 및 재산세가 감면되고 ('27년 12월까지), 매입형인 경우 종부세에 합산이 배제되며, 임대소득세가 감면되며 2천만원 이하인 경우 분리과세가되고 ('28년 12월말까지), 개인 양도소득세 중과배제 및 법인의 법인세 추가과세가 배제될 수 있으며, 임대개시시점 공시가격 6억(지방 3억)이하인 10년 임대주택을 보유하면서 다른 주택을 2년 이상 보유 및 거주한 경우에는 거주주택 양도시 1세대1주택으로 간주되는 등의 혜택이 있습니다.비아파트 6년 단기임대인 경우에는 종부세 합산배제, 양도소득세 중과배제, 법인세 추가과세 배제, 거주주택 비과세특례(매입형인 경우 수도권 4억/비수도권 2억 이하) 등의 혜택이 있습니다.주택임대사업자로 등록하게되면 임대의무기간 동안 임대료를 기존 금액의 5% 넘게 올릴 수 없으며 이는 세입자가 변경되어도 지켜져야하고 계약시에는 표준임대차계약서를 사용해서 관할 구청에 신고를 해야합니다.