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외국인 토지거래 허가제는 어떠한 내용인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.외국인토지거래허가제는 외국인이 서울시 전역, 인천시 및 경기도 주요지역 등 지정된 지역의 주택을 거래할 경우 사전에 자금조달계획서 및 입증자료를 제출하여 지자체의 허가를 받아야 하는 제도인데, 일반적인 토지거래허가제와 유사하며 허가 후에 4개월 안에 입주해야하고 최소 2년간 실거주가 적용되며 이를 위반시에는 취득가의 10%내에서 이행강제금이 부과됩니다. 외국인이 전체거래에서 차지하는 비중은 크지 않지만 규제 형평성 차원에서 불신을 해소하는 의미가 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.13
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갭투자는 여전히 매력적인 투자 방법일까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.정부의 6.27 대출규제에따른 조건부 전세자금 대출금지, 주담대시 6개월이내 전입신고 의무 등의 제한으로 갭투자가 쉽지 않게 되었습니다. 하지만 전세를 안고 나머지 금액을 현금으로 지불하는 경우 주택을 구입할 수 있어 효율은 떨어지지만 여전히 갭투자와 유사한 매매를 할 수는 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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오피스텔 투자는 어떻게 생각하시나요??
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.오피스텔의 투자 수익률은 2025년 8월기준 전국 평균 5.6% 정도이고 서울(약 5%)보다는 지방이 더 높은 수익률을 보이고 있습니다. 오피스텔은 주거용 또는 업무용으로 활용할 수 있으므로 먼저 세금관련하여 어떤 것이 유리할 지를 검토해보시는 것이 필요하고, 기본적으로 장기 보유로서 가치가 상승하기보다는 세를 놓아서 수익을 얻는 수익형 부동산임을 감안해야하고, 공실이 되지 않도록 주변에 인프라 와 상권, 직장 등이 잘 갖추어진 곳을 택하셔야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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집주인 월세 인상 통보기한,묵시적계약
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.임대인이 계약 갱신 거절이나 계약 조건 변경등을 하려면 계약종료 6개월전에서 2개월전 사이에 임차인에게 통지(임차인도 아무런 연락없이 계약종료 2개월전 경과)해야 합니다. 만일 이 기간이 지나게된다면 1년 계약인 경우에는 기본 계약기간인 2년으로 전환될 수 있고 2년 계약인 경우에는 2년간의 묵시적갱신이 이루어지게 됩니다. 하지만 상기의 기간내에 임차인이 계약 연장을 요청하고 이에대해 임대인도 동의했다면 협의에 의한 갱신이 된것으로 볼 수도 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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서울권 부동산 가격은 장기적으로 우상향인가요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.서울은 많은 사람들이 거주하여 주택보급률도 낮고 1인 가구 증가로 세대수도 증가를 하고 있다보니 주택이 부족하여 작은 충격에도 쉽게 주택가격이 상승할 수 있는 조건을 갖추고 있습니다. 하지만 서울내에서도 지역별로 편차가 심하고 사람들이 선호하는 아파트와 비아파트간에 격차가 심하므로 장기적인 투자 관점에서 본다면 서울의 주요 인기지역의 아파트나 아파트 설치 예정지 등에 투자하는 것이 유리할 것으로 판단됩니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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생애최초 청약 후 혼인신고 문의드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.생애최초특공은 혼인과 관련없이 일정 요건을 충족하면 청약 신청이 가능합니다. 배우자가 주택을 보유한 경우에는 혼인전에 처분하게되면 본인은 특공신청이 가능하지만 혼인 후에 처분하게되면 부부는 같은 세대로서 1주택자가 되어 생애최초특공이 불가능하게 됩니다. 분양계약이후 공동명의로 변경하고자 한다면 계약금만 지급한 상태에서 하는 것이 증여세 부담이 적어서 유리할 수 있는데, 잔금 이전까지는 변경을 해야 취득세 이중 부담 등을 덜 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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우리땅을 지나가는 주민들 대처방법은요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.농지로 사용되고 있는 이웃의 토지를 사용하기 위해 통행을 하기위해 본인의 토지 일부가 현황도로로 사용되고 있는 경우, 주위토지통행권이 소유자의 손해에도 불구하고 인정될 수 있는데, 통행로의 폭, 위치, 통행방법 등은 피통행지의 소유자의 손해가 가장 적게 되어야 하며, 쌍방 토지의 지형적·위치적 형상과 이용관계 등 사회통념에 따라서 판단되어야 하는데, 통행권자는 통행지 소유자에게 이용 상태에 따라서 임료 상당액을 보상해야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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옛날 집을 샀어요 그런데 집리 비가세요
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.구매 당시부터 문제가 존재하여 누수가 된다면, 누수의 원인 조사 및 조치가 진행된 후 전 집주인과 책임 여부를 따질 수 있으며, 계약서의 특약이나 전문가의 진단 결과에 따라 매도인에게 하자 책임을 청구할 근거가 될 수 있습니다. 주택을 매도한 후 6개월내에 누수가 발견된 경우에는 매수인의 고의 과실이 없으면 매도인에게 그 책임이 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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월세 계약 연장 후 이사 절차에 대하여 질문드립니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.묵시적갱신인지 합의에 의한 갱신인지에 따라서 보증금을 받을 수 있는 시기가 달라질 수 있으므로 먼저 문자등을 확인하여 어떤 갱신이었는지를 확인하시는 것이 필요합니다. 묵시적갱신은 계약기간 종료 6개월전에서 2개월전까지 기간 중 임대인이나 임차인(계약종료 2개월전까지)이 아무런 연락없이 지나간 경우에 2년간 동일한 조건으로 갱신이 되는 것인데, 갱신이 확정된 이후 임차인은 언제든지 계약의 해지를 임대인에게 통지할 수 있으며 3개월이 지나면 보증금을 반환 받을 수 있습니다. 반면 합의에 의한 갱신인 경우에는 계약종료시까지 보증금을 반환 받을 수 없으며, 임대인과 협의가 되는 경우 후속세입자가 들어오면 보증금을 반환받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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농촌지역에서 빈집 활용하는 사업이 따로 있을까요?
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.빈집정보는 한국부동산원의 빈집애 (https://binzib.reb.or.kr/) 에 접속 하셔서 "빈집현황"을 확인하시면 전국적인 규모를 알 수 있습니다. 2024년도 기준 전국 134,009채의 빈집이 있으며 전라남도, 전라북도, 경상남도, 경상북도, 부산광역시 순으로 많음을 알 수 있습니다. 정비실적이나 활용사례, 정비사업 등을 조회해 보시면 각 지자체에서 빈집정비사업을 하는 것을 확인할 수 있으며, 각 지자체 홈페이지를 통해 빈집 개량에 대한 정보나 지원책등을 볼 수 있습니다. 또한 집을 한채 가진 사람도 2026년까지 인구감소지역에서 공시지가 4억원이하 주택을 한채 더 사는 경우 1주택자로 간주되어 취득세, 재산세, 종부세 등 세금 감면 혜택을 받을 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.10.12
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