답변 내역

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전세와 월세 중 어느것이 세입자에게 유리한지는 상황에 따라서 달라질 수 있는데, 고정적인 수입이 있고 금리가 낮은 상태이며 저금리의 대출을 이용할 수 있으며 전세대출이자가 월세 보다 적다면 전세가 유리합니다. 전세의 경우 장점은 달마다 월세가 나가지 않으니 안정적인 생활을 할 수 있고 언젠가 활용할 수 있는 전세금이 있으니 미래를 준비해 나갈 수 있는 장점이 있습니다. 단점은 보증금이 묶여서 상당한 기간 활용을 하지 못하는 것입니다.반면 자산이 충분하지 않고 대출 금리가 높아서 전세대출이자가 월세보다 많으며 목돈 마련이 쉽지 않은 상태라면 월세가 유리할 수도 있습니다. 월세의 장점은 많은 보증금이 묶이지 않으므로 자산 활용에 보다 유리한 점이지만, 단점은 달마다 월세를 조달해야 하는 것이 부담으로 될 수 있는 점 입니다.최근에는 높은 금리 및 대출규제, 전세사기 등으로 인해 월세로 전환하는 사람들이 많은 상황입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.아파트 탑층은 천정이 외기에 노출되어 여름에는 직사광선으로 더울 수 있고 겨울에는 추울 수 있어서 냉난방 관련 비용이 많이 소요될 수 있고 엘리베이터를 기다리는 시간도 많이 걸릴 수 있다보니 선택시 유의하게 됩니다. 하지만 최근에는 탑층을 펜트하우스라고하여 복층을 만들거나 옥상 정원을 만들어서 단독으로 사용할 수 있게끔 만들어진 아파트가 많은데, 조망권과 일조권외에도 층간 소음에서 자유로울 수 있는 점이 부각되어 로얄층으로 분류되기도 합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.투기과열지구나 조정대상지역은 해당지역의 주택가격상승률 등이 현저히 높아 주택에 대한 투기가 성행하고 있거나 성행할 우려가 있는 지역, 주택분양 등이 과열되어 있거나 과열될 우려가 있는 지역 등 법에서 정한 요건에 해당하는 지역에 대해 지정이되는데, 보통 수도권과 같이 주택의 수요에 비해 공급이 부족한 지역에서 이러한 조건이 이루어지는 반면 지방은 수요에 비해 공급이 부족하지 않다보니 지역적인 문제를 해결하기 위해 차별적으로 적용되는 것입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대차 계약중 임대인이 동의하지 않는 상태에서 임차인이 일방의 의사로 계약을 중도 해지하려 하더라도, 남은 계약기간 동안 세입자는 월세를 부담해야 하고 보증금을 돌려받을 수 없다보니 세입자가 임대인과 협의하여 복비를 부담하고 후속세입자를 구하여 후속세입자가 들어오게되면 더이상 월세를 부담하지 않고 보증금을 돌려받는 방식을 취하는 경우가 많습니다. 즉, 미리 퇴거를 할 수는 있지만 퇴거하더라도 계약은 유효하므로 계약종료시까지 임대인은 보증금을 돌려줄 의무가 없으며 임차인이 전출을 하게되면 대항력을 상실하게되어 보증금을 돌려받기가 어려워질 수 있음에 유의하셔야 합니다. 따라서 계약종료 이전에 퇴거하려면 임대인과의 합의가 중요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공시지가는 “부동산가격공시에 관한 법률”에 따라서 산정된 토지의 가격을 말하며, 감정평가에 따른 “표준지공시지가”와 표준지공시지가를 기준하여 지자체에서 산정한 “개별공시지가”가 있습니다. 국토교통부장관이 한국부동산원(구 한국감정원)에 의뢰하여 감정평가 등을 거쳐 산정 후 중앙부동산가격공시위원회의 심의를 거친 표준지공시지가는 기준일 매년 1월1일로 보통 2월말경 국토교통부장관이 공시하고, 개별공시지가는 시장·군수·구청장이 개별토지에 대해 시·군·구 부동산평가위원회의 심의를 거쳐 시장 군수 구청장이 매년 5월31일까지 결정 공시합니다. 개별공시지가에 이의가 있는 경우 토지소유자 및 이해관계인은 결정·공시일인 4월30로부터 30일 이내인 5월29일까지 기간동안 관할 시·군·구청에 직접 이의신청서를 제출하거나 팩스 또는 우편을 이용하여 제출할 수 있습니다. 표준지공시지가를 조사·평가할 때는 인근 유사토지의 거래가격·임대료 및 해당 토지와 유사한 이용가치를 지닌다고 인정되는 토지의 조성에 필요한 비용추정액, 인근지역 및 다른 지역과의 형평성·특수성, 표준지공시지가 변동의 예측 가능성 등 제반사항을 종합적으로 참작하게 되어 있습니다. 세부적인 내용은 법제처 국가법령정보센터에서 "부동산 가격공시에 관한 법률"을 참조하시기 바랍니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.건축물대장상에 위반건축물이나 불법 증축 등이 표시되어있다면 보증보험 가입이 제한되거나 대출에 문제가 발생할 수 있으며 위반건축물로 인한 이행강제금이 집행될 수 있으므로 반드시 계약전에 위반 여부 및 사유를 확인하고 보증보험 가입이나 대출 가능 여부, 그리고 이행강제금 집행 여부를 확인한 후 진행을 하셔야 합니다. 위반건축물인 경우 재산상의 불이익을 볼 수 있으므로 신중한 접근이 필요합니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.가압류는 집주인이 누군가로부터 돈을 빌렸으나 갚지 못하여 집주인이 임의로 주택을 처분하지 못하도록 권리를 제한해놓는 것을 말하며 집주인이 이를 해결하지 못하면 경매에 넘어갈 확률이 높으므로 보증금을 제대로 돌려받지 못할 가능성이 있습니다. 가처분은 가압류와 달리 돈 이외의 권리문제로 인해 집주인이 임의로 주택을 처분하지 못하도록 권리를 제한해 놓는 것을 말하는데 가처분은 상황에따라서 경매가 진행되지 못하는 경우 (예: 이혼으로 인한 재산분할 소송으로 인한 경우 이혼에따른 재산분할이 끝나서 누구의 소유인지가 특정이 되어야 비로소 경매가 진행 가능)도 있으므로 가급적 계약을 진행하지 않는 것이 바람직하고 계약을 진행한다면 법률 전문가의 도움을 받는 것이 좋습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.국민임대와 영구임대 모두 공공임대주택으로서, 기본적으로 국민임대는 무주택 저소득층을 위한 장기임대주택이고, 영구임대는 최저소득층을 위한 장기거주용 주택입니다. 국민임대주택은 입주민에게 주택을 분양하지 않고 2년마다 재계약을 하여 최장 30년까지 거주할수 있으며, 보통 전용면적 60m2(약18평) 이하에 가구원수가 많으면 85m2(25평)이 제공되기도 합니다. 입주하기 위해서는 기본임대보증금을 LH에 예치하고 입주 후에는 매월 임대료를 납부합니다. 무주택 저소득층을 위한 주택이므로 연소득이 일정 수준 이상이 되면 불이익을 당할 수 있습니다.영구임대 및 50년 공공임대는 정부와 지자체, LH, 지방공사에서 공급하며 임대기간 50년으로 기초생활수급자 등 최저소득계층을 대상으로 합니다. 주거 전용면적 기준 영구임대는 40m2(약 12평) 이하, 50년 임대는 50m2 이하입니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.공인중개사 자격시험은 학력이나 나이제한없이 누구나 응시할 수 있다보니 응시인원이 많은 편이다보니 국가에서 공인중개사 수를 조절하기 위해 난이도가 좀 부여한 시험을 출제하고 있습니다. 최근 5년간 합격률은 1차 시험 20.4%, 2차시험 26.0% 였습니다.

안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.전속중개계약(한곳의 공인중개사에게 전적으로 중개를 일임한다는 계약)을 맺지 않은 이상 얼마든지 여러곳의 공인중개사에게 의뢰할 수 있으며 먼저 계약을 체결하게해준 공인중개사에게 수수료를 지급하면 됩니다. 방이 잘 안나갈 때는 여러곳의 중개사무소를 방문하여 적극적으로 대응해주는 공인중개사분들에게 의뢰하시는 것이 좋습니다.