경제
뽀얀굴뚝새243
아파트에 비해 빌라는 집값이 잘 오르지 않던데 이유가 뭔지 알 수 있나요?
현재 빌라에 10년째 거주중입니다. 시세가 몇 년 전이나 별 차이가 없던데 대개 아파트는 시세가 오르던데 빌라는 왜
오르지 않는 걸까요? 대출도 아파트가 빌라보다 더 유리한 것 같아요.
7개의 답변이 있어요!
안녕하세요. 하상원 공인중개사입니다.
10년동안 거주하셨는데도 시세 변화없어서 답답하셨겠습니다. 아파트와 빌라의 가격 상승세가 확연히 다른 가장 큰 이유는 주거 환경의 표준화와 그에 따른 환금성에서 비롯됩니다. 환금성이란 현금으로 바꿀수 있는 척도를 나타내는 것입니다. 아파트는 주차장이나 단지내 보안 커뮤니티 시설등이 잘 갖춰져 있고, 관리도 비교적 잘되는 편입니다. 그래서 대다수의 주민들이 선호하는 주거의 형태이지요. 하지만 빌라는 개별 건물마다 구조와 관리 상태가 다르고 주차 등의 편의성이 상대적으로 부족해 매수 수요가 제한적이라 시세가 제자리에 머무는 경우가 많습니다.
말씀하신 대출 부분도 빌라가 수요가 낮은 주 원인이 됩니다. 아파트는 은행에서 대출 한도를 산정할 때 기준이 되는 'KB시세'라는 명확하고 객관적인 지표가 존재하여 비교적 높은 한도로 유리하게 대출을 받을 수 있습니다. 하지만 빌라는 정해진 공통 시세가 없어 대출 심사 시마다 개별적으로 감정평가를 받아야 하는데, 은행은 위험을 줄이기 위해 이 감정가를 실제 시장에서 거래되는 가격보다 훨씬 보수적이고 낮게 책정하는 경향이 있습니다.결과적으로는 빌라는 아파트 살때보다 대출받기가 힘드니, 빌라보다는 아파트를 선호하는 것이지요.
부동산의 가격은 건물의 가치와 땅의 가치가 합쳐진 것인데, 건물 자체는 시간이 지날수록 낡아서 가치가 떨어집니다. 오래된 아파트는 낡더라도 훗날 대단지를 허물고 새로 짓는 재건축에 대한 기대감이 프리미엄으로 작용해 가격을 강하게 밀어 올립니다. 하지만 빌라는 소유주들의 이해관계가 복잡하고 단지가 크지 않아서 재건축 사업성이 떨어지는 경우가 많습니다. 특히 빌라단지가 크더라도, 용적률 및 층수제한이 있는경우가 많아서 더 그렇습니다.
이상의 이유들로 주택의 가치는 여전히 아파트가 우위를 가지고 있습니다.
이 점 참고해 주시기 바랍니다. 감사합니다.
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채택된 답변안녕하세요. 최천호 공인중개사입니다.
빌라는 아파트와 다르게 표준화된 시세가 없어서 환금서이 낮고 금융기관이 담보 가치를 보수적으로 평가해서 대출한도도 적게 책정됩니다. 시간이 지날수록 건물 가치는 감가상각으로 하락하는데 재개발 가능성이 낮으면 토지 가치 상승분도 반영되기가 어려워서 가격이 오르지 않습니다. 결국 주거 환경의 규격화 정도와 재산 가치 평가 체계의 차이가 아파트와 빌라의 시세 격차를 만드는 핵심 요인이 됩니다. 감사합니다.
안녕하세요. 유창효 공인중개사입니다.
부동산은 수요와 긍급에 따라 결정되는데, 수요 관점에서 우리나라는 아파트 선호도가 높아 부동산 상승기가 나타나더라도 아파트에 대한 수요가 먼저 나타나고, 이후에 대체주택인 비아파트에 가격이 상승하게 됩니다. 반대로 부동산 시장이 하락하는 경우 비아파트에 대한 수요가 먼저 빠지게 됩니다. 이렇게 되면 빌라의 가격은 부동산 상승기에는 가장 늦게 상승이 시작되고, 하락시기에는 가장 빠르게 가격이 하락하게 되고, 이러한 과정을 반복하게 되면 결국 빌라의 가격은 시간대비 상승률이 거의 없게 되고, 아파트와의 격차는 더 커지게 됩니다 ,
그리고 대출의 경우 주택기준은 동일하므로 한도제한에는 차이가 없으나, 은행이 주택가격을 평가할때 아파트의 경우 비교시세가 많고, 거래횟수가 많기에 주택평가액과 시세간 차이가 크지 않지만, 빌라의 경우 비교대상이 거의 없고, 실거래가 많지 않아 주로 공시지가나 감평가를 이용하여 주택평가액을 낮게 산정하기 때문입니다.
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
우선 부동산의 경우 수요가 있어야 합니다.
즉 살려는 사람이 있어야 거래가 되고 또한 살려는 사람이 많을 수록 가격이 올라가게 됩니다.
사람들이 주로 몰리는 부동산은 입지가 좋고 학군이 좋은 교통이 좋은 대단지 브랜드 아파트를 주로 선호를 하게 됩니다. 따라서 사람들이 몰리는 곳은 주로 아파트이고 빌라의 경우는 선호를 하지 않기 때문에 즉 살려고 하는 사람이 적기 때문에 가격이 오르지 않는 것이라 볼 수 있고 좋은 아파트는 서로 살려고 해서 가격을 높게 주고서라고 구매를 하기 때문에 시세가 상승을 하는 것이라 볼 수 있습니다. 또한 그러한 이유로 담보가치도 아파트가 빌라 보다 더 높다 볼 수 있습니다. 감사합니다.
안녕하세요. 김희영 공인중개사입니다.
고급빌라를 제외한 일반적인 빌라는 아파트에 비해 규모가 작아서 진입로부터 시작하여 주차장, 커뮤니티시설, 보안시설, 전반적인 환경, 건설회사의 명성 등 모든 면에서 상대적으로 부족하고 적은 거주 인구로 인해 인근에 상점, 학원, 편의시설 등도 부족할 수밖에 없으며, 이러한 차이들로 인해 수요가 적다보니 아파트에 비해 빌라의 값이 낮게 책정되는 것입니다. 여기에 전세 사기범들이 빌라(특히 신축)의 거래 건수가 부족해 실가격을 알기 힘든 것을 이용해 가격을 부풀려 사기에 이용하다보니 선호도가 떨어지고, 상대적으로 가격을 알기쉽고 은행권에서 대출도 용이한 아파트에 대한 선호도는 더 올라가 금액차이가 더 벌어지고 있는 상황입니다.
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
답변드리겠습니다.
빌라는 살기 위한 상품으로는 괜찮아도 가격이 꾸준히 오르는 자산으로는 아파트 보다 구조적으로 불리한 점이 많습니다.
일단 수요가 아파트로 몰리고 비교 기준이 약합니다. 관리와 상품성이 약해 아파트보다 시세 상승이 약합니다.
감사합니다.
안녕하세요. 최현지 공인중개사입니다.
아파트는 단지 규모와 커뮤티니, 표준화된 시세 덕분에 수요가 많고 팔기 쉬운 높은 환금성을 갖춰서 자사 가치가 지속적으로 상승하지만 빌라는 개별성이 강해서 공신력 있는 가격 산정이 어렵고 노후화가 빨라서 수요층이 한정적이며 시간이 지날수록 건물 가치가 하락하는 경향이 있습니다. 금융기관은 담보 가치가 불확실한 빌라보다 시세 파악이 쉬운 아파트를 안전한 자산으로 평가하며 결과저으로 대출 한도와 금리면에서 아파트에 더 유리한 조건을 제공합니다.