경제
뽀얀굴뚝새243
월세의 경우 보증금을 주고 들어가는데 보증금 자체가 월세를 못 낼 경우 제하라고 있는건가요?
지인분이 건물주인데 세입자(월세)가 월세를 안 낸다고 하더라구요. 낸다고 말로만 하고 오늘 드릴게요 말로만 하고 아직도 10일이 지나도록 월세를 안 낸다고 하던데 이 이야기는 보증금에서 월세를 제하라는 이야기일까요?
그렇더라도 이야기를 해야 주인이 기다리지 않고 그러려니 하는데 어영부영하니 답답해 하시던데 보증금 자체가 월세를 대체할 목적으로 넣는 건가요?
8개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
보증금은 세입자가 월세를 내지 않거나 집을 파손했을 떄를 대비한 담보이지 세입자가 마음대로 월세 대신 차감하라고 요구할 수 있는 대체 결제수단은 아닙니다. 세입자는 보증금이 남아있다는 이유로 월세 지급을 거부할 수 없으며 제때 내지 않는 것은 명백한 계약 위반이자 연체에 해당이 됩니다. 보증금에서 밀린 월세를 뺄지 말지는 전적으로 임대인의 권한이며 만기시점에 한꺼번에 공제하거나 매달 연체 이자를 붙여 청구하는 것도 가능합니다. 상가라면 3기 주택이라면 2기(두달분) 이상의 월세가 연체될 경우 임대인은 보증금 유무와 상관없이 계약을 해지하고 퇴거를 요구할 수 있습니다. 즉 세입자가 보증금에서 까라고 말 도 없이 어영부영 넘기는 것은 잘못된 행위이므로 지인분은 연체 내용과 향후 계약 해지등을 문자나 내용증명으로 남겨서 명확하게 경고할 필요가 있습니다. 감사합니다.
채택 보상으로 428베리 받았어요.
채택된 답변안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 임차인이 월세를 2기(2번) 이상 연체가 되게 되면 계약해지의 대상이 될 수 있고, 또한 계약갱신청구권 사용을 못 할 수 있습니다. 또한 계속적인 미납이 발생이 되게 되면 결국 보증금에서 공제가 되고 나머지 받고 퇴거명령을 받을 수 있고 그래도 나가지 않을 경우 명도소송등으로 강제 집행을 당할 수 있습니다.
우선 기다려 보시고 월세가 들어오지 않을 경우 게약해지하시고 보증금에서 공제를 하시고 나머지 반환해서 계약해지하시면 될 것으로 보여집니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
월세의 경우 보증금을 받는 이유는 월세의 체납이나 기물 파손 등의 피해를 보상하기 위한 것입니다. 하지만 별도 특약이 없다면 이는 바로 적용되는 것은 아니고 퇴거시에 적용될 수 있는데, 민법에 의하면 월세를 2개월치 이상 밀리게되면 임대인은 계약을 해지할 수 있습니다. 보통 월세가 밀리면 계속해서 체납을 할 가능성이 많으며 임차인을 내보내는 것이 쉽지 않으므로 (명도 소송 등을 진행해야 하는데 수개월이 소요될 수 있습니다.) 2개월치 이상 월세가 밀리면 내용증명을 보내고 그래도 해결이 되지 않으면 계약을 해지하셔야할 수 있습니다.
안녕하세요. 김대원 공인중개사입니다.
■ 보증금의 법적 성질
1. 보증금의 담보적 성격
임대차 계약에서 보증금은 임차인이 월세 미납, 목적물 훼손 등 계약 기간 동안 발생할 수 있는 모든 채무를 담보하기 위해 임대인에게 미리 지급하는 금액입니다.
2. 임차인의 공제 주장 불가
위 1의 내용은 임대인의 입장입니다. 대법원 판례에 따르면, 임차인(세입자)은 보증금이 넉넉하게 남아 있다는 이유로 월세 지급을 지연하거나 거절할 수 없습니다. 즉, 임차인이 일방적으로 “월세를 못 내니 보증금에서 제해달라”고 요구하며 미납을 정당화하는 것은 법적으로 허용되지 않습니다(대법원 1999. 7. 27. 선고 99다24881 판결).
■ 차임 연체 시 임대인의 권리
1. 임대인의 자유로운 선택권
월세가 미납되었을 때 이를 보증금에서 차감할지, 아니면 차감을 거부하고 연체된 월세의 지급을 별도로 청구할지는 전적으로 임대인(건물주)의 권리이자 자유입니다. 임대인이 굳이 보증금에서 차감해 주어야 할 의무는 없습니다.
2. 2기 연체 시 계약 해지권 발생
가장 중요한 점은, 연체된 월세의 총액이 2개월 치(상가건물의 경우 3개월 치)에 달하게 되면, 보증금이 아무리 많이 남아 있더라도 임대인은 즉시 임대차 계약을 일방적으로 해지하고 세입자에게 명도(퇴거)를 요구할 수 있다는 것입니다.
따라서 지인분께서는 세입자의 미납액이 2회분에 도달할 경우, 내용증명을 발송하여 계약 해지 및 명도소송을 진행할 수 있음을 명확히 통보하시는 것이 좋습니다.
아닙니다.
보증금은 퇴거시 정산할 금액이 있으면 할 용도.
혹시나 월세를 계속해서 못내면 세입자가 나갈때까지 임대인의 손실을 줄여주는 용도입니다.
보증금이 있다고 해서 월세를 내지 않아도 되는것은 아니고 월세를 두달 내지 않으면 임대인은 계약 종료를 통보하고 임차인을 내보낼 수 있습니다.
안녕하세요. 배나영 공인중개사입니다.
지인분께서 세입자의 일방적인 월세 미납과 태도 때문에 답답하고 곤란하시겠네요. 세입자가 납부를 차일피일 미루는 상황에서 임대차 보증금은 집주인의 손해를 방어하는 담보 역할을 합니다. 따라서 계약이 끝날 때 밀린 월세만큼을 공제하고 반환하시면 됩니다. 그러나 보증금이 충분히 남아 있다는 사실이 세입자의 월세 연체를 정당화하거나 집주인이 이를 무작정 기다려줘야 할 이유가 되지는 않거든요. 주택을 기준으로 연체액이 두 달 치에 달하게 되면 보증금 잔액과 관계없이 집주인은 즉시 임대차 계약 해지를 통보하고 합법적인 퇴거를 요구할 수 있는 명확한 권리가 생깁니다. 집주인분이 이러한 점을 알고 계셔서 잘 대처하셨으면 좋겠네요.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
보증금은 미래 손해배상, 미납 월세, 시설 수리 등을 담보하는 금전으로 계약 종료 시 반환이 원칙입니다. 월세 미납 시 임대인이 보증금에서 차감할 수 있지만 임대인이 주도로 이뤄지고 세입자가 보증금에서 제해 달라고 주장할 권리는 없고 협의를 하시는 것이 기본적인 절차입니다.
감사합니다.
안녕하세요. 김경환 공인중개사입니다.
건물주인 지인분께서 마음고생이 많으시겠네요
부동산 실무 현장에서도 가장 빈번하게 발생하는 월세 체납 문제입니다.
결론부터 말씀드리면
보증금이 월세를 대체할 목적으로 존재하는 것은 맞지만
세입자가 마음대로 보증금에서 까라 고 할 권리는 없습니다.
보증금의 진짜 용도는 담보이지 대체재가 아닙니다.
보증금은 임대차 계약 기간 동안 발생할 수 있는 모든 손해를 담보하기 위해 임대인이 예치해두는 돈입니다.
법적으로 2기이상의 월세 연체가 발생하면 임대인은 계약해지를 통보할 수 있습니다.
2기이상 월체를 연체하면 내용증명을 보내 압박하고
계약해지의사를 밝히셔야 나중에 명도에서 유리합니다.