답변 내역

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.먼저, 양도소득세 적용 시점에 대한 질문입니다.양도소득세는 원칙적으로 매매계약서 작성일이 아니라 ‘잔금청산일(또는 소유권 이전등기일 중 빠른 날)’을 기준으로 과세 여부와 세율이 결정됩니다.질문 주신 사례에서는 2025년 11월에 매매계약서를 작성하셨고, 2026년 2월 말에 잔금이 지급될 예정이므로, 양도일은 2026년 2월 말이 됩니다.따라서 양도소득세 비과세 요건 충족 여부, 세율, 중과 여부 등은 모두 2026년 2월 말 기준의 세법과 본인의 주택 보유·거주 상태를 기준으로 판단하게 됩니다.다음으로, 부모님 집에 거주 중인 경우 1세대 1주택 비과세 가능 여부에 대한 질문입니다.1세대 1주택 비과세를 받기 위해서는 일반적으로해당 주택을 2년 이상 보유하고,조정대상지역의 경우에는 2년 이상 실제 거주 요건을 충족해야 합니다.질문자께서는 이미 해당 아파트에서 2년 이상 거주하신 이력이 있으므로, ‘거주 요건’ 자체는 이미 충족한 상태입니다.다만 주의하셔야 할 부분은 ‘세대 구성’ 문제입니다.양도 시점에 부모님 댁으로 전입하여 부모님과 동일 세대를 이루고 있고, 부모님 역시 1주택을 보유하고 계신 경우,세법상 질문자 세대는 2주택 세대로 판단될 수 있습니다.이 경우 질문자 본인의 아파트가 1주택이라 하더라도, 세대 기준으로는 1세대 1주택 요건을 충족하지 못해 비과세 적용이 배제될 가능성이 있습니다.다만 질문자께서 만 30세 이상이고,부모님으로부터 실질적인 생계를 독립적으로 유지하고 있으며,소득이 일정 수준 이상 있어 세법상 ‘별도 세대’로 인정될 수 있는 경우에는부모님과 동일 주소지에 거주하더라도 세대 분리가 인정되어 1세대 1주택 비과세 적용이 가능할 수 있습니다.그런데 양도차익이 약 2억원 수준이라면 비과세 여부에 따라 세금 차이가 상당히 크므로,이 부분은 단순 전입 여부만으로 판단하지 말고 매도 이전에 세무전문가와 상담하시기를 권장합니다이상 도움이 되셨기를바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.신혼부부가 버팀목 전세자금대출을 이용하시더라도 전세 계약을 위해서는 일정 수준의 자기자금, 즉 목돈이 반드시 필요합니다.버팀목 전세자금대출은 전세보증금 전액을 대출로 충당하는 방식이 아니며, 대출 한도와 비율이 정해져 있기 때문입니다.신혼부부 버팀목 전세자금대출은 혼인 기간이 7년 이내이거나 예비신혼부부이면서 무주택 세대인 경우에 신청할 수 있으며, 부부합산 연소득이 7,500만 원 이하인 경우 대상이 됩니다.대출 한도는 수도권 기준 최대 3억 원이고, 전세보증금의 최대 80%까지만 대출이 가능합니다.따라서 전세보증금의 최소 20%는 본인 자금으로 준비하셔야 합니다.전세보증금이 3억 원인 경우에는 대출 가능 금액이 약 2억 4천만 원 수준이므로, 자기자금은 약 6천만 원이 필요합니다.부대비용을 포함하면 약 6천5백만 원 정도를 준비하셔야 합니다.다만 주택 유형이 오피스텔이나 다세대주택인 경우, 또는 집주인이 보증보험 가입을 거부하는 경우에는 대출 비율이 더 낮아질 수 있어 추가적인 자기자금이 필요할 수 있습니다.또한 기존 신용대출이 있거나 소득이 낮은 경우에는 DSR 규제로 인해 실제 대출 가능 금액이 줄어들 수 있습니다.종합적으로 보면, 신혼부부가 버팀목 전세자금대출을 활용하여 전세를 구하시려면 서울에서는 대체로 6천만 원에서 9천만 원 정도, 수도권에서는 4천만 원에서 6천만 원 정도의 목돈을 준비하셔야 비교적 무리 없이 전세 계약을 진행하실 수 있습니다.잘해결 되시길 빕니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.가능성이 있습니다 거래되는 매물들 주류가 양도세 중과 유예를 위한 급매물 일 수는 없습니다 그러나 이러한 매물들이 나오면서 시장 전체의 매수 심리를 약화시키고 시장 가격이 하향하는 효과를 거둘 수 있습니다 정부의 정책 방향이 현재로서는 강력하게 보이므로 서울 일부 지역을 제외하고는 전반적으로 진정세 또는 하락으로 이어질 가능성이 있습니다 물론 운이 좋아서 원하시는 지역에 나온 급매를 잡을 가능성도 없는 것은 아닙니다 매수를 결심하게 했다면 몇 군데 부동산에 원하는 조건을 알려주고 시장을 주시한다면 좋은 결과가 있을 수 있습니다좋은 집 찾으세요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.월세 선물 후불은 당사자들에서 협의해서 결정하는 사항입니다 물론 대개는 임대인이 제안을 하게 되고 선택은 임차인의 하게 되어 있는데요 지역에 따라 다른 것은 아니고 임대인의 성향에 따라 다른 것일 뿐입니다 다만 학교 앞이라든지 단기 거주자가 많은 지역 등에서는 지역적으로 선불이 더 많은 경우도 있을 수 있습니다 임차인 입장에서는 어차피 지불하는 금액이니까 크게 중요한 조건은 아닐 수 있습니다정확하게 협의하여 계약만 하시고 계약서에 선후불 여부를 기재하시면 되겠습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.과연 나가고 싶을 때 나갈 수 있을까 염려되는 부분이 있으실 것 같은데요결론부터 말씀드리면 걱정하지 않으셔도 됩니다묵시적 갱신중에는 임차인은 언제든지 계약을 해지하고 이사할 수 있습니다단 통지후 3개월이 지나야 효력이 있습니다3개월이상 남기고 어느날 나가겠다고 통지하면 임대인은 보증금을 돌려주어야 한다는 얘기입니다여기서 제일 중요한것이 소통인데요 3개월이상 남겨두고 임대인과 정확한 소통과 의사전달 확인 등이이 있어야 하겠습니다.이사 잘하세요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.아파트는 평형과 지역에 따라 어느 정도 개관화 표준화 되어 있습니다주민에게 위임받은 관리소가 있고 주민은 또한 관리소를 감사합니다반면 원룸은 공공성을 가진 기관에서 관리하는 것이 아니고 임대인이나 개별 위탁업체에서 사적인 관리를 하며원룸마다 금액은 천차만별입니다아예 관리비가 월세에 포함된 집도 있고 세보다 관리비가 비싼 집도 종종 있습니다계약하기전에 평균관리비와 포함된 항목을 중개사로 부터 확인하세요관리비도 월차임에 준하는 비용지출이 되므로 고려할 사항입니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.현재도 무주택인 실수요자에게는 대출규제가 크지 않습니다약간의 아쉬움은 있지만 수도권 규제지역에서 LTV 70% , 6억원까지는 가능합니다서울 핫플레이스에서 고가의 주택을 매수하기는 부족한 금액이지만 처음 으로 주택을 매수하는 분이 2-30평대 아파트를 수도권 일대까지 확장하여 본다면 매수에 도움이 될 것입니다,개인소득에 따라 대출범위는 달라 질 수 있으므로 매수단계에서는 미리 금융기관에 사전확인을 하시기 바랍니다좋은 집 장만하세요

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.선순위 대출은 물론 방이 많다면 선순위 세입자보증금이나 공실 최우선 변제금도 고려할 사항이며무엇보다 해당 매물의 가치 평가가 중요합니다그리고 만일의 경우 본인도 소액임차인 대항력확보를 위해서는 전입과 확정일자도 중요합니다이러한 부분을 거래중개사에서 분석하여 드릴 것입니다일반적으로 선순위 저당권+ 본인 보증금 포함 임차채권이 매물 시세의 70% 이상이라면 안전하다고 평가할 수는 없습니다.불안하게 계약을 하는 것보다는 다른 조건이 빠지더라도 맘 편하게 살 수 있는 집이 더 좋습니다이상 참고가 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.두 번째는 세 번째든 임대인 임차인을 물색하지 않고 있는 계약을 연장해 주는 경우 신규 계약에 대응하는 수수료을 받지는 않습니다 그러나 모든 계약은 새 계약처럼 모든 자료와 작성에 주의와 시간을 기울여 재작성하고 보증서도 발급합니다부동산 중개사는 무상 행정 서비스 기관이 아니므로 유상 비용을 청구합니다 말씀드린 것처럼 이 경우는 중개대상 물색과정이 생략되었으므로 약정 중개수수료에 크게 못 미치는 금액으로 가능합니다 단 이 금액은 합의하여야 합니다도움이 되셨기를 바랍니다

안녕하세요. 임형순 공인중개사입니다.저희도 실무에서 종종 발생하는 일입니다사회초년생 1인 가구는 직장 이직 입대 등등 변동수가 많아서 2년계약을 채우지 못하고 이사하는 경우가 종종 있습니다 이 경우 사정을 미리 임대인에게 얘기하면 사정을 감안해서 보증금을 빼주는 분도 있고요 그렇지 않고 계약 기간의 이행을 요청하는 경우도 있습니다 그러나 대체로 새로운 사람을 구하고 새로운 임차인을 구할 때 임대인이 부담해야 될 중개수수료를 기존 임차인이 내주는 방법으로 상호 합의를 해서 이사하는 경우가 가장 흔합니다 모든 그 과정이 협의의 과정이니까 처음부터 크게 부담 갖지 마시고 거주하시면 될 것 같습니다이사 잘하세요