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아파트관리규약 케이아파트에 공지 필수?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.아파트에서 엘리베이터 교체와 같은 공사를 지행할 때, 아파트 관리 사무소는 국토 교통 부의 "주택 관리 업자 및 사업자 선정 지침"에 따라 입찰을 통해 사업자를 선정하는 것이 일반적입니다. 이는 투명하고 공정한 업체 선정을 위한 절차입니다. 아파트 관리 사무소의 공사 업체 입찰 및 선정 여부 :네, 아파트 관리 사무소는 "주택 관리 업자 및 사업자 선정 지침"에 따라 공사나 용역 사업자를 선정하기 위해 입찰을 진행합니다.업체 선정 기준 :업체 선정 기준은 계약의 목적에 따라 다양하게 정해질 수 있습니다. 제한 경쟁 입찰의 경우,계약의 목적에 따라 자본금 등의 하한선을 정하여 입찰에 참여하게 할 수 있습니다.또한, 하자 보수 능력 등 다양한 평가 요소를 종합적으로 고려하여 선정 기준을 마련합니다. K-apt를 통한 정보 공개 투명성:정보의 투명성 확보를 위해 관련 자료는 '공동 주택 관리 정보 시스템(K-apt)'에 공개될 수 있습니다. K-atp는 공동 주택 관리비 등의 투명성을 높이기 위해 운용되는 시스템으로, 전자 입찰 및 수의 계약 정보도 포함하고 있습니다. 관리 주체가 보관 및 관리해야 하는 자료의 종류와 보존 기간도 정해져 있으며, 이러한 자료들은 입주자 대표 회의 등에서 열람 및 공개될 수 있습니다.결론적으로, 아파트 관리 사무소는 국토 교통 부의 "주택 관리 업자 및 사업자 선정 지침"에 따라 투명하고 공정하게 입찰을 통해 공사 업체를 선정합니다. 이 과정에서 업체의 기술력, 실적, 가격 경쟁력, 하자 보수 능력 등 다양한 기준을 종합적으로 평가하게 됩니다. 또한 '공동 주택 관리 정보 시스템(K-apt)'을 통해 입찰 및 계약 정보가 공개될 수 있어 정보의 투명성이 확보되고 있습니다. 이러한 절차와 시스템을 통해 아파트 공사와 관련된 모든 정보가 입주민 들 에게 투명하게 공개되고 관리되어야 합니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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아파트 매매시 근저당이 너무 많은매물
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.현재 매매가 13억 7 천만 원 대비 7억 8 천 6 백만 원의 근저당 설정 액과 3억 5 천만 원의 반 전세 보증금은 상당한 리스크를 동반합니다. 매도 인의 "실제 갚았다"는 말보다는 등기부 등본 상의 기록이 중요하며, 신중한 접근이 필요합니다.중도금으로 근저당을 갚고 감액 등기 하는 특약은 가능하나, 몇 가지 안전장치를 반드시 마련해야 합니다.실제 대출 잔액 확인 :매도 인의 협조를 받아 은행에서 실제 대출 잔액 증명서를 반드시 확인하셔야 합니다.특약 구체화 :중도금 3억 원은 매도 인에게 직접 지급하는 대신, 해당 은행 계좌로 직접 상환하도록 특약에 명시해야 합니다.잔금일 이전에 근저 당권이 확실히 감액 되거나 말소되고, 등기부 등본으로 확인될 경우에만 잔금을 지급하도록 해야 합니다.특약 불 이행 시 계약 해지 및 위약금 조항을 명확히 하는 것도 필수 입니다.전문가 활용 :복잡한 거래인 만큼, 부동산 전문 법무 사나 변호사의 도움을 받아 특약 작성부터 감액 등기 과정까지 일임하시는 것이 가장 안전합니다.세입 자 권리 확인 :반 전세 세입 자의 전입 신고 및 확정 일자를 확인하여 만약의 사태에 대비해야 합니다.고액의 부동산 거래는 작은 실수도 큰 손해로 이어질 수 있기에 , 불편하시더라도 위 안전 장치들을 철저히 이행하시고 전문가의 도움을 받으시어 안전하고 원활하게 계약을 마무리하시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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부동산 거래가가 하락해도 전세가율은 높게 유지되는 이유가 무엇일까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.부동산 거래가 하락에도 전세가 율이 높게 유지되는 이유 ==>매수 심리 위축 및 전세 수요 증가 :집값이 더 떨어질 것이라는 우려로 주택 구매를 미루고, 대신 관망하며 전세를 선택하는 이들이 늘어 전세 수요가 증가합니다.높은 금리 부담 :금리가 높은 시기에는 전세 대출 금리도 부담이 되지만, 월세로 전환할 경우 주거 비가 더 커질 수 있어 전세를 선호하는 경향이 있습니다.전세 공급 부족 및 정부 정책 :특정 지역의 재개발, 재건축 등으로 인한 이주 수요나 신규 공급 부족, 또는 정부 정책의 영향으로 전세 가격이 견고하게 유지되거나 상승할 수 있습니다.높은 전세가 율 이 투자자 및 실 거주자에게 미치는 리스크 ==>투자자(갭 투자자)에게 미치는 리스크 :깡통 전세 위험 증가 : 매매 가격과 전세 가격의 차이(갭)가 적어, 매매 가가 추가 하락 시 임대인이 전세 보증금을 돌려주기 어려운 '깡통 전세'가 될 위험이 커집니다.유동성 문제 및 역 전세 발생 가능성 :다음 세입 자를 구하지 못하거나 현재보다 낮은 전세 가로 계약해야 하는 '역 전세'발생 시 보증금 반환에 어려움을 겪을 수 있습니다.실 거주(전세 세입 자)에 미치는 리스크 :전세 보증금 회수 위험 : 깡통 전세가 발생하면 세입 자가 계약 만료 시 보증금을 돌려받지 못할 수 있습니다.주거 안정성 위협 및 보증의 어려움 :보증금을 제때 돌려받지 못하면 새로운 전셋 집을 구하기 어려워지며, 전세가 율이 높을 경우 전세 대출이나 보증 보험 가입이 어려워질 수도 있습니다.말씀하신 분께서 우려하시는 것처럼, 현재 시장 상황에서는 특히 신중하게 접근하셔야 합니다. 전세 계약 시에는 전세 보증금 반환 보증 보험 가입을 적극적으로 고려하시고, 매매를 고려하신다면 충분한 시장 분석과 전문가의 도움을 받으시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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서울 아파트값은 전체적으로 다 오르는 추세인가 보네요..
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 것처럼 한국 부동산 원 조사 결과 서울 25개 자치구 아파트 값이 모두 상승하는 추세로 나타났습니다. 서울 아파트 월세 지수도 역대 최고치를 기록하고 있으며, 월세 거래의 절반 가량은 한 달에 100만 원 이상을 내야 하는 상황입니다.지방은 미분양 주택이 넘쳐 나는 반면, 서울은 주택 공급이 여전히 부족하여 재개발 등의 이슈로 가격이 꾸준히 강세를 보이는 이러한 양극화는 오랫동안 지속되어 온 문제이며 많은 분들의 주거 불안감을 가중 시키고 있습니다.이러한 양극화 현상이 해소되어 보다 안정적인 주거 환경이 조성되기를 바라는 마음은 저 또한 마찬가지입니다. 복합적인 요인들이 얽혀 있는 문제인 만큼, 지속적인 관심과 다각적인 노력이 필요한 부분이라고 생각합니다.말씀 하신 분의 말씀처럼, 서울 부동산 시장은 여러 변동성에도 불구하고 그 가치를 유지하려는 경향이 강합니다. 앞으로 시장이 어떻게 변화할지 함께 지켜봐야 할 듯합니다.
경제 / 부동산
25.10.02
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체결, 협약 MOU와 같은 과정들은 실제 업무 협약이 이뤄진건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.MOU(Memorandum Of Understanding)는 우리말로 '양해 각 서'라고 부릅니다. 말씀하신 대로, MOU는 '실제 업무 협약이 이뤄진 것'이라기 보다는 '업무를 해보자는 약속' 또는 '시작'에 가깝다고 이해하시는 것이 정확합니다.일반적으로 MOU는 다음과 같은 의미를 가집니다.정식 계약 전의 약속 : 정식 계약을 체결하기 전에 당사자들이 서로 합의한 내용을 기록한 문서입니다. '협의를 시작하자'는 출발점의 의미가 강합니다.법적 구속 력의 차이: MOU는 보통 정식 계약처럼 강한 법적 구속 력을 가지지 않는 경우가 많습니다. 말 그대로 서로의 이해를 정리해 둔 것에 가깝습니다. 하지만, MOU 내에서도 비밀 유지 의무나 일정 조항 등은 법적 구속 력을 가질 수 있도록 명시하기도 합니다.협력의 가능성 타진 :국가 간이나 기업 간 MOU는 앞으로 서로 협력할 계획이 있다는 것을 알리는 역할을 합니다. 이는 공동 사업을 추진하는 과정의 시작을 의미하며, 상황에 따라서는 협력 사업이 중단될 수도 있습니다. 부담 없이 협력 관계를 탐색하고, 기대에 미치지 못하거나 상황이 바뀌었을 때 쉽게 종료할 수 있도록 하는 목적도 있습니다.주가에 영향을 미치는 이유 ===>이러한 MOU 소식이 주가에 영향을 미치는 경우가 많은 것은, MOU가 미래의 긍정적인 변화에 대한 기대를 반영하기 때문입니다.기대감 형성 :MOU 체결은 기업의 경쟁력 강화, 시장 확대, 새로운 사업 기회 모색 등을 의미할 수 있으며, 이는 투자자들에게 긍정적인 신호로 해석됩니다. 아직 실제 계약이 이루어지지 않았더라도, 잠재적인 성장 가능성을 기대하게 하는 것입니다.정보 비대칭 : 투자자들은 기업의 MOU는 실제 적인 '실행'보다는 '논의와 협력의 의 지'를 공식화하는 첫걸음에 가깝습니다. 하지만, 이러한 의지의 표명 자체가 미래 가치에 대한 기대감을 불러일으켜 주식 시작에 영향을 미치게 됩니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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부동산 직빵 어플에 분양권 매매가격은 분양권대비 얼마올랐다고 나와있는데 확장비용이 감안된건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.보통 부동산 앱 에서 '분양가 대비 얼마 올랐다'고 표기하는 금액은 프리미엄(P)을 의미하는 경우가 많습니다. 프리미엄은 쉽게 말해 '웃돈' 으로, 원래 분양가에 더해지는 금액을 뜻해요. 이는 시간 상황이나 수요에 따라 형성되는 시세차익 부분이라고 생각하시면 됩니다.하지만 본인께서 우려하시는 것처럼, 실제로 분양권을 매수하는 사람이 최종적으로 부담하게 되는 총 금액에는 다음과 같은 항목들이 포함됩니다.원 분양가 : 아파트가 처음 분양 될 때의 가격입니다.프리미엄 : 시장에서 형성된 웃 돈입니다. 확장 비 및 옵션 비용 :발코니 확장, 시스템 에어컨, 빌트인 가전 등 주택 형에 따라 선택하는 추가 비용입니다. 이는 분양가와 별개로 추가 납부해야 하는 금액입니다.부동산 앱 에서는 주로 '프리미엄'만을 강조하여 '분양가 대비 상승 액'으로 표현하는 경향이 있습니다. 예를 들어, 분양가가 5억이고 프리미엄이 1억이면, 앱 에서는 '분양가 대비 1억 상 승'으로 표기할 수 있습니다. 하지만 이 경우에도 확장 비나 다른 옵션 비용(예: 3 천만 원)은 별도로 계산되어 최종 매수자 부담해야 합니다.따라서 앱에 표시된 '오른 금액'이 100% 순수 비용까지 포함된 총 실 거래액의 상승 분인지 명확하게 파악하기 위해서는 해당 매물의 상 세 정보(발코니 확장 여부, 옵션 내역, 실제 거래가 등)를 더 자세히 확인해 보시는 것이 좋습니다. 가능하시다면 부동산 중개업소에 문의하여 명확한 총 매수 금액과 프리미엄, 확장 비 등을 구분하여 확인하시는 것이 가장 정확합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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도시재생사업이 해당 지역 주민에게 미치는 장단점은 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.도시 재생 산업이 지역 주민에게 미치는 긍정적인 영향(장점)==>주거 환경 및 인프라 개선 : 도시 재생 사업은 노후 화된 지역의 주거 환경을 크게 개선합니다. 도로,상하수도 같은 기반 시설이 확 충 되고, 공원이나 문화 시설 같은 생활 편의 시설도 들어서면서 주민들의 삶의 질이 전반적으로 향상됩니다.부동산 가치 상승 :낙후된 지역이 개선되고 새로운 인프라가 들어서면 해당 지역의 부동산 가치가 자연스럽게 상승하게 됩니다. 이는 해당 지역에 주택이나 토지를 소유한 주민들에게 자산 가치 증가라는 긍정적인 효과를 가져다 줄 수 있습니다.경제 활성화 및 일자리 창출 :도시재생을 통해 상업 시설이 활성화되고, 새로운 문화. 관광 큰텐츠가 개발 되면서 지역 경제가 살아날 수 있습니다. 이는 주민들을 위한 새로운 일자리 창출로 이어지기도 합니다.지역 공동체 활성화 :도시 재생 사업은 주민들의 의견을 수렴하고 참여를 독려하는 방향으로 진행되는 경우가 많습니다. 이 과정에서 주민들 간의 소통이 활발해지고, 지역 공동체 의식이 강화될 수 있습니다. 주민들이 만족도를 느끼는 중요한 영향 요인 이 됩니다. 도시 재생 사업이 지역 주민들에게 미치는 부정적인 영향(단점) ==>젠트리피케이션(Gentrification) :도시 재생 사업의 가장 큰 단점 중 하나는 젠트리피케이션 현상입니다. 지역 가치가 상승하면서 임대료나 물가가 급격히 오르고, 이로 인해 기존에 거주하던 저소득층 주민이나 소상공인들이 생활고를 겪거나 다른 곳으로 밀려나는 현상이 발생할 수 있습니다.주거 비용 증가 :부동산 가치 상승은 재산세 등 주거 관련 세금 부담을 증가 시킬 수 있습니다. 비록 자산 가치는 올랐지만, 실제 거주하는 주민들의 실질적인 지출이 늘어나 경제적인 어려움을 겪을 수도 있습니다.삶의 터전 상실 및 이주 문제 :사업 진행 과정에서 보상 문제, 강제 이주 문제 등이 발생할 수 있습니다. 오랫동안 살아온 삶의 터전을 떠나야 하는 상실감과 새로운 주거 지를 찾아야 하는 어려움은 주민들에게 큰 부담이 될 수 있습니다.지역의 정체성 변화 :새로운 건물과 상업 시설이 들어서면서 오랜 역사와 문화를 간직했던 지역의 고유한 정체성이 희석될 수 있습니다.이는 기존 주민들에게 문화적 단절 감이나 이질감을 유발할 수 있습니다.도시 재생 사업은 낙후된 지역에 활력을 불어넣는 중요한 사업이지만, 단순히 부동산 개발에만 초점을 맞추기보다는 사회적 균형을 고려한 지속 가능한 접근 방식이 중요합니다. 주민들의 삶의 질을 실질적으로 높이고, 젠트리피케이션과 같은 부작용을 최소화하기 위한 신중한 계획과 정책적 노력이 반드시 동반되어야 할 것입니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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지방 소멸위기에 대응하기 휘나 현실적인 대책은 뭐가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.정부는 인구 감소로 인한 지방 소멸 위기를 심각하게 인식하고 , 지방으로의 인구 유입과 지속 가능한 일자리 창출을 핵심 목표로 다양한 정책을 추진하고 있습니다.주요 정책적 해법들은 다음과 같습니다.인구 감소 지역 맞춤 형 대응책 :지역 특성을 고려한 맞춤형 대응책을 발표하여 실질적인 변화를 모색하고 있습니다.지방 소멸 요인 분석 및 전략 수립 :수도권 집중과 지방 소멸의 연관성을 인지하고, 주거 환경 개선, 문화 및 교육, 의료 인프라 강화 등 지역 맞춤형 정책과 전략을 수립 중입니다.종합적인 경제정책 방향 :2025년 경제정책 방향에 주택 공급 및 저 출생 정책을 포함하여 지방 인구 유지 및 증가에 기여하려는 종합적인 접근을 하고 있으며, 2025년에도 지방과 수도권의 주택 시장 양극화 심화가 예상되어 지방 시장 안정 화 정책이 중요하게 다뤄질 것입니다.고령 층 활용 통한 지역 활성화 :고령 층의 경험과 지식을 지역 자원 관리와 공동체 유지에 활용하여 지역 활력을 불어넣은 방안도 모색하고 있습니다.정책 방향 및 추진 전략 구체화 :지방 시대 위원회 등 관계 기관에서 지역의 경제적 자립과 새로운 성장 동력 발굴에 초점을 맞춘 구체적인 정책 방향과 추진 전략을 마련하고 있습니다.이처럼 정부는 지방 소멸 문제에 다각적으로 대응하고 있으며, 지역 특성을 고려한 맞춤형 전략과 중앙 정부의 꾸준한 지원이 성공적인 추진에 필수적입니다. 본인의 말씀처럼 지방의 활력 증진은 우리 사회의 중요한 과제이며, 이러한 정책들이 좋은 결실을 맺기를 응원하겠습니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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최근 부동산 경매 시장 낙찰가율 상승 원인은?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.금리 인상에도 불구하고 경매 낙찰가 율이 상승하는 주요 원인은 다음과 같습니다.낙찰 가 율 상승 원인 :감정가 대비 낮은 시세 : 경매 감정 가가 책정된 시점 이후 부동산 시세가 오르면서, 입찰 자들은 감정가보다 높은 금액을 써내더라도 실제 시세보다 저렴하게 매입할 수 있다고 판단하여 경쟁이 심화됩니다. 실제로 감정가 대비 121%에 낙찰된 사례도 있습니다.정부 규제 완화 및 투자 심리 회복 : 정책 변화와 투자 심리 회복에 경매 시장의 활성화를 이끌어 낙찰가 율 상승에 기여할 수 있습니다.경매 물건의 희소성 :매매 시장에서 마음에 드는 물건을 찾기 어렵거나, 경매를 통해 시세보다 싸게 매입할 수 있다는 인식이 강해지면 낙찰가 율이 오르게 됩니다.서울 지역 한정 여부 :서울 지역은 부동산 시장 흐름에 특히 민감하며, 최근 서울 아파트 값이 상승하면서 경매 낙찰 률도 50.2%를 기록하는 등 과열 양상을 보였습니다.하지만 낙찰가 율의 등락은 전국적으로 나타나는 현상이며, 특정 시기에는 서울 및 수도권의 낙찰가율이 높은 경향을 보이기도 합니다.결론적으로, 경매 낙찰가율 상승의 가장 큰 요인은 감정가가 실제 시세보다 낮게 책정되는 경우가 많다는 점입니다. 이는 서울 뿐 아니라 여러 지역에서 나타날 수 있는 현상으로, 부동산 경매에 차여하실 때는 시장 동향 분석과 권리 분석이 매우 중요합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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전세 매물이 줄어들고 있는 이유는 무엇인가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 매물이 줄어드는 주요 원인들을 자세히 살펴보겠습니다.임대인의 월세 전환 증가 : 전세 보증금을 받아서 이자 수익을 기대하는 것보다, 직접 월세를 받아 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 안정적인 현금 흐름을 확보하려는 임대인들이 많아졌습니다. 특히 기준금리가 높아지면서 전세 대출 금리도 오르게 되고, 임대인 입장에서는 월세가 더욱 유리해질 수 있어 월세로 전환하는 경우가 늘고 있습니다.전세 대출 규제 강화 : 전세 대출을 통한 자금 마련이 어려워지면서 전세 시장의 난이도가 높아졌습니다. 특히 1억 원 이하 전세 퇴거 자금 대출이 제한되면서, 시장에 나올 예정이던 많은 매물 들이 묶이게 되어 전세 공급이 더욱 줄어들었습니다 이는 실 수요자들이 전세금을 마련하는 것을 어렵게 하여, 결과적으로 전세 매물 수요에도 영향을 미치고 있습니다.투자 심리 위축 : 높은 금리 부담으로 부동산 투자 심리가 위축되면서, 임대차 매물 자체가 감소하는 경향도 나타나고 있습니다. 주택 매매 시장이 활발하지 않으면 전세 매물도 함께 감소하는 경향을 보이기도 합니다.정부 정책의 영향 : 본인께서 언급하신 6월, 9월 정책들도 영향을 주었습니다. 6.2 부동산 정책은 과거보다 집값 상승 둔화 효과가 제한적이었다는 평가도 있었지만, 전반적인 부동산 대출 규제 강화 (특히 6억 원 이상 주택 대출 제한 등)는 시장의 불확실성을 높여 임대인들이 전세로 내놓기보다 매매를 고려하게 만들거나, 혹은 월세로 전환하게 만드는 요인이 됩니다. 9.7 대책 이후에도 집값 상승에 대한 기대감은 여전했지만, 대출 규제 자체는 시장 유동성을 감소시키고 있습니다. 이러한 일련의 정책들이 복합적으로 작용하여 전세 시장의 공급 감소에 영향을 미치고 있는 것으로 보입니다.이처럼 여러 요인들이 맞물려 전세 매물 부족 현상이 심화되고 있는 상황입니다. 이런 시기에는 부동산 관련 정보를 꼼꼼히 확인하시고 신중하게 접근하시는 것이 중요합니다.
경제 / 부동산
25.10.01
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