답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사의 업무 범위는 전국이므로 아무 공인중개사나 선택하셔도 국내 부동산에 대한 중개가 가능합니다. 하지만 일반적으로 근처의 부동산에 대한 정보를 알기가 쉽다보니 부동산 소재 근처의 부동산은 인근 공인중개사가 중개를 하는 경우가 많습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약에 대한 잔금을 지불하고 실제 입주는 나중에 하셔도 상관은 없습니다만, 전입신고를 해야 대항력이 발생하고 후순위 권리에 대해 우선권이 주어지므로, 계약서상에 전입신고 익일까지 권리관계 설정금지 특약이 있지않다면 먼저 전입신고를 하고나서 출국 수속을 밟는 것이 필요할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.계약은 임대인과 임차인간 의견의 합치로서 이루어지므로 문자를 보내주고 이에 동의함으로서도 이루어질 수 있으며 조건에 변경이 없다면 별도 계약서 작성이 없어도 무방합니다. 하지만 보증금 인상등이 있다면 이에 대한 권리확보를 위해서 기존 계약서상에 계약기간과 함께 내용을 기재하고 임대인과 임차인이 서명이나 날인을 한 후 확정일자를 받는 것이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.감액 등기는 실제 남은 채무액에 맞도록 근저당권 채권최고액을 낮추는 것을 말하는데, 사례의 경우에는 잔금을 치르면 보증금으로 은행 대출금을 상환하여 그 금액만큼 채권최고액을 낮추려고 하는 것으로 판단됩니다. 먼저 잔금을 임대인 계좌로 송금하고 임대인과 임차인이 은행을 방문하여 감액등기 신청 서류를 준비한 후, 준비된 서류를 가지고 관할 등기소를 방문하여 감액등기를 신청 (법무사를 통해서 진행하는 것이 편할 수 있습니다.)하시면 됩니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임차인은 보존 의무가 있으므로 화장실 문이 장기 사용 및 노후로 인해서 고장났다면 즉시 임대인에게 알려서 수리를 요청해야 하며, 임대인은 수선 의무가 있으므로 임차인이 고의나 과실로 인한 것이 아닌 사항으로 고장이 난 경우에는 임차 목적물이 정상적으로 사용되도록 수를 해야합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 재개발에서 제척부지는 정비구역에서 제외된 토지나 건물 부지를 말하는데, 사업의 효율화나 조합원간의 갈등 해소 등을 위해서 재개발 구역에서 제외하는 부지를 의미 합니다. 제척 부지는 조합을 통해 확인할 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.승계조합원의 취득일은 사용승인서 교부일이며, 교부일 이전에 사실상 사용이나 임시사용승인을 받은 경우에는 이중 빠른날이 취득일이 됩니다. 매입당시에 조정지역이었더라도 취득시기로 보는 사용승인일이 비조정지역이라면 비조정지역의 주택을 취득한 것으로 보아 2년 보유만 하면 비과세를 받을 수 있고 실거주의무가 없습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.일시적 1세대 2주택에 해당되려면 먼저 종전주택을 사고 난 뒤 1년이 지나고 신규 주택을 취득해야 하고, 종전 주택을 2년이상 보유 (취득당시 조정대상지역이면 실거주 2년, 비규제지역이면 보유2년만으로 가능)해야 하며, 신규 주택을 사고 난 뒤 3년이내에 종전 주택을 처분함을 모두 만족해야 합니다. 따라서 A주택을 B주택 구입한 날로부터 3년내에 먼저 팔고 B주택을 매도해야 비과세를 받을 수 있습니다. B주택을 먼저 매도를하게되면 양도소득에 대해 양도소득세(주택가격에 따라서 6~45%)와 지방소득세(양도소득세의 10%)가 과세됩니다. 세부적으로는 양도차익, 필요경비, 보유기간 등에 따라서 달라질 수 있습니다. 양도세를 내고 B주택을 먼저 팔게되면 1세대 1주택이 되므로 의무기간을 만족(취득시 비조정대상 지역이면 후에 조정대상지역이 되더라도 2년 보유만 하면 비과세)하게되면 12억원 이하인 경우 양도세 비과세를 받을 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가에는 공시지가제도에 따른 “표준지공시지가”와 “개별공시지가”가 있는데, 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 공시하고, 개별공시지가는 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다. 전세 재계약시에는 임대인이 임차주택에 관한 조세, 공과금, 그 밖의 부담의 증감이나 경제사정의 변동이 있을때 인상할 수 있으며 일반적으로 공시지가에 정비례하여 인상이 되지는 않습니다. 또한 임대인의 인상 요청에 대해 임차인과의 협의를 거쳐 결정될 수 있습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약은 구도로도 가능하며 임대인에게 연장을 요청하였고 임대인도 이에 동의했으므로 계약은 체결된 상태로 볼 수 있습니다. 1년단위로 계약을 한 것인지 (기존과 동일 조건?) 2년단위로 계약을 한 것인지가 분명하지는 않으나 어느 경우이든 중도해지를 하는 것으로 볼 수 있는데, 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인 일방의 의사로 계약을 해지하려 하는 경우, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없습니다. 이런 경우에는 보통 세입자가 임대인과 협의하여 세입자가 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하게 됩니다.