근저당 말소 조건부 신생아특례 버팀목 전세대출
근저당 말소 조건부로 전세대출 계약서를 작성하였습니다.
또한 미등기 신축아파트로 등기는 2026년 2월 예상됩니다.
입주할 아파트 분양가는 3.2억이며 전세 보증금 1.5억이고 근저당 1억 있습니다.
2026년 1월부터 해당 아파트에 월세를 살다가 등기난 이후 전세 전환하려 하였으나,
8.6일자부터 근저당 말소 조건부대출이 어려운 것으로 보여
반전세 5000만원 + 집주인 보유금으로 근저당 말소하여 살다가 차후 등기난 이후 전세대출 심사를 넣으면
임대인의 목적물로 인한 신생아 특례 버팀목 전세대출/보증보험에 어려움이 발생하지 않을 것으로 생각하고 있습니다.
추가적으로 현재 저희 부부는 부채가 없고, 소득 자산요건 모두 버팀목에서 제시하는 기준에 부합합니다.
외벌이로 부부합산연봉 4200만원수준입니다.
임대인 또한 연체와 같은 이력이 없다는 가정하에
해당 방안이 가능하다고 보시는지 전문가들의 의견을 여쭙습니다.
안녕하세요. 박영주 공인중개사입니다.
근저당 말소 조건부 신생 아 특례 버팀목 전세 대출, 가능성 분석 현재 제시하신 상황은 미 등기 신축 아파트에 근저당이 설정되어 있고, 정책 변화로 근저당 말소 조건부 대출이 어려워진 상황에서 새로운 전략을 모색하시는 것으로 보입니다. 핵심은 미 등기 상태에서 임대인의 근저당을 먼저 말소하고, 등기 완료 후 전세 전화하여 신생아 특례 버팀목 대출을 받는 것이 가능한가 입니다.
근저당 말소 조건부 신생 아 특례 버팀목 전세 대출, 가능성 분석 ==>
2025년 8월 6일 이후 대출 심사 강화로 전세 자금 대출 심사 시 임차인의 보증금 보호를 위해 임대인의 근저당 권 말소 조건이 엄격해졌습니다. 특히 미 등기 신축 아파트는 주택의 권리 관계 확인이 어려워 대부분의 금융기관에서 대출 심사를 보류하거나 매우 보수적으로 접근하는 경향이 있습니다.
제안하신 방안에 대한 전문가 의견 ==>
1. 1단계 : 반 전세 5 천만 원 + 집주인 보유 금으로 근저당 말소 및 거주(2026년 1월 ~등기 완료 시점)
가능성 : 임대인이 1억 원 근저당을 자신의 자금과 본인의 반 전세 보증금 5 천만 원을 합하여 말소하는 것에 동의하고 실행한다면 가능합니다.
주의 사항 : 임대인의 신뢰가 매우 중요하며, 계약서에 근저당 말소 일정, 등기 완료 후 전세 전환 조건, 보증금 보호 방안 (미 등기 상태에서는 전세 보증금 보험 가입 어려울 수 있음), 확정 일자 / 전입 신고 효력 제한 등을 명확히 특약으로 명시해야 합니다. 등기 완료 즉시 전입 신고와 확정 일자를 다시 받는 것이 중요합니다.
2. 2단계 : 등기 완료 후 전세 전환 및 신 생아 특례 버팀목 전세 대출 신청
가능성 : 2026년 2월에 등기가 완료되고 임대인의 근저당이 완전히 말소되어 있다면, 신 생아 특례 버팀목 전세 대출 신청은 가능합니다. 부부의 소득 및 자산 요건은 충족하시고, 세대 주 요건(배우자 포함)도 확인해 보세요
주의 사항 : 대출 심사는 임대차 계약서 상 잔금 지급일 또는 주민 등록 등본 상 전입일 중 빠른 날로부터 3개월 이내에 신청해야 합니다. 등기 완료 시점에 임대인의 연체 이력 유무 등 주택 권리 관계를 꼼꼼히 확인해야 하며, 대출 부결 시 계약 해지 등 임차인을 보호할 수 잇는 특약을 추가하는 것이 안전합니다.
결론 및 조언 ==>
본인이 제안하신 방안은 임대인이 약속대로 등기 이전에 근저당을 완전히 말소하고, 그 과정을 투명하게 확인할 수 있으며, 등기 완료 후 새로운 전세 계약 전환에 적극 협조한다면 충분히 가능성이 있습니다.
하지만 미 등기 상태에서 의 계약과 근저당 말소라는 중요한 조건이 걸려 있으므로 다음 사항을 추가적으로 고려하고 실행 하시는 것을 강력히 권해 드립니다.
1. 모든 협의 내용은 반드시 서명(특약)으로 명확히 명시하고 임대인의 동의를 받으세요. 구두 약속은 법적 효력이 약합니다.
2. 아파트 등기 진행 상황을 시행 사 또는 건설사에 지속적으로 확인하여 예정일이 지켜지는지 확인해야 합니다.
3. 주택 도시 기금 대출을 취급하는 은행이나 주택 도시 보증 공사(HUG) 콜 센터(1566-9009)에 직접 문의하여 , 미 등기 신축 아파트 및 근저당 말소 조건에 대한 세부적인 상담을 받는 것이 가장 정확합니다.
복잡하게 느껴지시겠지만, 하나하나 차근차근 확인하며 진행하신다면 좋은 결과가 있을 것입니다.
1명 평가안녕하세요. 공인중개사입니다.
반전세로 전환 후 근저당 말소 -> 등기 완료 후 전세 대출 절차는 가능성이 충분한 방식입니다.
버팀목 기준 충족 상태라면 등기 이후 심사에 원리적 문제는 크지 않습니다.
다만 미등기 기간에는 반드시 임대인 재무상태, 근저당 말소 여부를 명확히 해야 안전합니다.
안녕하세요. 유현심 공인중개사입니다.
가능성은 있지만 매우 높은 리스크가 동반됩니다
제안하신 방식이 단순한 계획으로는 매력적이지만, 현실에서는 은행과 보증기관이 이를 받아들이기 어려워할 가능성이 큽니다
무턱대고 진행하는 것은 위험하므로 계약 전에 전문가 , 금융기관과 충분히 협의하고, 리스크를 최소화하는 보완책을 마련하는 게 중요합니다
만약 이 방식이 안 되면 대비책을 꼭 세워두는 것이 좋습니다
안녕하세요. 최병옥 공인중개사입니다.
최근 대출 규제로 인해 소유권이전부전세대출이 금지된 영향으로 우선 월세 계약 부터 진행을 하고 향후 등기가 나올 시 전세계약으로 전환을 해서 신생아특례전세대출을 받으실 계획으로 보여 집니다.
신생아특례전세대출의 경우 임대차계약서 상 잔금일자와 전입신고중 빠른날 기준 3개월 이내 신청을 해야 하고 또는 계약 갱신 시 월세에서 전세 전환일로 부터 3개월 이내 신청을 해야 하므로 대출 신청 시기를 한번 더 체크를 해볼 필요가 있다고 보여 집니다. 은행에 위의 프로세스대로 한번 대출 가능 여부를 상담을 해봐도 좋을 것으로 보여 집니다.
또한 전세의 경우 선순위 근저당권은 말소를 해야 대출이 나올 것이고 또한 전세보증보험 가입은 필수로 하시는 것이 좋다고 사료됩니다.
감사합니다.
추가적으로 현재 저희 부부는 부채가 없고, 소득 자산요건 모두 버팀목에서 제시하는 기준에 부합합니다.
외벌이로 부부합산연봉 4200만원수준입니다.
임대인 또한 연체와 같은 이력이 없다는 가정하에
해당 방안이 가능하다고 보시는지 전문가들의 의견을 여쭙습니다.
==> 네 상기 내용을 고려할 때 잔금시 대출실행 및 근저당 말소를 하는데 어려움이 없어 보입니다
안녕하세요. 한영현 공인중개사입니다.
근저당 말소 조건부 버팀목 전세대출을 계약하는 것은 충분히 가능합니다.
근저당 말소가 되지 않으면 대출 실행이 어렵고 계약서에는 근저당 말소가 되지 않을 경우 계약 해지 및 계약금 반환 조항을 반드시 포함시켜야 합니다.
미등기 신축 아파트의 경우 등기가 완료된 이후 전세대출 심사를 다시 진행하는 방법도 보편적이며 근저당 말소를 먼저 완료하는 조건으로 반전세 등 임시 거주를 할 수 있습니다.
위와 같이 진행 하시면 될 듯 합니다.