답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방의 의사로 중도 해지하려해도 기존 계약은 그대로 유효하기에 남은 계약기간 동안 세입자는 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 따라서 이런 경우 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비(집주인 대신)를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다. 즉, 임대인과의 협의가 중요하므로 될수록 신속하게 임대인에게 퇴거 일정을 알리고 협의하는 것이 중요합니다. 전세자금 대출 상환은 대출에 따라서 임대인이 직접 상환하는 방식(임차보증금반환 채권양도방식, 상환후 잔금 세입자에게 지불)도 있고 세입자가 임대인으로부터 받아서 상환하는 방식도 있습니다. 전세인 경우에는 (월세라면 후속세입자 전입시까지 월세를 납입해야합니다.) 퇴거 시점에 따라서 복비나 금전적인 차이가 별로 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사는 6과목중 5과목이 법과목인 만큼 법을 전공하였거나 학습에 최적화된 상태인 분이라면 단기간이라도 1차 시험에 합격할 수 있을 것입니다. 하지만 그렇지 않은 경우라면 합격이 쉽지 않을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부와 금융당국의 대출 규제로 인해 고가주택인 경우 대출 한도가 적어서 거래가 어려워지자 급히 집을 팔아야하는 집주인이 매수자에게 직접 매매 대금을 빌려주고 근저당권을 설정하는 방식의 거래가 점차 늘고 있는 상황입니다. 매도인이 잔금의 상당부분을 매수인에게 빌려주고 매수인은 이에 대한 이자를 지불하는 방식으로 대출 규제를 우회하는 방법으로 사용되고 있는 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.등기부등본은 부동산에 대한 표시와 소유권 및 각종 권리관계가 표시된 공적 장부입니다. 부동산을 담보로 은행에서 돈을 빌리게되면 돈을 받을 권리인 채권이 은행에게 주어지는데 이 권리가 등기부상에 보통 “근저당권설정”이라고 표시되고 최고로 받을 수 있는 금액을 “채권최고액”이라고 표시하게 됩니다. 그런데 이런 경우 이자와 경매관련 비용들이 추가로 발생하므로 일반적으로 근저당 채권최고액은 대출금의 120%까지 설정됩니다. 실제 대출 잔금은 돈을 채무자에게 직접확인해봐야 하지만, 근저당권이 설정되면 설정금액 내에서 계속해서 빌리고 갚는 것이 가능하므로 채권최고액 전체를 부채로 간주하는 것이 좋습니다. 집값에 비해서 근저당 설정금액이 클때에는 임대차인 경우 깡통전세나 역전세가 될 가능성도 있고 매매인 경우 잔금부터 지급하면 대출 상환을 하지 않는 경우도 있을 수 있으므로 잔금전 근저당권 말소 조건 등으로 거래하는 등 거래에 주의를 기울여야합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.양도소득세 규정상 양도일 현재 국내에 1세대가 1주택을 2년이상 보유한 경우 실거래가가 12억원이하인 주택에 대해 세금이 부과되지 않는데 (조정대상지역 내에서 2017년 8월 3일 이후 취득한 주택은 2년 이상의 거주 요건이 추가적으로 필요합니다.), 이러한 2년 이상 보유 및 2년 이상 거주 규정은 매수와 매도간의 거래가격 차이를 노리는 투기 세력을 막기위한 조치 입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.주택임대차보호법에따르면 임대인이 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 갱신거절이나 계약조건변경에 대한 통지를 하지 않고, 임차인도 계약기간 종료 2개월 전까지 통지를 하지 않은 경우 2년간 동일한 조건으로 묵시적 갱신이 됩니다. 하지만 만일 임대인이 계약종료 2개월전까지 갱신거절의 의사를 통지하면 직접거주를 사유로 임차인의 계약갱신청구권을 거절할 수 있으므로 계약이 종료됨에 따라서 퇴거를 하셔야 합니다. 따라서 집주인이 직접거주를 할 가능성이 있다면 지금이라도 임대인에게 계약갱신청구권 사용을 알려서 계약갱신청구권의 의한 갱신을 하거나 아니면 집주인의 직접거주의사를 하루라도 빨리 확인한 후 이사갈 집을 빨리 알아보시는 것이 좋을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산거래시에는 등기부등본과 더불어 건축물대장과 토지대장을 확인해야하는데, 건축물대장을 통해서는 건축물의 용도, 면적, 사용승인일, 불법건축물 여부 등을 확인할 수 있습니다. 특히 외관과 다른 용도인 경우가 있을 수 있음에 유의해야하고, 불법건축물로 표기되어 있으면 대출이나 보증보험 가입등에 문제가 발생할 수도 있으므로 주의하셔야 합니다. 토지대장을 통해서는 면적, 지목, 소유 현황, 지번 등을 확인할 수 있는데, 토지의 지목에 따라서 활용 가능성이 달라질 수도 있음에 유의하셔야 합니다. 만일 등기부 등본과 건축물대장 또는 토지대장의 내용이 상이한 경우에는 소유자나 권리관계 관련해서는 등기부등본을 따라야하고 건축물 정보(층수, 면적, 건물 현황) 및 토지 정보(지목, 면적) 는 건축물대장이나 토지대장의 내용을 따라야 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일반적인 거래시세는 유사한 건물의 매매 사례를 바탕으로 형성되는데, 동일한 구조의 건물이 많이 존재하고 그에따른 거래 건수가 많은 아파트에 비해 빌라는 건물마다 구조가 다른 경우가 많아서 비교가 쉽지않은데다가 매매 사례도 많지 않은데 특히 신축빌라는 비교할 거래 사례가 거의 없다보니 시세를 파악하기 어렵게 되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.집을 보여준 부동산과 계약하는 부동산이 다른 경우에는 공동중개일 가능성이 높습니다. a부동산이 집을 보여주고 b부동산이 계약을 주관하였다면 최초 중개를 담당한 a부동산에 수수료를 지불하게되고 매도인은 b부동산에 수수료를 지불하게 됩니다. 보증금 2천만원에 월세 80만원인 주거용 오피스텔인 경우에는 상한요율 0.4%가 적용되어 40만원한도 내에서 공인중개사와의 협의에 따라서 금액이 결정되고, 업무용 오피스텔인 경우에는 상한요율 0.9%가 적용되어 90만원 한도내에서 공인중개사와의 협의에 따라 결정될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.부동산 거래중 많은 경우 부동산끼리 공동중개를 하는 때가 있는데, 이러한 경우 집주인에게 매도를 의뢰받은 공인중개사와 매수인을 구한 공인중개사가 서로 연락하여 계약을 진행하게 됩니다. 이런 공동중개인 경우 보통 매수인측 공인중개사가 아닌 집주인에게 의뢰받은 공인중개사가 계약서를 작성하게 됩니다.