답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차인 경우 1년 계약이라도 기본적으로 주택임대차보호법에 따라서 2년 계약이 유효함을 임대인에게 주장하여 2년까지 거주하실 수 있습니다. 묵시적갱신도 2년이 되어야 가능하므로 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 1년의 계약종료 2개월전 시점이 경과한 경우에는 묵시적갱신이 아닌 기본 기간인 2년으로 전환된 것으로 볼 수 있습니다. 이렇게 계약기간이 2년으로 전환된 경우에는 계약기간을 채워야하며 2년이 되기 전에 중도 해지하고자해도 임대인의 동의가 없으면 계약해지가 불가능하여 계약종료시까지 월세를 납부해야하고 보증금도 돌려받을 수 없게됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.GTX역이나 지하철역 등이 신설되는 곳 인근에 위치한 주택인 경우에는 신설 예정임이 알려지면서 가격이 상승할 수 있고, 이후 완공이 되고나서 편리함이 입증되면 한번 더 상승할 가능성이 높습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산중개수수료는 법적인 상한치만 규정되어 있고 상한치 금액내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 금액이 결정되도록 되어 있습니다. 이는 부동산 거래 건별로 다양한 상황이 있을 수 있다보니 상한치만 정하고 협의를 거치게 만들어져 있는 것입니다. 오피스텔인 경우에는 주거용과 업무용으로 나누어지는데, 주거용인 경우에는 매매 0.5% / 임대차 0.4%, 업무용인 경우에는 0.9%의 상한치가 적용됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라의 아파트는 대부분 벽체가 골조를 이루는 판상형 아파트(이와 대조되는 것이 타워형인데, 타워형인 경우 기능품들에 대한 교체가 가능한 경우가 많습니다.)로 되어있는데, 구조상 전선과 배관 등 기능품 들이 콘크리트 내부에 매설된 구조를 가지고 있어 교체가 힘든 구조를 가지고 있다보니 철근콘크리트 자체는 내구성에 문제가 없어도 기능품 들이 노화되어 문제를 일으킬 수 있다보니 기본적으로 30년이 넘으면 안전진단을 하여 이상이 있는 경우 재건축에 돌입하게 되고 있습니다. 또한 대도시 집중 현상과 1인가구 증가 등으로 주택에 대한 수요는 많은데 비해 주택이 부족하다보니 용적률을 높여 고층 아파트를 건설함으로서 주택수요도 충족하고 재건축에 의한 주택가격 상승효과도 볼 수 있다보니 재건축을 추진하는 경우가 많은 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인은 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이(2년 계약이고 계약종료 임대인과 임차인 모두 아무런 연락없이 2개월전 시점이 지나가게되면 묵시적 갱신이 됩니다.)에 보증금 인상 등 계약조건 변경을 임차인에게 통지할 수 있으며 임차인과의 협의를 거쳐 변경이 가능합니다. 임대인이 5%를 초과하는 보증금 인상을 통지하였고 아직 계약갱신청구권을 사용하지 않은 상태라면 임차인은 계약갱신청구권을 사용하여 5% 이내로 상승분을 제한하여 2년간 연장 계약할 수 있습니다. 이는 법에 규정된 사항이므로 임대인은 주택임대차보호법 제6조의3에 기술된 정당한 사유가 있지 않다면 임차인의 계약갱신청구권 요구를 거절 할 수 없습니다. 계약갱신청구권을 이미 사용한 경우에는 임대인이 임의의 비율로 보증금을 인상할 수 있는데 (10%도 가능) 임대인의 요구가 지나친 경우에는 이를 거절하고 협의를 할 수는 있으나 협상이 쉽지 않을 수 있으므로, 이때는 주택임대차분쟁조정위원회에 중재를 요청할 수도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.우리나라에서는 대체로 50년이 되기전에 재개발이나 재건축을 통해 노후된 아파트를 헐고 새로 건축을 하는 경우가 많지만 최근 건축공사비가 많이 상승하고 있는데다가 저층 아파트가 아닌 경우에는 사업성이 나오지 않아서 재건축 착수가 잘 되지 않는 경우가 많이 발생하고 있습니다. (특히 수도권이 아닌 경우) 재개발이나 재건축사업은 "도시 및 주거환경정비법"을 따라서 집행되며, 재건축의 경우에는 30년 이상된 아파트에 대해 안전진단을 통해 진행하게 되는데, 최근에는 재건축 사업을 빠르게 진행하기위해 안전진단은 사업시행계획인가 전까지만 통과하면 되도록 제도가 변경된 바 있습니다. 용적률은 대지면적에 대한 건축물의 연면적(건축물 각층 바닥 면적을 모두 더한 면적)의 비율을 의미합니다. 즉, 토지의 면적에 비해 연면적이 어느정도 되는지 비율을 백분율로 나타낸 것인데, (용적율 = 건축물바닥면적의 합 / 대지면적 x 100) 용적률 계산시 연면적에서 공중의 통행로, 물탱크, 기타 주민공동시설 등 건축법에서 정한 것들의 면적은 제외합니다. 기존에 비해서 용적률이 높아야 그만큼 건물을 높게지어 호실수를 늘림으로서 일반분양을 통해 수익을 거두어 사업성을 높일 수 있는 장점이 있지만, 용적률이 높아지면 동일한 면적에 세대수가 많아져 교통 문제 등 여러가지 문제가 생길 수 있어 실생활이 불편해 지는 등 단점도 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격증을 취득한 후에 개업을 하기위해서는, 반드시 먼저 실무교육을 받고 사무실을 구한 후 시·군·구청장에 사무소 개설등록을 신청한 후, 개업전 중개행위에 사용할 인장 등록 및 업무보증을 설정하고 세무서를 방문하여 사업자 등록을 해야 합니다. 사무실을 차렸을 때는 기본적으로 사무실내 고객들이 잘 볼 수 있는 곳에 중개사무소 개설등록증 원본, 공인중개사 자격증 원본, 부동산 중개보수 요율표, 손해배상책임 보증 증빙 서류 등을 비치해야만 하며 대표자와 소속 공인중개사, 임원, 사원 등의 서류도 포함됩니다. 또한 계약을 진행한다면 계약서 사본과 중개대상물 확인 설명서도 일정기간 보관해야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 계약종료 2개월전까지는 임대인에게 갱신거절의 의사를 밝혀야 묵시적갱신 (1년 계약이라도 2년이 경과해야 효력 발생) 에 이르지 않을 수 있습니다. 묵시적 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있지만 3개월이 지나야 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 임차인이 갱신거절의 의사를 제때 밝히고 계약이 종료되면 임대인은 즉시 보증금을 돌려주어야 하지만, 집이 잘 나가지 않는다는 사유로 보증금 반환이 지연될 수도 있으므로 가급적 빨리 임대인에게 갱신거절의 의사를 밝히시는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.자본주의 사회에서는 물가가 계속 오르는 것이 일반적입니다. 이는 기업이 수익을 늘리기위해 가격을 올리고 정부에서 통제하는 중앙은행은 경제가 계속 성장하도록 화폐 공급을 늘리므로 돈의 가치가 떨어지게 되고 자연스럽게 물가가 오르는 것입니다. 이 외에도 수요와 공급의 불균형, 생산비용의 상승, 세금이나 공공요금의 인상, 환율의 변동 등 다양한 원인에 의해 물가가 오르기도 합니다. 물가도 상승하지만 임금도 상승하므로 상당 부분 상쇄가 될 수 있으며, 간혹 전쟁이나 국제적인 경제위기 등 예측하지 못한 상황이 벌어져 크게 물가가 오르는 경우도 있는데 정부에서는 이러한 상황을 조절하기 위해 각종 정책을 펼치기도 합니다. 물가가 오르는 것은 자연스러운 상황이지만 갑작스럽게 오르거나 내리면 사회전반에 충격이 올 수 있기때문에 안정을 찾을 수 있도록 정부에서 정책을 펼치게되는 것입니다. 또한 부동산을 통해 물가상승의 혜택을 보는 경우도 있는데, 적당한 장기 대출을 끼고 부동산을 구입하면 부동산 가격이 상승할 뿐 아니라 물가 상승으로 대출금이 줄어드는 효과를 볼 수 있어 이자를 상쇄하고도 남는 경우가 많기 때문 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔의 경우에는 상업용 건물과 더불어 홈택스에서 기준시가 (공시지가는 토지 가격입니다.) 를 조회 (상담·불복·제보 -> 기타 -> 기준시가 조회 -> 오피스텔 및 상업용건물)할 수 있으며, 조회된 단위면적당 기준시가에 건물면적을 곱하여 계산할 수 있습니다.