답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.세제개편이되면 비거주 1주택자가 종부세와 양도세에서 불리한 영향을 받을 수 있는데, 이는 시세차익을 노리고 요지에 고가의 주택을 세놓고 본인은 실거주하지 않는 것을 막기위함인데, 소위 똘똘한 한채 전략으로인한 가수요로 주택가격 상승하는 것을 막기위한 방침입니다. 하지만 직장이나 자녀 교육 등 불가피한 사항으로 인한 경우 등 여러가지 부작용이 예상되는데 향후 일부 예외 사유로 인정이 될 수도 있을 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약에 따라서 구체적인 상황이 달라질 수 있으나 일반적으로 계약서 상의 월세 기산일과 입주일을 일치시키는 것이 좋습니다. 실제 입주일 이후에 월세 및 관리비가 발생하도록 하는 것이 바람직합니다. 이사일 이전 방문이 필요한 경우에는 협의하여 문을 개폐해주시면 될 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.근본적으로 주택을 대량으로 공급하면 집값을 낮출 수 있을 것이며 이러한 사실은 정부에서도 알고 있고 있습니다. 하지만 전국민의 절반가까이가 수도권에 몰려 살고있는 현실에서 주요지역에는 주택을 건설할 부지도 부족하고 재건축이나 재개발은 10년 이상 시간이 소요되어 당장 공급할 수 없다보니 지금이라도 사야된다는 심리가 퍼져서 주택 가격 상승압력으로 작용하고 있습니다. 주택은 생활에 있어 필수재이다보니 주택이 부족하면 사람들의 불만이 쌓이고 시장에만 맡겨놓으면 다주택자 증가, 임대료 상승, 양극화 심화 등 여러가지 폐단이 발생하게되므로 정부에서 개입하게되는 것입니다. 하지만 정부의 개입에도 불구하고 근본적인 공급이 어렵다보니 해결이되지 않고 부작용들이 나타나게 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.지난해 10.15대책으로 적용된 토지거래허가제는 토지거래허가구역내에 소재한 아파트와 동일 단지 내 아파트가 1개동 이상 포함된 연립·다세대주택(빌라)에 대해서는 허가 대상이고 실거주 의무를 부과하고 있습니다. 따라서 일반적으로 아파트가 포함되지 않은 단지인 경우 연립·다세대주택 등은 허가 대상이 아닙니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.점유취득시효는 민법 245조에 "20년간 소유의 의사로 평온, 공연하게 부동산을 점유하는 자는 등기함으로써 그 소유권을 취득한다." 라고 되어 있습니다.즉, 점유취득시효는 20년 이상 자주·평온·공연(소유의 의사를 가지고 폭력이나 강압이 없었으며 숨기지 않고 공개적으로 점유)한 점유를 하였고 선의·무과실(권리가 없다는 것을 몰랐고 모르는데 실수가 없었음)인 경우, 기존 등기명의인을 상대로하여 시효 완성 소송이나 소유권이전등기청구 소송을 제기하여 시효취득을 인정받고 확정판결문을 확보하여 소유권이전 등기를 시행해야 비로소 소유권을 얻을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세보증금을 일부라도 돌려받지 못한 상태에서 전출(주민등록 퇴거)을 하게되면 대항력을 상실(우선변제권도 동시에 상실)하여 제3자에 대해 임차권을 주장할 수 없게되므로 보증금을 돌려받기가 어려워질 수도 있음에 주의하셔야 합니다. 계약종료에도 보증금을 모두 돌려받지 못하게되면 임차권등기명령을 신청하여 임차권이 등기부 등본에 기재된 이후에 전출을 하셔야 대항력을 유지할 수 있습니다. 일부 금액을 받으면서 확인서나 합의서를 작성하는 경우에는 남은 금액을 포기하는 것으로 해석될 여지를 남기지 말아야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.온라인 거래가 점차 많아지고 있는 추세이지만 제품에 따라서 구입처가 달라지는 것 같습니다. 표준화되어 있고 품질의 차이가 거의없는 일반적인 공산품은 온라인을 통해서 많이 구입하게되고 있지만, 제품을 실제로 만져보고 착용해보는 것이 중요한 의복이나 품질을 직접 확인할 수 있는 신선식품 재료 등은 오프라인을 통해서 구입하게 되는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약 종료시 원상복구의 기준은 특별한 약정이 없는 경우 임차인이 임차 목적물을 인도받은 당시의 상태가 기준이 됩니다. 임차인의 고의나 과실로 인한 사항이 아닌 일상의 사용으로인한 마모나 변색 등은 수리 대상이 되지 않을 수 있습니다. 계약서상 세부적으로 복구 특약이 기재되어 있다면 그에 따라야 하므로 계약 단계에서 신중하게 검토한 후 계약을 하여야 하는데, 명확하게 되어 있지 않으면 분쟁의 소지가 될 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.제3자에게 임차권을 주장하기 위해서는 주민등록 + 거주를 통한 대항력과 확정일자를 통한 우선변제권을 확보하는 것이 필요하므로 기본적으로 보증금을 돌려받기전까지는 주민등록과 거주를 유지해야 합니다. 이를 위해서 기존 주택에 짐을 일부 남겨놓고 비번 등을 넘겨주지 않아야 합니다. 새로운 주택의 계약서에는 전입신고 다음 영업일까지 근저당 등 다른 권리관계 설정금지 특약을 넣어 놓는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.만일 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않았고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 아무런 통지를 하지 않았었다면 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 된 상태로 볼 수 있고, 상기의 기간중에 상호 협의하여 계약을 갱신했다면 합의에 의한 갱신으로 2년간의 기간을 주장할 수 있습니다. 주택임대차보호법에 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 본다 라고 되어 있으므로 주택이 매도되어 새로운 집주인으로 변경되더라도 연장된 계약 기간 동안은 거주할 수 있습니다.