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1년에 주택 2채 매도시 양도세 비과세 적용여부
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론적으로 , A주택과 B주택 모두 양도세 비과세를 적용 받기는 어렵습니다.A주택 매도(2025년 11월) : A주택은 5년 보유 및 실 거주 요건을 충족하신 만큼, B주택 취득 일로부터 일정 기간 내에 A주택을 매도하는 일시적 2 주택 특례 요건을 충족한다면 비과세 혜택을 받을 가능성이 있습니다.B주택 매도(2025년 12월) : A주택 매도 후 같은 해인 2025년 12월에 B주택을 매도하시는 경우, B주택은 비과세 적용이 어렵습니다. 양도세 비과세는 '양도일 현재 1세대 1 주택 '원칙에 기반합니다. B주택은 A 주택이 일시적 2 주택 특례를 위해 취득한 '신규 주택'이었으며, 보유 기간이 2년인 점, 그리고 A주택가 동일 과세 기간 내에 연달아 매도한다는 점에서 문제가 발생할 수 있습니다. A주택으로 일시적 2 주택 비과세 혜택을 받으셨다면, B주택은 별도의 2년 보유 및 거주 요건을 새로이 충족해야 비과세를 기대할 수 있습니다.따라서 두 주택 모두 비과세 혜택을 원하신다면, A주택 매도 후 B 주택은 충분한 기간을 두고 매도하는 것을 고려하시는 것이 좋겠습니다. 정확한 판단을 위해서는 국세청 또는 세무 전문가와 자세한 상담을 진행하시기를 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.09.08
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오늘 나온 9.7 부동산 대책 내용이 어떻게 되나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.말씀하신 대로, 2025년 9월 7일(일요일)에 정부의 중요한 부동산 공급 대책이 발표되었습니다.국토교통부 장관이 9월 초에 대책이 나올 것이라고 이미 예고한 바 있기 때문에, 발표 시기가 일요일인 점은 시장의 예측 범위 내에 있었을 것으로 보입니다. 이번 대책은 공급 확대에 중점을 두고 있습니다. 주요 내용은 다음과 같습니다.대규모 주택 공급 계획 : 정부는 향후 5 년 간 수도권에 총 135만 호의 주택을 착공하여 공급을 확대하겠다는 목표를 세웠습니다.이는 주택 시장의 안정 화를 위한 핵심 방안으로 제시되었습니다. LH역할 변화 및 공공 주도 공급 :한국 토지 주택 공사(LH)가 신도시 택지를 민간에 매각하던 방식에서 벗어나 , 직접 개발과 시행을 맡는 방향으로 전환됩니다. 이는 공공 부분이 주택 공급을 더욱 주도적으로 이끌어 가겠다는 의지를 보여 주는 것입니다.재개발 및 재건축 활성화 :재개발과 재건축 사업의 절차를 간소화하고 인센티브를 제공하여, 도시 내 주택 공급을 학대하고 노후 주거 지의 정비를 촉진할 예정입니다. 다양한 가 용지 활용 및 신 개발 모델 도입 :역세권, 준 공업 지역, 저 층 주거지 등 도심 내 유휴지를 적극적으로 활용하여 주택 공급을 늘릴 계획이며, 이를 위한 새로운 개발 모델도 도입됩니다. 주택 유형 다각 화 및 개발 이익 환수 :분양 주택을 중심으로 공공 자가 주택과 공공 임대 주택을 혼합하여 공급함으로써, 다양한 계층의 주택 수요를 충족시키고자 합니다. 또한 개발을 통해 발생하는 이익은 생활 사회 기반 시설(SOC) 확충 등 공공에 재 투자하고, 투기 수요를 면밀히 관리하여 부동산 시장의 건전성을 확보할 방침입니다. 결론적으로, 이번 9.7 부동산 대책은 이 재명 정부의 첫 공급 중심 정책입니다. 대규모 주택 공급, LH의 직접 개발 전환,재개발.재건축 활성화,유휴지 활용 등 다양한 방안을 통해 주택 공급을 획기적으로 늘리려는 의지가 담겨 있습니다. 이와 함께 개발 이익을 공공에 재 투자하고 투기 수요를 관리하여 부동산 시장의 건전성을 확보하려는 노력도 엿볼 수 있습니다.이러한 정책들이 시장에 긍정적인 영향을 미쳐 말씀 하신 분을 비롯한 많은 분들이 주거 문제에 대한 걱정을 덜 수 읶기를진심으로 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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이제 공공분양은 거의 없다고 볼 수 있는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.공공 분양의 현재와 미래에 대한 이해==>말씀해주신 대로 과거 공공 분양은 민간 분양에 비해 저렴하게 주택을 공급하여, 무 주택 서민이나 특정 계측의 주거 안정을 돕는 중요한 역할을 해왔습니다. 이는 LH(한국 토지 주택 공사) 등 공공 기관이 주도하여 경제 성과 주거 복지 실현을 목적으로 주택을 공급하기 때문입니다. 반면 민간 분양은 건설사가 이윤 추구를 목적으로 주택을 공급하는 방식입니다.말씀 하신 분의 언급처럼 LH의 정책 변화는 바로 이 부분에 초점을 맞추고 있습니다.과거에는 LH가 공공 택지를 조성한 뒤 그 땽 의 상당 부분을 민간 건설사에 매각하여 민간이 주택을 공급하도록 했습니다. 하지만 이제 LH는 "땅 장사"를 줄이고, 직접 주택 공급 시행 자로서 공공 택지에 주택을 개발하고 분양하는 방식으로 전환하겠다는 계획입니다.이러한 정책 변화는 공공 분양이 사라지는 것을 의미하지 않습니다. 오히려 LH가 직접 주택 건설에 뛰어들어 공공 부문의 주택 공급을 더욱 확대하고 가속화하겠다는 의지를 보여주는 것입니다. 특히 수도권에 2030년까지 연 27만 호, 총 135만 호의 신규 주택을 착공하여 공급하겠다는 목표도 가지고 있습니다.즉, 이제는 민간에게 땅을 팔아 민간이 아파트를 짓는 방식보다는 LH가 직접 공공 택지에 아파트를 지어서 공급하는 형태가 더욱 많아질 것이라고 이해하시면 됩니다. 이는 무 주택 서민들을 위한 안정적인 주거 고급을 더욱 확대하려는 정부의 노력의 일환입니다.따라서 공공 분양 자체가 없어지는 것이 아니라, 공공 기관이 직접 주택을 건설하고 공급하는 역할이 더욱 강화되는 방향으로 변화하는 것이라고 볼 수 있습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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임야에서 논밭으로 지목변경시에 들어가는 비용과 절차
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.임야를 논 밭으로 지 목 변경하는 것은 복잡한 과정으로, 토지의 형질을 변경하는 개발 행위 해당합니다.기본 절차 및 서류: 가장 먼저 임야의 용도 지역 등 사전 검토를 통해 지 목 변경 가능성을 확인하셔야 합니다. 이후 농업용으로 사용하기 위한 산지 전용 허가를 신청하고, 허가를 받으면 성 토나 절 토 등 형질 변경을 진행합니다. 실제 논 밭으로 사용할 수 있는 상태가 되면 60일 이내에 지 목 변경을 신청하셔야 합니다. 이 과정에서 토지 이동 신청서, 건축물 준공 서률, 지적도 및 지적 부 등본 , 산지 전용 분담금 납부 증명서 등의 서류가 필요합니다.예상 비용 :주요 비용으로는 임야를 다른 용도로 변경 할 때 부과되는 산지 전용 부담금, 지 목 변경으로 인한 가치 상승 시 부과되는 취득세(과세 표준의 2.2%), 그리고 개발 이익의 일부를 환수하는 개발 부담금(개발 이익의 20~25%)이 있습니다. 이 외에도 정확한 측량 비용과 토목 공사 비용, 그리고 전문가에게 의뢰하는 경우 대행 수수료가 발생합니다.특히 토목 공사 비용은 임야의 지형이나 난이도에 따라 크게 달라질 수 있습니다.건축 사 사무소 역할 및 평 당 비용 :임야의 논 밭 변경은 토목 설계 및 산지 전용 인 허가 업무가 주를 이루므로, 주로 건축물 설계 및 인 허 가를 다루는 건축 사 사무소보다는 토목 설계 사무소나 관련 분양 행정 사의 전문성이 더 높을 수 있습니다. 인터넷에서 보신 평 당 15,000원과 같은 비용은 주로 측량이나 행정 절차와 관련된 수수료일 가능성이 크며, 실제 토목 공사비는 이와 별개로 훨씬 크게 발생할 수 있습니다.지 목 변경은 다양한 규제가 적용되고 복잡하기 때문에, 신중하게 검토하고 충분히 준비하시는 것이 중요합니다. 전문가와 충분히 상담하시고 관할 지자체에 문의하여 최적의 선택을 하시는 것을 권해드립니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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역세권에 주택 물건이 있다면 이를 철거하고 원룸으로 바꾸면 월세 수요가 있을까요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.역세권 원 룸 신축은 높은 임대 수요와 안정적인 수익률, 자산 가치 상승 가능성 때문에 매력적인 투자로 여겨집니다. 직장인, 대학생 등 1인 가구의 수요가 많아 안정적인 월세 수입을 기대할 수 있습니다.하지만 막대한 초기 투자 비용, 복잡한 인 허가 절차와 건축 규제, 그리고 철저한 시장 분석의 필요성이 따릅니다. 공실 위험과 지속적인 건물 관리 및 유지 보수 비용도 고려 해야 합니다.말씀 하신분께 서는 이러한 투자를 고려하실 때 부동산 전문가, 건축 사, 세무 사 등과 충분히 상담하여 구체적인 사업 계획을 세우시고, 신축 외의 다양한 투자 옵션도 비교해 보시길 제안 드립니다. 신중하게 접근하셔서 좋은 결정 내리시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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아파트 단지 내 노인정 설치도 의무적으로 해야 하는 건가요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.네, 아파트 단지 내 경로 당은 의무적으로 설치 되어야 하는 시설이 맞습니다. '주택 건설 기준 등에 관한 규정'에 따라 아파트와 같은 공동 주택을 건설할때필수적ㅇ로 설치해야 하는 주민 공동 시설 중 하나 입니다. 특히 2006년부터는 100 가구 이상 규모의 공동 주택에 의무적으로 경로 당 설치가 적용되어 왔습니다. 현재도 '주민 공동 시설 설 총량제'가 시행되어 있지만, 150세대 이상의 아파트 단지에서는 경로 당과 어린이 놀이터 설치가 여전히 의무화 되어 있습니다.하지만 본인께서 말씀하신 것처럼, 경로 당의 운영에 있어서는 여러 가지 문제가 나타나기도 합니다. 의무적으로 설치는 하지만, 실제로 고령 입주 민 들이 생활 수요를 충분히 반영하지 못하여 활용도가 낮은 경우가 많다고 합니다. 이로 인해 일부 경로 당은 오랫동안 문이 닫힌 채 방치하거나 , 심지어 미화원 휴게실 등으로 용도가 변경되어 사용되는 사례도 있습니다. 이는 노년 층의 라이프 스타일 변화로 인해 기존 경로 당이 제공하는 서비스가 충분하지 않거나 신 노년 층의 참여가 저조하기 때문이라는 분석도 있습니다. 결론적으로, 경로 당 설치는 법적 의무 사항이지만, 시설의 설치 목적이 제대로 달성 되고 입주민 들의 실제 적인 필요에 부합하기 위해서는 지속적인 운영 방식의 개선과 유연한 접근이 중요하다고 볼 수 있겠습니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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전세 사기를 예방하기 위해 어떤 절차와 조치가 필요하나요?
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.전세 사기 피해를 막기 위해 다음과 같은 점들을 꼼꼼히 확인하고 조치를 취하는 것이 중요합니다.계약 전 필수 확인 사항 :임대인 확인 : 계약을 체결하기 전에 임대인의 신분증을 확인하여 등기부 등본에 기재된 소유자와 일치하는지 반드시 대조해야 합니다. 만약 대리인이 계약 한다면, 소유자의 인감 증명서가 첨부된 위임장과 대리인의 신분증을 철저히 확인해야 합니다. 소유자와 직접 통화하여 위임 여부와 계약 의사를 다시 한번 확인하는 것도 중요합니다.등기부 등본 확인 :갑 구(소유 권에 관한 사항) : 소유권과 관련된 기록이 있는 부분입니다. 가 등기, (가)압류, 경매 개시결정, 가처분 등 소유권을 제한하는 선 순위 권리가 있는지 확인해야 합니다 이러한 권리가 있다면 추후 보증금 회수에 문제가 생길 수 있으니 가능하면 계약하지 않는 것이 상책입니다을 구(소유권 외의 권리에 관한 사항) :주로 근저당 권과 같은 소유권 이외의 권리가 등기 되는 부분입니다. 대출 등으로 인해 설정된 근저당 권이 과도하게 많다면, 추후 해당 건물이 경매로 넘어갈 경우 보증금을 돌려받지 못할 위험이 커지므로 주의해야 합니다. 별도 등기 여부 : 등기부 등본에 '별도 등기'라고 표시되어 있다면, 토지에 대한 별도의 권리가 설정되어 있을 수 있으니 토지 등기부 등본도 따로 확인해야 합니다.건축물 대장 확인 : 건축물 대장을 통해 건물의 실제 용도, 면적, 소유자 등이 등기부 등본과 일치 하는지 확인하여 불법 건축물 여부를 파악하는 것도 필요합니다.시세 확인 및 세금 체납 여부 :계약하려는 주택의 전세 시세가 주변 시세보다 지나치게 낮거나, 집주인의 국세 및 지방세 체납 여부를 열람하여 혹시 모를 위험을 미리 파악하는 것이 좋습니다.계약 후 필수 조치 사항 전입 신고와 확정 일자 취득 :이하 후 새로운 거주지 동 주민 센터나 정부 24 홈페이지를 통해 전입 신고를 하고 즉시 확정 일자를 받아야 합니다. 전입 신고는 임차인이 제 3자 에게 임차 권을 주장할 수 있는 '대항 력'을 부여하고, 확정 일자는 추후 집이 경매나 공 매로 넘어갔을 때 다른 채권자보다 보증금을 우선 변제 받을 수 있는 '우선 변제 권'을 갖게 합니다. 이 두 가지를 모두 완료해야 온전한 보증금을 보호 받을 수 있습니다. 전세 보증 보험 가입 :주택 도시 공사(HUG)나 서울 보증 보험(SGI)의 전세 보증금 반환 보증 보험에 가입하는 것이 가장 확실한 방법입니다. 만약 집주인이 전세금을 돌려 주지 않을 경우, 보증기관이임차인에게 보증금을 대신 지급하고 집주인에게 구상 권을 행사합니다. 이 과정에서 본인의 과거 가 계약금 사례처럼 반환 보증 보험 없이 계약을 진행하는 것은 위험할 수 있으니, 꼭 가입을 고려해 보시길 바랍니다. 임차 권 등기 명령 :만약 전세 계약이 만료 되었는데도 집주인이 보증금을 반환하지 않는다면, 이사를 가지 못하더라도 임차 권 등기 명령을 신청하여 대항 력과 우선 변제 권을 유지할 수 있습니다. 이 명령을 통해 주택의 등기부 등본에 임차 권이 등기 되어, 다른 사람이 해당 주택을 계약할 때 임차인의 권리 관계가 있음을 알 수 있습니다.전세 사기 피해를 예방 하는 것은 매우 중요한 일입니다. 위에서 말씀드린 절차들을 꼼꼼히 확인하시고, 가능하다면 부동산 전문가들의 의견도 참고하면서 좋은 결정이 이뤄지길 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.07
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HUG 청년 버팀목 전세 대출 관련 문의
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.HUG 청년 버팀목 전세 대출 관련 답변 ==>전세 계약 공동 명의 가능 여부네, 청년 버팀목 전세 대출은 대출 신청자 단독 명의로 계약해야 합니다. 전세 계약을 공동 명의로 진행하는 것은 불가능합니다. 이는 대출 조건에 명시되어 있는 부분입니다. 동거 인의 은행 대출 영향 여부 청년 버팀목 전세 자금 대출 조건에는 동거인 여부가 명시되어 있지 않아 동거 인이 있더라도 대출이 가능하다고 알려져 있습니다.다만 대출 신청 시점부터 동거 인이 공동 거주자로 간주될 경우 심사에서 탈락할 가능성도 있으며, 대출 실행 후 동거 인이 전입 하는 경우 세대 주 자격 유지 여부나 무 주택 조건 유지 여부 등이 중요합니다. 동거 인이 전입 신고를 하게 되면 주민 등록 등본에 함께 등재되므로, 은행 상담 시 대출 유지 조건을 확인하는 것이 가장 중요합니다. 만약 친구 분이 나중에 전입 신고를 한다면, 대출에는 직접적인 영향이 없을 수 있지만, 그래도 사전에 은행에 문의하여 확인하시는 것이 안전합니다.대리인 자격과 계약 진행 가능 여부 네, 청년 버팀목 전세 자금 대출의 경우 대리인이 전세 계약을 대신 진행하는 것은 법적으로 가능합니다. 대리인이 서류와 신분증을 지참 하고 대출 기관에 대신 심사를 받을 수도 있습니다. 대리인 계약 후 대출 절차의 문제 여부 대리인 계약 자체는 가능하지만, 전세 대출의 경우 계약 당사자와 대출 신청인이 일치해야 합니다. 친구 분이 대리인 자격으로 계약서에 서명하는 것은 괜찮지만, 계약서의 임차인은 반드시 본인의 명의여야 합니다.이후 기금e든든 자산 신고를 신청하고, 결과가 나온 후 은행에 방문하여 대출을 받는 일정은 일반적인 절차와 크게 다르지 않습니다.중요한 것은 대리인이 적 법 한 대리 권을 가지고 계약을 체결 했는지 확인하는 절차입니다.대리인 자격 위임 시 필요 서류 대리인 계약 시 가장 중요한 것은 적 법 한 대리 권 확인입니다. 일반적으로 필요한 서류는 다음과 같습니다.위임장 :임차인이 직접 작성하고 인감도장을 날인한 위임장이 필요합니다.위임장에는 계약 목적물, 위임 범위(계약 체결, 보증금 지급 등), 위임 날짜 등이 명확하게 기재 되어야 합니다. 임차인의 인감 증명서 : 위임장의 인감 날인이 본인의 것임을 증명하는 서류로, 3개월 이내 발급 된 것이어야 합니다.임차인의 주민등록증 사본 또는 신분증 사본 : 본인 확인을 위함입니다.대리인의 신분증: 대리인의 본인 확인을 위함입니다.대리인의 도장(혹은 서명 ) : 계약서에 날인할 도장입니다.결론적으로, HUG청년 버팀목 전세 대출은 많은 분들이 관심을 가지고 있는 제도이므로, 정확한 절차와 서류를 미리 확인하시어 원활하게 진행하시길 응원합니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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월세 선불 계약시 마지막 달 월세 납부 질문드립니다
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.월세 계약이 '선 불' 방식이라면, 일반적으로 마지막 달의 월세는 별도로 납부하지 않는 것이 맞습니다.이는 처음에 입주 시 지불했던 첫 달 월세가 사실상 계약 기간의 마지막 달 월세를 미리 낸 것으로 간주되기 때문입니다. 예를 들어, 5월 2 일에 보증금과 한 달치 월세를 선불로 내셨다면, 이 월세는 5월 2일 부 터 다음 달 5월 1일 까지 의 기간을 커버 하는 것이고, 계약이 만료되는 다음 연도 4월의 월세는 이 선불로 낸 금액으로 대체된다고 볼 수 있습니다. 즉, 12개월 계약이라면 12회 월세를 납부하는 것인데, 첫 달치 월세를 미리 납부함으로써 이미 마지막 달까지 총 12회 납부가 완료된 형태라고 이해하시면 됩니다. 따라서 본인께서 다음 연도 4월에는 별도로 월세를 내지 않는 것일 일반적이며, 납부를 잘하신 것으로 보입니다.가장 정확한 확인을 위해서는 현재 가지고 계신 임대차 계약서 내용을 다시 한번 확인해 보시는 것이 좋습니다. 계약서에 월세 납부 방식(선불 / 후 불)과 기간, 그리고 마지막 달 정산 방식 등이 명확히 명시되어 있을 것입니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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이제 월세방을 빼야 되는데 집주인이 다른 세입자를 구해야 된다고 해서 비번을 알려달래요.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.결론부터 말씀드리자면, 세입 자는 계약 기간 동안 자신의 사적인 공간인 집에 대해 비밀번호를 알려주거나 , 집주인에게 무단으로 집을 보여줄 의무가 없습니다. 이는 임차인의 사생활 보호와 안전을 위한 권리입니다.집주인 입장에서는 새로운 세입 자를 빨리 구해서 공실 기간을 줄이고 싶어 이러한 요청을 할 수 있습니다. 하지만 그렇다고 해서 현재 살고 계신 본인의 권리가 침해되어서는 안됩니다.이런 상황에서 다음과 같은 방법으로 대응하실 수 있습니다. ==>비밀번호 제공 의무 없음 명확히 알리기 : 집주인에게 비밀번호를 알려줄 의무는 없다고 명확히 말씀하셔도 괜찮습니다.직접 방문 시점 조율 :만약 집을 보여주는 것에 동의하신다면, 본인 집에 계시는 시간에만 집을 보여주겠다고 제안 하실 수 있습니다. 특정 요일이나 시간에 방문 가능한 시간을 알려드리고, 그 때 직접 문을 열어 주는 방식으로 협조하시면 됩니다.사생활 보호 요청 :집을 보여줄 때에도 개인 물건이나 사생활이 노출되지 않도록 미리 준비하시거나, 집주인에게 사생활 보호를 요청하실 수 있습니다.결론적으로 계약 기간이 종료되기 전까지는 그 공간은 본인의 주거 공간이므로, 집주인의 요구에 무조건 응해야 할 의무는 없다는 점을 기억하시면 됩니다. 주인에게 보증금을 받아서 나가야 하니까 피해가 없는 선에서 잘 협조하여 이사하는 데 불편 없이 잘 하시기를 바랍니다.
경제 / 부동산
25.09.06
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